陳某
曾慶玉
樂永山（湖北漢江源律師事務所）
簡超
李軍（湖北遇真律師事務所）

原告:陳某，男，生于1986年3月15日，漢族，個體民營業(yè)主。
委托代理人:曾慶玉（系原告陳某的母親），女，生于1963年3月10日，漢族，保險業(yè)務員。代理權限:代為放棄、變更訴訟請求，參與調解、進行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人:樂永山，湖北漢江源律師事務所律師。代理權限:一般代理。
被告:簡超，男，生于1977年10月27日，漢族，個體工商戶。
委托代理人:李軍，湖北遇真律師事務所律師。代理權限:一般代理。
原告陳某訴被告簡超房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年5月25日受理后，依法組成由審判員周智華擔任審判長，審判員王義明（主審）和代理審判員江濤參加的合議庭，于2013年7月12日公開開庭進行了審理。原告陳某的委托代理人曾慶玉、樂永山，被告簡超及其委托代理人李軍到庭參加訴訟。本案經合議庭評議，現(xiàn)已審理終結。

本院認為:原告陳某的母親曾慶玉受原告的委托以其本人名義于2011年12月1日與被告簡超簽訂的《承包合同書》已明確約定原合同廢止，本案訴訟主體應以目前有效的合同予以確認。本案所訟爭房屋已于2010年4月過戶登記到原告陳某名下，并在此后對相應的土地使用證亦進行了變更登記。原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具授權委托書，授權其母親曾慶玉管理本案中所訟爭房屋，對該房屋行使租賃、經營、管理、使用、收益處分等全部權利，原告陳某與受委托人曾慶玉之間系母子關系，也是家庭成員之一，該委托行為合情、合理，亦不違反法律規(guī)定，對該委托關系的真實性、合法性應予確認。雖然被告簡超當庭對原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具的授權委托書提出異議，并要求對該授權委托書的簽名及簽名時間進行鑒定，一方面，經咨詢相關鑒定機構，由于上述授權委托書中簽字筆跡氧化時間較短，被告簡超請求鑒定事項難以作出準確的鑒定意見；另一方面，原告陳某作為本案訟爭房屋的所有權人，其與受委托人曾慶玉之間系母子關系，授權委托行為符合法律規(guī)定，委托手續(xù)可隨時辦理，即使在其母親曾慶玉與被告簡超簽訂《承包合同書》后出具的授權委托書，亦應視為對其母親代其簽訂《承包合同書》行為的追認，亦符合相關法律規(guī)定；同時，如果原告陳某沒有對其母親曾慶玉授權，則其母親曾慶玉與被告簡超簽訂《承包合同書》應屬無權代理，原告陳某作為上述房屋的所有權人，仍有權要求被告簡超騰退所承包租用的房屋。故被告簡超申請鑒定沒有必要，從節(jié)約司法資源和當事人訴訟成本的角度考慮，本院對被告簡超提出的鑒定申請未予準許。陳某作為本案原告，主體適格；被告簡超提出“陳某作為本案的原告起訴，主體不適格”的抗辯理由，與庭審查明的事實不符，亦無相應的法律依據(jù)，本院對此不予采納。
二、關于原、被告雙方之間是承包合同關系還是房屋租賃合同關系的問題。
原告陳某認為:原告母親曾慶玉與被告簡超所簽訂的《承包合同書》，雖然名稱上為《承包合同》，但事實上是《房屋租賃合同》，不應以合同名稱確定雙方之間的法律關系，而應以合同所約定實際內容確定雙方之間的法律關系，從合同約定的交費時間、形式及其他相應內容都符合房屋租賃合同的特征，故原、被告雙方之間實際上是房屋租賃合同關系。
被告簡超認為:原告母親曾慶玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日兩次與其簽訂的均為《承包合同書》，整個合同中均沒有約定房屋租賃等內容，原告陳某所訴請的房屋租賃合同關系與本案事實不符。本案中雙方之間應為承包合同關系而不是所謂的房屋租賃合同關系。
本院認為:原告母親曾慶玉與被告簡超于2009年10月31日簽訂的《承包合同書》，在雙方于2011年12月1日重新簽訂的《承包合同書》中已明確原合同作廢。雖然雙方于2011年12月1日簽訂的合同標題仍為《承包合同》，但該合同第五條（雙方的權利義務）第二款中約定有“乙方對所承租的房屋進行裝修改造，裝修費用和相關問題均由乙方負責”等內容，是以房屋承租關系進行的約定，在合同標題與合同內容不相符時，應以合同實際約定的內容確定雙方之間法律關系；同時，被告簡超在簽訂合同接收本案訟爭房屋進行經營期間，是以其本人重新注冊登記的“武當山旅游經濟特區(qū)博盛元和山莊”的個體工商字號辦理營業(yè)執(zhí)照，進行從業(yè)經營，并沒有沿用原告陳某原注冊登記的“元和山莊”的營業(yè)執(zhí)照經營，雙方之間已不存在承包關系，從雙方所簽訂合同的內容以及實際履行方式上看，均符合出租人將租賃物（相應房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租賃合同特征，原告陳某要求以房屋租賃合同關系確認雙方之間的法律關系符合本案客觀實際，本院對此予以確認。被告簡超提出“本案應以承包合同關系確認雙方之間法律關系”的抗辯理由與事實不符，本院不予采納。
三、關于被告簡超有無違約行為，其是否應當承擔支付違約金責任，違約金的數(shù)額如何確定以及原告母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡超所簽訂的《承包合同書》應否予以解除的問題。
原告陳某認為:被告簡超沒有按照雙方所簽訂合同約定的“次年承包費用必須在上年度合同期滿前兩個月內一次性付清”交納房屋租賃費，2013年度應交的22萬元房屋租賃費沒有在上年度（即2012年度）合同期滿（當年11月30日）前兩個月一次性交清，而是在原告母親曾慶玉多次催要后，于2012年12月5日和當月18日先后兩次共交納了11萬元房屋租賃費，仍拖欠11萬元房屋租賃費未交才引發(fā)本案訴訟，被告簡超無履約誠信，已構成違約，按合同約定應承擔違約責任，按欠款額月息5%計算應支付違約金61750元（注:原告陳某起訴時要求支付違約金2萬元，后在庭審過程又將違約金的數(shù)額變更為61750元）；且被告簡超未按合同約定的時間一次性交清房屋租賃費符合合同約定的解除合同的條件，因此，原告陳某有權要求解除雙方所簽訂的合同。
被告簡超認為:雙方所簽訂合同約定的承包期限為8年，并約定有“承包費（實為租金）可以延期1個月支付”的內容，在簽訂合同時，被告簡超已全額交納了2012年度的承包費，雙方對此均予認可。對于2013年度的22萬元承包費，被告簡超已分別于2012年12月5和當月18日兩次支付了11萬元，剩余的11萬元經發(fā)包方即原告母親曾慶玉同意延期一個月支付，在本案訴訟過程中，按照原告母親曾慶玉的要求，被告簡超于2013年7月5日將剩余的11萬元承包費交到了法院。2013年度的承包費（共計22萬元）已全部支付，原告陳某的承包費并未受到任何損失，雖然被告簡超存在部分違約行為，但不能構成解除合同的條件，被告簡超同意適當承擔違約責任，支付部分違約金，但雙方所簽訂的《承包合同》應繼續(xù)履行。
本院認為:原告母親曾慶玉受原告陳某的委托于2011年12月1日與被告簡超簽訂的《承包合同書》，有原告陳某委托的代表人曾慶玉（系原告的母親）和被告簡超的簽字，并且雙方均捺的指印，該合同已生效并實際履行，系雙方當事人真實意思表示，亦不違反法律禁止性規(guī)定，該合同合法、有效，雙方當事人理應按照合同約定的內容全面履行各自的義務。被告簡超在簽訂合同時按約定交納了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包費（實為房屋租賃費）22萬元，原告陳某亦將合同約定的房屋交付給被告簡超經營使用，但此后被告簡超未在合同約定的期限（即上年度期滿前兩個月）內一次性交清2013年度的承包費，后經原告母親曾慶玉多次催要，被告簡超于2012年12月5日和當月18日先后兩次共向原告母親曾慶玉交納了11萬元的房屋租賃費，仍拖欠11萬元房屋租賃費未交納（該11萬元是經原告的特別授權代理人即其母親曾慶玉同意后，被告簡超于2013年7月5日將此款交至本院標的款專用賬戶暫存），被告簡超的上述行為已違反了雙方合同約定，原告陳某要求其承擔相應違約責任的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，本院對此予以確認；原告陳某在起訴時要求被告簡超支付違約金2萬元，未超過雙方約定的標準（即欠款額月息5%），本院對此予以支持。后原告陳某在庭審過程中將違約金的數(shù)額變更為61750元，一方面，原告陳某未就增加的訴訟請求補交案件受理費；另一方面，原告陳某在明知被告簡超違約后，未能及時主張權利，直到2013年5月25日才向法院起訴，導致違約金數(shù)額增加，因原告陳某怠于行使權利而增加的違約金數(shù)額依法不應予以支持；加之被告簡超于2012年12月已向原告母親曾慶玉交納了11萬元房屋租賃費，在本案訴訟過程中征得原告陳某同意后又主動將所欠11萬元交至本院，可酌情適當減輕其違約責任，故對原告陳某后在庭審過程中又增加違約金數(shù)額（增加了41750元）本院不予支持。因雙方所簽訂的《承包合同》約定有“次年的承包費必須在上年度期滿前兩個月內一次性付清”的內容（合同第三條），并將此作為解除合同的獨立條款予以約定（合同第六條第一款第4項），該約定屬雙方當事人真實意思表示，亦不違反法律規(guī)定，現(xiàn)合同約定的解除合同條件已經成就，原告陳某要求解除其母親曾慶玉于2011年12月1日代其與被告簡超所簽訂的《承包合同書》，要求被告簡超將所租用的房屋予以退還，有相應的事實和法律依據(jù)，本院對此予以支持；鑒于被告簡超已向原告陳某支付了2013年度房屋租賃費22萬元（包括在2013年7月5日交至本院標的款專用賬戶暫存的11萬元），被告簡超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋應予騰退，交還給原告陳某。被告簡超提出“陳某作為本案原告，主體不適格；本案應確定為承包合同關系以及應駁回原告陳某訴訟請求”的抗辯理由，與庭審查明的事實不符，亦無相應的法律依據(jù)，本院對此均不予采納。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?第一款 ?、第二款 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國物權法》第三十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告陳某委托其母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡超所簽訂的《承包合同書》；
二、被告簡超自2013年11月30日起十五日內將其租賃使用的位于武當山旅游特區(qū)元和觀的“元和山莊”的房屋（房屋使用面積為2653平方米，其中:一號樓822平方米，二號樓1721平方米，廚房110平方米）退還給原告陳某，并按合同附件所附清單退還所租賃使用相應設施、設備及其他相應物品；
三、被告簡超在本判決生效之日起十五日內向原告陳某支付所拖欠的房屋租賃費11萬元，并支付違約金2萬元（被告簡超已于2013年7月5日將所欠的11萬元房屋租賃費交至本院標的款專用賬戶暫存）；
四、駁回原告陳某其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息；如果未按本判決指定的期限履行其他義務，應當支付遲延履行金。
案件受理費2900元，由被告簡超負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省財政預算外資金專戶十堰分戶；開戶銀行:中國農業(yè)銀行十堰五堰支行；賬號:17-245601040000333。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

本院認為:原告陳某的母親曾慶玉受原告的委托以其本人名義于2011年12月1日與被告簡超簽訂的《承包合同書》已明確約定原合同廢止，本案訴訟主體應以目前有效的合同予以確認。本案所訟爭房屋已于2010年4月過戶登記到原告陳某名下，并在此后對相應的土地使用證亦進行了變更登記。原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具授權委托書，授權其母親曾慶玉管理本案中所訟爭房屋，對該房屋行使租賃、經營、管理、使用、收益處分等全部權利，原告陳某與受委托人曾慶玉之間系母子關系，也是家庭成員之一，該委托行為合情、合理，亦不違反法律規(guī)定，對該委托關系的真實性、合法性應予確認。雖然被告簡超當庭對原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具的授權委托書提出異議，并要求對該授權委托書的簽名及簽名時間進行鑒定，一方面，經咨詢相關鑒定機構，由于上述授權委托書中簽字筆跡氧化時間較短，被告簡超請求鑒定事項難以作出準確的鑒定意見；另一方面，原告陳某作為本案訟爭房屋的所有權人，其與受委托人曾慶玉之間系母子關系，授權委托行為符合法律規(guī)定，委托手續(xù)可隨時辦理，即使在其母親曾慶玉與被告簡超簽訂《承包合同書》后出具的授權委托書，亦應視為對其母親代其簽訂《承包合同書》行為的追認，亦符合相關法律規(guī)定；同時，如果原告陳某沒有對其母親曾慶玉授權，則其母親曾慶玉與被告簡超簽訂《承包合同書》應屬無權代理，原告陳某作為上述房屋的所有權人，仍有權要求被告簡超騰退所承包租用的房屋。故被告簡超申請鑒定沒有必要，從節(jié)約司法資源和當事人訴訟成本的角度考慮，本院對被告簡超提出的鑒定申請未予準許。陳某作為本案原告，主體適格；被告簡超提出“陳某作為本案的原告起訴，主體不適格”的抗辯理由，與庭審查明的事實不符，亦無相應的法律依據(jù)，本院對此不予采納。
二、關于原、被告雙方之間是承包合同關系還是房屋租賃合同關系的問題。
原告陳某認為:原告母親曾慶玉與被告簡超所簽訂的《承包合同書》，雖然名稱上為《承包合同》，但事實上是《房屋租賃合同》，不應以合同名稱確定雙方之間的法律關系，而應以合同所約定實際內容確定雙方之間的法律關系，從合同約定的交費時間、形式及其他相應內容都符合房屋租賃合同的特征，故原、被告雙方之間實際上是房屋租賃合同關系。
被告簡超認為:原告母親曾慶玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日兩次與其簽訂的均為《承包合同書》，整個合同中均沒有約定房屋租賃等內容，原告陳某所訴請的房屋租賃合同關系與本案事實不符。本案中雙方之間應為承包合同關系而不是所謂的房屋租賃合同關系。
本院認為:原告母親曾慶玉與被告簡超于2009年10月31日簽訂的《承包合同書》，在雙方于2011年12月1日重新簽訂的《承包合同書》中已明確原合同作廢。雖然雙方于2011年12月1日簽訂的合同標題仍為《承包合同》，但該合同第五條（雙方的權利義務）第二款中約定有“乙方對所承租的房屋進行裝修改造，裝修費用和相關問題均由乙方負責”等內容，是以房屋承租關系進行的約定，在合同標題與合同內容不相符時，應以合同實際約定的內容確定雙方之間法律關系；同時，被告簡超在簽訂合同接收本案訟爭房屋進行經營期間，是以其本人重新注冊登記的“武當山旅游經濟特區(qū)博盛元和山莊”的個體工商字號辦理營業(yè)執(zhí)照，進行從業(yè)經營，并沒有沿用原告陳某原注冊登記的“元和山莊”的營業(yè)執(zhí)照經營，雙方之間已不存在承包關系，從雙方所簽訂合同的內容以及實際履行方式上看，均符合出租人將租賃物（相應房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租賃合同特征，原告陳某要求以房屋租賃合同關系確認雙方之間的法律關系符合本案客觀實際，本院對此予以確認。被告簡超提出“本案應以承包合同關系確認雙方之間法律關系”的抗辯理由與事實不符，本院不予采納。
三、關于被告簡超有無違約行為，其是否應當承擔支付違約金責任，違約金的數(shù)額如何確定以及原告母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡超所簽訂的《承包合同書》應否予以解除的問題。
原告陳某認為:被告簡超沒有按照雙方所簽訂合同約定的“次年承包費用必須在上年度合同期滿前兩個月內一次性付清”交納房屋租賃費，2013年度應交的22萬元房屋租賃費沒有在上年度（即2012年度）合同期滿（當年11月30日）前兩個月一次性交清，而是在原告母親曾慶玉多次催要后，于2012年12月5日和當月18日先后兩次共交納了11萬元房屋租賃費，仍拖欠11萬元房屋租賃費未交才引發(fā)本案訴訟，被告簡超無履約誠信，已構成違約，按合同約定應承擔違約責任，按欠款額月息5%計算應支付違約金61750元（注:原告陳某起訴時要求支付違約金2萬元，后在庭審過程又將違約金的數(shù)額變更為61750元）；且被告簡超未按合同約定的時間一次性交清房屋租賃費符合合同約定的解除合同的條件，因此，原告陳某有權要求解除雙方所簽訂的合同。
被告簡超認為:雙方所簽訂合同約定的承包期限為8年，并約定有“承包費（實為租金）可以延期1個月支付”的內容，在簽訂合同時，被告簡超已全額交納了2012年度的承包費，雙方對此均予認可。對于2013年度的22萬元承包費，被告簡超已分別于2012年12月5和當月18日兩次支付了11萬元，剩余的11萬元經發(fā)包方即原告母親曾慶玉同意延期一個月支付，在本案訴訟過程中，按照原告母親曾慶玉的要求，被告簡超于2013年7月5日將剩余的11萬元承包費交到了法院。2013年度的承包費（共計22萬元）已全部支付，原告陳某的承包費并未受到任何損失，雖然被告簡超存在部分違約行為，但不能構成解除合同的條件，被告簡超同意適當承擔違約責任，支付部分違約金，但雙方所簽訂的《承包合同》應繼續(xù)履行。
本院認為:原告母親曾慶玉受原告陳某的委托于2011年12月1日與被告簡超簽訂的《承包合同書》，有原告陳某委托的代表人曾慶玉（系原告的母親）和被告簡超的簽字，并且雙方均捺的指印，該合同已生效并實際履行，系雙方當事人真實意思表示，亦不違反法律禁止性規(guī)定，該合同合法、有效，雙方當事人理應按照合同約定的內容全面履行各自的義務。被告簡超在簽訂合同時按約定交納了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包費（實為房屋租賃費）22萬元，原告陳某亦將合同約定的房屋交付給被告簡超經營使用，但此后被告簡超未在合同約定的期限（即上年度期滿前兩個月）內一次性交清2013年度的承包費，后經原告母親曾慶玉多次催要，被告簡超于2012年12月5日和當月18日先后兩次共向原告母親曾慶玉交納了11萬元的房屋租賃費，仍拖欠11萬元房屋租賃費未交納（該11萬元是經原告的特別授權代理人即其母親曾慶玉同意后，被告簡超于2013年7月5日將此款交至本院標的款專用賬戶暫存），被告簡超的上述行為已違反了雙方合同約定，原告陳某要求其承擔相應違約責任的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，本院對此予以確認；原告陳某在起訴時要求被告簡超支付違約金2萬元，未超過雙方約定的標準（即欠款額月息5%），本院對此予以支持。后原告陳某在庭審過程中將違約金的數(shù)額變更為61750元，一方面，原告陳某未就增加的訴訟請求補交案件受理費；另一方面，原告陳某在明知被告簡超違約后，未能及時主張權利，直到2013年5月25日才向法院起訴，導致違約金數(shù)額增加，因原告陳某怠于行使權利而增加的違約金數(shù)額依法不應予以支持；加之被告簡超于2012年12月已向原告母親曾慶玉交納了11萬元房屋租賃費，在本案訴訟過程中征得原告陳某同意后又主動將所欠11萬元交至本院，可酌情適當減輕其違約責任，故對原告陳某后在庭審過程中又增加違約金數(shù)額（增加了41750元）本院不予支持。因雙方所簽訂的《承包合同》約定有“次年的承包費必須在上年度期滿前兩個月內一次性付清”的內容（合同第三條），并將此作為解除合同的獨立條款予以約定（合同第六條第一款第4項），該約定屬雙方當事人真實意思表示，亦不違反法律規(guī)定，現(xiàn)合同約定的解除合同條件已經成就，原告陳某要求解除其母親曾慶玉于2011年12月1日代其與被告簡超所簽訂的《承包合同書》，要求被告簡超將所租用的房屋予以退還，有相應的事實和法律依據(jù)，本院對此予以支持；鑒于被告簡超已向原告陳某支付了2013年度房屋租賃費22萬元（包括在2013年7月5日交至本院標的款專用賬戶暫存的11萬元），被告簡超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋應予騰退，交還給原告陳某。被告簡超提出“陳某作為本案原告，主體不適格；本案應確定為承包合同關系以及應駁回原告陳某訴訟請求”的抗辯理由，與庭審查明的事實不符，亦無相應的法律依據(jù)，本院對此均不予采納。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?第一款 ?、第二款 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國物權法》第三十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告陳某委托其母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡超所簽訂的《承包合同書》；
二、被告簡超自2013年11月30日起十五日內將其租賃使用的位于武當山旅游特區(qū)元和觀的“元和山莊”的房屋（房屋使用面積為2653平方米，其中:一號樓822平方米，二號樓1721平方米，廚房110平方米）退還給原告陳某，并按合同附件所附清單退還所租賃使用相應設施、設備及其他相應物品；
三、被告簡超在本判決生效之日起十五日內向原告陳某支付所拖欠的房屋租賃費11萬元，并支付違約金2萬元（被告簡超已于2013年7月5日將所欠的11萬元房屋租賃費交至本院標的款專用賬戶暫存）；
四、駁回原告陳某其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息；如果未按本判決指定的期限履行其他義務，應當支付遲延履行金。
案件受理費2900元，由被告簡超負擔。

審判長：周智華
審判員：王義明
審判員：江濤

書記員：陳偉