陳某
曾慶玉
樂(lè)永山（湖北漢江源律師事務(wù)所）
簡(jiǎn)超
李軍（湖北遇真律師事務(wù)所）

原告:陳某，男，生于1986年3月15日，漢族，個(gè)體民營(yíng)業(yè)主。
委托代理人:曾慶玉（系原告陳某的母親），女，生于1963年3月10日，漢族，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)員。代理權(quán)限:代為放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書(shū)等。
委托代理人:樂(lè)永山，湖北漢江源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告:簡(jiǎn)超，男，生于1977年10月27日，漢族，個(gè)體工商戶(hù)。
委托代理人:李軍，湖北遇真律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原告陳某訴被告簡(jiǎn)超房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年5月25日受理后，依法組成由審判員周智華擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員王義明（主審）和代理審判員江濤參加的合議庭，于2013年7月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某的委托代理人曾慶玉、樂(lè)永山，被告簡(jiǎn)超及其委托代理人李軍到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:原告陳某的母親曾慶玉受原告的委托以其本人名義于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超簽訂的《承包合同書(shū)》已明確約定原合同廢止，本案訴訟主體應(yīng)以目前有效的合同予以確認(rèn)。本案所訟爭(zhēng)房屋已于2010年4月過(guò)戶(hù)登記到原告陳某名下，并在此后對(duì)相應(yīng)的土地使用證亦進(jìn)行了變更登記。原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)其母親曾慶玉管理本案中所訟爭(zhēng)房屋，對(duì)該房屋行使租賃、經(jīng)營(yíng)、管理、使用、收益處分等全部權(quán)利，原告陳某與受委托人曾慶玉之間系母子關(guān)系，也是家庭成員之一，該委托行為合情、合理，亦不違反法律規(guī)定，對(duì)該委托關(guān)系的真實(shí)性、合法性應(yīng)予確認(rèn)。雖然被告簡(jiǎn)超當(dāng)庭對(duì)原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具的授權(quán)委托書(shū)提出異議，并要求對(duì)該授權(quán)委托書(shū)的簽名及簽名時(shí)間進(jìn)行鑒定，一方面，經(jīng)咨詢(xún)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)，由于上述授權(quán)委托書(shū)中簽字筆跡氧化時(shí)間較短，被告簡(jiǎn)超請(qǐng)求鑒定事項(xiàng)難以作出準(zhǔn)確的鑒定意見(jiàn)；另一方面，原告陳某作為本案訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其與受委托人曾慶玉之間系母子關(guān)系，授權(quán)委托行為符合法律規(guī)定，委托手續(xù)可隨時(shí)辦理，即使在其母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超簽訂《承包合同書(shū)》后出具的授權(quán)委托書(shū)，亦應(yīng)視為對(duì)其母親代其簽訂《承包合同書(shū)》行為的追認(rèn)，亦符合相關(guān)法律規(guī)定；同時(shí)，如果原告陳某沒(méi)有對(duì)其母親曾慶玉授權(quán)，則其母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超簽訂《承包合同書(shū)》應(yīng)屬無(wú)權(quán)代理，原告陳某作為上述房屋的所有權(quán)人，仍有權(quán)要求被告簡(jiǎn)超騰退所承包租用的房屋。故被告簡(jiǎn)超申請(qǐng)鑒定沒(méi)有必要，從節(jié)約司法資源和當(dāng)事人訴訟成本的角度考慮，本院對(duì)被告簡(jiǎn)超提出的鑒定申請(qǐng)未予準(zhǔn)許。陳某作為本案原告，主體適格；被告簡(jiǎn)超提出“陳某作為本案的原告起訴，主體不適格”的抗辯理由，與庭審查明的事實(shí)不符，亦無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采納。
二、關(guān)于原、被告雙方之間是承包合同關(guān)系還是房屋租賃合同關(guān)系的問(wèn)題。
原告陳某認(rèn)為:原告母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》，雖然名稱(chēng)上為《承包合同》，但事實(shí)上是《房屋租賃合同》，不應(yīng)以合同名稱(chēng)確定雙方之間的法律關(guān)系，而應(yīng)以合同所約定實(shí)際內(nèi)容確定雙方之間的法律關(guān)系，從合同約定的交費(fèi)時(shí)間、形式及其他相應(yīng)內(nèi)容都符合房屋租賃合同的特征，故原、被告雙方之間實(shí)際上是房屋租賃合同關(guān)系。
被告簡(jiǎn)超認(rèn)為:原告母親曾慶玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日兩次與其簽訂的均為《承包合同書(shū)》，整個(gè)合同中均沒(méi)有約定房屋租賃等內(nèi)容，原告陳某所訴請(qǐng)的房屋租賃合同關(guān)系與本案事實(shí)不符。本案中雙方之間應(yīng)為承包合同關(guān)系而不是所謂的房屋租賃合同關(guān)系。
本院認(rèn)為:原告母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超于2009年10月31日簽訂的《承包合同書(shū)》，在雙方于2011年12月1日重新簽訂的《承包合同書(shū)》中已明確原合同作廢。雖然雙方于2011年12月1日簽訂的合同標(biāo)題仍為《承包合同》，但該合同第五條（雙方的權(quán)利義務(wù)）第二款中約定有“乙方對(duì)所承租的房屋進(jìn)行裝修改造，裝修費(fèi)用和相關(guān)問(wèn)題均由乙方負(fù)責(zé)”等內(nèi)容，是以房屋承租關(guān)系進(jìn)行的約定，在合同標(biāo)題與合同內(nèi)容不相符時(shí)，應(yīng)以合同實(shí)際約定的內(nèi)容確定雙方之間法律關(guān)系；同時(shí)，被告簡(jiǎn)超在簽訂合同接收本案訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期間，是以其本人重新注冊(cè)登記的“武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)博盛元和山莊”的個(gè)體工商字號(hào)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)行從業(yè)經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有沿用原告陳某原注冊(cè)登記的“元和山莊”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)，雙方之間已不存在承包關(guān)系，從雙方所簽訂合同的內(nèi)容以及實(shí)際履行方式上看，均符合出租人將租賃物（相應(yīng)房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租賃合同特征，原告陳某要求以房屋租賃合同關(guān)系確認(rèn)雙方之間的法律關(guān)系符合本案客觀實(shí)際，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告簡(jiǎn)超提出“本案應(yīng)以承包合同關(guān)系確認(rèn)雙方之間法律關(guān)系”的抗辯理由與事實(shí)不符，本院不予采納。
三、關(guān)于被告簡(jiǎn)超有無(wú)違約行為，其是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金責(zé)任，違約金的數(shù)額如何確定以及原告母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》應(yīng)否予以解除的問(wèn)題。
原告陳某認(rèn)為:被告簡(jiǎn)超沒(méi)有按照雙方所簽訂合同約定的“次年承包費(fèi)用必須在上年度合同期滿(mǎn)前兩個(gè)月內(nèi)一次性付清”交納房屋租賃費(fèi)，2013年度應(yīng)交的22萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)沒(méi)有在上年度（即2012年度）合同期滿(mǎn)（當(dāng)年11月30日）前兩個(gè)月一次性交清，而是在原告母親曾慶玉多次催要后，于2012年12月5日和當(dāng)月18日先后兩次共交納了11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)，仍拖欠11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)未交才引發(fā)本案訴訟，被告簡(jiǎn)超無(wú)履約誠(chéng)信，已構(gòu)成違約，按合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按欠款額月息5%計(jì)算應(yīng)支付違約金61750元（注:原告陳某起訴時(shí)要求支付違約金2萬(wàn)元，后在庭審過(guò)程又將違約金的數(shù)額變更為61750元）；且被告簡(jiǎn)超未按合同約定的時(shí)間一次性交清房屋租賃費(fèi)符合合同約定的解除合同的條件，因此，原告陳某有權(quán)要求解除雙方所簽訂的合同。
被告簡(jiǎn)超認(rèn)為:雙方所簽訂合同約定的承包期限為8年，并約定有“承包費(fèi)（實(shí)為租金）可以延期1個(gè)月支付”的內(nèi)容，在簽訂合同時(shí)，被告簡(jiǎn)超已全額交納了2012年度的承包費(fèi)，雙方對(duì)此均予認(rèn)可。對(duì)于2013年度的22萬(wàn)元承包費(fèi)，被告簡(jiǎn)超已分別于2012年12月5和當(dāng)月18日兩次支付了11萬(wàn)元，剩余的11萬(wàn)元經(jīng)發(fā)包方即原告母親曾慶玉同意延期一個(gè)月支付，在本案訴訟過(guò)程中，按照原告母親曾慶玉的要求，被告簡(jiǎn)超于2013年7月5日將剩余的11萬(wàn)元承包費(fèi)交到了法院。2013年度的承包費(fèi)（共計(jì)22萬(wàn)元）已全部支付，原告陳某的承包費(fèi)并未受到任何損失，雖然被告簡(jiǎn)超存在部分違約行為，但不能構(gòu)成解除合同的條件，被告簡(jiǎn)超同意適當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付部分違約金，但雙方所簽訂的《承包合同》應(yīng)繼續(xù)履行。
本院認(rèn)為:原告母親曾慶玉受原告陳某的委托于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超簽訂的《承包合同書(shū)》，有原告陳某委托的代表人曾慶玉（系原告的母親）和被告簡(jiǎn)超的簽字，并且雙方均捺的指印，該合同已生效并實(shí)際履行，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律禁止性規(guī)定，該合同合法、有效，雙方當(dāng)事人理應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容全面履行各自的義務(wù)。被告簡(jiǎn)超在簽訂合同時(shí)按約定交納了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包費(fèi)（實(shí)為房屋租賃費(fèi)）22萬(wàn)元，原告陳某亦將合同約定的房屋交付給被告簡(jiǎn)超經(jīng)營(yíng)使用，但此后被告簡(jiǎn)超未在合同約定的期限（即上年度期滿(mǎn)前兩個(gè)月）內(nèi)一次性交清2013年度的承包費(fèi)，后經(jīng)原告母親曾慶玉多次催要，被告簡(jiǎn)超于2012年12月5日和當(dāng)月18日先后兩次共向原告母親曾慶玉交納了11萬(wàn)元的房屋租賃費(fèi)，仍拖欠11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)未交納（該11萬(wàn)元是經(jīng)原告的特別授權(quán)代理人即其母親曾慶玉同意后，被告簡(jiǎn)超于2013年7月5日將此款交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存），被告簡(jiǎn)超的上述行為已違反了雙方合同約定，原告陳某要求其承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此予以確認(rèn)；原告陳某在起訴時(shí)要求被告簡(jiǎn)超支付違約金2萬(wàn)元，未超過(guò)雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)（即欠款額月息5%），本院對(duì)此予以支持。后原告陳某在庭審過(guò)程中將違約金的數(shù)額變更為61750元，一方面，原告陳某未就增加的訴訟請(qǐng)求補(bǔ)交案件受理費(fèi)；另一方面，原告陳某在明知被告簡(jiǎn)超違約后，未能及時(shí)主張權(quán)利，直到2013年5月25日才向法院起訴，導(dǎo)致違約金數(shù)額增加，因原告陳某怠于行使權(quán)利而增加的違約金數(shù)額依法不應(yīng)予以支持；加之被告簡(jiǎn)超于2012年12月已向原告母親曾慶玉交納了11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)，在本案訴訟過(guò)程中征得原告陳某同意后又主動(dòng)將所欠11萬(wàn)元交至本院，可酌情適當(dāng)減輕其違約責(zé)任，故對(duì)原告陳某后在庭審過(guò)程中又增加違約金數(shù)額（增加了41750元）本院不予支持。因雙方所簽訂的《承包合同》約定有“次年的承包費(fèi)必須在上年度期滿(mǎn)前兩個(gè)月內(nèi)一次性付清”的內(nèi)容（合同第三條），并將此作為解除合同的獨(dú)立條款予以約定（合同第六條第一款第4項(xiàng)），該約定屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律規(guī)定，現(xiàn)合同約定的解除合同條件已經(jīng)成就，原告陳某要求解除其母親曾慶玉于2011年12月1日代其與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》，要求被告簡(jiǎn)超將所租用的房屋予以退還，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此予以支持；鑒于被告簡(jiǎn)超已向原告陳某支付了2013年度房屋租賃費(fèi)22萬(wàn)元（包括在2013年7月5日交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存的11萬(wàn)元），被告簡(jiǎn)超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋應(yīng)予騰退，交還給原告陳某。被告簡(jiǎn)超提出“陳某作為本案原告，主體不適格；本案應(yīng)確定為承包合同關(guān)系以及應(yīng)駁回原告陳某訴訟請(qǐng)求”的抗辯理由，與庭審查明的事實(shí)不符，亦無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，本院對(duì)此均不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條 ?第一款 ?、第二款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告陳某委托其母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》；
二、被告簡(jiǎn)超自2013年11月30日起十五日內(nèi)將其租賃使用的位于武當(dāng)山旅游特區(qū)元和觀的“元和山莊”的房屋（房屋使用面積為2653平方米，其中:一號(hào)樓822平方米，二號(hào)樓1721平方米，廚房110平方米）退還給原告陳某，并按合同附件所附清單退還所租賃使用相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備及其他相應(yīng)物品；
三、被告簡(jiǎn)超在本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告陳某支付所拖欠的房屋租賃費(fèi)11萬(wàn)元，并支付違約金2萬(wàn)元（被告簡(jiǎn)超已于2013年7月5日將所欠的11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存）；
四、駁回原告陳某其他訴訟請(qǐng)求。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；如果未按本判決指定的期限履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)2900元，由被告簡(jiǎn)超負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù)名稱(chēng):湖北省財(cái)政預(yù)算外資金專(zhuān)戶(hù)十堰分戶(hù)；開(kāi)戶(hù)銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行十堰五堰支行；賬號(hào):17-245601040000333。通過(guò)郵局匯款的，匯款十堰市中級(jí)人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

本院認(rèn)為:原告陳某的母親曾慶玉受原告的委托以其本人名義于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超簽訂的《承包合同書(shū)》已明確約定原合同廢止，本案訴訟主體應(yīng)以目前有效的合同予以確認(rèn)。本案所訟爭(zhēng)房屋已于2010年4月過(guò)戶(hù)登記到原告陳某名下，并在此后對(duì)相應(yīng)的土地使用證亦進(jìn)行了變更登記。原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)其母親曾慶玉管理本案中所訟爭(zhēng)房屋，對(duì)該房屋行使租賃、經(jīng)營(yíng)、管理、使用、收益處分等全部權(quán)利，原告陳某與受委托人曾慶玉之間系母子關(guān)系，也是家庭成員之一，該委托行為合情、合理，亦不違反法律規(guī)定，對(duì)該委托關(guān)系的真實(shí)性、合法性應(yīng)予確認(rèn)。雖然被告簡(jiǎn)超當(dāng)庭對(duì)原告陳某于2011年5月18日向其母親曾慶玉出具的授權(quán)委托書(shū)提出異議，并要求對(duì)該授權(quán)委托書(shū)的簽名及簽名時(shí)間進(jìn)行鑒定，一方面，經(jīng)咨詢(xún)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)，由于上述授權(quán)委托書(shū)中簽字筆跡氧化時(shí)間較短，被告簡(jiǎn)超請(qǐng)求鑒定事項(xiàng)難以作出準(zhǔn)確的鑒定意見(jiàn)；另一方面，原告陳某作為本案訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其與受委托人曾慶玉之間系母子關(guān)系，授權(quán)委托行為符合法律規(guī)定，委托手續(xù)可隨時(shí)辦理，即使在其母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超簽訂《承包合同書(shū)》后出具的授權(quán)委托書(shū)，亦應(yīng)視為對(duì)其母親代其簽訂《承包合同書(shū)》行為的追認(rèn)，亦符合相關(guān)法律規(guī)定；同時(shí)，如果原告陳某沒(méi)有對(duì)其母親曾慶玉授權(quán)，則其母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超簽訂《承包合同書(shū)》應(yīng)屬無(wú)權(quán)代理，原告陳某作為上述房屋的所有權(quán)人，仍有權(quán)要求被告簡(jiǎn)超騰退所承包租用的房屋。故被告簡(jiǎn)超申請(qǐng)鑒定沒(méi)有必要，從節(jié)約司法資源和當(dāng)事人訴訟成本的角度考慮，本院對(duì)被告簡(jiǎn)超提出的鑒定申請(qǐng)未予準(zhǔn)許。陳某作為本案原告，主體適格；被告簡(jiǎn)超提出“陳某作為本案的原告起訴，主體不適格”的抗辯理由，與庭審查明的事實(shí)不符，亦無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采納。
二、關(guān)于原、被告雙方之間是承包合同關(guān)系還是房屋租賃合同關(guān)系的問(wèn)題。
原告陳某認(rèn)為:原告母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》，雖然名稱(chēng)上為《承包合同》，但事實(shí)上是《房屋租賃合同》，不應(yīng)以合同名稱(chēng)確定雙方之間的法律關(guān)系，而應(yīng)以合同所約定實(shí)際內(nèi)容確定雙方之間的法律關(guān)系，從合同約定的交費(fèi)時(shí)間、形式及其他相應(yīng)內(nèi)容都符合房屋租賃合同的特征，故原、被告雙方之間實(shí)際上是房屋租賃合同關(guān)系。
被告簡(jiǎn)超認(rèn)為:原告母親曾慶玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日兩次與其簽訂的均為《承包合同書(shū)》，整個(gè)合同中均沒(méi)有約定房屋租賃等內(nèi)容，原告陳某所訴請(qǐng)的房屋租賃合同關(guān)系與本案事實(shí)不符。本案中雙方之間應(yīng)為承包合同關(guān)系而不是所謂的房屋租賃合同關(guān)系。
本院認(rèn)為:原告母親曾慶玉與被告簡(jiǎn)超于2009年10月31日簽訂的《承包合同書(shū)》，在雙方于2011年12月1日重新簽訂的《承包合同書(shū)》中已明確原合同作廢。雖然雙方于2011年12月1日簽訂的合同標(biāo)題仍為《承包合同》，但該合同第五條（雙方的權(quán)利義務(wù)）第二款中約定有“乙方對(duì)所承租的房屋進(jìn)行裝修改造，裝修費(fèi)用和相關(guān)問(wèn)題均由乙方負(fù)責(zé)”等內(nèi)容，是以房屋承租關(guān)系進(jìn)行的約定，在合同標(biāo)題與合同內(nèi)容不相符時(shí)，應(yīng)以合同實(shí)際約定的內(nèi)容確定雙方之間法律關(guān)系；同時(shí)，被告簡(jiǎn)超在簽訂合同接收本案訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期間，是以其本人重新注冊(cè)登記的“武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)博盛元和山莊”的個(gè)體工商字號(hào)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)行從業(yè)經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有沿用原告陳某原注冊(cè)登記的“元和山莊”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)，雙方之間已不存在承包關(guān)系，從雙方所簽訂合同的內(nèi)容以及實(shí)際履行方式上看，均符合出租人將租賃物（相應(yīng)房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租賃合同特征，原告陳某要求以房屋租賃合同關(guān)系確認(rèn)雙方之間的法律關(guān)系符合本案客觀實(shí)際，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告簡(jiǎn)超提出“本案應(yīng)以承包合同關(guān)系確認(rèn)雙方之間法律關(guān)系”的抗辯理由與事實(shí)不符，本院不予采納。
三、關(guān)于被告簡(jiǎn)超有無(wú)違約行為，其是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金責(zé)任，違約金的數(shù)額如何確定以及原告母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》應(yīng)否予以解除的問(wèn)題。
原告陳某認(rèn)為:被告簡(jiǎn)超沒(méi)有按照雙方所簽訂合同約定的“次年承包費(fèi)用必須在上年度合同期滿(mǎn)前兩個(gè)月內(nèi)一次性付清”交納房屋租賃費(fèi)，2013年度應(yīng)交的22萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)沒(méi)有在上年度（即2012年度）合同期滿(mǎn)（當(dāng)年11月30日）前兩個(gè)月一次性交清，而是在原告母親曾慶玉多次催要后，于2012年12月5日和當(dāng)月18日先后兩次共交納了11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)，仍拖欠11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)未交才引發(fā)本案訴訟，被告簡(jiǎn)超無(wú)履約誠(chéng)信，已構(gòu)成違約，按合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按欠款額月息5%計(jì)算應(yīng)支付違約金61750元（注:原告陳某起訴時(shí)要求支付違約金2萬(wàn)元，后在庭審過(guò)程又將違約金的數(shù)額變更為61750元）；且被告簡(jiǎn)超未按合同約定的時(shí)間一次性交清房屋租賃費(fèi)符合合同約定的解除合同的條件，因此，原告陳某有權(quán)要求解除雙方所簽訂的合同。
被告簡(jiǎn)超認(rèn)為:雙方所簽訂合同約定的承包期限為8年，并約定有“承包費(fèi)（實(shí)為租金）可以延期1個(gè)月支付”的內(nèi)容，在簽訂合同時(shí)，被告簡(jiǎn)超已全額交納了2012年度的承包費(fèi)，雙方對(duì)此均予認(rèn)可。對(duì)于2013年度的22萬(wàn)元承包費(fèi)，被告簡(jiǎn)超已分別于2012年12月5和當(dāng)月18日兩次支付了11萬(wàn)元，剩余的11萬(wàn)元經(jīng)發(fā)包方即原告母親曾慶玉同意延期一個(gè)月支付，在本案訴訟過(guò)程中，按照原告母親曾慶玉的要求，被告簡(jiǎn)超于2013年7月5日將剩余的11萬(wàn)元承包費(fèi)交到了法院。2013年度的承包費(fèi)（共計(jì)22萬(wàn)元）已全部支付，原告陳某的承包費(fèi)并未受到任何損失，雖然被告簡(jiǎn)超存在部分違約行為，但不能構(gòu)成解除合同的條件，被告簡(jiǎn)超同意適當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付部分違約金，但雙方所簽訂的《承包合同》應(yīng)繼續(xù)履行。
本院認(rèn)為:原告母親曾慶玉受原告陳某的委托于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超簽訂的《承包合同書(shū)》，有原告陳某委托的代表人曾慶玉（系原告的母親）和被告簡(jiǎn)超的簽字，并且雙方均捺的指印，該合同已生效并實(shí)際履行，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律禁止性規(guī)定，該合同合法、有效，雙方當(dāng)事人理應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容全面履行各自的義務(wù)。被告簡(jiǎn)超在簽訂合同時(shí)按約定交納了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包費(fèi)（實(shí)為房屋租賃費(fèi)）22萬(wàn)元，原告陳某亦將合同約定的房屋交付給被告簡(jiǎn)超經(jīng)營(yíng)使用，但此后被告簡(jiǎn)超未在合同約定的期限（即上年度期滿(mǎn)前兩個(gè)月）內(nèi)一次性交清2013年度的承包費(fèi)，后經(jīng)原告母親曾慶玉多次催要，被告簡(jiǎn)超于2012年12月5日和當(dāng)月18日先后兩次共向原告母親曾慶玉交納了11萬(wàn)元的房屋租賃費(fèi)，仍拖欠11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)未交納（該11萬(wàn)元是經(jīng)原告的特別授權(quán)代理人即其母親曾慶玉同意后，被告簡(jiǎn)超于2013年7月5日將此款交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存），被告簡(jiǎn)超的上述行為已違反了雙方合同約定，原告陳某要求其承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此予以確認(rèn)；原告陳某在起訴時(shí)要求被告簡(jiǎn)超支付違約金2萬(wàn)元，未超過(guò)雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)（即欠款額月息5%），本院對(duì)此予以支持。后原告陳某在庭審過(guò)程中將違約金的數(shù)額變更為61750元，一方面，原告陳某未就增加的訴訟請(qǐng)求補(bǔ)交案件受理費(fèi)；另一方面，原告陳某在明知被告簡(jiǎn)超違約后，未能及時(shí)主張權(quán)利，直到2013年5月25日才向法院起訴，導(dǎo)致違約金數(shù)額增加，因原告陳某怠于行使權(quán)利而增加的違約金數(shù)額依法不應(yīng)予以支持；加之被告簡(jiǎn)超于2012年12月已向原告母親曾慶玉交納了11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)，在本案訴訟過(guò)程中征得原告陳某同意后又主動(dòng)將所欠11萬(wàn)元交至本院，可酌情適當(dāng)減輕其違約責(zé)任，故對(duì)原告陳某后在庭審過(guò)程中又增加違約金數(shù)額（增加了41750元）本院不予支持。因雙方所簽訂的《承包合同》約定有“次年的承包費(fèi)必須在上年度期滿(mǎn)前兩個(gè)月內(nèi)一次性付清”的內(nèi)容（合同第三條），并將此作為解除合同的獨(dú)立條款予以約定（合同第六條第一款第4項(xiàng)），該約定屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律規(guī)定，現(xiàn)合同約定的解除合同條件已經(jīng)成就，原告陳某要求解除其母親曾慶玉于2011年12月1日代其與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》，要求被告簡(jiǎn)超將所租用的房屋予以退還，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此予以支持；鑒于被告簡(jiǎn)超已向原告陳某支付了2013年度房屋租賃費(fèi)22萬(wàn)元（包括在2013年7月5日交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存的11萬(wàn)元），被告簡(jiǎn)超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋應(yīng)予騰退，交還給原告陳某。被告簡(jiǎn)超提出“陳某作為本案原告，主體不適格；本案應(yīng)確定為承包合同關(guān)系以及應(yīng)駁回原告陳某訴訟請(qǐng)求”的抗辯理由，與庭審查明的事實(shí)不符，亦無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，本院對(duì)此均不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條 ?第一款 ?、第二款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告陳某委托其母親曾慶玉于2011年12月1日與被告簡(jiǎn)超所簽訂的《承包合同書(shū)》；
二、被告簡(jiǎn)超自2013年11月30日起十五日內(nèi)將其租賃使用的位于武當(dāng)山旅游特區(qū)元和觀的“元和山莊”的房屋（房屋使用面積為2653平方米，其中:一號(hào)樓822平方米，二號(hào)樓1721平方米，廚房110平方米）退還給原告陳某，并按合同附件所附清單退還所租賃使用相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備及其他相應(yīng)物品；
三、被告簡(jiǎn)超在本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告陳某支付所拖欠的房屋租賃費(fèi)11萬(wàn)元，并支付違約金2萬(wàn)元（被告簡(jiǎn)超已于2013年7月5日將所欠的11萬(wàn)元房屋租賃費(fèi)交至本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)暫存）；
四、駁回原告陳某其他訴訟請(qǐng)求。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；如果未按本判決指定的期限履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)2900元，由被告簡(jiǎn)超負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：周智華
審判員：王義明
審判員：江濤

書(shū)記員：陳偉