原告：陳某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住邯鄲市復(fù)興區(qū)。
委托訴訟代理人：姜應(yīng)民，河北十力律師事務(wù)所律師。
被告：綦桂蘭，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住邯鄲市復(fù)興區(qū)。
委托訴訟代理人：郭娜娜（綦桂蘭女兒），住邯鄲市復(fù)興區(qū)。

原告陳某某與被告綦桂蘭買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人姜應(yīng)民，被告綦桂蘭及其委托訴訟代理人郭娜娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令原、被告的口頭購(gòu)房合同無(wú)效，被告返還原告購(gòu)房定金10萬(wàn)元；二、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：原告陳某某原本是被告綦桂蘭的租賃戶(hù)，租賃協(xié)議自2016年10月19日至2017年10月18日。在此期間，原、被告口頭協(xié)議，被告將自己所有的住房邯鄲市復(fù)興區(qū)建設(shè)大街1號(hào)教師樓2-1號(hào)所出租的房屋（下稱(chēng)該房屋）以50萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給原告。原告支付了10萬(wàn)元定金，被告也出具了收據(jù)。但是還沒(méi)到約定的2017年10月30日交齊余款40萬(wàn)元的時(shí)間，被告就見(jiàn)近期房?jī)r(jià)上漲而反悔。不但原告不能購(gòu)得該房屋，反而所交的定金也不退還原告。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。幾經(jīng)協(xié)商未果，故訴至法院。
陳某某為其主張，提交如下證據(jù)：
1、原、被告之間簽訂的租房協(xié)議一份，證明原、被告之間是租賃關(guān)系，房租每月800元；
2、被告給原告出具的收據(jù)一份，證明在租房期間，雙方又口頭約定了原告愿意出資50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)被告的房屋。
綦桂蘭辯稱(chēng)，1、其不存在任何違約，是因?yàn)殛惸衬巢话凑占s定在2017年10月30日之前履行支付剩余房款40萬(wàn)元的義務(wù)，從而違約想反悔；2、雙方關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的約定不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，故陳某某訴求判令雙方口頭購(gòu)房合同無(wú)效沒(méi)有任何法律依據(jù)；3、雙方口頭約定是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)對(duì)雙方均具有約束力，且陳某某已經(jīng)按照約定履行了交付10萬(wàn)元定金的義務(wù)。依據(jù)合同法第三十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)雙方的約定有效；4、陳某某要求返還10萬(wàn)元定金的訴求沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。其認(rèn)可該10萬(wàn)元為定金。綜上，依據(jù)合同法第一百一十五條的規(guī)定，陳某某無(wú)權(quán)要求返還定金。
綦桂蘭為其辯解，提交如下證據(jù)：
與陳某某的短信息一條，證明其和陳某某聯(lián)系賣(mài)房子的事情，但是陳某某沒(méi)有來(lái)。
陳某某、綦桂蘭所舉證據(jù)，均經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，雙方均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
經(jīng)審理查明，2016年10月19日，陳某某與綦桂蘭簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：陳某某承租綦桂蘭的位于邯鄲市建設(shè)大街1號(hào)二層的一處房屋，每月租金800元，租金按季度結(jié)算，租房押金2000元，租賃期限自2016年10月19日至2017年10月18日。
在租賃期間，陳某某就該房屋與綦桂蘭口頭達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，綦桂蘭將該房屋賣(mài)于陳某某，房屋價(jià)格50萬(wàn)元。2017年7月14日，陳某某通過(guò)其姐姐將10萬(wàn)元定金交付綦桂蘭，綦桂蘭向陳某某出具了便條，內(nèi)容為：“今收到陳某某買(mǎi)房（復(fù)興區(qū)教師住宅樓2-1）定金拾萬(wàn)元整。十月底交齊（50萬(wàn)元）辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)?！?br/>2017年10月底，陳某某未交付剩余款項(xiàng)40萬(wàn)元。
以上事實(shí)，有雙方提交的證據(jù)和當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在卷佐證。

本院認(rèn)為，陳某某和綦桂蘭之間的口頭房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬平等的民事法律主體之間的民事法律行為，其行為效力屬合同法調(diào)整范圍。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！敝?guī)定，違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，并不導(dǎo)致合同無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》屬于部門(mén)規(guī)章，亦不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。故本案未違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的情形，陳某某據(jù)此要求確定合同無(wú)效的主張，本院不予支持?；诖耍惸衬骋篝牍鹛m返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求亦不能得到支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第五十二條，《最高人民法院關(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告陳某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2300元，減半收取計(jì)1150元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審判員 申素霞

書(shū)記員： 竇娜娜