原告：陳某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住邯鄲市復興區(qū)。
委托訴訟代理人：姜應民，河北十力律師事務所律師。
被告：綦桂蘭，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住邯鄲市復興區(qū)。
委托訴訟代理人：郭娜娜（綦桂蘭女兒），住邯鄲市復興區(qū)。

原告陳某某與被告綦桂蘭買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人姜應民，被告綦桂蘭及其委托訴訟代理人郭娜娜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
陳某某向本院提出訴訟請求：一、判令原、被告的口頭購房合同無效，被告返還原告購房定金10萬元；二、被告承擔本案訴訟費。事實和理由：原告陳某某原本是被告綦桂蘭的租賃戶，租賃協議自2016年10月19日至2017年10月18日。在此期間，原、被告口頭協議，被告將自己所有的住房邯鄲市復興區(qū)建設大街1號教師樓2-1號所出租的房屋（下稱該房屋）以50萬元的價格賣給原告。原告支付了10萬元定金，被告也出具了收據。但是還沒到約定的2017年10月30日交齊余款40萬元的時間，被告就見近期房價上漲而反悔。不但原告不能購得該房屋，反而所交的定金也不退還原告。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條的規(guī)定，房地產轉讓應當簽訂書面合同。幾經協商未果，故訴至法院。
陳某某為其主張，提交如下證據：
1、原、被告之間簽訂的租房協議一份，證明原、被告之間是租賃關系，房租每月800元；
2、被告給原告出具的收據一份，證明在租房期間，雙方又口頭約定了原告愿意出資50萬元購買被告的房屋。
綦桂蘭辯稱，1、其不存在任何違約，是因為陳某某不按照約定在2017年10月30日之前履行支付剩余房款40萬元的義務，從而違約想反悔；2、雙方關于買賣合同的約定不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，故陳某某訴求判令雙方口頭購房合同無效沒有任何法律依據；3、雙方口頭約定是雙方真實意思的表示，應對雙方均具有約束力，且陳某某已經按照約定履行了交付10萬元定金的義務。依據合同法第三十六條的規(guī)定，應當確認雙方的約定有效；4、陳某某要求返還10萬元定金的訴求沒有任何事實和法律依據。其認可該10萬元為定金。綜上，依據合同法第一百一十五條的規(guī)定，陳某某無權要求返還定金。
綦桂蘭為其辯解，提交如下證據：
與陳某某的短信息一條，證明其和陳某某聯系賣房子的事情，但是陳某某沒有來。
陳某某、綦桂蘭所舉證據，均經當庭質證，雙方均無異議，本院予以確認。
經審理查明，2016年10月19日，陳某某與綦桂蘭簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：陳某某承租綦桂蘭的位于邯鄲市建設大街1號二層的一處房屋，每月租金800元，租金按季度結算，租房押金2000元，租賃期限自2016年10月19日至2017年10月18日。
在租賃期間，陳某某就該房屋與綦桂蘭口頭達成買賣協議，綦桂蘭將該房屋賣于陳某某，房屋價格50萬元。2017年7月14日，陳某某通過其姐姐將10萬元定金交付綦桂蘭，綦桂蘭向陳某某出具了便條，內容為：“今收到陳某某買房（復興區(qū)教師住宅樓2-1）定金拾萬元整。十月底交齊（50萬元）辦理房屋過戶手續(xù)?！?br/>2017年10月底，陳某某未交付剩余款項40萬元。
以上事實，有雙方提交的證據和當事人當庭陳述在卷佐證。

本院認為，陳某某和綦桂蘭之間的口頭房屋買賣合同屬平等的民事法律主體之間的民事法律行為，其行為效力屬合同法調整范圍。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用
若干問題的解釋（二）》第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”,是指效力性強制性規(guī)定。”之規(guī)定，違反管理性強制性規(guī)定的，并不導致合同無效?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》系管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。建設部《城市房地產轉讓管理規(guī)定》屬于部門規(guī)章，亦不屬于效力性強制性規(guī)定。故本案未違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的情形，陳某某據此要求確定合同無效的主張，本院不予支持?；诖?，陳某某要求綦桂蘭返還購房定金10萬元的訴訟請求亦不能得到支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第五十二條，《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費2300元，減半收取計1150元，由原告陳某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

審判員 申素霞

書記員： 竇娜娜