上訴人（原審原告）陳某。
委托代理人陳天明。特別授權(quán)代理。
委托代理人楊克清，湖北楚雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）姚某某。
委托代理人姚繼鳳。特別授權(quán)代理。
原審第三人陳紅衛(wèi)。
委托代理人陳天明，系陳紅衛(wèi)之兄。特別授權(quán)代理。

上訴人陳某因與被上訴人姚某某、第三人陳紅衛(wèi)房屋租賃合同糾紛一案，于2011年3月3日向當(dāng)陽(yáng)市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求姚某某給付房屋租金并返還房屋。當(dāng)陽(yáng)市人民法院受理后于2011年12月9日作出（2011）當(dāng)民初字第00406號(hào)民事判決，駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。陳某不服該判決上訴至宜昌市中級(jí)人民法院，宜昌市中級(jí)人民法院經(jīng)審理于2012年4月10日作出（2012）鄂宜昌中民二終字第00094號(hào)民事裁定，以事實(shí)不清將該案發(fā)回當(dāng)陽(yáng)市人民法院重新審理。當(dāng)陽(yáng)市人民法院審理后，于2013年4月3日重新作出（2012）鄂當(dāng)陽(yáng)民初字第00688號(hào)民事判決，再次駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求，陳某仍不服，再次向宜昌市中級(jí)人民法院提出上訴，宜昌市中級(jí)人民法院于2013年10月18日作出（2013）鄂宜昌中民二終字第00263號(hào)民事裁定，以程序違法、事實(shí)不清為由再次將該案發(fā)回當(dāng)陽(yáng)市人民法院重新審理。當(dāng)陽(yáng)市人民法院經(jīng)審理于2015年1月15日作出（2013）鄂當(dāng)陽(yáng)民初字第01396號(hào)民事判決，又一次駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求，陳某仍不服，再次向本院提起上訴。本院于2015年4月24日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭進(jìn)行了審理。因本案案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)審限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定：第三人陳紅衛(wèi)系陳某之父陳天明的弟弟。1995年，陳紅衛(wèi)以其兒子陳橋（陳橋后改名為陳良）的名義在當(dāng)陽(yáng)市玉陽(yáng)辦事處東群村二組付崗四巷取得宅基地120㎡，并自建一棟兩間三層混合結(jié)構(gòu)的樓房（建筑面積為240.84㎡）。姚某某的丈夫陳于武生前跟隨陳紅衛(wèi)做工，陳紅衛(wèi)將涉案房屋鑰匙交給陳于武，陳于武遂對(duì)該房屋進(jìn)行裝修。1995年10月，姚某某與其丈夫陳于武搬至該房屋居住至今，期間姚某某對(duì)房屋進(jìn)行過多次裝修，并在房屋后面空地上新建小屋。2011年，陳某要求姚某某支付租金并返還房屋，姚某某認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋系其向陳紅衛(wèi)購(gòu)買所得，雙方協(xié)商未果以致成訟，陳某遂起訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1、姚某某將所租房屋返還給陳某；2、姚某某給付陳某2009年3月1日至2011年3月1日的租金23040元（4元／㎡×240㎡×24）；3、姚某某自2011年3月起至返還房屋之日止按2400元／月付給陳某房屋租金及延期使用費(fèi)。
原審?fù)徶?，陳天明稱其系委托陳紅衛(wèi)將房屋租賃給陳于武，并由陳紅衛(wèi)收取租金。陳紅衛(wèi)告訴陳天明，“1995年至2003年10月，由于租金便宜，陳紅衛(wèi)斷斷續(xù)續(xù)，成百上千元地、分多次共收取了1萬(wàn)多元”。“2003年下半年，陳紅衛(wèi)服刑期間，陳于武探望陳紅衛(wèi)時(shí)，陳紅衛(wèi)要求陳于武每月給付租金400元交給陳良”。姚某某則稱，其丈夫陳于武向陳紅衛(wèi)購(gòu)買該房屋，先支付30000元，陳紅衛(wèi)將鑰匙交給陳于武，陳于武遂對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，其后陸續(xù)支付部分房款，共計(jì)70000多元。1995年10月，姚某某與丈夫陳于武搬至該房屋居住至今，期間姚某某對(duì)房屋進(jìn)行過多次裝修，并在房屋后面空地上新建小屋。陳紅衛(wèi)從未向其收取過租金，陳某及其家人也未向姚某某及家人收取租金。姚某某提供了其與陳紅衛(wèi)的談話錄音。錄音中可聽出陳紅衛(wèi)的如下陳述：“反正于武叔子這個(gè)屋也沒給好多錢，我都記得有賬”，“他（陳于武）給的7萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)先給的3萬(wàn)元，拿的鑰匙，我記得有賬”，“簡(jiǎn)單的說，就是5萬(wàn)多元，我給的錢他也沒記賬，那反正不多，前后抵的話，5萬(wàn)塊錢差一點(diǎn)點(diǎn)”。第三人陳紅衛(wèi)認(rèn)同陳某關(guān)于房屋租賃關(guān)系的主張。
原審另查明，2003年，陳紅衛(wèi)因犯交通肇事罪到沙洋農(nóng)場(chǎng)服刑，2010年刑滿釋放。陳橋系陳紅衛(wèi)之子，于xxxx年xx月xx日出生，系農(nóng)村戶口。陳某系陳天明之子，于xxxx年xx月xx日出生，系城鎮(zhèn)戶口，其父陳天明亦系國(guó)家干部。2004年，姚某某之夫陳于武因交通事故死亡。
原審法院依職權(quán)調(diào)取了當(dāng)陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局、當(dāng)陽(yáng)市國(guó)土資源局下列資料：陳橋個(gè)人用地登記資料、房屋所有權(quán)證資料、土地使用權(quán)證登記資料。該案所涉房屋的用地登記資料顯示：涉案房屋的個(gè)人建房新用地計(jì)劃卡片1994年11月5日即已發(fā)放，1995年1月用地審批也已完成，建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書于1995年3月22日發(fā)放。但其個(gè)人用地申請(qǐng)書卻系復(fù)印的他人1995年8月8日的用地申請(qǐng)書，申請(qǐng)書上東群村二組組長(zhǎng)朱心木、東群村主任文某某的簽字及村委會(huì)的印章都是復(fù)印的，只有玉陽(yáng)土管所的簽?。?996年元月17日）是原件。陳紅衛(wèi)當(dāng)時(shí)系以其子陳橋之名在當(dāng)陽(yáng)市東群村二組申請(qǐng)宅基地。由于陳橋當(dāng)時(shí)年僅6歲，陳紅衛(wèi)將他人戶口簿上的姓名涂改為陳橋（個(gè)人用地申請(qǐng)書上記載：姓名陳橋，xxxx年xx月xx日出生，已婚，1992年2月26日由王店鎮(zhèn)遷入），復(fù)印后用于申請(qǐng)宅基地。2010年12月，陳紅衛(wèi)以陳良之名辦理了土地使用權(quán)證。陳良的土地使用權(quán)證登記資料記載，其地籍調(diào)查表中有指界人余天芳，其簽章欄內(nèi)簽有“余天芳”字樣。涉案房產(chǎn)登記資料記載，陳紅衛(wèi)于1995年11月23日以陳某之名（登記資料載明年齡為18歲）申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證。時(shí)任東群村主任文某某在村委會(huì)意見欄簽署“同意辦理”，并蓋有村委會(huì)印章，落款時(shí)間為1996年11月7日。申請(qǐng)書中的初審意見、復(fù)審意見、審批意見欄中均無(wú)人簽批意見和署名。房管部門于1995年11月30日頒發(fā)證書。2002年4月21日，陳紅衛(wèi)用其子陳橋的戶口簿，將姓名涂改為陳某（載明的出生日期為1989年7月7日）復(fù)印后，向房管部門申請(qǐng)辦證，并將玉陽(yáng)土管所證明文件中的用地人“陳橋”涂改為“陳某”。2002年4月24日，陳某憑借原房產(chǎn)證及涂改后的戶口簿和證明換取當(dāng)房權(quán)證玉陽(yáng)字第00018096號(hào)房屋所有權(quán)證。
關(guān)于上述登記為“陳某”的產(chǎn)權(quán)證的辦理過程，陳天明陳述，該房屋在建成當(dāng)時(shí)不能辦理到陳某或陳天明名下，2002年4月22日前沒有房產(chǎn)證。后來可以辦理了，陳天明遂將產(chǎn)權(quán)證辦理在兒子陳某名下。
為查明事實(shí)，原審人民法院對(duì)姚某某的鄰居張寬梅、余天芳、宋華山及朱心木、馮翠榮、聶發(fā)香、胡慶元、汪某某、李紅等部分村干部及相關(guān)人員進(jìn)行了調(diào)查：張寬梅陳述，其不清楚姚某某居住的房屋是買的還是租的；余天芳陳述，訟爭(zhēng)房屋是陳紅衛(wèi)于1995年修建，當(dāng)時(shí)未辦理建房手續(xù)，房屋建成后，陳紅衛(wèi)于當(dāng)年將房屋賣給姚某某的丈夫陳于武，姚某某一家一直在該房屋居住，對(duì)房屋進(jìn)行過多次維修。后來，陳紅衛(wèi)找到余天芳，稱其為姚某某辦理房產(chǎn)證，要求余天芳簽字，后余天芳的丈夫代余天芳簽字；宋華山陳述，姚某某于1997年時(shí)即已在訟爭(zhēng)房屋居住，對(duì)該房屋整修過多次，期間未見有人向姚某某收取房租，該房屋應(yīng)該是姚某某的；朱心木（現(xiàn)任東群村委會(huì)主任、時(shí)任東群村二組組長(zhǎng)）陳述，訴爭(zhēng)的房屋宅基地是陳紅衛(wèi)以其子陳橋名義辦理的，房屋是陳紅衛(wèi)建造的，應(yīng)當(dāng)是陳紅衛(wèi)的。房產(chǎn)證如何登記到陳某名下，不清楚，但有關(guān)手續(xù)的辦理是當(dāng)時(shí)的村主任文宗蘭簽了字的。村委會(huì)同意辦理的房屋所有權(quán)人應(yīng)與建設(shè)用地批準(zhǔn)的申請(qǐng)人一致。朱心木在1990年建房花費(fèi)10000元，陳紅衛(wèi)在1994年至1995年期間建房，估計(jì)花費(fèi)20000元左右，不超過30000元；馮翠榮陳述：訴爭(zhēng)房屋是陳紅衛(wèi)的，陳紅衛(wèi)將房屋的框架（外墻已貼墻面磚）建好后，賣給姚某某。馮翠榮的親戚想購(gòu)買該房屋，陳紅衛(wèi)告訴馮翠榮該房屋已賣了。姚某某裝修時(shí)和裝修后，陳紅衛(wèi)和其前妻汪某某經(jīng)常到姚某某處玩。姚某某還在屋后新建了房子；聶發(fā)香（東群村委會(huì)委員、婦聯(lián)主任）陳述：姚某某一直在訴爭(zhēng)房屋中居住，陳紅衛(wèi)和其前妻經(jīng)常到姚某某處玩。但自己對(duì)姚某某的房子是買的還是租的并不清楚，村委會(huì)出具的房產(chǎn)證明應(yīng)當(dāng)與土地證一致；胡慶元陳述，姚某某1991年到1994年一直租住其家中，租金每月35元至40元，后來姚某某在東群村二組買房子后，就搬走了；汪某某（陳紅衛(wèi)前妻）陳述：宅基地是陳紅衛(wèi)以其子陳橋名義辦理的，房屋是陳紅衛(wèi)建造的。房屋在框架建好后，賣給了姚某某。汪某某與陳紅衛(wèi)離婚時(shí)就未提及該房屋。姚某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。姚某某“賀屋”時(shí)，汪某某去做客。陳于武與陳紅衛(wèi)是叔侄關(guān)系，兩家經(jīng)常走動(dòng)，汪某某經(jīng)常到姚某某處玩；李紅陳述：其給姚某某書寫的證明是指姚某某房屋總裝修費(fèi)，李紅施工的是墻面多彩涂料和吊頂，裝修費(fèi)14000元，姚某某“賀屋”（慶賀裝修房屋入?。r(shí)，還欠著，后來用紅磚抵付了部分。其和陳于武在1992年左右都是租住姓胡的房屋（東群村一組），當(dāng)時(shí)租金是幾十元（五十元以下）。陳于武請(qǐng)李紅裝修時(shí)，曾告訴該房屋是陳紅衛(wèi)賣給他的。
原審法院認(rèn)為，陳某根據(jù)登記其為所有權(quán)人的房屋產(chǎn)權(quán)證書主張其作為房屋所有權(quán)人，將房屋出租給姚某某使用，現(xiàn)行使所有人權(quán)利，要求解除房屋租賃關(guān)系，由姚某某返還房屋并支付租金及占用費(fèi)用。姚某某辯稱其系從第三人陳紅衛(wèi)處購(gòu)買的房屋，與陳某之間并無(wú)所謂的房屋租賃關(guān)系，且陳某取得所謂房屋產(chǎn)權(quán)并不合法。據(jù)此，本案處理涉及兩個(gè)焦點(diǎn)的評(píng)判：一、陳某依據(jù)登記為“陳某”的房屋產(chǎn)權(quán)證主張相關(guān)物上權(quán)利是否具有充分的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)；二、本案中姚某某與陳某或陳紅衛(wèi)形成的是房屋買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。
一、陳某依據(jù)登記為“陳某”的房屋產(chǎn)權(quán)證主張相關(guān)物上權(quán)利的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)是否充分。
陳某認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)陳某是所有權(quán)人，據(jù)此請(qǐng)求判決姚某某返還財(cái)產(chǎn)、支付租金。姚某某認(rèn)為房屋建成后，所有權(quán)人是陳紅衛(wèi)，但陳紅衛(wèi)已出售給姚某某，陳某的產(chǎn)權(quán)證是虛假的、偽造的。原審法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑邨l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡诙粭l規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”上述規(guī)定表明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書在證明物權(quán)上雖具有證明效力，但不能僅依據(jù)權(quán)屬證書就認(rèn)定當(dāng)事人享有物權(quán)，只有權(quán)屬證書與登記簿冊(cè)記載的事項(xiàng)相一致時(shí)，該權(quán)屬證書記載的權(quán)利人才享有真正所有者地位。同時(shí)該登記必須是合法的，若當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，或登記機(jī)關(guān)登記時(shí)存在實(shí)體或程序上的錯(cuò)誤，該登記不僅不能作為確定物權(quán)的依據(jù)，而且相關(guān)責(zé)任主體還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物權(quán)權(quán)利人本身享有的私權(quán)利并不是由政府登記機(jī)構(gòu)賦予的，政府部門只是通過登記來確認(rèn)。若不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人并不是合法的權(quán)利人，即該權(quán)利人沒有取得物權(quán)的合法來源和法律依據(jù)，由于該登記與真正的權(quán)利人不一致，與事實(shí)不符，該登記也不具有證明效力，而應(yīng)按照真實(shí)的法律關(guān)系確定權(quán)利人。
本案證據(jù)表明，登記為“陳某”的房屋產(chǎn)權(quán)證是當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記獲取，登記機(jī)關(guān)在辦理登記手續(xù)時(shí)亦存在實(shí)體和程序上的錯(cuò)誤。根據(jù)陳某陳述，陳某稱訟爭(zhēng)房屋在建成當(dāng)時(shí)不能辦理到陳某或陳天明名下，所以2002年4月22日前并沒有房產(chǎn)證。后來可以辦理了，陳天明就直接辦理在兒子陳某名下。如果陳某所述屬實(shí)，則人民法院依職權(quán)調(diào)取的登記產(chǎn)權(quán)人為“陳某”、領(lǐng)證日期為1995年的產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、合法性存疑。在法律規(guī)定和政策未發(fā)生變化的情況下，本不能于1995年辦理至陳某或陳天明名下的房屋，卻于2002年辦理在了“陳某”名下，在姚某某對(duì)陳某的產(chǎn)權(quán)取得提出異議的情況下，陳某應(yīng)對(duì)此作出合理、合法的解釋，但其沒有，而僅以產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人為“陳某”為由堅(jiān)持相關(guān)主張。而經(jīng)原審法院查明的辦證實(shí)際情況是：其一，陳紅衛(wèi)在1995年辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，其明知建設(shè)用地人是陳橋，卻以“陳某”的名義申報(bào)，而陳橋和陳某并非同一家庭人員，該申報(bào)行為已屬于采取欺騙的手段提供虛假材料申請(qǐng)登記；其二，登記資料中沒有陳某的身份證明，沒有陳某系建設(shè)用地人的證明材料，登記資料相關(guān)審批欄中，除了東群村委會(huì)簽署有“同意辦理”的意見外，缺乏房管部門的審批意見，且東群村委會(huì)簽署意見的時(shí)間落款為“1996年11月7日”，明顯遲于房屋產(chǎn)權(quán)證記載的頒發(fā)時(shí)間“1995年11月30日”。以上事實(shí)表明，訟爭(zhēng)房屋1995年的產(chǎn)權(quán)登記在實(shí)體上缺少陳某系該房屋所有權(quán)人的證明材料，也不符合1990年12月31日建設(shè)部頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條關(guān)于“城市房屋產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”的規(guī)定。同時(shí)，該房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理在程序上既存在房管部門未按程序進(jìn)行審批就辦證的問題，又存在房管部門未審查就先發(fā)證、事后補(bǔ)充材料的問題。也就是說，該房屋產(chǎn)權(quán)登記行為無(wú)論是實(shí)體還是在程序上均存在重大問題。故對(duì)1995年登記的房屋所有權(quán)人人民法院不予采信。2002年房產(chǎn)證的辦證同樣存在類似問題。2002年4月21日，陳紅衛(wèi)用其子陳橋的戶口簿，將“陳橋”涂改為“陳某”復(fù)印后，向房管部門申請(qǐng)辦證，并將玉陽(yáng)土管所證明文件中的用地人“陳橋”涂改為“陳某”。此次登記雖是換證，但由于原產(chǎn)權(quán)證的辦理存在重大問題，人民法院也不予采信，且此次登記中，陳紅衛(wèi)繼續(xù)采用偽造、涂改的手段欺騙登記機(jī)關(guān)，由此得到的房產(chǎn)證人民法院難以采信。陳某由此取得房屋產(chǎn)權(quán)證，不符合法律規(guī)定，陳某僅憑房產(chǎn)證主張物上權(quán)利，要求姚某某返還房屋等，人民法院不應(yīng)予以支持。
由于當(dāng)事人存在提供虛假材料申請(qǐng)登記，同時(shí)房產(chǎn)登記行為無(wú)論在實(shí)體上還是程序上都存在重大問題，由此得到的房產(chǎn)證人民法院不應(yīng)采信。但這并不必然否認(rèn)陳某的所有權(quán)，若陳某提供的證據(jù)（房產(chǎn)證除外）可以證明或依照法律規(guī)定可以認(rèn)定陳某是產(chǎn)權(quán)人，本案應(yīng)依法認(rèn)定，陳某是否是訟爭(zhēng)房屋合法產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)定是本案無(wú)法回避的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，從物權(quán)取得的來源看，物權(quán)的設(shè)定和變動(dòng)可以分為兩大類，一類是基于交易等法律行為而取得，另一類是基于法院強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、繼承、合法建造等原因取得。本案陳某陳述該房屋系其父親陳天明建造，后登記在其名下。姚某某認(rèn)為該房屋建成后是第三人陳紅衛(wèi)所有，但陳紅衛(wèi)已出售給姚某某。陳紅衛(wèi)認(rèn)為該房屋是陳天明建造，所有權(quán)現(xiàn)應(yīng)為陳某。陳某及陳紅衛(wèi)均未主張陳某系以其他方式取得所有權(quán)。原審法院據(jù)此認(rèn)為，本案屬于合法建造下的房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。該法律規(guī)定表明因合法建造房屋而取得房屋所有權(quán)，自房屋建成后取得。該種所有權(quán)的取得不因是否登記而影響，即建造者不進(jìn)行登記，其因合法建造完成而取得物權(quán)；同時(shí)，即使登記錯(cuò)誤也不能否認(rèn)建造者因合法建造而取得房屋所有權(quán)。該法律規(guī)定也強(qiáng)調(diào)是依法建造，違法建筑不能據(jù)此取得所有權(quán)。本案中，建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書載明的用地人是陳橋，其合法建造者只能是陳橋或其法定代理人陳紅衛(wèi)。陳某及其父親陳天明不是合法建造者，故陳某及陳天明不能因此取得所有權(quán)。同時(shí)陳某及陳天明也未主張其系以其他方式取得所有權(quán)，故根據(jù)陳某的主張和相關(guān)證據(jù)可以認(rèn)定，陳某及陳天明不是該房屋的所有權(quán)人。雖然陳某提供了陳紅衛(wèi)出具的收條稱陳天明支付陳紅衛(wèi)70000元房屋材料款，陳天明就是合法建造者；但姚某某認(rèn)為該證據(jù)是虛假的?，F(xiàn)陳某不能提供相關(guān)的取款、支付憑證證明收條的真實(shí)性，同時(shí)收條的出具人陳紅衛(wèi)與陳天明系兄弟，有利害關(guān)系，人民法院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性難以認(rèn)定。即使該證據(jù)屬實(shí)，因陳某系城鎮(zhèn)戶口，其父陳天明系國(guó)家干部，都不具備取得宅基地資格，且建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書載明的用地人是陳橋，故該理由于法無(wú)據(jù)，人民法院不予采信。陳某申請(qǐng)的證人文某某稱當(dāng)時(shí)申請(qǐng)用地就是為陳天明建房，只是借用陳橋的名義。若該陳述屬實(shí)，則該宗土地系采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，屬于非法占用土地。所有權(quán)應(yīng)依法取得，故陳某及其父親陳天明也不是該房屋的所有權(quán)人。綜上，陳某不能證明其以何種合法方式取得所有權(quán)，而由于房屋的實(shí)際建造經(jīng)辦者是陳紅衛(wèi)，陳紅衛(wèi)又經(jīng)辦了一系列的建房用地申請(qǐng)手續(xù)，客觀上給參與交易（不論是買賣還是租賃）的第三人（如姚某某、陳于武）產(chǎn)生房屋為陳紅衛(wèi)所有的信賴認(rèn)識(shí)，并與陳紅衛(wèi)實(shí)際進(jìn)行交易，進(jìn)而產(chǎn)生本案爭(zhēng)議：即陳某認(rèn)為其是房屋所有權(quán)人，與姚某某形成房屋租賃關(guān)系。姚某某認(rèn)為陳紅衛(wèi)是房屋所有權(quán)人，并與陳紅衛(wèi)形成房屋買賣關(guān)系，且不認(rèn)可陳某合法權(quán)利人地位。陳某及陳紅衛(wèi)應(yīng)當(dāng)為自己不合法的辦證行為及陳某不能提供其他證據(jù)證明自己的主張承擔(dān)應(yīng)有的法律風(fēng)險(xiǎn)和后果。
二、關(guān)于姚某某是租賃房屋還是買賣房屋的問題。
陳某稱系委托陳紅衛(wèi)租賃房屋并收取租金。陳某提供了其父陳天明的司機(jī)劉漁樵的證言和法院對(duì)陳紅衛(wèi)的詢問筆錄。陳紅衛(wèi)告訴陳天明，“1995年至2003年10月，由于租金便宜，陳紅衛(wèi)斷斷續(xù)續(xù)，成百上千元地、分多次共收取了1萬(wàn)多元”?！?003年下半年，陳紅衛(wèi)服刑期間，陳于武探望陳紅衛(wèi)時(shí)，陳紅衛(wèi)要求陳于武每月給付租金400元交給陳良”。
姚某某稱1995年共支付50000多元向陳紅衛(wèi)購(gòu)買該房屋。陳紅衛(wèi)從未向其收取租金，陳某及其家人也未向姚某某及家人收取租金。姚某某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，新建了小屋。姚某某提供了其與陳紅衛(wèi)的談話錄音。
為查明事實(shí)，原審法院在原審時(shí)對(duì)姚某某的鄰居張寬梅、余天芳、宋華山及朱心木、馮翠榮、聶發(fā)香、胡慶元、汪某某、李紅等部分村干部及相關(guān)人員進(jìn)行了調(diào)查。其中張寬梅、朱心木、聶發(fā)香陳述，不清楚姚某某居住的房屋是買的還是租的。馮翠榮、聶發(fā)香、胡慶元、汪某某、李紅、余天芳認(rèn)為訟爭(zhēng)的房屋是姚某某向陳紅衛(wèi)購(gòu)買的。余天芳還陳述，2011年上半年，陳紅衛(wèi)找到余天芳，稱其為姚某某辦理房產(chǎn)證，要求余天芳簽字，后余天芳的丈夫代余天芳簽字。
對(duì)上述證據(jù)，原審法院綜合評(píng)述認(rèn)為：關(guān)于姚某某提供的其與陳紅衛(wèi)的談話錄音。陳某認(rèn)為該證據(jù)系姚某某通過剪輯、篡改、刪除等手段制作而成，同時(shí)該錄音所說的是債務(wù)問題；陳紅衛(wèi)認(rèn)為這次談話屬實(shí)，但姚某某提交整理的錄音記錄不屬實(shí)，雙方主要是談?wù)撽愑谖渖暗膫鶛?quán)、債務(wù)情況，錄音中陳紅衛(wèi)陳述收到的50000元中，30000元是租賃裝載機(jī)設(shè)備的，已經(jīng)還給陳于武，剩余20000元是陳于武支付至2003年底的房屋租金。故錄音中談及的50000元與房屋買賣無(wú)關(guān)。原審法院認(rèn)為，因陳紅衛(wèi)承認(rèn)該次談話是存在的，且陳某不能證明該錄音系姚某某通過剪輯、篡改、刪除等手段制作而成，人民法院對(duì)該錄音內(nèi)容予以采信。錄音中可聽出陳紅衛(wèi)的如下陳述，“反正于武叔子這個(gè)屋也沒給好多錢，我都記得有賬”，“他（陳于武）給的7萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)先給的3萬(wàn)元，拿的鑰匙，我記得有賬”，“簡(jiǎn)單的說，就是5萬(wàn)多元，我給的錢他也沒記賬，那反正不多，前后抵的話，5萬(wàn)塊錢差一點(diǎn)點(diǎn)”。該錄音否定了陳紅衛(wèi)向陳某所作的陳述和向法庭的陳述，故對(duì)陳紅衛(wèi)陳述的關(guān)于租賃房屋相關(guān)事實(shí)的內(nèi)容，人民法院不應(yīng)采信。關(guān)于劉漁樵的證言，因劉漁樵稱其不在談話現(xiàn)場(chǎng)，且其與陳某的父親陳天明有利害關(guān)系，結(jié)合陳紅衛(wèi)與姚某某的談話錄音，對(duì)該證據(jù)人民法院不予采信。關(guān)于余天芳的陳述，其陳述，陳紅衛(wèi)找到余天芳，稱其為姚某某辦理房產(chǎn)證，要求余天芳簽字，后余天芳的丈夫代余天芳簽字。結(jié)合陳良的土地使用權(quán)證登記資料中的地籍調(diào)查表中指界人簽章欄內(nèi)簽有“余天芳”字樣，人民法院對(duì)余天芳的陳述予以采信。馮翠榮陳述，其親戚想購(gòu)買該房屋，陳紅衛(wèi)告訴馮翠榮該房屋已賣了；李紅陳述，姚某某購(gòu)買房屋，在房屋裝修后，搬進(jìn)該房屋居住時(shí)，李紅參加了“賀屋”；汪某某陳述，房屋在框架建好后，陳紅衛(wèi)就賣給了陳于武。以上證據(jù)相互印證，人民法院應(yīng)當(dāng)予以采信。結(jié)合起來可間接證明訟爭(zhēng)的房屋是姚某某向陳紅衛(wèi)購(gòu)買的。關(guān)于法院對(duì)其他相關(guān)人員的調(diào)查筆錄，除張寬梅、朱心木、聶發(fā)香不清楚姚某某居住的房屋是買的還是租的外，其余人均認(rèn)為訟爭(zhēng)的房屋是姚某某向陳紅衛(wèi)購(gòu)買的。即在調(diào)查的訟爭(zhēng)房屋周邊的住戶和村干部中，沒有人認(rèn)為該房屋是姚某某租賃的。綜合上述證據(jù)，結(jié)合陳紅衛(wèi)與姚某某的談話錄音，結(jié)合當(dāng)時(shí)的房屋租金、建房?jī)r(jià)格和姚某某的陳述，根據(jù)一般人的日常生活經(jīng)驗(yàn)分析，原審法院認(rèn)為，陳于武在家庭居住人員沒有發(fā)生變化的情況下，從以前每月花費(fèi)40元左右租住一間房屋，到花費(fèi)近50000元租住一棟兩間三層樓房，并且該樓房系毛坯房，需要對(duì)水、電進(jìn)行報(bào)裝，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，與常理不符。陳紅衛(wèi)也未提供相關(guān)賬本證明雙方談及的50000元系租金或工程款。姚某某自1995年搬入訟爭(zhēng)房屋居住，至陳某2011年3月10日起訴，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)15年，陳某未向姚某某主張任何權(quán)利，不符情理。由此，人民法院認(rèn)為陳于武拿鑰匙時(shí)交付的30000元不可能是租金，只能是購(gòu)房款。上述分析表明：陳于武向陳紅衛(wèi)購(gòu)買房屋，先給付30000元后，陳紅衛(wèi)交付房屋鑰匙，其后給付40000元，共計(jì)70000元。陳紅衛(wèi)認(rèn)為70000元中應(yīng)扣除雙方的往來款，購(gòu)房款近50000元。
綜上，訟爭(zhēng)房屋系陳紅衛(wèi)所建，其土地使用權(quán)證登記為陳橋，其合法建造者只能是陳橋或其法定代理人陳紅衛(wèi)。陳某及其父親陳天明不是合法建造者，故陳某及陳天明不能因此取得所有權(quán)。同時(shí)陳某及陳天明也未主張其系以其他方式取得所有權(quán)，故陳某及陳天明不是該房屋的所有權(quán)人。該房屋系姚某某的丈夫陳于武于1995年向陳紅衛(wèi)購(gòu)買，現(xiàn)陳某主張姚某某系租賃房屋的法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)均不足，故陳某要求姚某某返還房屋并支付租金的訴訟請(qǐng)求人民法院不應(yīng)支持?；谏鲜隼碛?，原審人民法院遂依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十七條、第二十一條、第三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十四條之規(guī)定，判決駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。原審并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)460元由陳某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，結(jié)合一、二審?fù)徏瓣惸车纳显V理由，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)仍為：一、陳某持有的《房屋所有權(quán)證》及本案所涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記能否作為其主張?jiān)A爭(zhēng)房屋為其所有的依據(jù)問題。二、本案所訟爭(zhēng)房屋對(duì)于姚某某而言是買還是租的問題。
針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院逐一評(píng)述如下：一、關(guān)于陳某持有的《房屋所有權(quán)證》及本案所涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記能否作為其主張?jiān)A爭(zhēng)房屋為其所有的依據(jù)的問題。本院認(rèn)為，根據(jù)原審法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，涉案房屋所占土地屬東群村的集體土地，陳某（屬城鎮(zhèn)居民）及陳天明（國(guó)家干部）并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)依法獲取東群村二組的宅基地，正是基于這個(gè)原因，陳紅衛(wèi)才以其子陳橋之名（但因當(dāng)時(shí)陳橋亦只有六歲無(wú)權(quán)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，陳紅衛(wèi)遂將他人戶籍證及個(gè)人用地申請(qǐng)書涂改更換成陳橋）取得宅基地，之后再通過將陳橋之名涂改成陳某，以此陳某才獲取訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證明（但至今涉案房屋的土地使用權(quán)證記載的土地使用權(quán)人仍為“陳良”）。故對(duì)陳某主張并無(wú)確鑿證據(jù)表明陳某的房產(chǎn)證與登記薄不一致，原審法院屬錯(cuò)誤認(rèn)定的上訴理由本院不予支持。同時(shí)，就相關(guān)房產(chǎn)登記資料的證據(jù)資格而言，因陳某提供的該證據(jù)是以嚴(yán)重違反法律禁止性規(guī)定而取得，依《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第一百零六條之規(guī)定不得作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)；就其證明力來看，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。上述規(guī)定表明，登記必須是合法的，若當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，或登記機(jī)關(guān)登記時(shí)存在實(shí)體或程序上的錯(cuò)誤，該登記不僅不能作為確定物權(quán)的依據(jù)，而且相關(guān)責(zé)任主體還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案所涉房屋的相關(guān)登記資料表明，該房屋在辦理用地審批及房產(chǎn)登記的過程中不僅存在多次通過變?cè)旆绞教峁┨摷俨牧系膯栴}，同時(shí)還存在審批不全及先審批后補(bǔ)材料等一系列程序問題，前述登記本身并不具有證明本案所涉房屋所有權(quán)歸屬的證明效力。據(jù)此，本院對(duì)陳某以其擁有訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)證主張其對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)之觀點(diǎn)不予支持。陳某在上訴中提出原審法院主動(dòng)調(diào)查證據(jù)因違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十六條之規(guī)定，故不能作為定案的依據(jù)。但本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十三條第二款“證據(jù)必須查證屬實(shí)，才能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”之規(guī)定，原審法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)其實(shí)質(zhì)是查證雙方提交證據(jù)是否屬實(shí)而做出的調(diào)查，不應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十六條之規(guī)定，況且，在原審法院依職權(quán)調(diào)查證據(jù)之時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》尚未頒布實(shí)施（該法于2015年2月4日起實(shí)行）。因此，對(duì)陳某主張?jiān)瓕彿ㄔ阂缆殭?quán)調(diào)查證據(jù)違法的上訴理由本院亦不予支持。
關(guān)于本案其他證據(jù)能否證明陳某因合法建造取得本案所涉房屋所有權(quán)的問題。陳某主張因其及其父陳天明均無(wú)農(nóng)村戶口，無(wú)法直接在農(nóng)村建房，故由陳天明出錢70000元委托陳紅衛(wèi)幫忙辦理手續(xù)并實(shí)際建造，也就是說陳某及陳天明均未直接實(shí)施建造行為，如陳某主張成立，則其必須就委托關(guān)系的存在及履行進(jìn)行舉證。就委托關(guān)系的存在目前只有陳某及陳紅衛(wèi)雙方的陳述，并無(wú)書面合同等其他證據(jù)，而陳紅衛(wèi)與陳某作為本案的當(dāng)事人，其陳述在姚某某不認(rèn)可的情況下不能單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，而關(guān)于委托合同關(guān)系的履行，陳某提供了70000元的收條，由于沒有提供相應(yīng)的付款憑證，亦不足以證實(shí)陳某向陳紅衛(wèi)給付70000元建房款的事實(shí)。因此，本案并無(wú)充分證據(jù)證明陳某通過建造取得涉案房屋的所有權(quán)，本案所涉房屋在姚某某之前，只能依據(jù)三方均無(wú)異議的事實(shí)即陳紅衛(wèi)實(shí)際建造認(rèn)定為陳紅衛(wèi)所有。
二、關(guān)于涉案訟爭(zhēng)房屋于姚某某而言是買還是租的問題。本院認(rèn)為，雖然本案無(wú)直接證據(jù)，但綜合證人證言及一般人的生活常識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，本院認(rèn)為姚某某對(duì)訟爭(zhēng)房屋是購(gòu)買而非租賃。其理由如下：1、馮翠榮、聶發(fā)香、胡慶元、李紅、余天芳均證實(shí)訟爭(zhēng)的房屋是姚某某向陳紅衛(wèi)購(gòu)買，而馮翠榮、聶發(fā)香、胡慶元、李紅、余天芳與陳某及姚某某均無(wú)利害關(guān)系，其證言可信度高。2、關(guān)于汪某某（原系陳紅衛(wèi)之妻）的證言，汪某某在原審法院2014年3月24日向其調(diào)查時(shí)明確陳述涉案房屋當(dāng)時(shí)就已經(jīng)賣給姚某某了且在姚某某賀屋時(shí)其還到場(chǎng)了，但在一份落款時(shí)間為2014年3月27日（即在法院調(diào)查之后）由陳天明向原審法院提交的汪某某的說明中汪某某又表示其對(duì)賣屋及賀屋事件不清楚，且認(rèn)為當(dāng)時(shí)上班很忙，法院辦事人員叫其簽字（指在調(diào)查筆錄中）其未認(rèn)真看。但本院認(rèn)為，汪某某原系陳天明弟媳，按理其證言應(yīng)偏向于陳某一方，但在其無(wú)準(zhǔn)備的情況下原審法院對(duì)其詢問時(shí)其作出了不利于陳某一方的證言，僅隔三日陳天明又向人民法院提供了汪某某否定之前其向原審法院所作證言之說明，不能排除系陳天明給汪某某施加了壓力而致使汪某某改變其證言的可能性。本院認(rèn)為，汪某某在無(wú)準(zhǔn)備的情形下向原審法院作出的證言更具有可信度，本院采信汪某某2014年3月24日向原審法院作出的證言。故對(duì)陳某主張?jiān)瓕彿ㄔ翰尚磐裟衬?014年3月24日作出的證言而否定汪某某2014年3月27日作出的證言屬枉法裁判的觀點(diǎn)不予支持。3、盡管姚某某提供的其與陳紅衛(wèi)的談話錄音很多地方不是很清楚，但從錄音中可聽出陳紅衛(wèi)的如下陳述：“反正于武叔子這個(gè)屋也沒給好多錢，我都記得有賬”；“他（陳于武）給的7萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)先給的3萬(wàn)元，拿的鑰匙，我記得有賬”；“簡(jiǎn)單的說，就是5萬(wàn)多元，我給的錢他也沒記賬，那反正不多，前后抵的話，5萬(wàn)塊錢差一點(diǎn)點(diǎn)”。盡管該錄音的很多內(nèi)容并不能完全聽清楚，但結(jié)合能聽清的內(nèi)容及其他證人證言，至少可以證明陳紅衛(wèi)是將房屋賣與了姚某某。4、姚某某及其丈夫入住訟爭(zhēng)房屋之時(shí)，該房屋僅完成框架建設(shè)，入住尚需進(jìn)行大量的工作（例如地面及墻面的整理、屋頂?shù)男掭?、水電的?bào)裝等等）及投入較多的金錢。作為承租戶除非迫不得已是不愿租住這樣的房屋的，而姚某某與其丈夫原本是有房屋租住（且租金低廉每月40元左右），沒有理由急于租賃尚需花費(fèi)大量金錢及精力的房屋。排除租賃的可能，另一唯一的可能只能是購(gòu)買。之后姚某某多次對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行修繕并以房屋所有人姿態(tài)管理訟爭(zhēng)房屋的行為亦進(jìn)一步印證姚某某系購(gòu)買了訟爭(zhēng)房屋（若姚某某僅僅是租賃房屋，則修繕房屋的義務(wù)應(yīng)為房主而非姚某某）。5、陳紅衛(wèi)陳述雙方約定的房屋租金為400元／月，而從當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐娜司杖爰跋M(fèi)水平來看，姚某某及其丈夫作為普通收入家庭，每月支出400元租賃房屋自住顯然亦不合常理。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十三條第二款、第一百零六條、第九十三條、第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)460元（陳某已預(yù)交），由陳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李淑一 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒