陳豪杰
余芬（湖北尊而光律師事務所）
張某某
武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王和平
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行
陳曉磊

原告:陳豪杰。
委托代理人:余芬，湖北尊而光律師事務所律師。
原告:張某某（系原告陳豪杰之妻）。
委托代理人:余芬，湖北尊而光律師事務所律師。
被告:武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:武漢市漢南區(qū)紗帽街漢南大道353號。
法定代表人:程貴洲，該公司董事長。
委托代理人:王和平，該公司員工。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行，住所地武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道50號銀城大廈。
負責人:胡志軍，行長。
委托代理人:陳曉磊，該公司員工。
原告陳豪杰、張某某訴被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏博公司）、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行（以下簡稱農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由審判員李山海適用簡易程序于2016年4月28日公開開庭進行了審理。
原告陳豪杰、張某某的委托代理人余芬，被告宏博公司的委托代理人王和平，第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行的委托代理人陳曉磊均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳豪杰、張某某訴稱，我與被告于2013年8月14日簽訂武漢市商品房買賣合同，約定我購買被告位于武漢市漢南區(qū)紗帽街陡埠村第1［幢］1單元1層1號房屋一套，建筑面積108.25平方米，總價款323126元。
我支付被告首付款143126元，余款180000元辦理銀行貸款。
被告交房期為2014年3月31日前，逾期交房超過90日后，我有權(quán)解除合同，被告退還全部已付款并按原告累計已付款的1%支付違約金。
合同簽訂后，我按約支付了首期款，并于2013年9月11日與第三人簽訂了《個人購房擔保借款合同》，我每月以等額本息還款法的方式向第三人分期償還，截止到2016年2月，我還款本息共計58911.79元。
但被告至今未履行交房的義務，嚴重違反合同約定。
現(xiàn)訴至法院，請求判令:1、解除我與被告簽訂的《商品房買賣合同》；2、判令被告返還我已付首付房款143126元，利息暫計16224.92元（利息自2014年4月1日至2016年4月1日，2016年4月2日至判決生效清償之日的利息按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；3、判令被告返還我分期付款本息58911.79元（利息暫計至2016年2月，2016年3月至判決生效清償之日的利息按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；4、判令被告支付違約金3231.26元；5、判令解除我與第三人簽訂的《個人購房擔保借款合同》；6、判令被告返還我自2016年3月起應向第三人償還的剩余全部貸款本金及截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息（利息按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；7、本案訴訟費由被告承擔。
原告陳豪杰、張某某為支持其訴訟請求，向本院提交的證據(jù)如下:
1、武漢市商品房買賣合同，擬證明原告與被告之間房屋買賣關(guān)系、被告應交房的時間；
2、收據(jù)三張，合計金額143126元，擬證明原告已履行了支付首付款義務；
3、個人借款憑證，擬證明原告向第三人借款的事實；
4、銀行還款明細，擬證明原告已向銀行還貸的本金及利息的事實。
被告宏博公司辯稱，我公司不同意解除與原告簽訂的商品房買賣合同。
合同11第2條規(guī)定，“如遇到下列情況，出賣人可據(jù)實予以延期交付:（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于洪水、雪災、持續(xù)降雨、持續(xù)高溫或低溫、地震等自然災害，以及戰(zhàn)爭、罷工、××菌等。
……”因政府承諾的配套工程影響了我們的工期，且政府承諾的回購，也未履行，影響了我們工程的資金鏈。
我們也在盡力的履行我們的義務，我們并不是有意不履行的。
被告宏博公司未提交證據(jù)。
第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行述稱，一、我行不是本案的適格主體，本案原告與被告是買賣合同關(guān)系，我行與原告是借貸關(guān)系，這是兩個不同的法律關(guān)系；二、原告與我行簽訂的《個人購房擔保貸款合同》不符合法定和約定解除條件，我行不同意與原告解除《個人購房擔保貸款合同》，希望原、被告繼續(xù)履行買賣合同。
第三人為支持其陳述意見，向本院提交如下證據(jù):
個人購房擔保借款合同復印件，擬證明第7頁第10.1.5條之規(guī)定，如果原告要解除合同，應提前將本息還清。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告宏博公司對原告陳豪杰、張某某提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1、3、4無異議；對證據(jù)2收據(jù)的真實性沒有異議，但原告實際支付金額比收據(jù)上少20000元。
我們當時是每戶多開了20000元。
第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行對原告陳豪杰、張某某提交的證據(jù)未發(fā)表質(zhì)證意見。
原告陳豪杰、張某某及被告宏博公司對第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行提交的證據(jù)無異議。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條 ?的規(guī)定，對當事人雙方經(jīng)質(zhì)證無異議的證據(jù)，本院依法予以采信。
原告陳豪杰、張某某提交的證據(jù)2，系被告宏博公司出具的收據(jù)，雖然非正規(guī)發(fā)票，但足以證明原告已付房款的事實，且被告宏博公司未能提交印證的證據(jù)，本院對原告提交的證據(jù)予以采信。
第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行提交的證據(jù)，原、被告無異議，本院予以采信。
本院認為:關(guān)于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
原告已按合同約定履行了付款義務，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款143126元及銀行代原告向被告支付的購房款180000元，即購房款總額323126元被告應當返還原告。
因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金3231.26元（323126元×1%）。
現(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金3231.26元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告陳豪杰、張某某的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告陳豪杰、張某某造成的損失確定違約金數(shù)額。
原告陳豪杰、張某某實際的損失為首付房款143126元的利息（自2013年8月14日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行貸款的180000元的利息（自2013年9月12日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關(guān)于焦點2，原告陳豪杰、張某某與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，和原告陳豪杰、張某某與第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行之間的借款關(guān)系非同一法律關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。
擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系與原告和第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關(guān)系系兩個不同的法律關(guān)系，不應在本案中一并處理。
且原告陳豪杰、張某某與第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行主張權(quán)利。
對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告陳豪杰、張某某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120299197）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告陳豪杰、張某某購房款323126元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陳豪杰、張某某賠償首付款143126元的利息（自2013年8月14日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陳豪杰、張某某賠償貸款180000元的利息（自2013年9月12日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告陳豪杰、張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4622元，減半收取2311元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。
收款單位全稱:湖北省武漢市中級人民法院；賬號:17×××67；開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:關(guān)于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
原告已按合同約定履行了付款義務，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款143126元及銀行代原告向被告支付的購房款180000元，即購房款總額323126元被告應當返還原告。
因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金3231.26元（323126元×1%）。
現(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金3231.26元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告陳豪杰、張某某的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告陳豪杰、張某某造成的損失確定違約金數(shù)額。
原告陳豪杰、張某某實際的損失為首付房款143126元的利息（自2013年8月14日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行貸款的180000元的利息（自2013年9月12日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關(guān)于焦點2，原告陳豪杰、張某某與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，和原告陳豪杰、張某某與第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行之間的借款關(guān)系非同一法律關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。
擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系與原告和第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關(guān)系系兩個不同的法律關(guān)系，不應在本案中一并處理。
且原告陳豪杰、張某某與第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行主張權(quán)利。
對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告陳豪杰、張某某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120299197）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告陳豪杰、張某某購房款323126元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陳豪杰、張某某賠償首付款143126元的利息（自2013年8月14日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陳豪杰、張某某賠償貸款180000元的利息（自2013年9月12日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告陳豪杰、張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4622元，減半收取2311元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：李山海

書記員：沙瑩