原告(反訴被告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：肖一，北京市世紀(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：單月，北京市世紀(上海)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：梁國清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫嶺市。
　　委托訴訟代理人：侯海建，上海浦虹律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：張某勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臨海市。
　　原告陳某某與被告上海天都物業(yè)有限公司(以下簡稱天都公司)、上海國澤商貿(mào)有限公司(以下簡稱國澤公司)、梁國清房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月27日立案后，依法適用簡易程序進行了審理。審理中，原告陳某某申請撤回對被告國澤公司的起訴，本院口頭裁定予以準許。2017年11月7日，被告天都公司提起反訴，本院依法受理。因被告(反訴原告)天都公司于2017年11月14日被注銷，經(jīng)原告(反訴被告)陳某某申請，本院依法通知張某勇作為被告(反訴原告)參加訴訟，被告梁國清變更為被告(反訴原告)梁國清。因被告(反訴原告)張某勇下落不明，依法轉為普通程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人單月、被告(反訴原告)梁國清的委托訴訟代理人侯海建到庭參加訴訟。被告(反訴原告)張某勇經(jīng)本院合法傳喚(公告送達)，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　陳某某向本院提出訴訟請求：1、解除陳某某與天都公司簽訂的房屋租賃合同；2、判令梁國清、張某勇返還保證金人民幣(以下幣種均為人民幣)9,200元；3、判令梁國清、張某勇支付違約金9,200元并賠償損失53萬元。事實和理由：陳某某與天都公司簽訂房屋租賃合同，天都公司將上海市寶山區(qū)泰和路XXX號12-15門面房(以下簡稱系爭房屋)出租給陳某某用于經(jīng)營，并約定租賃期限9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日止，每月租金9,200元；等。上述合同簽訂后，陳某某按約繳納租金并對房屋進行了裝修。2017年5月，天都公司單方面提出解除合同，要求陳某某搬離，并向陳某某出示了上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處下發(fā)的關于收回泰和路XXX號房屋的通知?，F(xiàn)該房屋的外圍已被鐵皮封上，陳某某已無法繼續(xù)經(jīng)營使用。故，陳某某提出上述訴請。
　　梁國清反訴并辯稱，不同意陳某某的訴訟請求。系爭房屋沒有房地產(chǎn)權證，房屋租賃合同無效。天都公司未發(fā)函單方面解除合同，是部隊要求收回系爭房屋。陳某某至今仍實際占用系爭房屋，且沒有影響到經(jīng)營。天都公司不存在違約。若陳某某能提供保證金收據(jù)，同意歸還保證金。陳某某未支付2017年7月1日以后的租金。故，反訴請求：1、判令陳某某遷出并返還上海市寶山區(qū)泰和路XXX號12-15室房屋；2、判令陳某某支付自2017年7月1日起至實際遷出之日止的房屋占有使用費，按每月9,200元的標準計算。
　　陳某某針對反訴辯稱，不同意反訴請求，系爭房屋已經(jīng)被封上，只留一個小門供進出，事實上系爭房屋無法使用。
　　張某勇未到庭參加訴訟，亦未提交證據(jù)。
　　經(jīng)審理查明，2013年9月30日，出租方天都公司(甲方)與承租方陳某某(乙方)就上海市寶山區(qū)泰和路XXX號12-15室門面房簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將系爭房屋出租給乙方；租賃期限為9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日；租金每月9,200元，三個月為一期支付，每期租金支付時間應為該期首月的三日前；乙方需支付給甲方租賃保證金9,200元；甲方應于租賃關系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應付費用當日將租賃保證金全額無息返還乙方；如任何一方未按本合同的約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的一倍；若甲方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進行裝修、添附的，則甲方除需按本條承擔違約責任外，還需支付乙方裝修、添附補償費，裝修、添附補償費數(shù)額以乙方出示的相關付款憑證為準；若乙方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進行裝修、添附的，則乙方除需按本條承擔違約責任外，乙方對該房屋的裝修、添附無償贈與甲方；等。上述合同簽訂后，天都公司按約交付系爭房屋，陳某某按約支付租金至2017年6月30日。
　　2017年5月15日，中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處向國澤公司發(fā)出通知，主要內(nèi)容為貴司租賃的上海警備區(qū)位于泰和路XXX號項目必須關停收回，請貴司于2017年6月15日之前停止營業(yè)，6月20日前清空房屋，并配合地方政府做好租賃項目的“五違四必”整治工作。同日，系爭房屋的物業(yè)公司發(fā)出告知書，主要內(nèi)容為根據(jù)上海警備區(qū)和寶山區(qū)人民政府聯(lián)合整治“五違四治”的通知要求，在6月20日前清空房屋，即日請大家提前準備，并辦理退回押金手續(xù)。同年5月22日，中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處發(fā)出提前解除租賃合同通知函，主要內(nèi)容為貴方承租的泰和路XXX號房屋租賃合同客觀上已無法繼續(xù)履行，據(jù)此通知提前解除上述租賃合同，請貴方收函后于2017年6月30日前騰空并返還租賃房屋。同年7月17日，系爭房屋外圍被鐵皮封上。
　　另查明，根據(jù)不動產(chǎn)登記信息顯示，權利人中國人民解放軍總后勤部，住用單位中國人民解放軍上海警備區(qū)司令部管理處，房產(chǎn)坐落地址泰和路XXX號，備注房屋6幢，1幢建筑面積106平方米、層數(shù)1層、1956年竣工；2幢建筑面積126平方米、層數(shù)1層、1956年竣工；3幢建筑面積939平方米、層數(shù)3層、1958年竣工；4幢建筑面積31平方米、層數(shù)1層、1983竣工；5幢建筑面積80平方米、層數(shù)1層、1983年竣工；6幢建筑面積785平方米、層數(shù)1層、1983年竣工。審理中，梁國清表示，該份登記信息是很早之前的，產(chǎn)證上的房屋早已不存在，現(xiàn)在泰和路XXX號房屋為一棟樓，層數(shù)3層，約建于1995年左右，建筑面積1,800平方米，并非該份登記信息上的房屋，系爭房屋是之后造的，沒有相關規(guī)劃許可手續(xù)，沒有房地產(chǎn)權證。
　　2013年3月，中國人民解放軍上海警備區(qū)后勤部基建營房處(甲方)與國澤公司(乙方)簽訂房屋租賃合同，約定，甲方將泰和路XXX號房屋(建筑面積1,800平方米)出租給乙方使用，租期自2013年3月15日起至2022年7月14日止；等。國澤公司(甲方)與天都公司(乙方)簽訂房屋租賃合同，約定，乙方承租泰和路XXX號房屋(建筑面積1,800平方米)，租期自2013年3月15日起至2022年3月14日止；等。
　　再查明，天都公司于2013年7月10日成立，于2017年11月14日被注銷。股東或發(fā)起人姓名：張某勇、梁國清。根據(jù)注銷清算報告，因政府收回房屋原因，經(jīng)公司股東決定，解散公司；清算組成員由張某勇、梁國清擔任，梁國清為清算組負責人；公司債務已全部清償；公司財產(chǎn)已處置完畢，張某勇、梁國清作為清算組負責人及成員簽字確認。同時，張某勇、梁國清作為股東亦簽字確認上述清算報告，并承諾公司債務已清償完畢，若有未了事宜，股東愿意在法律規(guī)定的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔責任。
　　關于泰和路XXX號房屋現(xiàn)狀。庭審中，陳某某確認目前泰和路XXX號房屋為一幢樓，系爭房屋為其中四間門面房。庭審后，本院向陳某某的委托訴訟代理人開具調(diào)查令，向上海市寶山區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心調(diào)查泰和路XXX號房屋內(nèi)檔資料(含平面圖)。陳某某的委托訴訟代理人后將調(diào)查令退回，并表示該事務中心稱無相關內(nèi)檔資料，無法向本院提供。同時，經(jīng)本院至泰和路XXX號現(xiàn)場查勘，該地址上為一棟樓房，層數(shù)3層。整棟樓房沿街外圍已均被鐵皮封上，僅留一個小門。
　　關于租賃保證金。為證明己方證據(jù)，陳某某向本院提交了2013年8月19日收據(jù)一張，載明，金額4,000元、收款事由押金，證明陳某某支付租賃保證金9,200元。梁國清對上述證據(jù)的真實性無異議，但認為是押金，不是保證金，且無法確認具體金額。審理中，陳某某未在本院指定期限內(nèi)提交其他證據(jù)證明上述主張。
　　關于各項損失。為證明己方主張，陳某某向本院提交了下列證據(jù)：證據(jù)1、陳某某與第三方簽訂的合作協(xié)議，證明因房屋租賃合同提前解除，導致合作協(xié)議無法履行，陳某某需向第三方賠償違約金15萬元；證據(jù)2、裝修收據(jù)7份，證明陳某某以現(xiàn)金的方式向上海協(xié)維建筑裝飾設計有限公司支付裝修款共計38萬元。梁國清對上述證據(jù)發(fā)表如下質證意見：對證據(jù)1真實性無法確認；對證據(jù)2真實性、關聯(lián)性不予認可，部分收據(jù)的付款時間早于租賃合同簽訂的日期。
　　審理中，經(jīng)陳某某申請，本院委托上海華瑞建設經(jīng)濟咨詢有限公司對系爭房屋裝修等固定添附的價值進行司法鑒定。鑒定結論意見：1、無異議部分房屋裝修等固定添附物價值為141,791元，現(xiàn)值計算金額為77,985元；2、有異議部分為一項，即關于花式隔斷、佛臺和飾件及進門石裝飾件。陳某某認為租賃該房屋主要用于佛文化經(jīng)營，上述均為佛文化經(jīng)營所必備的添附物，該項費用應由梁國清、張某勇承擔。梁國清認為上述非固定添附物，可自行撤離，不同意承擔。鑒定機構意見為經(jīng)現(xiàn)場查勘確認，花式隔斷、佛臺和飾件及進門石裝飾件屬于固定添附物，該項涉及價值87,433元，現(xiàn)值為48,088元。為此，陳某某支付鑒定費1萬元。陳某某對上述鑒定報告無異議，但認為裝修損失應以相關付款憑證為依據(jù)。梁國清對上述鑒定報告無異議，但認為花式隔斷、佛臺和飾件及進門石裝飾件非固定添附物，對該部分費用不認可，另外，只有一扇窗是陳某某做的，其余是天都公司做的，但無法明確具體為評估報告中的哪一項。
　　審理中，鑒于房屋租賃合同客觀上無法繼續(xù)履行，本院責令雙方在指定期限內(nèi)及時處理房屋騰退事宜，但雙方在上述期限內(nèi)未予處理。陳某某表示，因聯(lián)系不上故無法處理。梁國清則表示，陳述不實，從未變更過聯(lián)系方式，陳某某的物品仍在系爭房屋內(nèi)。庭審中，陳某某雖表示梁國清可隨時自行收房，但又表示還需確認系爭房屋內(nèi)是否還存有私人物品。
　　以上事實，有房屋租賃合同、提前解除租賃合同通知函、通知、告知書、轉賬記錄、照片、上海市房屋租賃合同、不動產(chǎn)登記信息、企業(yè)信息及當事人的陳述等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質證屬實，本院予以確認。
　　本院認為，本案的爭議焦點在于：一、房屋租賃合同的效力；二、房屋租賃合同無法履行的后果處理。
　　關于第一個爭議焦點。本案中，租賃標的物為泰和路XXX號12-15門面房。根據(jù)本院現(xiàn)場查勘的情況，并結合梁國清提供的兩份房屋租賃合同，目前坐落于泰和路XXX號的地上建筑物為一棟樓房、層數(shù)3層、建筑面積1,800平方米，與陳某某提供的不動產(chǎn)登記簿顯示的信息在幢數(shù)、層數(shù)、面積上均不一致。審理中，陳某某也確認目前泰和路XXX號地址上只有一幢樓。故，本院認為，坐落于泰和路XXX號的地上建筑物存在與不動產(chǎn)登記簿登記信息不符的情況。對陳某某提交的該份不動產(chǎn)登記信息，本院不予采信。同時，結合中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處的通知“貴司租賃的上海警備區(qū)位于泰和路XXX號項目必須關停收回……并配合地方政府做好租賃項目的“五違四必”整治工作”等內(nèi)容來看，坐落于泰和路XXX號的地上建筑物應屬“五違四必”整治范圍。綜上，本院認為，系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證或房屋產(chǎn)權證，陳某某與天都公司之間簽訂的房屋租賃合同當依法認定為無效。
　　關于第二個爭議焦點。合同無效后，陳某某理應將系爭房屋騰退并返還給天都公司。關于租金。審理中，雙方一致確認租金付至2017年6月30日，系爭房屋外圍于2017年7月17日被鐵皮圍住。故，本院對天都公司要求陳某某按每月9,200元的標準支付2017年7月1日至2017年7月16日的房屋占有使用費，予以準許。至于2017年7月17日起的房屋占有使用費，根據(jù)本院現(xiàn)場查勘情況，沿街門面房已被封，影響了房屋的正常使用，但考慮到陳某某在涉案房屋租賃合同實際已無法繼續(xù)履行的情形下，始終怠于處理房屋騰退事宜，為督促陳某某及時騰退并返還系爭房屋，本院酌定陳某某按每月1,500元的標準支付2017年7月17日至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費。關于租賃保證金。本院認為，涉案房屋租賃合同無法履行，故陳某某要求返還租賃保證金，本院可予準許。審理中，陳某某提供的證據(jù)僅能證明已付押金4,000元，其余5,200元無相應證據(jù)證明，故對該部分訴請，本院難以支持。關于違約金。因涉案房屋租賃合同無效，陳某某要求天都公司支付違約金的訴請，本院不予準許。對陳某某主張的裝修損失，可根據(jù)審價報告予以確認，確定為126,073元。根據(jù)鑒定機構的意見，花式隔斷、佛臺和飾件及進門石裝飾件屬于固定添附物，梁國清不同意承擔上述費用的抗辯意見，本院不予采納。因涉案房屋租賃合同無效，陳某某主張以相關支付憑證作為裝修損失的計算依據(jù)，本院不予采納。對陳某某主張的賠償?shù)谌竭`約金15萬元的損失，本院認為，陳某某提交的證據(jù)不足以證明該部分損失客觀、真實且確定，關聯(lián)性也不大，另陳某某對涉案房屋租賃合同無效也存在一定過錯，故對該部分損失，本院不予準許。上述裝修裝飾損失，應由雙方根據(jù)各自過錯程度予以分擔?？紤]到本案系與部隊停償工作存在一定關聯(lián)，本院根據(jù)實際情況，酌情確定天都公司賠償陳某某損失共計76,000元。鑒于天都公司在本案審理中被注銷，張某勇、梁國清承諾若有未了事宜，愿意繼續(xù)承擔責任，故應由天都公司的權利義務承受人張某勇、梁國清承擔涉案房屋租賃合同項下的權利和義務。張某勇經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院視為其放棄抗辯權利，應自行承擔不利后果。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定(二)》第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)梁國清、張某勇騰退并返還上海市寶山區(qū)泰和路XXX號12-15門面房；
　　二、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)梁國清、張某勇支付2017年7月1日起至2017年7月16日止的房屋占有使用費4,748元；
　　三、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，按每月1,500元的標準，向被告(反訴原告)梁國清、張某勇支付2017年7月17日起至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費；
　　四、被告(反訴原告)梁國清、張某勇于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某某租賃保證金4,000元；
　　五、被告(反訴原告)梁國清、張某勇于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告(反訴被告)陳某某損失共計76,000元；
　　六、駁回原告(反訴被告)陳某某的其他訴訟請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)梁國清、張某勇的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如果未按本判決指定的期限履行其他義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
　　本訴案件受理費9,284元、反訴案件受理費475元、公告費560元、鑒定費10,000元，由原告(反訴被告)陳某某負擔12,165元，由被告(反訴原告)梁國清、張某勇負擔8,154元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??蔚

書記員：俞蔚明