原告(反訴被告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：肖一，北京市世紀(jì)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：?jiǎn)卧?，北京市世紀(jì)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：梁國(guó)清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫嶺市。
　　委托訴訟代理人：侯海建，上海浦虹律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：張某勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臨海市。
　　原告陳某某與被告上海天都物業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱天都公司)、上海國(guó)澤商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱國(guó)澤公司)、梁國(guó)清房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月27日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行了審理。審理中，原告陳某某申請(qǐng)撤回對(duì)被告國(guó)澤公司的起訴，本院口頭裁定予以準(zhǔn)許。2017年11月7日，被告天都公司提起反訴，本院依法受理。因被告(反訴原告)天都公司于2017年11月14日被注銷(xiāo)，經(jīng)原告(反訴被告)陳某某申請(qǐng)，本院依法通知張某勇作為被告(反訴原告)參加訴訟，被告梁國(guó)清變更為被告(反訴原告)梁國(guó)清。因被告(反訴原告)張某勇下落不明，依法轉(zhuǎn)為普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)陳某某的委托訴訟代理人單月、被告(反訴原告)梁國(guó)清的委托訴訟代理人侯海建到庭參加訴訟。被告(反訴原告)張某勇經(jīng)本院合法傳喚(公告送達(dá))，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除陳某某與天都公司簽訂的房屋租賃合同；2、判令梁國(guó)清、張某勇返還保證金人民幣(以下幣種均為人民幣)9,200元；3、判令梁國(guó)清、張某勇支付違約金9,200元并賠償損失53萬(wàn)元。事實(shí)和理由：陳某某與天都公司簽訂房屋租賃合同，天都公司將上海市寶山區(qū)泰和路XXX號(hào)12-15門(mén)面房(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給陳某某用于經(jīng)營(yíng)，并約定租賃期限9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日止，每月租金9,200元；等。上述合同簽訂后，陳某某按約繳納租金并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。2017年5月，天都公司單方面提出解除合同，要求陳某某搬離，并向陳某某出示了上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處下發(fā)的關(guān)于收回泰和路XXX號(hào)房屋的通知?，F(xiàn)該房屋的外圍已被鐵皮封上，陳某某已無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用。故，陳某某提出上述訴請(qǐng)。
　　梁國(guó)清反訴并辯稱，不同意陳某某的訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，房屋租賃合同無(wú)效。天都公司未發(fā)函單方面解除合同，是部隊(duì)要求收回系爭(zhēng)房屋。陳某某至今仍實(shí)際占用系爭(zhēng)房屋，且沒(méi)有影響到經(jīng)營(yíng)。天都公司不存在違約。若陳某某能提供保證金收據(jù)，同意歸還保證金。陳某某未支付2017年7月1日以后的租金。故，反訴請(qǐng)求：1、判令陳某某遷出并返還上海市寶山區(qū)泰和路XXX號(hào)12-15室房屋；2、判令陳某某支付自2017年7月1日起至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi)，按每月9,200元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　陳某某針對(duì)反訴辯稱，不同意反訴請(qǐng)求，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被封上，只留一個(gè)小門(mén)供進(jìn)出，事實(shí)上系爭(zhēng)房屋無(wú)法使用。
　　張某勇未到庭參加訴訟，亦未提交證據(jù)。
　　經(jīng)審理查明，2013年9月30日，出租方天都公司(甲方)與承租方陳某某(乙方)就上海市寶山區(qū)泰和路XXX號(hào)12-15室門(mén)面房簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方；租賃期限為9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日；租金每月9,200元，三個(gè)月為一期支付，每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期首月的三日前；乙方需支付給甲方租賃保證金9,200元；甲方應(yīng)于租賃關(guān)系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應(yīng)付費(fèi)用當(dāng)日將租賃保證金全額無(wú)息返還乙方；如任何一方未按本合同的約定履行，經(jīng)另一方書(shū)面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的一倍；若甲方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、添附的，則甲方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外，還需支付乙方裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)，裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額以乙方出示的相關(guān)付款憑證為準(zhǔn)；若乙方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、添附的，則乙方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外，乙方對(duì)該房屋的裝修、添附無(wú)償贈(zèng)與甲方；等。上述合同簽訂后，天都公司按約交付系爭(zhēng)房屋，陳某某按約支付租金至2017年6月30日。
　　2017年5月15日，中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處向國(guó)澤公司發(fā)出通知，主要內(nèi)容為貴司租賃的上海警備區(qū)位于泰和路XXX號(hào)項(xiàng)目必須關(guān)停收回，請(qǐng)貴司于2017年6月15日之前停止?fàn)I業(yè)，6月20日前清空房屋，并配合地方政府做好租賃項(xiàng)目的“五違四必”整治工作。同日，系爭(zhēng)房屋的物業(yè)公司發(fā)出告知書(shū)，主要內(nèi)容為根據(jù)上海警備區(qū)和寶山區(qū)人民政府聯(lián)合整治“五違四治”的通知要求，在6月20日前清空房屋，即日請(qǐng)大家提前準(zhǔn)備，并辦理退回押金手續(xù)。同年5月22日，中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處發(fā)出提前解除租賃合同通知函，主要內(nèi)容為貴方承租的泰和路XXX號(hào)房屋租賃合同客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行，據(jù)此通知提前解除上述租賃合同，請(qǐng)貴方收函后于2017年6月30日前騰空并返還租賃房屋。同年7月17日，系爭(zhēng)房屋外圍被鐵皮封上。
　　另查明，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示，權(quán)利人中國(guó)人民解放軍總后勤部，住用單位中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)司令部管理處，房產(chǎn)坐落地址泰和路XXX號(hào)，備注房屋6幢，1幢建筑面積106平方米、層數(shù)1層、1956年竣工；2幢建筑面積126平方米、層數(shù)1層、1956年竣工；3幢建筑面積939平方米、層數(shù)3層、1958年竣工；4幢建筑面積31平方米、層數(shù)1層、1983竣工；5幢建筑面積80平方米、層數(shù)1層、1983年竣工；6幢建筑面積785平方米、層數(shù)1層、1983年竣工。審理中，梁國(guó)清表示，該份登記信息是很早之前的，產(chǎn)證上的房屋早已不存在，現(xiàn)在泰和路XXX號(hào)房屋為一棟樓，層數(shù)3層，約建于1995年左右，建筑面積1,800平方米，并非該份登記信息上的房屋，系爭(zhēng)房屋是之后造的，沒(méi)有相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2013年3月，中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)后勤部基建營(yíng)房處(甲方)與國(guó)澤公司(乙方)簽訂房屋租賃合同，約定，甲方將泰和路XXX號(hào)房屋(建筑面積1,800平方米)出租給乙方使用，租期自2013年3月15日起至2022年7月14日止；等。國(guó)澤公司(甲方)與天都公司(乙方)簽訂房屋租賃合同，約定，乙方承租泰和路XXX號(hào)房屋(建筑面積1,800平方米)，租期自2013年3月15日起至2022年3月14日止；等。
　　再查明，天都公司于2013年7月10日成立，于2017年11月14日被注銷(xiāo)。股東或發(fā)起人姓名：張某勇、梁國(guó)清。根據(jù)注銷(xiāo)清算報(bào)告，因政府收回房屋原因，經(jīng)公司股東決定，解散公司；清算組成員由張某勇、梁國(guó)清擔(dān)任，梁國(guó)清為清算組負(fù)責(zé)人；公司債務(wù)已全部清償；公司財(cái)產(chǎn)已處置完畢，張某勇、梁國(guó)清作為清算組負(fù)責(zé)人及成員簽字確認(rèn)。同時(shí)，張某勇、梁國(guó)清作為股東亦簽字確認(rèn)上述清算報(bào)告，并承諾公司債務(wù)已清償完畢，若有未了事宜，股東愿意在法律規(guī)定的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任。
　　關(guān)于泰和路XXX號(hào)房屋現(xiàn)狀。庭審中，陳某某確認(rèn)目前泰和路XXX號(hào)房屋為一幢樓，系爭(zhēng)房屋為其中四間門(mén)面房。庭審后，本院向陳某某的委托訴訟代理人開(kāi)具調(diào)查令，向上海市寶山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心調(diào)查泰和路XXX號(hào)房屋內(nèi)檔資料(含平面圖)。陳某某的委托訴訟代理人后將調(diào)查令退回，并表示該事務(wù)中心稱無(wú)相關(guān)內(nèi)檔資料，無(wú)法向本院提供。同時(shí)，經(jīng)本院至泰和路XXX號(hào)現(xiàn)場(chǎng)查勘，該地址上為一棟樓房，層數(shù)3層。整棟樓房沿街外圍已均被鐵皮封上，僅留一個(gè)小門(mén)。
　　關(guān)于租賃保證金。為證明己方證據(jù)，陳某某向本院提交了2013年8月19日收據(jù)一張，載明，金額4,000元、收款事由押金，證明陳某某支付租賃保證金9,200元。梁國(guó)清對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為是押金，不是保證金，且無(wú)法確認(rèn)具體金額。審理中，陳某某未在本院指定期限內(nèi)提交其他證據(jù)證明上述主張。
　　關(guān)于各項(xiàng)損失。為證明己方主張，陳某某向本院提交了下列證據(jù)：證據(jù)1、陳某某與第三方簽訂的合作協(xié)議，證明因房屋租賃合同提前解除，導(dǎo)致合作協(xié)議無(wú)法履行，陳某某需向第三方賠償違約金15萬(wàn)元；證據(jù)2、裝修收據(jù)7份，證明陳某某以現(xiàn)金的方式向上海協(xié)維建筑裝飾設(shè)計(jì)有限公司支付裝修款共計(jì)38萬(wàn)元。梁國(guó)清對(duì)上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，部分收據(jù)的付款時(shí)間早于租賃合同簽訂的日期。
　　審理中，經(jīng)陳某某申請(qǐng)，本院委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修等固定添附的價(jià)值進(jìn)行司法鑒定。鑒定結(jié)論意見(jiàn)：1、無(wú)異議部分房屋裝修等固定添附物價(jià)值為141,791元，現(xiàn)值計(jì)算金額為77,985元；2、有異議部分為一項(xiàng)，即關(guān)于花式隔斷、佛臺(tái)和飾件及進(jìn)門(mén)石裝飾件。陳某某認(rèn)為租賃該房屋主要用于佛文化經(jīng)營(yíng)，上述均為佛文化經(jīng)營(yíng)所必備的添附物，該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由梁國(guó)清、張某勇承擔(dān)。梁國(guó)清認(rèn)為上述非固定添附物，可自行撤離，不同意承擔(dān)。鑒定機(jī)構(gòu)意見(jiàn)為經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘確認(rèn)，花式隔斷、佛臺(tái)和飾件及進(jìn)門(mén)石裝飾件屬于固定添附物，該項(xiàng)涉及價(jià)值87,433元，現(xiàn)值為48,088元。為此，陳某某支付鑒定費(fèi)1萬(wàn)元。陳某某對(duì)上述鑒定報(bào)告無(wú)異議，但認(rèn)為裝修損失應(yīng)以相關(guān)付款憑證為依據(jù)。梁國(guó)清對(duì)上述鑒定報(bào)告無(wú)異議，但認(rèn)為花式隔斷、佛臺(tái)和飾件及進(jìn)門(mén)石裝飾件非固定添附物，對(duì)該部分費(fèi)用不認(rèn)可，另外，只有一扇窗是陳某某做的，其余是天都公司做的，但無(wú)法明確具體為評(píng)估報(bào)告中的哪一項(xiàng)。
　　審理中，鑒于房屋租賃合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行，本院責(zé)令雙方在指定期限內(nèi)及時(shí)處理房屋騰退事宜，但雙方在上述期限內(nèi)未予處理。陳某某表示，因聯(lián)系不上故無(wú)法處理。梁國(guó)清則表示，陳述不實(shí)，從未變更過(guò)聯(lián)系方式，陳某某的物品仍在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。庭審中，陳某某雖表示梁國(guó)清可隨時(shí)自行收房，但又表示還需確認(rèn)系爭(zhēng)房屋內(nèi)是否還存有私人物品。
　　以上事實(shí)，有房屋租賃合同、提前解除租賃合同通知函、通知、告知書(shū)、轉(zhuǎn)賬記錄、照片、上海市房屋租賃合同、不動(dòng)產(chǎn)登記信息、企業(yè)信息及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、房屋租賃合同的效力；二、房屋租賃合同無(wú)法履行的后果處理。
　　關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本案中，租賃標(biāo)的物為泰和路XXX號(hào)12-15門(mén)面房。根據(jù)本院現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況，并結(jié)合梁國(guó)清提供的兩份房屋租賃合同，目前坐落于泰和路XXX號(hào)的地上建筑物為一棟樓房、層數(shù)3層、建筑面積1,800平方米，與陳某某提供的不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示的信息在幢數(shù)、層數(shù)、面積上均不一致。審理中，陳某某也確認(rèn)目前泰和路XXX號(hào)地址上只有一幢樓。故，本院認(rèn)為，坐落于泰和路XXX號(hào)的地上建筑物存在與不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記信息不符的情況。對(duì)陳某某提交的該份不動(dòng)產(chǎn)登記信息，本院不予采信。同時(shí)，結(jié)合中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處的通知“貴司租賃的上海警備區(qū)位于泰和路XXX號(hào)項(xiàng)目必須關(guān)停收回……并配合地方政府做好租賃項(xiàng)目的“五違四必”整治工作”等內(nèi)容來(lái)看，坐落于泰和路XXX號(hào)的地上建筑物應(yīng)屬“五違四必”整治范圍。綜上，本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋產(chǎn)權(quán)證，陳某某與天都公司之間簽訂的房屋租賃合同當(dāng)依法認(rèn)定為無(wú)效。
　　關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。合同無(wú)效后，陳某某理應(yīng)將系爭(zhēng)房屋騰退并返還給天都公司。關(guān)于租金。審理中，雙方一致確認(rèn)租金付至2017年6月30日，系爭(zhēng)房屋外圍于2017年7月17日被鐵皮圍住。故，本院對(duì)天都公司要求陳某某按每月9,200元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年7月1日至2017年7月16日的房屋占有使用費(fèi)，予以準(zhǔn)許。至于2017年7月17日起的房屋占有使用費(fèi)，根據(jù)本院現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，沿街門(mén)面房已被封，影響了房屋的正常使用，但考慮到陳某某在涉案房屋租賃合同實(shí)際已無(wú)法繼續(xù)履行的情形下，始終怠于處理房屋騰退事宜，為督促陳某某及時(shí)騰退并返還系爭(zhēng)房屋，本院酌定陳某某按每月1,500元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年7月17日至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)。關(guān)于租賃保證金。本院認(rèn)為，涉案房屋租賃合同無(wú)法履行，故陳某某要求返還租賃保證金，本院可予準(zhǔn)許。審理中，陳某某提供的證據(jù)僅能證明已付押金4,000元，其余5,200元無(wú)相應(yīng)證據(jù)證明，故對(duì)該部分訴請(qǐng)，本院難以支持。關(guān)于違約金。因涉案房屋租賃合同無(wú)效，陳某某要求天都公司支付違約金的訴請(qǐng)，本院不予準(zhǔn)許。對(duì)陳某某主張的裝修損失，可根據(jù)審價(jià)報(bào)告予以確認(rèn)，確定為126,073元。根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，花式隔斷、佛臺(tái)和飾件及進(jìn)門(mén)石裝飾件屬于固定添附物，梁國(guó)清不同意承擔(dān)上述費(fèi)用的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。因涉案房屋租賃合同無(wú)效，陳某某主張以相關(guān)支付憑證作為裝修損失的計(jì)算依據(jù)，本院不予采納。對(duì)陳某某主張的賠償?shù)谌竭`約金15萬(wàn)元的損失，本院認(rèn)為，陳某某提交的證據(jù)不足以證明該部分損失客觀、真實(shí)且確定，關(guān)聯(lián)性也不大，另陳某某對(duì)涉案房屋租賃合同無(wú)效也存在一定過(guò)錯(cuò)，故對(duì)該部分損失，本院不予準(zhǔn)許。上述裝修裝飾損失，應(yīng)由雙方根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。考慮到本案系與部隊(duì)停償工作存在一定關(guān)聯(lián)，本院根據(jù)實(shí)際情況，酌情確定天都公司賠償陳某某損失共計(jì)76,000元。鑒于天都公司在本案審理中被注銷(xiāo)，張某勇、梁國(guó)清承諾若有未了事宜，愿意繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任，故應(yīng)由天都公司的權(quán)利義務(wù)承受人張某勇、梁國(guó)清承擔(dān)涉案房屋租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。張某勇經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院視為其放棄抗辯權(quán)利，應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定(二)》第二十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇騰退并返還上海市寶山區(qū)泰和路XXX號(hào)12-15門(mén)面房；
　　二、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇支付2017年7月1日起至2017年7月16日止的房屋占有使用費(fèi)4,748元；
　　三、原告(反訴被告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，按每月1,500元的標(biāo)準(zhǔn)，向被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇支付2017年7月17日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；
　　四、被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某某租賃保證金4,000元；
　　五、被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告(反訴被告)陳某某損失共計(jì)76,000元；
　　六、駁回原告(反訴被告)陳某某的其他訴訟請(qǐng)求；
　　七、駁回被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇的其他反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期限履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
　　本訴案件受理費(fèi)9,284元、反訴案件受理費(fèi)475元、公告費(fèi)560元、鑒定費(fèi)10,000元，由原告(反訴被告)陳某某負(fù)擔(dān)12,165元，由被告(反訴原告)梁國(guó)清、張某勇負(fù)擔(dān)8,154元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：黃??蔚

書(shū)記員：俞蔚明