原告（反訴被告）：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，浙江省永嘉縣人，住浙江省永嘉縣，
委托代理人：詹少將，浙江金土地律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告(反訴原告)：湖北宇某某泰置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市葛店鎮(zhèn)岱廟葛洪路（原葛店鎮(zhèn)鐵合金廠內(nèi)）。
法定代表人：夏成亮，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：涂四方，系該公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人：廖伙舟，湖北瀛博律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告陳某某2018年1月17日訴被告湖北宇某某泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湖北宇陽(yáng)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，被告湖北宇陽(yáng)公司于2018年1月29日對(duì)原告陳某某提出反訴。本院依法由審判員魏早云適用簡(jiǎn)易程序于2018年3月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某（反訴被告）及其委托代理人詹少將、被告湖北宇陽(yáng)公司（反訴原告）的委托代理人涂四芳、廖伙舟均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
陳某某（本訴原告）向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告立即向原告交付“宇陽(yáng)·領(lǐng)秀東城”第2幢3單元1901號(hào)房屋；2、判令被告立即向原告支付遲延交房違約金44148元（違約金以111767元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之二，從2012年7月29日起訴至被告實(shí)際交付房屋之日，暫計(jì)算至2017年12月28日為44148元）；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2011年2月28日，原、被告簽訂宇陽(yáng)·領(lǐng)秀東城《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（編號(hào)為GF-2000-0171）。合同第三條約定“原告向被告購(gòu)買(mǎi)第2幢3單元1901號(hào)房，該商品房的用途為住宅，建筑面積為110.18平方米”；第四條約定“該商品房單價(jià)為每平方米2521.03元，總金額為277767元”；第六條約定“原告于2011年2月28日向被告支付購(gòu)房款111767元，余款166000元在房屋封頂后，被告通知七日內(nèi)到銀行辦理按揭”；合同第八條約定“被告應(yīng)于2012年7月28日前，該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，將商品房交付原告使用”；第九條約定“逾期超過(guò)60日，買(mǎi)受人（原告）要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人（被告）按日向買(mǎi)受人交付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金”等內(nèi)容。
合同簽訂后，原告依約于2011年2月28日已向被告支付首期購(gòu)房款111767元，被告向原告出具收款收據(jù)一份。之后因被告自身的原因未能按約履行合同，并于2012年11月向原告出具《關(guān)于延期交房的函》等文件，并在該函中承諾最遲于2013年12月28日交房，并自愿承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。2013年12月28日，被告仍未按承諾向原告交付房屋。之后，原告經(jīng)了解，涉案房屋早已封頂，并已具備交付條件，且被告已向部分買(mǎi)受人交付房屋使用，但被告至今未按照合同的約定通知原告到銀行辦理按揭手續(xù)，也未向原告交付房屋。綜上所述，原、被告之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。
原告陳某某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，原告的身份證及被告的工商登記信息，證明原、被告的主體資格。
證據(jù)二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同，證明原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)；雙方在合同約定了辦理按揭、交房義務(wù)及延遲交房的違約責(zé)任。
證據(jù)三，收款收據(jù)，證明原告已交付首期購(gòu)房款。
證據(jù)四，2012年11月14日的說(shuō)明、2012年11月16日的證明及關(guān)于延期交房的函，證明被告存在延期交房事實(shí)。
被告（反訴原告）湖北宇陽(yáng)公司在法定期限內(nèi)向本院提出書(shū)面答辯意見(jiàn)：1、被告與原告于2011年2月28日所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法、有效，依法應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。2、原告逾期付房款的行為對(duì)被告構(gòu)成了根本違約，原告與被告于2011年2月28日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)于2017年2月7日解除；同時(shí)，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條的約定，被告解除與原告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，原告應(yīng)按累計(jì)應(yīng)付款的2%向被告支付違約金。因此，被告不僅無(wú)需向原告支付違約金，相反原告還應(yīng)向被告支付逾期付款違約金。
被告（反訴原告）湖北宇陽(yáng)公司在法定期限內(nèi)向本院提出反訴，反訴訴訟請(qǐng)求為：1、解除反訴人與被反訴人于2011年2月28日所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2、被反訴人向反訴人支付違約金3320元；3、本案的受理費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：2011年2月28日，反訴人（本訴被告）與被反訴人（本訴原告）簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定：被反訴人購(gòu)買(mǎi)反訴人開(kāi)發(fā)的位于葛店鎮(zhèn)××·××小區(qū)××單元××號(hào)房屋，房屋總價(jià)為277767元，被反訴人應(yīng)于2011年2月28日付清首付款117767元，余款166000元在房屋封頂，反訴人通知七日內(nèi)辦理銀行按揭，被反訴人逾期辦理，按合同第七條處理。同時(shí)，該合同第七條約定：“買(mǎi)受人付款逾期超過(guò)60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的2%向出賣(mài)人支付違約金。”
上述合同簽訂后，被反訴人向反訴人支付了首付款117767元。被反訴人所購(gòu)買(mǎi)的房屋封頂后，反訴人多次通知被反訴人到公司辦理按揭手續(xù)。被反訴人明確表示：其身體欠佳、沒(méi)有能力再付房款，請(qǐng)求解除與雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。反訴人同意被反訴人的請(qǐng)求并要求其到公司辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)。由于被反訴人一直不到公司辦理解約的手續(xù)，反訴人在沒(méi)有辦法的情況下只好于2017年2月7日在《楚天都市報(bào)》上登報(bào)解除了與被反訴人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
反訴原告湖北宇陽(yáng)公司（本訴被告）為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，反訴原告的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及反訴被告?zhèn)€人身份信息，證明反訴人與被反訴人的訴訟主體資格。
證據(jù)二，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，證明原、被告之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)。
證據(jù)三，通知三份，證明反訴原告（本訴被告）多次通知反訴被告（本訴原告）辦理銀行按揭手續(xù)，反訴被告拒絕辦理；2017年2月17日反訴原告通過(guò)登報(bào)的方式解除了與反訴被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對(duì)雙方當(dāng)事人提交的本訴及反訴證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)歸納并評(píng)判如下：
1、本訴原告（反訴被告）陳某某在本訴中提交證據(jù)一、二與反訴原告（本訴被告）湖北宇陽(yáng)公司在反訴中提交的證據(jù)一、二相同，且雙方當(dāng)事人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議；本訴被告湖北宇陽(yáng)公司對(duì)原告陳某某在本訴中提交證據(jù)三的真實(shí)性無(wú)異議；對(duì)上述當(dāng)事人均無(wú)異議的證據(jù)，因其內(nèi)容和形式符合法律規(guī)定，本院依法予以采信。
2、本訴被告湖北宇陽(yáng)公司對(duì)原告陳某某在本訴中提交證據(jù)四的真實(shí)性及證明目的均有異議。認(rèn)為該組證據(jù)系復(fù)印件，且延期交房的函件上沒(méi)有加蓋企業(yè)公章，不具備證據(jù)的真實(shí)性，也不能達(dá)到其證明目的。本院認(rèn)為，盡管該組證據(jù)在形式上有所欠缺，但本案被告延期交房已經(jīng)是客觀事實(shí)，本院對(duì)原告陳某某主張的證明目的予以采信。
3、反訴被告陳某某對(duì)反訴原告湖北宇陽(yáng)公司在反訴中提交的證據(jù)三真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性有意見(jiàn)。認(rèn)為（1）本案反訴原告提供的《通知》的時(shí)間為2013年9月12日、2013年11月12日、2017年2月7日，在2013年12月28日，涉案的房屋關(guān)于延期交房的函顯示交房日期截止為2013年12月28日，該時(shí)間是無(wú)法交付房屋的。（2）涉訴房屋應(yīng)在“五證”俱全的情況下才能辦理按揭，至少在2013年12月28日前被告明顯是不符合“五證”俱全的情形。（3）本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同寫(xiě)明了買(mǎi)受人陳某某的住址和聯(lián)系方式，且原告方另外提交了原告前夫陳金國(guó)的聯(lián)系電話，根據(jù)附件四合同補(bǔ)充條款的約定，被告方應(yīng)當(dāng)直接通知原告本人，其單方面通過(guò)登報(bào)的通知方式既不合法也不符合合同的約定，且被告登報(bào)的內(nèi)容與宇陽(yáng)領(lǐng)袖東城小區(qū)項(xiàng)目的工程的實(shí)際進(jìn)展明顯不符；在2013年9月12日說(shuō)自己“五證”俱全，又提出辦理分期付款，以及此后說(shuō)的多次催款，均與事實(shí)不符。本院認(rèn)為，陳某某本人當(dāng)庭承認(rèn)屬農(nóng)村戶(hù)籍，既無(wú)工作也無(wú)收入，這種情況下銀行按揭貸款是否能被審批通過(guò)都是未知數(shù)；湖北宇陽(yáng)公司延期交房的行為與陳某某個(gè)人能否通過(guò)銀行揭貸貸款的審批是兩回事；本院對(duì)反訴被告陳某某的質(zhì)證意見(jiàn)不予采納，對(duì)反訴原告湖北宇陽(yáng)公司關(guān)于“雙方之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已于2017年2月17日解除”的證明目的予以采信。
4、反訴被告陳某某在庭審過(guò)后向本院寄交了“陳某某與他人共有產(chǎn)權(quán)”的門(mén)面房復(fù)印資料，因未經(jīng)過(guò)質(zhì)證，本院在此不作評(píng)判。
根據(jù)確認(rèn)的證據(jù)，結(jié)合本訴及反訴庭審調(diào)查情況，本院認(rèn)定如下事實(shí)：
2011年2月28日，原、被告簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定：原告（反訴被告）陳某某購(gòu)買(mǎi)被告（反訴原告）湖北宇陽(yáng)公司開(kāi)發(fā)的位于葛店鎮(zhèn)××小區(qū)××單元××號(hào)房屋，房屋總價(jià)277767元。合同第二條規(guī)定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于預(yù)售商品房；第七條規(guī)定“雙方確定買(mǎi)受人采取分期付款方式付款，買(mǎi)受人未能按照約定日期辦理完畢付款的，視為逾期付款，買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”；第九條規(guī)定“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房款價(jià)萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；如遇以下情況“遭遇自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等法律范疇規(guī)定的不可抗力的影響，買(mǎi)受人未按本合同第六條規(guī)定支付應(yīng)付房款“，出賣(mài)人可免除逾期交房的違約責(zé)任”。另外，合同還對(duì)其他方面進(jìn)行了詳細(xì)約定。合同簽訂后，原告陳某某依約于2011年2月28日支付了首付款111767元，其后雙方就合同的履行發(fā)生爭(zhēng)議。湖北宇陽(yáng)公司未能按照合同的約定如期交付房屋，陳某某也未在規(guī)定的期限內(nèi)到銀行辦理剩余房款的按揭貸款手續(xù)；2017年2月，湖北宇陽(yáng)公司在屢次通知無(wú)果的情況下，通過(guò)登報(bào)的方式向那些不按期繳納尾款的購(gòu)房者（含本案的1901號(hào)房）下達(dá)了關(guān)于解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的“通知”。2017年11月，湖北宇陽(yáng)公司的這些未辦理銀行按揭抵押登記的房屋因其他原因被法院查封。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：該合同是應(yīng)繼續(xù)履行還是已經(jīng)解除？
陳某某認(rèn)為己方?jīng)]有依約辦理銀行按揭貸款支付房屋尾款的責(zé)任，是因?yàn)楹庇铌?yáng)公司沒(méi)有以合同約定的方式履行通知義務(wù)。1、就陳某某起訴狀中自述的“經(jīng)了解涉案房屋早已封頂并已具備交付條件，且被告已向部分買(mǎi)受人交付房屋使用”來(lái)說(shuō)，湖北宇陽(yáng)公司當(dāng)時(shí)在葛店鎮(zhèn)廟灣村宇陽(yáng)領(lǐng)秀東城小區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)了4幢樓盤(pán)，幾百戶(hù)購(gòu)房戶(hù)，開(kāi)發(fā)商正好是需要資金回籠的時(shí)候，不可能說(shuō)通知其他購(gòu)房戶(hù)來(lái)辦理按揭手續(xù)并支付尾款而不通知陳某某，不合常理；2、陳某某的代理人并未舉證證實(shí)己方有能力承擔(dān)銀行按揭貸款而湖北宇陽(yáng)公司不予配合。3、陳某某本人當(dāng)庭承認(rèn)屬農(nóng)村戶(hù)籍，既無(wú)工作也無(wú)收入，身體一直欠佳等等，這種情況下銀行是否同意審批按揭貸款？按邏輯推理，結(jié)合陳某某本人的陳述及湖北宇陽(yáng)公司提供的證據(jù)來(lái)看，應(yīng)該推斷為湖北宇陽(yáng)公司按約定通知不能或者對(duì)方置之不理，無(wú)可奈何的情況下才將包含陳某某在內(nèi)的極少部分人采取登報(bào)的方式通知解除合同。故該合同事實(shí)上已經(jīng)解除，不能繼續(xù)履行。
本院認(rèn)為，湖北宇陽(yáng)公司（本訴被告、反訴原告）在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下發(fā)布售房信息，陳某某（本訴原告、反訴被告）明知湖北宇陽(yáng)公司未取得商品房預(yù)售許可證的現(xiàn)狀而與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方對(duì)合同履行中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)均應(yīng)承擔(dān)對(duì)等的責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形”。第九十七條規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。本案中，陳某某關(guān)于繼續(xù)履行合同的本訴訴訟請(qǐng)求因證據(jù)不充分，不符合法律規(guī)定，不予支持。湖北宇陽(yáng)公司關(guān)于解除合同的反訴訴訟請(qǐng)求，符合客觀事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予支持。陳某某及湖北宇陽(yáng)公司在合同履行過(guò)程中均存在違約行為，而且難以分清責(zé)任大小，雙方的違約責(zé)任相互抵消。按照合同解除的法律原理，在解除合同的判決生效后，湖北宇陽(yáng)公司應(yīng)該立即向陳某某退還其首付款并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付占用資金的利息損失。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除陳某某與湖北宇某某泰置業(yè)有限公司2011年2月28日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（1901號(hào)房屋）；
二、駁回陳某某的全部本訴訴訟請(qǐng)求；
三、駁回湖北宇某某泰置業(yè)有限公司的其它反訴請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)(本訴、反訴)減半收取合計(jì)人民幣5798元，由陳某某承擔(dān)3065元，湖北宇某某泰置業(yè)有限公司承擔(dān)2733元。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院；對(duì)財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求預(yù)交，上訴案件期滿(mǎn)后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請(qǐng)到鄂州市中級(jí)人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過(guò)轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位為湖北省鄂州市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號(hào)17×××611，請(qǐng)?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號(hào)為0711-3587670。

審判員 魏早云

書(shū)記員： 夏維