陳某某
左紅銀（湖北夷水律師事務(wù)所）
周承珍（湖北夷水律師事務(wù)所）
重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司咸豐清坪排豐壩項(xiàng)目部
重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司
李云松

原告:陳某某。
委托訴訟代理人:左紅銀，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:周承珍，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被告:重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司咸豐清坪排豐壩項(xiàng)目部。
住所地:咸豐縣清坪鎮(zhèn)排豐壩。
負(fù)責(zé)人:李云松，系重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司項(xiàng)目經(jīng)理。
被告:重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司。
住所地:重慶市萬(wàn)州區(qū)陳家壩辦事處新興3組。
法定代表人:崔炳祿，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:李云松，男，重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司項(xiàng)目經(jīng)理。
原告陳某某與被告重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司咸豐清坪排豐壩項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部）、重慶市萬(wàn)州區(qū)方某建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱重慶方某建筑公司）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2016年1月28日立案后，依法進(jìn)行審理。
陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、陳某某與重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部、重慶方某建筑公司簽訂的《村民自建房屋認(rèn)購(gòu)書清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)建設(shè)》無(wú)效；2、重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部、重慶方某建筑公司退還購(gòu)房款70000元；3、重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部、重慶方某建筑公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:2015年2月24日，陳某某委托楊念與重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部簽訂《村民自建房屋認(rèn)購(gòu)書清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)建設(shè)》，陳某某購(gòu)買重慶方某建筑公司建設(shè)的豐園社區(qū)A區(qū)2棟2單元第3層房號(hào)3-1的四室一廳面積為124.08平方米的磚混結(jié)構(gòu)房屋一套，并于認(rèn)購(gòu)書簽訂當(dāng)日向重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部支付了購(gòu)房款40000元，2015年3月4日支付購(gòu)房款30000元。
但依據(jù)法律規(guī)定，陳某某與重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部簽訂的《村民自建房屋認(rèn)購(gòu)書清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)建設(shè)》系無(wú)效合同，陳某某于2015年12月31日分別向重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部、重慶方某建筑公司發(fā)出律師函，要求退還已交房款，但重慶方某建筑公司咸豐項(xiàng)目部、重慶方某建筑公司均未予理會(huì)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，2014年3月6日，咸豐縣清坪鎮(zhèn)人民政府與重慶方某建筑公司簽訂《清坪鎮(zhèn)排豐壩新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)協(xié)議書》，約定咸豐縣清坪鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)用地與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，重慶方某建筑公司負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償、地面附著物補(bǔ)償及原住戶拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。
之后，咸豐縣清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議，村民將耕地交回清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)。
重慶方某建筑公司在咸豐縣清坪鎮(zhèn)排豐壩村修建清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)所占用的土地系由清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)從村民處流轉(zhuǎn)給村集體所有，該土地現(xiàn)屬村集體所有，且均為耕地，重慶方某建筑公司在村集體所有土地上修建房屋并出售，重慶方某建筑公司所修建的房屋性質(zhì)屬“小產(chǎn)權(quán)房”。
根據(jù)現(xiàn)有的國(guó)家法律及相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管理制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，建設(shè)、銷售和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。
“小產(chǎn)權(quán)房”未履行相關(guān)土地征收、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行建設(shè)，由此引發(fā)的合作開發(fā)房地產(chǎn)及房屋買賣合同民事糾紛，應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)解決該被侵占耕地的保護(hù)問(wèn)題。
在行政機(jī)關(guān)未對(duì)違法占用耕地的行為進(jìn)行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。
綜上所述，在重慶方某建筑公司所占用的集體耕地未進(jìn)行處理之前，人民法院不宜先行審理陳某某要求確認(rèn)其與重慶方某建筑公司簽訂的《村民自建房屋認(rèn)購(gòu)書清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)建設(shè)》無(wú)效及退還門面房款70000元的訴訟請(qǐng)求。
陳某某可依法向有關(guān)行政機(jī)關(guān)要求解決。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十四條 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百五十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第二百零八條 ?第三款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回陳某某的起訴。
案件受理費(fèi)3500元，予以免收。
如不服本裁定，可以在裁定書送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，2014年3月6日，咸豐縣清坪鎮(zhèn)人民政府與重慶方某建筑公司簽訂《清坪鎮(zhèn)排豐壩新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)協(xié)議書》，約定咸豐縣清坪鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)用地與農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，重慶方某建筑公司負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償、地面附著物補(bǔ)償及原住戶拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。
之后，咸豐縣清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議，村民將耕地交回清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)。
重慶方某建筑公司在咸豐縣清坪鎮(zhèn)排豐壩村修建清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)所占用的土地系由清坪鎮(zhèn)排豐壩村民委員會(huì)從村民處流轉(zhuǎn)給村集體所有，該土地現(xiàn)屬村集體所有，且均為耕地，重慶方某建筑公司在村集體所有土地上修建房屋并出售，重慶方某建筑公司所修建的房屋性質(zhì)屬“小產(chǎn)權(quán)房”。
根據(jù)現(xiàn)有的國(guó)家法律及相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管理制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，建設(shè)、銷售和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。
“小產(chǎn)權(quán)房”未履行相關(guān)土地征收、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行建設(shè)，由此引發(fā)的合作開發(fā)房地產(chǎn)及房屋買賣合同民事糾紛，應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)解決該被侵占耕地的保護(hù)問(wèn)題。
在行政機(jī)關(guān)未對(duì)違法占用耕地的行為進(jìn)行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。
綜上所述，在重慶方某建筑公司所占用的集體耕地未進(jìn)行處理之前，人民法院不宜先行審理陳某某要求確認(rèn)其與重慶方某建筑公司簽訂的《村民自建房屋認(rèn)購(gòu)書清坪鎮(zhèn)排豐壩豐園社區(qū)建設(shè)》無(wú)效及退還門面房款70000元的訴訟請(qǐng)求。
陳某某可依法向有關(guān)行政機(jī)關(guān)要求解決。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十四條 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百五十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第二百零八條 ?第三款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回陳某某的起訴。
案件受理費(fèi)3500元，予以免收。

審判長(zhǎng)：劉洋

書記員：李玉書