原告(反訴被告)：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳金根，上海博象律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：俞佩，上海博象律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：馮某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(反訴被告)陳某與被告(反訴原告)馮某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)陳某及其委托訴訟代理人俞佩、吳金根，被告(反訴原告)馮某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　陳某向本院提出訴訟請求：1、判令解除雙方于2018年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令馮某退還押金人民幣13,000元(以下幣種均為人民幣)；3、判令馮某賠償六個月的房屋租金損失76,000元；4、判令馮某賠償房屋裝修損失83,000元。事實和理由：2018年6月19日，陳某與馮某就上海市寶山區(qū)共泉路XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂《房屋租賃合同》，約定，由陳某租賃系爭房屋，租期兩年，每月租金13,000元。合同簽訂后，陳某支付了三個月租金39,000元及押金13,000元，后又支付了第二期租金37,000元。陳某承租系爭房屋用于經(jīng)營水果店，在簽訂合同時已要求馮某提供租賃房屋相關(guān)營業(yè)執(zhí)照，馮某也提供了相關(guān)合同文件和產(chǎn)權(quán)證。此后，陳某申請辦理營業(yè)執(zhí)照，但遭到拒絕，原因是系爭房屋內(nèi)原有上海市寶山區(qū)鑫客緣食品店(以下簡稱“鑫客緣食品店”)登記注冊。陳某多次要求馮某撤銷該企業(yè)工商登記未果，故提出訴請如上。
　　馮某反訴并辯稱，同意解除租賃合同，不同意其他訴訟請求。陳某單方提出解除合同構(gòu)成違約，要求沒收押金。2018年10月1日至12月31日應(yīng)付租金為39,000元，陳某實際僅支付37,000元。此外，陳某應(yīng)于2018年9月15日支付2018年10月1日起的租金，其實際于2018年9月29日、10月10日支付。根據(jù)合同約定，逾期支付租金，每逾期一天，按租金的5%計算違約金。綜上，馮某反訴要求：1、沒收押金13,000元；2、陳某支付欠付租金2,000元；3、陳某支付逾期支付租金的違約金10,000元。
　　陳某針對反訴辯稱，不同意反訴請求。合同簽訂后，陳某提出要辦理營業(yè)執(zhí)照，因房屋內(nèi)已有工商登記注冊，無法再行辦理營業(yè)執(zhí)照，所以馮某的反訴請求沒有依據(jù)。雙方在2018年12月15日就系爭房屋的移交已經(jīng)完畢，馮某當時表示愿意退還押金，陳某考慮到要訴訟就拒絕了。房屋移交后，馮某已經(jīng)另行出租。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為上海廟行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司。
　　2018年6月19日，馮某(甲方)與陳某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方使用，建筑面積110平方米；租期兩年，自2018年7月1日至2020年6月30日；月租金為13,000元，首期付三個月，另付13,000元押金，以后每三月結(jié)算一次，提前十五天支付下次房租，逾期一天必須向甲方支付租金的5%違約金，超過20天自動終止合同，押金沒收。合同簽訂后，馮某按約交付房屋，陳某在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營水果店，并支付租金76,000元及押金13,000元。
　　2018年12月10日，陳某向馮某發(fā)送告知書，載明，因系爭房屋內(nèi)另有鑫客緣食品店登記注冊，其申辦營業(yè)執(zhí)照被拒絕，多次要求馮某將該企業(yè)登記注銷，但馮某拖延不辦，致使其長期無法合法經(jīng)營，故要求解除雙方租賃合同，由馮某賠償相關(guān)經(jīng)濟損失。
　　2018年12月15日，馮某向陳某出具交接單，載明，就系爭房屋雙方于2018年10月15日交接完成，陳某已經(jīng)付清水、電費以及由此造成的滯納金，陳某現(xiàn)將房屋鑰匙交于馮某，房屋內(nèi)已清空，合同終止。
　　另查明，鑫客緣食品店原營業(yè)執(zhí)照中載明的經(jīng)營場所為系爭房屋，經(jīng)營者為江長安，經(jīng)營范圍為食品流通。2018年11月30日，鑫客緣食品店的營業(yè)執(zhí)照登記注銷。
　　庭審中，陳某為證明己方主張，向本院提供：1、房屋裝修合同、收據(jù)及照片，證明其為系爭房屋裝修支付裝修款83,000元；2、陳某與產(chǎn)權(quán)人簽訂的租賃合同及房地產(chǎn)權(quán)證，證明陳某與馮某口頭約定，承租系爭房屋用于經(jīng)營水果店，馮某提供了房屋產(chǎn)權(quán)證，便于陳某辦理營業(yè)執(zhí)照；3、房屋交接單，證明2018年12月15日，雙方完成房屋交接，馮某簽署交接單，交接單中的“2018年10月15日”為筆誤，實際是2018年12月15日。馮某針對上述證據(jù)表示：1、陳某承租房屋后確實進行了裝修，但前手承租人也對房屋進行過裝修，陳某裝修格局基本沒有變化，只是添置了一些物品，裝修款沒有83,000元；2、真實性無異議，陳某與產(chǎn)權(quán)人簽訂合同是為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，實際履行的是與馮某間的租賃合同；3、真實性無異議。
　　馮某向本院提供了：1、江長安出具的證明及馮某與江長安的微信聊天記錄，證明陳某承租系爭房屋時曾要求借用鑫客緣食品店的營業(yè)執(zhí)照，2018年11月17日，江長安接到馮某的通知后注銷了鑫客緣食品店的營業(yè)執(zhí)照；2、陳某與馮某的微信聊天記錄，證明陳某遲延支付租金，且與馮某溝通時并未提到過營業(yè)執(zhí)照的問題。陳某針對上述證據(jù)表示，1、真實性不認可，如果真實的話，可以證明房屋內(nèi)營業(yè)執(zhí)照2018年11月18日還沒有注銷；2、真實性無異議，可以證明雙方?jīng)_突發(fā)生之前，系爭房屋內(nèi)營業(yè)執(zhí)照的存在對陳某的經(jīng)營產(chǎn)生了影響。
　　審理中，陳某、馮某一致確認雙方間租賃合同已于2018年12月15日解除。馮某表示，陳某逾期支付租金，每逾期一天應(yīng)當按照季度租金的5%計算違約金，馮某現(xiàn)主張違約金1萬元；另，其已于2018年12月27日將系爭房屋出租給案外人經(jīng)營美容養(yǎng)生店。陳某表示，2018年9月就營業(yè)執(zhí)照問題聯(lián)系過馮某，因系爭房屋無法經(jīng)營，所以要求馮某返還全部租金76,000元。
　　本院認為，陳某與馮某就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。現(xiàn)雙方均認可合同于2018年12月15日解除，本院對此予以確認。本案的爭議焦點在于合同解除的違約方如何確定。陳某主張，因系爭房屋內(nèi)有其他主體的營業(yè)執(zhí)照登記，導(dǎo)致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照，無法合法經(jīng)營，應(yīng)由馮某承擔合同解除的違約責任。但從庭審調(diào)查的事實來看，陳某并未能舉證證明其就營業(yè)執(zhí)照問題在2018年9月即多次和馮某有過溝通協(xié)商，系馮某拒不配合遷出。而馮某提供的與江長安的微信聊天記錄以及江長安出具的證明，可以證明馮某就營業(yè)執(zhí)照問題通知江長安后，其已積極配合辦理了營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)。此外，馮某提供的與陳某的微信聊天記錄也顯示，直到2018年12月1日，陳某才提出因營業(yè)執(zhí)照問題要求退房，而鑫客緣食品店的營業(yè)執(zhí)照已于2018年11月30日注銷?，F(xiàn)陳某以此為由要求解除租賃合同，相關(guān)主張難以成立。租賃合同未到期，陳某單方退租，構(gòu)成違約，理應(yīng)由其承擔相關(guān)違約責任。
　　系爭租賃合同因陳某違約而解除，其要求馮某賠償裝修損失，本院不予支持。雙方均認可房屋于2018年12月15日由馮某收回，故租金應(yīng)計算至該日。陳某要求馮某退還全部已付租金76,000元，本院不予支持，但馮某應(yīng)將2018年12月15日后的租金4,500元退還。馮某主張租期不滿一個月也應(yīng)按一個月計付租金，并要求陳某支付欠付租金2,000元，相關(guān)抗辯意見及反訴請求，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。陳某認可支付租金存在逾期，馮某要求其支付逾期支付租金的違約金，可予支持。但合同約定的違約金標準過高，本院綜合考慮本案實際情況，陳某逾期支付租金的期間、租金金額，馮某的實際損失等因素，酌情確定陳某支付違約金1,000元。關(guān)于押金，合同僅約定，承租人逾期支付租金超過20天自動終止合同，押金沒收，并未約定承租人擅自提前退租，出租人有權(quán)沒收押金?，F(xiàn)馮某以陳某提前退租為由，要求沒收押金，相關(guān)訴請缺乏依據(jù)，本院不予支持。而有關(guān)逾期支付租金情況下出租人有權(quán)沒收押金的約定，應(yīng)理解為逾期支付租金導(dǎo)致租賃合同終止的情況下，出租人有權(quán)沒收押金。馮某實際并未就陳某逾期支付租金的行為提出過終止合同，其就逾期支付租金也另外主張了違約金，本院對該項訴請也已作出處理，故馮某理應(yīng)將押金退還。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)陳某與被告(反訴原告)馮某就上海市寶山區(qū)共泉路XXX號房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年12月15日解除；
　　二、被告(反訴原告)馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某租金4,500元；
　　三、被告(反訴原告)馮某于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告(反訴被告)陳某押金13,000元；
　　四、原告(反訴被告)陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付被告(反訴原告)馮某逾期支付租金的違約金1,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)陳某的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)馮某的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取1,870元，反訴費212元，合計2,082元，由原告(反訴被告)陳某負擔1,782元，被告(反訴原告)馮某負擔300元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：童翔燕

書記員：王竹珺