陳某
朱東海（湖北仁濟(jì)律師事務(wù)所）
張某某
李國方（湖北偉宸律師事務(wù)所）
顧濤（湖北偉宸律師事務(wù)所）
鄧某某

原告（反訴被告）:陳某。
委托代理人:朱東海，湖北仁濟(jì)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:張某某。
被告（反訴原告）:鄧某某。
上列兩被告共同委托代理人:李國方、顧濤，湖北偉宸律師事務(wù)所律師。
原告陳某訴被告張某某、鄧某某房屋租賃糾紛一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由審判員楊世慶擔(dān)任審判長，與人民陪審員成先彪、陳國華組成合議庭于2016年4月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）陳某的委托代理人朱東海，被告（反訴原告）張某某、鄧某某的委托代理人李國方、顧濤到庭參加訴訟。審理中，雙方均申請(qǐng)庭外和解期限二個(gè)月，后調(diào)解未果。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn):1、合同是否解除？2、合同解除時(shí)間如何確定？3、合同解除的法律后果如何承擔(dān)？
1、合同是否解除？
雙方當(dāng)事人簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定，各自履行各自的義務(wù)。原告因無法繼續(xù)履行租賃合同，向被告郵寄送達(dá)《解除合同告知函》，被告收到上述函件后，認(rèn)為原告的解除行為沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，不同意合同的解除，要求繼續(xù)履行合同，并向原告發(fā)出關(guān)于《解除合同告知函》的復(fù)函。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?的規(guī)定:“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；”以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十六條 ?的規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除不能達(dá)成一致的情況下，根據(jù)公平原則，為防止損失不必要的繼續(xù)擴(kuò)大，本院確定雙方簽訂的合同應(yīng)予解除。
2、合同解除的時(shí)間如何確定？
原告主張應(yīng)以向被告郵寄通知達(dá)到《解除合同告知函》的時(shí)間2015年10月17日為合同解除效時(shí)間。根據(jù)福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心出具的相關(guān)《證明》、《情況說明》以及走訪福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)工作人員，證實(shí)原告曾于2015年10月23日向物業(yè)公司委托轉(zhuǎn)交商鋪門鑰匙給房東張某某，物業(yè)公司未接收。但其分租的麗晶教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在2015年12月1日才停止經(jīng)營，并于2015年12月1日未辦理任何手續(xù)離場。相關(guān)聯(lián)的水電費(fèi)截止計(jì)算時(shí)間亦與之相應(yīng)證。根據(jù)查證的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方解除合同的時(shí)間為2015年12月1日較為適宜。
3、合同解除的法律后果如何承擔(dān)？
1、關(guān)于保證金
根據(jù)雙方簽訂的《商用房屋租賃合同》的第九條第五項(xiàng)的規(guī)定:“乙方單方面提出解除本合同或乙方違約導(dǎo)致合同解除的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項(xiàng)?！北景钢?，被告不需向原告退還保證金。故對(duì)原告返還保證金24萬元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
2、關(guān)于違約責(zé)任及相應(yīng)的法律后果
被告（反訴原告）辯稱合同有效，要求繼續(xù)履行，并在反訴請(qǐng)求中關(guān)于違約責(zé)任要求:1、判令陳某支付到期應(yīng)付租金56萬元（7×8萬元，時(shí)間2015年11月7日-2016年5月7日），并承擔(dān)逾期付款違約金（按日萬分之五的比率計(jì)算至實(shí)際付款之日，至2016年3月7日的金額為29200元）；2、判令陳某向張某某、鄧某某支付實(shí)際少付租金1115200元，并承擔(dān)違約金334560元（1115200元×30%）。
根據(jù)雙方簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，原告按下調(diào)的月租金8萬元已從2014年11月8日支付至2015年10月7日，被告對(duì)此予以認(rèn)可。雙方解除合同的時(shí)間為2015年12月1日，原告應(yīng)支付2015年10月7日至2015年12月7日租金，補(bǔ)交租金為16萬元（2×8萬元），并且原告應(yīng)根據(jù)《商用房屋租賃合同》的第九條第四項(xiàng)的規(guī)定:“乙方拖欠租金、保證金等應(yīng)向甲方交納的費(fèi)用，應(yīng)按每日拖欠額的萬分之五向甲方支付違約金”，向被告支付違約金4480元（16萬元×0.0005×56）（從2015年10月8日至2015年12月1日，按日萬分之五支付共計(jì)56天）。
根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第五、六、七條甲方參與乙方的經(jīng)營與管理，并要求乙方向甲方送交財(cái)務(wù)報(bào)表等約定，因在履行《補(bǔ)充協(xié)議》期間，雙方仍然按《商用房屋租賃合同》在履行租賃事宜。且少付租金1115200元，時(shí)間從2014年11月8日至2016年11月7日。合同還未履行至2016年11月7日，明顯與事實(shí)不相符，故對(duì)反訴原告（被告）的上述反訴請(qǐng)求（判令陳某向張某某、鄧某某支付實(shí)際少付租金1115200元，并承擔(dān)違約金334560元），本院不予支持。
另根據(jù)福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心出具2-4-／-4F物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)表、2-4-／-4F水電費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)表，應(yīng)認(rèn)定原告支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)截止至2015年12月1日為宜，其中應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)102713.6元，水電費(fèi)5616.02元，合計(jì)欠108329.62元。上述款項(xiàng)應(yīng)由原告承擔(dān)。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?、第一百零八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
1、原告陳某與被告張某某、鄧某某簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2015年12月1日解除；
2、反訴被告陳某于本判決生效之日起七日內(nèi)向反訴原告張某某、鄧某某支付房屋租金16萬元，及違約金4480元（16萬元×0.0005×56天）；
3、反訴被告陳某于本判決生效之日起七日內(nèi)向反訴原告張某某、鄧某某支付水、電、物業(yè)費(fèi)共計(jì)108329.62元。
4、駁回原告陳某的其他訴訟請(qǐng)求；
5、駁回反訴原告張某某、鄧某某的其他反訴請(qǐng)求。
本案本訴案件受理費(fèi)4900元，由原告陳某承擔(dān)4000元，被告張某某、鄧某某承擔(dān)900元（此款原告陳某已墊付，由被告張某某、鄧某某于本判決生效后七日內(nèi)支付給原告陳某）。
本案反訴案件受理費(fèi)24240元，減半收取12120元，由反訴原告張某某、鄧某某負(fù)擔(dān)10000元，反訴被告陳某負(fù)擔(dān)2120元（此款反訴原告張某某、鄧某某已墊付，由反訴被告陳某于本判決生效后七日內(nèi)支付給反訴原告張某某、鄧某某）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國務(wù)院令第481號(hào)）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名為:武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào):17×××67；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路支行832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn):1、合同是否解除？2、合同解除時(shí)間如何確定？3、合同解除的法律后果如何承擔(dān)？
1、合同是否解除？
雙方當(dāng)事人簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定，各自履行各自的義務(wù)。原告因無法繼續(xù)履行租賃合同，向被告郵寄送達(dá)《解除合同告知函》，被告收到上述函件后，認(rèn)為原告的解除行為沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，不同意合同的解除，要求繼續(xù)履行合同，并向原告發(fā)出關(guān)于《解除合同告知函》的復(fù)函。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?的規(guī)定:“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；”以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十六條 ?的規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！爆F(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除不能達(dá)成一致的情況下，根據(jù)公平原則，為防止損失不必要的繼續(xù)擴(kuò)大，本院確定雙方簽訂的合同應(yīng)予解除。
2、合同解除的時(shí)間如何確定？
原告主張應(yīng)以向被告郵寄通知達(dá)到《解除合同告知函》的時(shí)間2015年10月17日為合同解除效時(shí)間。根據(jù)福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心出具的相關(guān)《證明》、《情況說明》以及走訪福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)工作人員，證實(shí)原告曾于2015年10月23日向物業(yè)公司委托轉(zhuǎn)交商鋪門鑰匙給房東張某某，物業(yè)公司未接收。但其分租的麗晶教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在2015年12月1日才停止經(jīng)營，并于2015年12月1日未辦理任何手續(xù)離場。相關(guān)聯(lián)的水電費(fèi)截止計(jì)算時(shí)間亦與之相應(yīng)證。根據(jù)查證的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方解除合同的時(shí)間為2015年12月1日較為適宜。
3、合同解除的法律后果如何承擔(dān)？
1、關(guān)于保證金
根據(jù)雙方簽訂的《商用房屋租賃合同》的第九條第五項(xiàng)的規(guī)定:“乙方單方面提出解除本合同或乙方違約導(dǎo)致合同解除的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項(xiàng)。”本案中，被告不需向原告退還保證金。故對(duì)原告返還保證金24萬元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
2、關(guān)于違約責(zé)任及相應(yīng)的法律后果
被告（反訴原告）辯稱合同有效，要求繼續(xù)履行，并在反訴請(qǐng)求中關(guān)于違約責(zé)任要求:1、判令陳某支付到期應(yīng)付租金56萬元（7×8萬元，時(shí)間2015年11月7日-2016年5月7日），并承擔(dān)逾期付款違約金（按日萬分之五的比率計(jì)算至實(shí)際付款之日，至2016年3月7日的金額為29200元）；2、判令陳某向張某某、鄧某某支付實(shí)際少付租金1115200元，并承擔(dān)違約金334560元（1115200元×30%）。
根據(jù)雙方簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，原告按下調(diào)的月租金8萬元已從2014年11月8日支付至2015年10月7日，被告對(duì)此予以認(rèn)可。雙方解除合同的時(shí)間為2015年12月1日，原告應(yīng)支付2015年10月7日至2015年12月7日租金，補(bǔ)交租金為16萬元（2×8萬元），并且原告應(yīng)根據(jù)《商用房屋租賃合同》的第九條第四項(xiàng)的規(guī)定:“乙方拖欠租金、保證金等應(yīng)向甲方交納的費(fèi)用，應(yīng)按每日拖欠額的萬分之五向甲方支付違約金”，向被告支付違約金4480元（16萬元×0.0005×56）（從2015年10月8日至2015年12月1日，按日萬分之五支付共計(jì)56天）。
根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第五、六、七條甲方參與乙方的經(jīng)營與管理，并要求乙方向甲方送交財(cái)務(wù)報(bào)表等約定，因在履行《補(bǔ)充協(xié)議》期間，雙方仍然按《商用房屋租賃合同》在履行租賃事宜。且少付租金1115200元，時(shí)間從2014年11月8日至2016年11月7日。合同還未履行至2016年11月7日，明顯與事實(shí)不相符，故對(duì)反訴原告（被告）的上述反訴請(qǐng)求（判令陳某向張某某、鄧某某支付實(shí)際少付租金1115200元，并承擔(dān)違約金334560元），本院不予支持。
另根據(jù)福星惠譽(yù)國際城物業(yè)服務(wù)中心出具2-4-／-4F物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)表、2-4-／-4F水電費(fèi)欠費(fèi)明細(xì)表，應(yīng)認(rèn)定原告支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)截止至2015年12月1日為宜，其中應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)102713.6元，水電費(fèi)5616.02元，合計(jì)欠108329.62元。上述款項(xiàng)應(yīng)由原告承擔(dān)。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?、第一百零八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

1、原告陳某與被告張某某、鄧某某簽訂的《商用房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2015年12月1日解除；
2、反訴被告陳某于本判決生效之日起七日內(nèi)向反訴原告張某某、鄧某某支付房屋租金16萬元，及違約金4480元（16萬元×0.0005×56天）；
3、反訴被告陳某于本判決生效之日起七日內(nèi)向反訴原告張某某、鄧某某支付水、電、物業(yè)費(fèi)共計(jì)108329.62元。
4、駁回原告陳某的其他訴訟請(qǐng)求；
5、駁回反訴原告張某某、鄧某某的其他反訴請(qǐng)求。
本案本訴案件受理費(fèi)4900元，由原告陳某承擔(dān)4000元，被告張某某、鄧某某承擔(dān)900元（此款原告陳某已墊付，由被告張某某、鄧某某于本判決生效后七日內(nèi)支付給原告陳某）。
本案反訴案件受理費(fèi)24240元，減半收取12120元，由反訴原告張某某、鄧某某負(fù)擔(dān)10000元，反訴被告陳某負(fù)擔(dān)2120元（此款反訴原告張某某、鄧某某已墊付，由反訴被告陳某于本判決生效后七日內(nèi)支付給反訴原告張某某、鄧某某）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：楊世慶
審判員：成先彪
審判員：陳國華

書記員：嚴(yán)橄玲