上訴人（原審原告、反訴被告）陳某某。
上訴人（原審原告、反訴被告）劉某民，陳某某之夫。
二上訴人共同委托的代理人曾群，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
二上訴人共同委托的代理人陳美娟，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告、反訴原告）田某。
被上訴人（原審被告、反訴原告）鄧建平，田某之夫。
二被上訴人共同委托的代理人鄧宜平，湖北百思特律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
二被上訴人共同委托的代理人張燃，湖北百思特律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人陳某某、劉某民因與被上訴人田某、鄧建平房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年2月7日受理后，依法組成由審判員鄧愛民擔(dān)任審判長，代理審判員聶麗華、關(guān)俊峰參加的合議庭審理了本案。經(jīng)批準(zhǔn)，本案依法延長審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定：2011年5月1日，陳某某、劉某民與田某、鄧建平簽訂了《門店租賃合同》，約定田某、鄧建平將其CBD中央大街臨街第A座106號(hào)門面房屋出租給陳某某、劉某民，租賃期限自2012年6月1日起至2022年6月1日止，第一、二年租金均為450000元，之后逐年遞增。合同第五條違約責(zé)任約定，田某、鄧建平交付租賃物的最后期限為2012年6月6日，若延期交房，則按10000元／天支付違約金。若因田某、鄧建平的原因致使不能履行合同或使合同無法正常進(jìn)行，則其應(yīng)退還陳某某、劉某民一年租金，并賠償陳某某、劉某民前期裝修運(yùn)作與貨品籌備等經(jīng)濟(jì)損失600000元，反之，若因陳某某、劉某民的原因致使不能履行合同或使合同無法正常履行，則陳某某、劉某民賠償田某、鄧建平一年租金450000元。合同簽訂后，劉某民于2011年5月5日、8月8日，先后向鄧建平支付租金150000元、300000元。
2012年1月8日，鄧建平另與案外人潘時(shí)連簽訂《CBD臨街門店租賃合同》，約定將其CBD中央大街臨街第A座106號(hào)門面房屋出租給潘時(shí)連，租賃期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，第一年租金為660000元，第二年租金為726000元，第三年租金為798600元。簽約后，田某、鄧建平已將上述租賃房屋交付潘時(shí)連使用。
由于田某、鄧建平未能依約向陳某某、劉某民交付租賃房屋，雙方發(fā)生糾紛。2012年6月8日，劉某民與鄧建平經(jīng)協(xié)商后，簽訂《賠償協(xié)議》，約定2011年5月1日所簽《CBD臨街門店租賃合同》予以解除，鄧建平返還劉某民租金450000元，并賠償劉某民違約損失300000元。簽約后，鄧建平已依約履行完畢。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：田某、鄧建平違反與陳某某、劉某民于2011年5月1日簽訂的《門店租賃合同》，將本案所涉門面另行租賃給第三人潘時(shí)連，致使雙方當(dāng)事人簽訂的《門店租賃合同》不能履行，構(gòu)成違約，陳某某、劉某民有權(quán)要求田某、鄧建平承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于田某、鄧建平的前述違約行為給陳某某、劉某民造成的損失如何確定的問題。雙方在《門店租賃合同》中約定：若因田某、鄧建平的原因不能履行合同或使合同無法正常進(jìn)行，則其應(yīng)退還陳某某、劉某民一年租金，并賠償陳某某、劉某民前期裝修運(yùn)作與貨品籌備等經(jīng)濟(jì)損失600000元。一般來說，合同中約定的違約金應(yīng)當(dāng)視為約定的損失賠償額，故雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議《門店租賃合同》第五條所涉600000元是否為違約金并不影響其作為違約損失賠償額約定的本質(zhì)。因此，前述約定應(yīng)視為雙方對(duì)田某、鄧建平因違約致合同不能履行（并解除）所應(yīng)承擔(dān)的違約金范圍（前期裝修運(yùn)作及貨品籌備等經(jīng)濟(jì)損失）及數(shù)額（即600000元）進(jìn)行了明確約定，該約定對(duì)雙方具有約束力。雖然陳某某、劉某民主張將田某、鄧建平與潘時(shí)連簽訂租賃合同中約定的三年房屋租金和與自己簽訂的《門店租賃合同》約定的三年房屋租金差價(jià)（即660000元＋726000元＋798600元-450000元＋450000元＋490500元=794100元）作為其主張的預(yù)期可得利益損失，并據(jù)此主張調(diào)高違約金數(shù)額。但由于違約造成的可得利益損失系合同全面正常履行后當(dāng)事人可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益損失，且該利益不應(yīng)超過簽訂合同當(dāng)時(shí)能夠預(yù)期的范圍，且租賃合同中因一方違約造成的可得利益損失通常表現(xiàn)為經(jīng)營凈利潤損失，故本案所涉門面的未來租金差價(jià)顯然不能簡單等同于本案合同所涉可得利益的范疇，而田某、鄧建平簽訂的兩份租賃合同的租金差價(jià)系田某、鄧建平收取租金的差價(jià)，亦不能直接等同于陳某某、劉某民因田某、鄧建平違約行為造成的損失。因此，陳某某、劉某民前述主張的可得利益損失數(shù)額缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。故陳某某、劉某民請(qǐng)求人民法院對(duì)違約金予以調(diào)高的理由不能成立。鑒于《解除CBD臨街門店租賃合同及賠償協(xié)議》已由生效判決確認(rèn)無效，原審依據(jù)該賠償協(xié)議確定田某、鄧建平向陳某某、劉某民賠償損失的數(shù)額錯(cuò)誤，本院予以糾正。綜上，田某、鄧建平應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定承擔(dān)向陳某某、劉某民給付600000元違約金的義務(wù)。
綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771號(hào)第一項(xiàng)和第三項(xiàng)民事判決，即解除陳某某、劉某民與田某、鄧建平簽訂的《CBD臨街門店租賃合同》和駁回田某、鄧建平反訴訴訟請(qǐng)求；
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771號(hào)第二項(xiàng)民事判決，即田某、鄧建平向陳某某、劉某民賠償經(jīng)濟(jì)損失300000元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行；
三、田某、鄧建平于判決生效之日起十日內(nèi)向陳某某、鄧建平支付違約金600000元；
四、駁回陳某某、劉某民的其他訴訟請(qǐng)求。
未按照本判決的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)12094元（陳某某、劉某民已預(yù)交），陳某某、劉某民負(fù)擔(dān)3260元，田某、鄧建平負(fù)擔(dān)8834元；一審案件反訴費(fèi)用3100元（田某、鄧建平已預(yù)交），由田某、鄧建平負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)12094元（陳某某、劉某民已預(yù)交），由陳某某、劉某民負(fù)擔(dān)3260元，田某、鄧建平負(fù)擔(dān)8834元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華 代理審判員　　關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒