原告：陳某某。委托訴訟代理人：阮紅生，湖北潤(rùn)豐律師事務(wù)所律師。被告：湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)公園路33號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420200MA48B9P3X7。法定代表人：郭慶，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：谷開(kāi)亮，該公司副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。

原告陳某某訴被告湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2017年8月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某及委托訴訟代理人阮紅生，被告委托訴訟代理人谷開(kāi)亮、彭文和到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告返還承租資格費(fèi)12000元；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：原告上世紀(jì)90年代末在黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)租賃一攤位（中心購(gòu)物廣場(chǎng)一樓北區(qū)287A號(hào)、287B號(hào)）從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)，并與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂書(shū)面租賃合同，期滿(mǎn)后多次續(xù)租。2014年7月，市場(chǎng)方以黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心的名義與原告續(xù)簽合同，租期至2015年7月31日。租賃期間，兩中心利用其優(yōu)勢(shì)地位多次違規(guī)、違約向經(jīng)營(yíng)戶(hù)收取各種費(fèi)用。2011年9月份，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心不顧眾商戶(hù)的反對(duì)強(qiáng)行收取原告“承租資格費(fèi)”12000元。2015年5月中旬，被告以張貼通知的方式通知經(jīng)營(yíng)戶(hù)，稱(chēng)市場(chǎng)從2015年6月14日起要進(jìn)行消防整改，要求經(jīng)營(yíng)戶(hù)即刻搬離，包括原告在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)多次找兩中心交涉未果。2015年6月18日，市場(chǎng)停電關(guān)門(mén)，原告被迫搬離市場(chǎng)。兩中心違規(guī)、違約強(qiáng)行收取承租資格費(fèi)的行為違反了合同公平、平等、自愿原則，損害了原告合法權(quán)益。2016年7月，兩中心進(jìn)行了改革，在兩中心的基礎(chǔ)上建立湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司（2016年8月19日注冊(cè)成立）即本案被告，原黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心的人員、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)由被告整體承接，故而成訟。被告辯稱(chēng)：一、原告交付承租資格費(fèi)是為了訂立租賃合同的自愿行為，被告收取承租資格費(fèi)是合法的民事法律行為。1、由于被告經(jīng)營(yíng)的中心市場(chǎng)租金低、區(qū)位好，商鋪出租供不應(yīng)求；2、原告與被告之間是平等主體之間的租賃合同關(guān)系，并無(wú)其他法律關(guān)系；3、被告收取承租資格費(fèi)的實(shí)質(zhì)是增加租金收入，用于市場(chǎng)的維修、保養(yǎng)、更新改造，提高檔次，承租資格費(fèi)與租金都是原告為了訂立租賃合同自愿支付的對(duì)價(jià)，都是發(fā)生在出租人與承租人之間的平等自由的交易行為，名稱(chēng)雖不同，實(shí)質(zhì)并無(wú)差異，都是被告通過(guò)出租行為取得的合法財(cái)產(chǎn)和商業(yè)利益，是財(cái)產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)移，應(yīng)受法律保護(hù)。二、原告請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)與法律規(guī)定相違背，應(yīng)依法駁回其訴訟請(qǐng)求。原告交付承租資格費(fèi)后，被告即與之訂立了租賃合同，雙方之間要約與承諾過(guò)程即完畢，此后雙方又四次續(xù)訂租賃合同，現(xiàn)原告起訴請(qǐng)求返還其2011年9月交納的承租資格費(fèi)在法律上是主張合同無(wú)效，這是違背誠(chéng)信原則的無(wú)理要求，沒(méi)有法律依據(jù)。三、原告請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)超過(guò)了訴訟時(shí)效。綜上，被告請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2003年，原告與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同，由原告承租黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)一樓北區(qū)287A號(hào)、287B號(hào)面積為2.93平方米、3.88平方米的商鋪，雙方對(duì)于租賃期限、租金、承租人在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)等事項(xiàng)均進(jìn)行了約定，但對(duì)承租資格費(fèi)未進(jìn)行約定。合同到期后，原告于2011年9月23日在交納了承租資格費(fèi)12000元后與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心續(xù)簽了租賃合同。2011年10月25日，原告與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂了一份《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議約定：經(jīng)過(guò)雙方共同協(xié)商，本次簽訂的租賃合同到期后，在下一次重新簽訂合同時(shí)，如原告愿意繼續(xù)承租，在按時(shí)交納市場(chǎng)攤位租金、水電衛(wèi)生費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用外，服務(wù)中心不再向其收取其他費(fèi)用；本補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同有同等法律效力，本協(xié)議自下次重新簽訂租賃合同時(shí)廢止。在此期間，原告一直承租該商鋪。2014年7月，原告與黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心續(xù)簽了租賃合同，雙方約定：租賃期限為一年，即從2014年8月1日起至2015年7月31日止，租賃期滿(mǎn)，同等條件原告享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；商鋪的攤位租賃費(fèi)按75元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，在合同期限內(nèi)，發(fā)展中心可視市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)行情變化酌情調(diào)整攤位租金，原告按先交后用的方法在每月25日前按時(shí)足額交付；水、電、空調(diào)等費(fèi)用參照物價(jià)部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際發(fā)生數(shù)額收取；發(fā)展中心承擔(dān)房屋修繕及公共供水、供電、空調(diào)、管線等設(shè)施的維修義務(wù)，除因供水、供電部門(mén)停水、停電外，發(fā)展中心應(yīng)在接到原告情況反映后，及時(shí)修繕或維修，保障原告的正常使用；根據(jù)有關(guān)行政機(jī)關(guān)及法律、法規(guī)的規(guī)定和要求，協(xié)調(diào)、配合做好市場(chǎng)內(nèi)消防、治安管理工作；原告在租賃攤位之前，應(yīng)向發(fā)展中心交納5000元和6000元攤位押金，該押金在本合同終止或解除時(shí)退還原告；原告不服從購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、行業(yè)布局調(diào)整，以及有意違反物業(yè)管理、消防管理規(guī)定并造成嚴(yán)重影響的，發(fā)展中心有權(quán)解除合同；租賃期限內(nèi)，雙方不得擅自終止合同，否則除按合同條款追究違約責(zé)任外，另向他方支付違約金2000元。雙方還對(duì)其它租賃事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，雙方均按約履行了各自義務(wù)。2015年1月13日、2015年1月22日，黃石市黃石港區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行消防監(jiān)督檢查并作出消防整改通知書(shū)，將其列入重大火災(zāi)隱患單位，要求該廣場(chǎng)于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黃石市人民政府辦公室作出黃政辦[2015]40號(hào)《關(guān)于對(duì)全市重大火災(zāi)隱患掛牌督辦的通知》，要求黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)等20家重大火災(zāi)隱患單位全力整改，消除火災(zāi)隱患。黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心于2015年5月份在黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)張貼書(shū)面通知，告知原告及廣場(chǎng)其他租戶(hù)因廣場(chǎng)進(jìn)行消防整改，要求與原告及其他租戶(hù)終止租賃合同。2015年6月份，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門(mén)停業(yè)進(jìn)行消防整改（黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)曾于2003年進(jìn)行整體裝修，并通過(guò)消防驗(yàn)收）。另在雙方租賃期間，原、被告均按約履行各自義務(wù)，沒(méi)有其他違約行為。另查明，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心和黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心于2016年進(jìn)行了改革，通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)整合組建湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作；湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司已于2016年8月19日注冊(cè)成立，該公司為黃石市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的全資子公司，原黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心、黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的人員、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)由黃石市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司整體承接。

本院認(rèn)為，對(duì)于承租資格費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)返還的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三條規(guī)定：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。第五條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，原告與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同約定了租金、租期等內(nèi)容，并未約定承租資格費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，且雙方在合同中約定了原告在合同到期后，原告在同等條件下享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。據(jù)此約定，合同到期后，只要出租人繼續(xù)出租攤位，原告即有權(quán)在同等條件下優(yōu)先承租，而黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心要求原告在交納承租資格費(fèi)后才與其續(xù)簽合同，不僅違背了合同中關(guān)于優(yōu)先承租的約定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原則。故被告辯稱(chēng)的承租資格費(fèi)的交納純屬雙方自愿，與客觀事實(shí)不符，理由不能成立，本院不予支持。對(duì)于訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。2015年6月份，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門(mén)停業(yè)進(jìn)行消防整改，至此黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心終止了與原告的租賃合同關(guān)系。因黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心收取原告的承租資格費(fèi)是在雙方的租賃期間內(nèi)，該行為具有持續(xù)性，故原告請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)未超出訴訟時(shí)效期間。因黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心和黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心已在2016年進(jìn)行了改革，兩中心的人財(cái)物及職能由被告承接，故被告應(yīng)承擔(dān)返還承租資格費(fèi)的民事責(zé)任。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

被告湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)返還原告陳某某承租資格費(fèi)12000元。如果被告湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，由被告湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。

審判員　　周雷剛

書(shū)記員：肖君