上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省崇陽(yáng)縣。
被上訴人（原審原告）：陳槐林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省崇陽(yáng)縣。
委托訴訟代理人：黃錦旗，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某因與被上訴人陳槐林房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省崇陽(yáng)縣人民法院（2016）鄂1223民初65號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審，本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.本案訴爭(zhēng)的門(mén)店所有權(quán)人為吳勉其，陳槐林不是該門(mén)店的所有權(quán)人，也不是本案適格的原告，陳某某與陳槐林簽訂的《門(mén)面出租合同書(shū)》無(wú)效。即使陳槐林是該門(mén)店的共有人，一審也遺漏了另一共有人吳勉其，一審程序違法。2.陳某某一審提供了紫晶城物業(yè)公司的證明，證實(shí)陳某某承租的房屋在租賃期間出現(xiàn)兩次大面積漏水，一審法院對(duì)該證據(jù)不予采信，卻對(duì)陳槐林提供的證據(jù)二、證據(jù)三兩份相互矛盾的證據(jù)予以采信，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。3.陳槐林不是本案訴爭(zhēng)門(mén)店的所有權(quán)人，陳某某不存在拖延交付房租的情況，而且陳槐林對(duì)漏水的房屋不維修，也不賠償陳某某因此造成的損失。一審判決陳某某支付租賃期滿后的租金沒(méi)有法律依據(jù)。
陳槐林辯稱，1.本案訴爭(zhēng)的房屋雖然登記在吳勉其名下，但吳勉其是陳槐林的岳父，陳槐林有權(quán)租賃該房屋，亦是本案適格的原告。2.陳某某稱租賃的房屋存在漏水現(xiàn)象，這不是事實(shí)。3.本案租賃合同到期后，陳某某既不交納租金，也不退出租賃房屋，陳某某對(duì)續(xù)租該房屋沒(méi)有誠(chéng)信。一審判決正確，請(qǐng)求駁回陳某某的上訴。
陳槐林向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判令被告立即騰出并向原告返還位于崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)門(mén)店；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金1.8萬(wàn)元，并賠償自2015年10月26日至返還門(mén)店之日給原告造成的損失；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定，2010年9月24日，陳槐林與陳某某簽訂《門(mén)面出租合同書(shū)》一份，合同第一條約定：陳槐林將位于崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)的二層空門(mén)面房（二層總面積160平方米）出租給陳某某從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)；合同第二條約定：出租期限為五年，出租期限自2010年10月25日起至2015年10月25日零時(shí)止；合同第三條約定：租金結(jié)算：陳某某以人民幣計(jì)價(jià)，簽訂合同時(shí)一次性付給陳槐林第一年度的租金共計(jì)38000元，以后四年租金一律按年租金40000元結(jié)算，陳某某必須在前一年租期滿前一個(gè)月付清下一年租金款后，才能取得下一年租賃期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)；合同第八條約定：雙方在合同期滿后，如果陳某某愿意繼續(xù)租用時(shí)，需雙方另行商量重新訂立合約，同等條件下優(yōu)先出租給陳某某，陳某某不愿意或不需要續(xù)租時(shí)，必須提前三個(gè)月向陳槐林提出以便其另行安排；合同第九條約定：陳某某在合同期滿后不續(xù)租時(shí)，必須事先處理其經(jīng)營(yíng)的商品及用品，騰出空門(mén)面退還給陳槐林，但不準(zhǔn)拆卸其房?jī)?nèi)外裝修。2014年10月22日，陳槐林收到陳某某2014年至2015年房租80000元。
另查明：本案涉案房屋崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)門(mén)店所有權(quán)人是吳勉其。
一審法院認(rèn)為，房屋租賃合同是以房屋的使用收益和租金支付為目的的合同。由于房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓的是房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，因此不以出租人對(duì)出租房屋擁有所有權(quán)為必要條件，出租人可以出租他人所有的房屋。陳槐林與陳某某簽訂的《門(mén)面出租合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，合同屬有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)，合同期滿后，陳槐林要求陳某某返還位于崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)門(mén)店的訴訟請(qǐng)求，理由充分，予以支持。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！标惸衬骋猿凶獾姆课?010年12月和2011年11月出現(xiàn)兩次大面積漏水，陳槐林拒不履行出租人維修門(mén)店義務(wù)，陳某某有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求為由進(jìn)行抗辯，要求陳槐林先履行對(duì)涉案房屋漏水采取補(bǔ)救措施和賠償陳某某各項(xiàng)損失義務(wù)后，陳某某才予以退房，該抗辯意見(jiàn)，沒(méi)有確實(shí)、有效的證據(jù)證明，不予支持。陳槐林主張陳某某支付2014年前所欠的租金18000元，陳槐林沒(méi)有提供有效證據(jù)證明，陳某某提出證據(jù)，證明2014年至2015年房租80000元已交清，不存在欠陳槐林房租的辯解意見(jiàn)，予以采信。陳槐林要求陳某某支付拖欠租金18000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。陳槐林主張陳某某按原合同約定的租金2倍賠償自2015年10月26日起至返還門(mén)店之日的損失，沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（即40000元／年÷365天＝109.58元／天）。陳某某在答辯中雖提出要求陳槐林對(duì)其裝飾裝修進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，但未明確向法院提出反訴。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)門(mén)店騰出并返還給原告陳槐林；二、被告陳某某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告陳槐林自2015年10月26日起至實(shí)際返還門(mén)店之日止的損失，按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)每天109.58元計(jì)算；三、駁回原告陳槐林的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)175元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)100元，原告陳槐林負(fù)擔(dān)75元。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院繼續(xù)予以確認(rèn)。另查明，吳勉其為崇陽(yáng)天城鎮(zhèn)紫晶城1058號(hào)二層門(mén)店所有權(quán)人，其對(duì)陳槐林與陳某某簽訂《門(mén)店出租合同書(shū)》并收取租金的行為予以追認(rèn)。

本院認(rèn)為，雖然陳槐林不是本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，但其與陳某某簽訂《門(mén)店出租合同書(shū)》、收取租金的行為獲得了該房屋所有權(quán)人吳勉其的追認(rèn)，即陳槐林享有該房屋對(duì)外租賃并收取租金的權(quán)利，因此，陳槐林依《門(mén)店出租合同書(shū)》向一審法院起訴，是適格原告。陳某某認(rèn)為一審判決程序違法的上訴理由不能成立，本院不予支持?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！币粚彆r(shí)，雖然陳某某提供了紫晶城物業(yè)服務(wù)有限公司出具的一份證明，以證實(shí)本案訴爭(zhēng)房屋在2010年12月及2011年11月兩次大面積漏水給其造成了損失，陳槐林應(yīng)當(dāng)予以賠償，但未提供其他相關(guān)證據(jù)佐證，不能形成完整的證據(jù)鏈，根據(jù)上述法律規(guī)定，陳某某提供的證據(jù)不足以證明自己的主張，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。2015年10月25日，本案《門(mén)店出租合同書(shū)》到期，陳某某既不續(xù)簽租賃合同，又不退出租賃房屋，依法應(yīng)當(dāng)賠償由此給原告造成的損失。一審法院按雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)每天109.8元計(jì)算損失并無(wú)不當(dāng)，本院繼續(xù)予以確認(rèn)。陳某某上訴提出，其對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝飾裝修，陳槐林應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償，由于一審時(shí)陳某某未提出反訴，其該項(xiàng)上訴理由不屬本案審理范圍。
綜上所述，陳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)350元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　侯欣芳 審判員　　王凱群 審判員　　夏昌筠

書(shū)記員：陳莉