上訴人（原審原告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市橋東區(qū)。
委托訴訟代理人：趙勇，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：秦某某紫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)民族南路4號。組織機構(gòu)代碼：765179874。
法定代表人：劉桂權(quán)，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：夏萍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，秦某某紫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工，現(xiàn)住海港區(qū)。
委托訴訟代理人：趙振彬，河北正廣律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某因與被上訴人秦某某紫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱紫城公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服秦某某市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第6512號民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年8月24日立案后，依法組成合議庭，于2016年9月18日公開開庭對本案進行了審理。上訴人陳某及其委托訴訟代理人趙勇，被上訴人紫城公司委托訴訟代理人夏萍、趙振彬到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人陳某上訴請求，撤銷秦某某市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第6512號民事判決書，改判被上訴人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任（計算至符合交房條件并實際交付之日止）；被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費用。事實與理由：一審判決認(rèn)定事實錯誤，證據(jù)不足。
一、被上訴人出賣給上訴人的房屋為限價商品住房，其性質(zhì)應(yīng)為商品房，并非保障性住房。一審法院認(rèn)定，該房屋為保障性住房，具有一定的公益性和政策指導(dǎo)性，該認(rèn)定錯誤。本案房屋為限價商品房，并非保障性住房，保障性住房一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成，有別于由市場形成價格的商品房。根據(jù)《秦某某市限價商品住房管理辦法（試行）》第二條的規(guī)定，限價商品住房是指市人民政府選定擬出讓的普通商品住房建設(shè)用地，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)企業(yè)通過公開競爭取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。由此可見，其雖具有限制性要求和定向銷售的兩個特點，但實質(zhì)仍是普通商品住房，而非保障性住房，兩者存在本質(zhì)區(qū)別。因此一審法院認(rèn)定本案房屋為保障性住房，具有一定的公益性和政策指導(dǎo)性，是錯誤的。
二、本案房屋雖為限價商品住房，但是相應(yīng)的土地出讓和房屋開發(fā)建設(shè)，以及房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套設(shè)施的完善均應(yīng)符合商品住房的開發(fā)、建設(shè)、施工、驗收等法定條件和要求，不應(yīng)降低標(biāo)準(zhǔn)。
（一）一審法院認(rèn)為本案房屋為保障性住房，房屋的建設(shè)采取“特事特辦”，相關(guān)審批手續(xù)為邊建設(shè)邊辦理，這一認(rèn)定是錯誤的。根據(jù)《秦某某市限價商品住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，限價商品住房的土地出讓、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、工程質(zhì)量均應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。但是，在起訴前及房屋交付時，被上訴人未取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。另外，根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。但是，根據(jù)上訴人向建設(shè)部門查詢，被上訴人至今沒有進行竣工驗收備案登記，這說明交付的房屋不符合竣工驗收備案條件。另外，在判決書就外墻磚的問題中，也認(rèn)定該房屋沒有經(jīng)過聯(lián)合驗收，因此，被上訴人交付的房屋并不符合合同約定的交付條件和法定要求。
（二）被上訴人交房時，房屋的相應(yīng)設(shè)施仍沒有完工，房屋不符合居住條件，也不符合交房條件。
被上訴人交付房屋時，該房屋的水電均為臨水、臨電。進入小區(qū)的主路依然未通，小區(qū)內(nèi)綠化仍未完工，黃土漫天，各項基礎(chǔ)設(shè)施和相應(yīng)的配套設(shè)施均未施工完畢。根據(jù)《秦某某市限價商品住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，限價商品住房工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和省、市工程建設(shè)強制性規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)對限價商品住房工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，并依法承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。限價商品住房項目配套的公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)符合本市普通商品住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。住宅與公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)、同步交付使用。
由此可見，被上訴人交付的房屋不符合限價商品住房的規(guī)定，各項基礎(chǔ)設(shè)施更是沒有同步建設(shè)、同步交付使用，房屋不符合居住條件，也不符合交房條件。
三、一審法院認(rèn)定小區(qū)外網(wǎng)未能及時與內(nèi)網(wǎng)連接，由此導(dǎo)致逾期交房。該認(rèn)定，無證據(jù)支持，亦是錯誤。
（一）如上所述，被上訴人在交付房屋時，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，各項基礎(chǔ)設(shè)施和相應(yīng)的配套設(shè)施均未施工完畢，并非是一審法院認(rèn)定的僅是外網(wǎng)的問題，若真僅是外網(wǎng)的問題，那其他的設(shè)施均應(yīng)完工，但實則不然?？梢?，該認(rèn)定錯誤。
（二）一審法院認(rèn)定被上訴人逾期應(yīng)免責(zé)，證據(jù)不足。
一審中，被上訴人提交的秦某某市廣德監(jiān)理有限公司及秦某某市第三建筑工程公司的情況說明，既沒有經(jīng)辦人簽字，也不是外網(wǎng)配套工程的監(jiān)理及施工方，不具有證明主體資格，不能由此來證實本案房屋已竣工，具備驗收條件，亦不能證明逾期交房系因外網(wǎng)工程未完成。一審法院在沒有任何證據(jù)的情況下，徑行認(rèn)定水、電、暖等外網(wǎng)未完工，故逾期交房無需承擔(dān)責(zé)任，完全錯誤。
此外，一審法院應(yīng)查明水、電、暖等外網(wǎng)未能完工與被上訴人逾期交房有無因果關(guān)系，外網(wǎng)問題是否必然導(dǎo)致被上訴人逾期交房，如果導(dǎo)致，那么耽誤的時間是多久。以上問題，應(yīng)予查清，在查不清的情況下，案件事實不清。但是，被上訴人未提供任何證據(jù)，一審法院也未查明，故此，在案件事實不清的情況下，一審法院的認(rèn)定當(dāng)然錯誤。
因此，一審法院在沒有查清案件事實的情況下，就認(rèn)定逾期交房的責(zé)任為“出賣人無法預(yù)見的原因及其他非出賣人所能控制的因素引起的延誤”，是錯誤的。
四、一審法院認(rèn)為被上訴人逾期交房非其所能控制的因素導(dǎo)致，該認(rèn)定無任何證據(jù)證明。
（一）交房時間是被上訴人制定的格式合同約定的，是被上訴人一方的意思表示，被上訴人作為開發(fā)商，本就完全了解房屋建設(shè)流程及可能出現(xiàn)的問題、解決問題的時間和方案。故其承諾的交房時間已經(jīng)是在充分考慮的情況下進行的交房承諾。被上訴人逾期交房6個多月，既不通知上訴人逾期的事實、原因，交付的房屋又不符合交房條件、居住條件，在這種情況下，一審法院卻認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)任何逾期交房的違約責(zé)任，顯然是錯誤的。
（二）被上訴人延期交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。《限價商品住房買賣合同》中，被上訴人已經(jīng)承諾于2014年12月31日前將房屋交付給上訴人。被上訴人未能按照合同約定的時間交付房屋，構(gòu)成違約，雖為限價商品住房，但也應(yīng)根據(jù)合同約定的違約條款承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
五、被上訴人未按合同約定對房屋13層鋪貼外墻磚，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同合法有效，被上訴人對未鋪貼外墻磚構(gòu)成違約的事實予以認(rèn)可，故為避免訟累，在本案中一并解決為宜。
綜上所述，一審法院認(rèn)定事實不清、證據(jù)不足。故請二審法院依法撤銷秦某某市海港區(qū)人民法院作出的一審判決，改判被上訴人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。請二審法院支持上訴人的訴訟請求。
被上訴人紫城公司答辯稱，答辯人對雙方存在商品房買賣合同關(guān)系及被答辯人已交付房屋價款沒有異議。雙方的商品房買賣合同第八條約定：施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決造成的延誤和政府政策性調(diào)整所引起的延誤，應(yīng)據(jù)實予以延期，出賣方不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。本案爭議的房屋是政策性限價商品房，至今土地手續(xù)仍不完備，不具備驗收條件，出賣人是根據(jù)買受人的利益采取特事特辦的方法才取得了工程驗收。同時房屋未按約定交付的原因是因為水、電、暖、通訊等小區(qū)區(qū)域外端口不能確定，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)端口不能連接。因此本案的工程延期屬于政府政策性調(diào)整，且遇到重大困難，屬于合同中約定的應(yīng)依法延期的情況，出賣人不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于合同約定13層外墻磚，現(xiàn)實際使用的是外墻涂料，原告對此要求賠償，應(yīng)按合同規(guī)定提供或向法院申請鑒定外墻磚與外墻涂料的差價，按合同具體約定以整棟樓的面積計算出每平米應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
一審法院認(rèn)定事實：2013年11月6日，原、被告簽訂《限價商品住房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的坐落于秦某某市海港區(qū)學(xué)府嘉園912104號房屋及1116號下房出賣給原告，房屋面積98.86平方米，住宅價款486292元；下房價款19760元。房屋總價款506052元。合同第八條約定，被告在2014年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備限價商品住房取得河北省秦某某市建筑工程竣工驗收報告，并符合合同約定的限價商品住房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實予以延期，1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題，不能及時解決而引起的延誤；3、政府政策性調(diào)整而引起的延誤；4、出賣人無法預(yù)見的原因及其他非出賣人所能控制的因素而引起的延誤。第九條出賣人逾期交付的違約責(zé)任約定，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該限價商品住房交付買受人使用，按下列第1種方式處理，1、按逾期時間，分別處理（不做累加），（1）逾期不超過180日，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)備、公共配套建筑正常運行的承諾約定，出賣人承諾與該限價商品住房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1、供水、2、供電、3、供暖、4天然氣均在交房之日達到使用條件。如果在規(guī)定日期內(nèi)未能達到使用條件雙方同意按以下方式處理：1、因政府及其職能部門或支付供水、排水、供電、供暖、供氣等部門的原因所致，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。合同附件二裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定，外墻：（33層）1層3層為外墻磚，3層以上為外墻涂料；合同第十三條約定，出賣人交付使用的限價商品住房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。合同簽訂后，原告按合同約定向被告支付了購房款。2015年5月29日，被告取得了訴爭房屋的《河北省建設(shè)工程竣工驗收報告》，在2015年6月25日，被告通知原告接收房屋，原告接收了房屋；被告交付的房屋13層未按合同約定粘貼外墻磚，而是粉刷的外墻涂料。原告起訴至法院請求判令：1、被告按合同約定對13層外墻貼外墻磚；2、要求被告向原告支付逾期交房違約金12297元；3、被告承擔(dān)訴訟費。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《限價商品住房買賣合同》，符合法律規(guī)定，為合法有效合同。雖雙方在合同中約定被告應(yīng)在2014年12月31日前將限價商品房取得“河北省秦某某市建筑工程竣工驗收報告”的房屋交付原告使用，被告在2015年5月29日才進行竣工驗收，但被告開發(fā)建設(shè)的為保障性住房，該保障性住房項目具有一定的公益性和政策指導(dǎo)性，項目的開發(fā)建設(shè)政府采取了“特事特辦”，相關(guān)的審批手續(xù)為邊建設(shè)邊辦理，造成被告無法按期驗收的原因是小區(qū)外網(wǎng)建設(shè)未能及時與被告建設(shè)的內(nèi)網(wǎng)連接。因此，被告在雙方約定的交付房屋日期內(nèi)未能達到交付條件，屬于由于被告無法預(yù)見的原因及其他非出賣人所能控制的因素而引起的延誤，按照合同約定，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
另，雖合同中約定，被告交付的房屋13層為外墻磚，被告未按約定粘貼外墻磚，被告的該行為構(gòu)成違約；但外墻屬于業(yè)主共有部分，現(xiàn)原告起訴要求被告賠償損失，部分業(yè)主起訴要求被告粘貼外墻磚，且目前該房屋的聯(lián)合驗收尚未完成，行政機關(guān)對被告未粘貼外墻磚作出認(rèn)定，故關(guān)于外墻磚問題，應(yīng)待行政機關(guān)對被告未粘貼外墻磚作出認(rèn)定后，該棟樓房業(yè)主對外墻磚問題提出統(tǒng)一意見后，另行解決為宜。原告提交的證據(jù)不能證明其主張的成立，不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：對原告陳某的訴訟請求不予支持。

本院認(rèn)為，陳某與紫城公司簽訂的《限價商品住房買賣合同》為雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效合同。限價商品房是政府為了滿足中低收入群體的居住要求按政策要求推出的特殊商品房，因具有一定的公益性和政策指導(dǎo)性，限價房的開發(fā)建設(shè)程序與一般商品房亦有所區(qū)別。對限價房項目開發(fā)建設(shè)政府采取了“特事特辦”，相關(guān)的審批手續(xù)為邊建設(shè)邊辦理，往往會造成驗收、產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理不及時的情況，對此限價房的購房者應(yīng)予理解。而且，雙方合同中約定，出賣人無法預(yù)見的原因及其他非出賣人所能控制的因素而引起的延誤出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。我院生效判決書已認(rèn)定，該小區(qū)外的市政管網(wǎng)未在雙方約定的交房日期（2014年12月30日）施工完畢，是導(dǎo)致該小區(qū)的延期交房的原因。因此，紫城公司延期交房屬于無法預(yù)見的原因及其他非出賣人所能控制的因素而引起的延誤。按照合同約定，紫城公司對此不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，對房屋13層約定粘貼外墻磚的問題，可待房屋聯(lián)合驗收后，如紫城公司仍未按約定粘貼外墻磚，可由該棟樓全體業(yè)主共同主張。綜上，陳某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審受理費107元，由上訴人陳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　劉子明 審 判 員　李德權(quán) 代審判員　鄒德林

書 記 員　孫秀麗