上訴人（原審原告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市華容區(qū)。委托訴訟代理人：邢春華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市。被上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。委托訴訟代理人：胡俊，湖北祥德律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：周國棟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。委托訴訟代理人：周少英，湖北眾勤律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：馬楠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住湖北省武漢市武昌區(qū)。被上訴人（原審被告）：孫艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：張紹永，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列三被上訴人共同委托代理人：朱金發(fā)，湖北長捷律師事務所律師。

上訴人陳某某因與被上訴人劉某某、周國棟、馬楠、孫艷、張紹永案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2813號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案后，依法組成合議庭審理本案。因被上訴人祥高公司已注銷登記，本院通知該公司股東馬楠、孫艷、張紹永作為被上訴人參加訴訟。2018年8月31日，本院依法公開開庭對本案進行了審理。上訴人陳某某及其委托訴訟代理人邢春華，被上訴人劉某某的委托訴訟代理人胡俊，被上訴人周國棟的委托訴訟代理人周少英到庭參加了訴訟。被上訴人馬楠、孫艷、張紹永經本庭傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。陳某某上訴請求：1、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院一審判決；2、支持上訴人的一審訴訟請求；3、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：一審判決對爭議焦點判斷錯誤，導致判決結果錯誤，損害了上訴人的合法權益。上訴人與被上訴人祥高公司之間的買賣關系成立，能排除鄂州市鄂城區(qū)人民法院對爭議商亭的執(zhí)行，因此上訴人的一審訴訟請求，應該得到支持。第一、上訴人與祥高公司之間的買賣合同關系成立。上訴人自2002年起租賃位于明堂市場一期二樓B4區(qū)139號商亭。2013年2月25日，被上訴人祥高公司張貼商亭出售公告，出賣明堂市場B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)226間商亭，上訴人的商亭位列其中。上訴人在看到公告后，于2013年3月2日交款150,000元，2013年3月4日交款30,000元，共計人民幣180,000元整。根據《中華人民共和國合同法》有關規(guī)定，被上訴人的通知函屬于邀約，上訴人交款屬于承諾，雙方之間的合同成立，根據《合同法》第三十六條的規(guī)定，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。被上訴人祥高公司在出售商亭時，商亭等級及面積是按照2006年鄂州市市場開發(fā)服務中心以資抵債財產（高鋪）清單來確定，各個等級單價是根據祥高公司提供的評估價，但是各商亭實際成交價可與周國棟協(xié)商確定。第二、祥高公司應當對被上訴人周國棟的行為承擔責任。1、被上訴人周國棟的行為構成表現代理。明堂市場商亭的管理一直是被上訴人周國棟負責管理，祥高公司一直是被上訴人周國棟當家。上訴人有足夠的理由相信周國棟構成表見代理。首先，2010年10月27日，祥高公司成立時，周國棟是該公司股東，出資490,000元，持股比例49%。2012年9月2日變更持股比例為57%。2013年3月20日，轉讓其全部股份，加之周國棟在明堂市場管理處負責全盤管理工作，所以上訴人充分相信他可以代表祥高公司。2、祥高公司對周國棟的行為已認定。上訴人之前租賃涉案商亭經營、交納租金。售亭公告發(fā)布后，上訴人將購買商亭的款項交給周國棟至今，祥高公司沒有向上訴人收取租金，也沒有通知上訴人交出商亭，祥高公司的行為是對周國棟行為的追認。明堂市場B4區(qū)121號商亭的經營戶殷永樹交款到周國棟個人賬戶，祥高公司在周國棟個人收條和證明上蓋章認可就是對周國棟行為的認定。3、因祥高公司賬戶與周國棟個人賬戶混同一起，所以二個賬戶都負有同等的法律責任。明堂市場B4區(qū)121商亭的經營戶殷永樹交款到周國棟個人賬戶，祥高公司卻在周國棟個人證明和收條上蓋章認可。B3區(qū)B4號商亭的經營戶盧秋娥交款為祥高公司，周國棟以個人名義承諾，“如果在2016年9月30日前不能辦證退錢，可隨時到法院起訴我”。將二名經營戶證據并案分析，足以斷定祥高公司賬戶與周國棟個人賬戶混同一起，負有同等的法律責任。4、從一系列事實足以判斷，周國棟與祥高公司之間存在代理關系。周國棟以資金周轉困難為由向劉某某借款400,000元，祥高公司為其擔保。林海公司向工行鄂州分行貸款，祥高公司擔保，周國棟夫婦二人也擔保，從這兩起借款及擔保事實足以斷定周國棟與祥高公司之間存在關系。5、上訴人一直在明堂市場經營，祥高公司沒有提出任何異議，也是對上訴人購買該商亭的認可。第三、被上訴人劉某某對B4區(qū)139號商亭不能享有強制執(zhí)行的權利。由于上訴人與祥高公司之間的買賣關系已經成立，上訴人一直在涉案商亭經營，且已交清款項，上訴人至今沒有拿到產權證的原因也不在上訴人。被上訴人劉某某于2015年9月23日申請查封祥高公司所有的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層含B4區(qū)139號在內的6間商亭，被上訴人的查封在上訴人購買該商亭之后?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前己簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。上訴人的情形完全符合該條的規(guī)定，因此上訴人在執(zhí)行中提出的異議足以排除被上訴人劉某某對該商亭的強制執(zhí)行。第三、祥高公司及周國棟之間存在惡意串通，抵押無效。上訴人早在2013年交款購買商亭，2014年10月11日，祥高公司用該商亭為周國棟的借款做抵押擔保，他們之間惡意串通的行為非常明顯也損害了上訴人的合法權益，因此抵押行為無效。綜上，上訴人的執(zhí)行異議之訴應該得到法院的支持，一審法院的判決應當撤銷。劉某某辯稱：上訴人與祥高公司沒有簽訂房屋買賣合同，其訴稱要求確認轉讓商亭的合同有效無事實依據；上訴人以向周國棟交納款項來對抗人民法院的強制執(zhí)行，明顯缺乏法律依據。綜上，請求法院依法駁回上訴人的上訴請求。周國棟辯稱：購房款是周國棟個人收取的，沒有交給祥高公司。馬楠、孫艷、張紹永在法定答辯期內未提交書面答辯狀。陳某某在一審的訴訟請求：1、解除對祥高公司已出賣給原告的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭的查封，并停止對該商亭的執(zhí)行；2、本案的訴訟費用由被告承擔。一審法院認定，2014年10月11日，被告周國棟以資金周轉困難為由向劉某某借款400,000元，并出具借條一張，約定借款期限四個月，自2014年10月11日至2015年2月10日止。同日，雙方簽訂借款合同一份，再次明確了借款金額、期限及利息，被告祥高公司作為保證人在借款合同上蓋章，同時向劉某某出具擔保書，愿意對該筆債務承擔無限連帶責任。此后，被告周國棟、祥高公司未履行還款義務。后劉某某向鄂城區(qū)人民法院起訴周國棟及祥高公司，鄂城區(qū)人民法院于2015年9月23日立案受理；案件審理過程中，鄂城區(qū)人民法院根據劉某某的財產保全申請，于2015年9月23日做出（2015）鄂鄂城民初字第02019-1號民事裁定，查封被告祥高公司所有的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層含B4區(qū)139號在內的6間商亭；該案在審理過程中，經鄂城區(qū)人民法院主持調解，雙方當事人自愿達成協(xié)議，鄂城區(qū)人民法院于2016年5月4日做出（2015）鄂鄂城民初字第02019號民事調解書，調解書確定：周國棟償還劉某某借款本金400,000元、利息80,000元，合計480,000元；祥高公司對上述借款本息承擔連帶清償責任。后因周國棟、祥高公司未履行民事調解書確定的義務，劉某某于2016年6月6日向鄂城區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行，鄂城區(qū)人民法院于同日立案執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，原告對鄂城區(qū)人民法院查封的祥高公司所有的位于明堂市場綜合樓1期2層B4區(qū)139號商亭提出書面異議，認為其于2013年3月4日以現金180,000元購買，合法取得，并實際占有使用，請求鄂城區(qū)人民法院中止對該房產的執(zhí)行并解除查封，并向鄂城區(qū)人民法院提供了周國棟收條、匯款憑證等證據。鄂城區(qū)人民法院經審查認為，鄂州市明堂市場綜合樓1期2層B4區(qū)139號商亭登記的所有權人為祥高公司，陳某某未與祥高公司簽訂書面的買賣合同，僅提供了周國棟個人收條、匯款憑證，收款人均為周國棟個人，其提供的證據不足以排除執(zhí)行，并于2016年10月14日做出（2016）鄂0704執(zhí)異44號執(zhí)行裁定，駁回陳某某的異議。原告陳某某不服，于2016年11月1日向鄂城區(qū)人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。另查明，鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭登記的所有權人為被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司發(fā)出商亭出售公告，其公告內容為：明堂市場二層226間商亭經營戶：祥高公司于2012年7月通過武漢光谷聯(lián)合產權交易中心掛牌購買了原中國建筑第三工程局有限公司持有的“明塘體育場與文星大道交匯處明塘市場綜合樓一期二層226間商亭”，其中涉及了二樓B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)部分經營戶?，F我公司已經合法取得產權，應廣大經營戶強烈要求，我公司經股東會研究決定將涉及的商亭于即日起開始公開銷售。銷售對象：首先只對原承租戶進行認購，原承租戶對其經營商亭享有優(yōu)先購買權；優(yōu)先認購時間：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5時止等。2013年1月3日，被告祥高公司發(fā)出通知函，其函告內容為：明堂市場二層部分商亭經營戶：祥高公司于2012年12月25日已發(fā)布商亭銷售公告，2013年1月10日后我公司將對社會公開銷售，未繳納年度租金而且沒有購買意向的商戶請在2013年1月9日前自行退場等。2013年2月25日，被告祥高公司再次發(fā)出通知函，其函告內容為：明堂市場二層部分商亭經營戶：仍未簽訂《商亭認購協(xié)議書》經營戶請于我公司原通知規(guī)定期限內退場；對于已經達成認購意向但仍未付清全款的經營戶，請于三日內交清尾款并簽訂《商亭認購協(xié)議書》；對于已付清全款并簽訂《商亭認購協(xié)議書》的，我公司將于近期通知辦理產權登記手續(xù)等。原告陳某某在上述B4區(qū)139號商亭從事經營活動，未與被告祥高公司簽訂書面的商亭買賣合同。2013年3月2日，原告通過其中國工商銀行賬戶轉賬150,000元至被告周國棟賬戶；同月4日，原告再次通過其中國工商銀行賬戶轉賬30,000元至被告周國棟賬戶。2013年3月4日，被告周國棟向原告出具收條一份，該收據載明：今收到陳某某明堂市場二樓B4區(qū)139號商亭購亭款壹拾捌萬元整。2013年3月2日150,000元，2013年3月4日30,000元。落款為祥高公司周國棟。一審法院認為，本案的爭議焦點主要有：一、原告陳某某與祥高公司之間是否有房屋買賣合同關系？首先，原告與祥高公司未簽訂書面的房屋買賣合同，原告也未舉證證明雙方之間對合同標的物、單價、總價、付款方式、交付時間、違約責任等進行了明確約定。其次，根據《中華人民共和國合同法》第三十六條之規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。付清價款系買受人的主要合同義務，本案中，原告既未與祥高公司簽訂書面的房屋買賣合同，也未向祥高公司支付購房款，其提交的銀行轉賬憑證以及收條，收款人均為周國棟個人，故原告陳某某與祥高公司之間沒有房屋買賣合同關系。二、原告是否享有依法可以阻止對涉案房屋執(zhí)行的實體權利？首先，原告并非執(zhí)行標的的所有權人。鄂城區(qū)人民法院在執(zhí)行劉某某為申請執(zhí)行人的案件時所查封和執(zhí)行的標的為不動產，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，原告未取得涉案商亭權屬證書，并非商亭所有人，因此，原告不能以此對抗執(zhí)行。其次，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議的，應當同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四種情形且其權利能夠排除執(zhí)行，人民法院應予支持。依據該規(guī)定，在人民法院查封之前買受人應當與被執(zhí)行人已簽訂合法有效的書面買賣合同。本案中，原告與祥高公司未簽訂合法有效的書面買賣合同，也未向祥高公司繳納購房款，其不享有依法可以阻止對涉案房屋執(zhí)行的實體權利，故其請求解除對祥高公司已出賣給其的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭的查封、并停止對該商亭的執(zhí)行的訴訟請求，依法不予支持。本案經一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十六條、第四十四條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條之規(guī)定，一審判決：駁回原告陳某某的全部訴訟請求。案件受理費3900元，由原告陳某某負擔。在二審法院指定的舉證期限內，上訴人陳某某向本院舉出房屋買賣合同及繳費收據兩份，擬證明陳某某已經交清涉案房屋的購買款項。被上訴人劉某某、周國棟、馬楠、孫艷、張紹永在二審均未舉證。經庭審質證，被上訴人劉某某、周國棟認為上述合同與本案沒有關聯(lián)性，且合同也沒有落款日期，故不能證明實際購買時間。本院認為，上訴人提交他人購買商亭的合同來證明其已付清房款的依據不充分，本院不予采信。二審審理查明：一審認定的事實屬實，本院依法予以確認。本案二審的爭議焦點為：1、陳某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關系是否成立、有效；2、陳某某就明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。關于陳某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關系是否成立、有效的問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。”本案中，明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭的產權人為祥高公司，周國棟未取得祥高公司出售商亭的代理權限，其個人收取陳某某交付的款項，事后也未得到祥高公司的追認，對祥高公司不發(fā)生效力，應由周國棟向陳某某承擔相應的法律責任。關于周國棟的行為是否構成表見代理的問題。表見代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，行為人有理由相信行為人有代理權。結合本案事實及法律規(guī)定，周國棟的行為不構成表見代理。首先，表見代理須有使相對人相信行為人具有代理權的事實和理由。周國棟向陳某某收取款項是否足以使陳某某相信其代理祥高公司，應依一般交易情況而定。在收取款項時，周國棟以個人名義出具收條，也沒有向陳某某出示祥高公司發(fā)出的合同、介紹信等證明文件，其外觀僅能認定周國棟之行為系代表個人，而非代表祥高公司。雖然周國棟既是明堂市場管理處工作人員，也曾是祥高公司股東，周國棟也代理過祥高公司出售商亭，祥高公司也為周國棟借款擔保，但是這些事實僅能夠說明祥高公司與周國棟之間存在關聯(lián)關系，而不是認定在出售商亭上周國棟的行為構成表見代理的客觀依據。其次，表見代理須相對人為善意且無過失。祥高公司對出售商亭已經明確公告繳款、簽約等事宜，陳某某沒有向該公司繳款，而是向周國棟繳款，且未及時與祥高公司簽約明確購房款數額、交付及辦理權屬登記等重要事項，存在過失。因此，周國棟的行為亦不構成表見代理，陳某某與祥高公司之間的房屋買賣合同關系不成立。陳某某上訴稱“陳某某與祥高公司之間的買賣合同關系成立”、“祥高公司應對周國棟的行為承擔責任”的上訴理由不能成立，本院依法不予支持。關于陳某某就明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的問題。本院認為，《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，陳某某作為明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭的承租人，其向周國棟交付商亭買受款，而未與產權人祥高公司簽訂書面買賣合同，且不能證實其已經支付購買商亭的全部價款，其與祥高公司之間的買賣合同關系沒有成立。結合同區(qū)域其他商亭承租戶與祥高公司同樣的購買行為，但已與祥高公司簽訂書面的房屋買賣合同并完成產權過戶登記的事實，陳某某即使認為自己與祥高公司之間已經成立了房屋買賣合同關系，但其無證據證實非因自己的原因未辦理涉案商亭過戶登記手續(xù)。故依照上述司法解釋的規(guī)定，陳某某就明堂市場綜合樓一期二層B4區(qū)139號商亭不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，其請求對該商亭停止執(zhí)行并解除查封的上訴請求，本院依法不予支持。祥高公司為周國棟個人借款作擔保，但并未用涉案商亭用于借款抵押，故上訴人認為被上訴人周國棟與祥高公司惡意串通將涉案商亭抵押沒有事實依據，該上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，陳某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費3900元，由上訴人陳某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　柯　君
審判員　廖春花
審判員　湛少鵬

書記員：肖臣