原告(案外人):陳某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江蘇省江陰市。
委托訴訟代理人:楊夢嫣,上海小城律師事務所律師。
委托訴訟代理人:沈李豪,上海小城律師事務所實習律師。
被告(申請執(zhí)行人):中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行,住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人:鄭唐浩,行長。
委托訴訟代理人:陸軍,男。
委托訴訟代理人:薛敏,上海市誠至信律師事務所律師。
被告(被執(zhí)行人):陳某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住福建省。
被告(被執(zhí)行人):陳小容,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住福建省建陽市。
原告陳某某訴被告中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行(以下簡稱“工商銀行松江支行”)、陳某某、陳小容案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院于2018年5月21日受理后,依法適用普通程序進行審理。因無法通過郵寄或直接送達的方式向被告陳某某、陳小容送達訴訟材料,故本院采用了公告送達,并于2018年10月9日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托訴訟代理人楊夢嫣、沈李豪,被告工商銀行松江支行的委托訴訟代理人陸軍、薛敏到庭參加訴訟,被告陳某某、陳小容經本院公告?zhèn)鲉?,無正當理由拒不到庭參加訴訟,本院依法進行缺席審理。本案現已審理終結。
原告陳某某訴稱:請求在拍賣過程中保障原告對上海市松江區(qū)龍源路XXX弄XXX號XXX-XXX層房屋的合法有效的承租權(租期自2010年5月1日起至2030年4月30日止)。事實和理由:2010年4月25日,原告與被告陳某某、陳小容簽訂了為期20年的租賃合同,而被告工商銀行松江支行的抵押權成立時間為2012年3月30日,晚于原告的租賃,現系爭房屋將被拍賣,會影響到原告的合法權益,故提起本案訴訟。
被告工商銀行松江支行辯稱:不同意原告的訴訟請求。原告與被告陳某某、陳小容之間租賃關系的真實性不予認可,原告也需要舉證對涉案房屋的租賃權早于抵押權,否則無法對抗抵押權。
被告陳某某、陳小容未發(fā)表答辯意見。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織當事人進行了證據交換和質證,根據(2014)松民二(商)初字第1386號民事判決書、(2018)滬0117執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書、《個人借款最高額抵押合同》、移送執(zhí)行函、房屋產權信息、騰退公告,本院確認雙方無異議的事實如下:
本院于2014年9月24日作出的(2014)松民二(商)初字第1386號民事判決已經發(fā)生法律效力。該判決書確定:一、上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳于本判決生效之日起十日內償還中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行借款本金4,521,437.34元、截止至2014年8月21日的利息、罰息181,843.82元,及支付自2014年8月22日起至借款本息實際清償日止的利息、罰息(按《個人借款擔保合同》的約定計算);負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。二、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務時,中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權以位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙華路XXX弄XXX號XXX室房產折價,或拍賣、變賣以后的價款在中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行優(yōu)先受償40,000,000元后的5,070,000元范圍內優(yōu)先受償;三、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務時,中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權以位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路XXX弄XXX號XXX室房產折價,或拍賣、變賣以后的價款在中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行優(yōu)先受償1,950,000元后的2,140,000元范圍內優(yōu)先受償;四、如上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳不能清償上述債務時,中國工商銀行股份有限公司上海市松江支行有權以位于上海市松江區(qū)文誠路XXX號XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號XXX室、上海市松江區(qū)龍源路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)梅家浜路XXX弄XXX號XXX室、上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號XXX-XXX層、上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭北路XXX弄XXX號XXX室房產折價,或拍賣、變賣以后的價款按相應抵押順位在17,790,000元范圍內優(yōu)先受償;五、黃家桂、周明洋、周愛平、陳菊花、上海駿宏物資集團有限公司對上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳上述債務的履行承擔連帶清償責任,保證人承擔保證責任后,有權在承擔擔保責任范圍內向債務人追償。在該案審理過程中,應工商銀行松江支行之申請,本院于2014年6月17日財產保全輪候查封了系爭房屋。
因上官丁福、上海巖盛物資有限公司、彭彩鳳、黃家桂、周明洋、周愛平、鄭燕燕、陳徐榮、李左鵬、韓爽、張雋、張鷹、高文娟、張鳳興、張智超、陳某某、陳小容、包壽清、白三妹、胡鼎伶、彭思英、楊理振、陳麗容、陳菊花、上海駿宏物資集團有限公司未能履行上述生效法律文書確定之義務,根據權利人工商銀行松江支行的申請,本院于2015年1月23日以(2015)松執(zhí)字第1031號案件立案執(zhí)行。在執(zhí)行中查明,涉案房屋系被上海市閔行區(qū)人民法院正式查封,故本院發(fā)函要求移交處置權,該院于2018年1月15日回函,將系爭房屋首封權移送本院。執(zhí)行過程中,本院至系爭房屋現場張貼公告,告知系爭房屋涉案情況并要求案外人搬某系爭房屋,配合法院拍賣。原告陳某某作為案外人遂向本院提出執(zhí)行異議,本院于2018年4月25日以(2018)滬0117執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書裁定駁回案外人陳某某的異議,原告不服遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
2013年4月8日,被告工商銀行松江支行與被告陳小容、陳某某簽訂了《個人借款最高額抵押合同》,被告陳小容、陳某某將其名下位于上海市松江區(qū)龍源路XXX弄XXX號XXX-XXX層房屋作為抵押物,用于擔保陳桂花等14人的借款6,000萬元。該抵押合同的第8.8條約定,抵押物如在設定抵押前已部分或全部出租,保證將設立抵押事宜告知承租人,并將有關出租情況書面告知貸款人。同日,被告工商銀行松江支行在涉案房屋上設置了抵押登記。
對于雙方有爭議的事實,即原告與被告陳某某、陳小容在抵押權成立之前是否存在真實的租賃關系?
原告提供了如下證據:1、2010年4月25日、2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同各1份,證明租賃期限為2010年5月1日至2030年4月30日,年租金從22,800元上浮至60,000元,其中雙方于2015年1月1日簽訂的第二份租賃合同第4-2條約定,原告以被告陳小容、陳某某所借款項的利息予以抵扣租金,直至清償全部借款本息。但原告表示雙方并未按照該條款履行,原告仍然按季度以現金方式支付,租金調整之前每季度5,700元,調整之后每季度為15,000元;2、被告陳某某的租金收據2份(2010年11月5日、2012年8月24日),佐證租賃合同簽訂后,原告按期支付租金,且租賃時間早于抵押登記時間;3、物業(yè)出具的繳費證明、居住證明以及2017年度物業(yè)費發(fā)票,證明自2010年1月開始,原告及其親屬居住在涉案房屋中,并一直繳納物業(yè)費;4、水電費繳納清單(電費為2012年1月至2017年12月,水費為2015年10月至2017年10月),證明原告持續(xù)居住在該房屋中。被告工商銀行松江支行對租賃合同、租金收據的真實性不予認可;對物業(yè)繳費和居住證明,其認為應當由制作單位的負責人或者具體承辦人簽字,故不符合證據的形式要件;物業(yè)費發(fā)票和水電費繳納清單的真實性認可,但關聯性不予認可,無法證明是原告支付的。
對上述爭議事實,結合原告提供的證據,本院論證如下:原告證據之中,在設定抵押之前即2013年4月8日之前的相關證據為2010年4月25日簽訂的租賃合同以及相對應的租金收據2份、物業(yè)的繳費和居住證明、電費繳納清單。其余證據所載明的證明事項均在2013年4月8日之后,與本案的爭議焦點沒有關聯性,本院不予采信。在有關聯性的證據中,物業(yè)的繳費和居住證明屬于單位出具的證明,但是該證據中沒有單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章,不符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》中的單位證明材料形式要件,本院不予采納。電費繳納清單中并沒有顯示繳納人員,無法證明系原告繳納。至于雙方所簽訂的租賃合同,其真實性的確認需要有其他證據予以佐證,而本案中原告表示租金的支付均為現金,但所提供的租金收據僅有2份。在沒有其他證據印證的情況下,對該租賃合同的真實性,本院難以采信。
本院認為,《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定,訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。在案件的執(zhí)行過程中,為了抵押權的實現,本院將對系爭房屋進行處置,故本案原告主張的租賃權是否可以在拍賣中得到保障,關鍵在于其租賃關系的成立在抵押之前還是抵押之后,即是否可以對抗抵押權?對此,本院在證據論證部分已經充分闡述了對原告所提供證據的采信意見。鑒于原告所提供的證據并不能證明原告與被告陳某某、陳小容在2013年4月8日即抵押設定之前就存在真實的租賃關系,因此原告主張的租賃權不得對抗登記的抵押權,故其要求在拍賣中保障其租賃權的訴訟請求,本院不予支持。據此,依照《中華人民共和國物權法》第一百九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百零七條、第三百一十二條第一款第(二)項之規(guī)定,判決如下:
駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費15,600元,公告費560元,合計訴訟費16,160元,由原告陳某某負擔(已付)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:徐曉楓
書記員:張永紅
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