上訴人(原審原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省蚌埠市。
　　上訴人(原審原告)：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省蚌埠市。
　　以上兩上訴人共同委托訴訟代理人：陳安躍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省合肥市。
　　以上兩上訴人共同委托訴訟代理人：林全松，安徽林達律師事務所律師。
　　被上訴人(原審被告)：安徽滬鐵房地產開發(fā)經營有限公司，住所地安徽省合肥市。
　　法定代表人：徐益，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周新，安徽徑橋律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：司某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省合肥市。
　　被上訴人(原審原告)：陳睿杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省合肥市。
　　法定代理人：司某某，系陳睿杰之母。
　　以上兩被上訴人共同委托訴訟代理人：司振剛，男，xxxx年xx月xx日出生，住安徽省阜陽市。
　　上訴人陳某某、張某某訴被上訴人安徽滬鐵房地產開發(fā)經營有限公司(以下簡稱滬鐵公司)、司某某、陳睿杰商品房預約合同糾紛一案，不服合肥鐵路運輸法院(2018)皖8601民初42號民事判決，向上海鐵路運輸中級法院提起上訴。經上海市高級人民法院指定管轄，本案現(xiàn)由上海市第三中級人民法院審理。本院于2019年7月4日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　上訴人陳某某、張某某上訴請求：1、撤銷合肥鐵路運輸法院(2018)皖8601民初42號民事判決第一、二、三項，改判判令被上訴人滬鐵公司于判決生效后十五天內向上訴人交付高鐵都市花園XXX號樓2704室的房屋，并協(xié)助上訴人將上述案涉房屋過戶于上訴人陳某某、張某某名下，并改判上訴人支付被上訴人司某某、陳睿杰購房款人民幣225,000元(以下幣種均為人民幣)以及于判決生效后十五天內向被上訴人安徽滬鐵公司支付剩余購房款。事實和理由：1、原審判決認定陳磊與被上訴人安徽滬鐵公司之間簽訂的認購協(xié)議的性質為預約合同而非商品房買賣合同，系認定事實與適用法律錯誤。案涉房屋認購協(xié)議的內容完全符合商品房買賣合同本約的特征，判斷認購協(xié)議是本約或預約，并非僅從協(xié)議的名稱，而應從協(xié)議是否具備商品房買賣合同的主要條款進行判斷。2、涉案房屋認購協(xié)議的履行并不存在事實上和法律上的履行障礙，上訴人是否具備合肥市購房資格并不影響涉案房屋的交付和認購協(xié)議的履行。3、原審判決審判程序違法，其一原審判決變更本案的案由并未向上訴人釋明，其二原審判決錯列上訴人的訴訟地位，上訴人應列為有獨立請求權的第三人。
　　被上訴人滬鐵公司辯稱：雙方簽訂的認購協(xié)議應依法解除，案涉認購協(xié)議明確約定了雙方需要簽署《商品房買賣合同》，認購協(xié)議不能代替商品房買賣合同。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，懇請二審法院駁回上訴人的上訴請求。
　　被上訴人司某某、陳睿杰辯稱，因無力購房，要求滬鐵公司退還預付款。
　　司某某、陳睿杰一審訴訟請求：1.依法解除司某某丈夫陳磊生前于2015年12月20日與安徽滬鐵公司簽訂的《高鐵都市花園(暫定名)認購協(xié)議》(以下簡稱案涉房屋認購協(xié)議)；2.判令安徽滬鐵公司立即退還司某某、陳睿杰相應的預付款權益225,000元，并承擔逾期還款利息(以225,000元為基數(shù)，自2018年4月24日起按年利率6%計算至款清之日止)。事實和理由：2015年12月20日,司某某丈夫陳磊與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議,并支付30萬元作為認購高鐵都市花園15棟2704室房屋的款項。2016年11月15日，陳磊因病去世，雙方后續(xù)沒有簽訂《商品房買賣合同》，30萬元認購款亦未退還。2017年11月16日，安徽省合肥市包河區(qū)人民法院(以下簡稱包河區(qū)法院)作出(2017)皖0111民初3521號民事判決書(以下簡稱生效民事判決書)，對陳磊相關遺產作出分割，陳磊生前與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議涉及到30萬元預付款的相關權益，由司某某、陳磊兒子陳睿杰享有75%份額，由陳磊父母陳某某、張某某享有25%份額。該判決書生效后，司某某、陳睿杰再次明確表示不會購買房屋，請求安徽滬鐵公司退還75%的購房預付款225,000元，但安徽滬鐵公司以不便分割為由，不予退還，遂成糾紛。
　　陳某某、張某某一審訴訟請求：判令安徽滬鐵公司于2019年6月30日前向陳某某、張某某交付高鐵都市花園(暫定名)15號樓2704室的房屋，并協(xié)助將上述房屋過戶登記于陳某某、張某某名下。事實和理由：陳某某、張某某系陳磊父母，陳磊生前系上海鐵路局合肥機務段職工，于2012年12月14日遷入合肥市居住。陳磊于2015年12月20日購買安徽滬鐵公司向鐵路職工銷售的高鐵都市花園15棟2704室房屋，并支付首筆購房款30萬元。因陳磊于2016年11月15日病故，故其生前簽訂的案涉房屋認購協(xié)議項下的房屋權益，具有物權和履行標的為房屋的債權性質，依法應當由司某某、陳睿杰、陳某某、張某某共同繼承?，F(xiàn)司某某、陳睿杰提出訴訟主張退還案涉房屋認購協(xié)議項下首筆預付款30萬元中的75%即225,000元債權，系以訴訟方式放棄案涉房屋認購協(xié)議的剩余債權請求權，上述權利陳某某、張某某作為繼承人有權向安徽滬鐵公司主張。另，陳某某、張某某在本案中有獨立的訴求，應列為有獨立請求權的第三人。
　　一審法院查明：2015年12月20日,陳磊與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議一份,協(xié)議約定：陳磊認購安徽滬鐵公司開發(fā)建設的合肥高鐵都市花園15棟2704室房屋一套，安徽滬鐵公司在拿到商品房預售許可證后，通知陳磊簽訂《商品房買賣合同》。陳磊自接到通知的七個工作日之內前往約定地點簽署《商品房買賣合同》。陳磊自簽署《商品房買賣合同》后十五天之內補足首付款，前往相關銀行辦理貸款事宜或完成一次性付款。如陳磊未按時簽約或不按照相關流程辦理簽約手續(xù)，安徽滬鐵公司有權單方面解除本認購協(xié)議，無息退還陳磊預付款，該房屋由安徽滬鐵公司處置，而無須另行通知陳磊。協(xié)議簽署當天，陳磊支付30萬元作為認購高鐵都市花園15棟2704室房屋的款項。2016年11月15日，陳磊因病去世，雙方尚未簽訂《商品房買賣合同》。2017年11月16日，包河區(qū)法院作出生效民事判決書確認：陳磊生前與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議涉及到30萬元認購款的相關權益，由司某某、陳睿杰享有75%份額，由陳某某、張某某享有25%份額。2018年4月10日，安徽滬鐵公司向陳磊生前單位上海鐵路局合肥機務段發(fā)送催告函，要求陳磊于收到之日起十個工作日內到高鐵都市花園營銷中心辦理相應的簽約手續(xù)，否則視為放棄認購行為，安徽滬鐵公司將按約解除認購協(xié)議，并無息退還認購款。上海鐵路局合肥機務段于2018年4月11日簽收該函件。2018年4月15日，司某某、陳睿杰委托律師向安徽滬鐵公司發(fā)送律師函，要求安徽滬鐵公司在收到之日起七日內退還司某某、陳睿杰75%的房屋認購款225,000元。安徽滬鐵公司于2018年4月16日簽收該律師函。2018年6月21日，司某某、陳睿杰訴至一審法院，要求解除案涉認購協(xié)議，安徽滬鐵公司退還司某某、陳睿杰認購款225,000元并承擔逾期付款利息。本案一審審理過程中，經司某某、陳睿杰申請，一審法院追加陳某某、張某某作為共同原告參加訴訟，陳某某、張某某自愿給付司某某、陳睿杰225,000元，并要求安徽滬鐵公司將房屋交付給陳某某、張某某，協(xié)助將上述房屋過戶登記于陳某某、張某某名下。
　　另查明，2016年12月6日，安徽滬鐵公司取得高鐵都市花園15幢的商品房預售許可證。
　　一審法院認為：陳某某、張某某與司某某、陳睿杰均為陳磊的第一順位繼承人，是必要共同訴訟的當事人；雖然各繼承人對所繼承的權益有不同訴求，但作為共同原告參加訴訟，能更全面的保障繼承人法定的繼承權利。綜合各方當事人的舉證、質證及訴辯意見，歸納本案的爭議焦點為：1.如何確認本案案由。2.案涉房屋認購協(xié)議能否繼續(xù)履行。3.安徽滬鐵公司未退還認購款是否存在過錯。4.如何確定各方當事人相應的民事權利義務。
　　(一)本案案由問題。案涉房屋認購協(xié)議明確約定：房屋買賣雙方需在一定期限內簽訂商品房買賣合同，且商品房買賣合同的主要條款經雙方協(xié)商一致仍可變更，尚未最終明確。故該認購協(xié)議系預約簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，應為商品房預約合同。本案案由應為商品房預約合同糾紛。(二)案涉房屋認購協(xié)議能否繼續(xù)履行問題。陳磊在與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協(xié)議之后、簽訂正式商品房買賣合同前去世，其繼承人司某某、陳睿杰與陳某某、張某某之間對于案涉房屋認購協(xié)議是否繼續(xù)履行，直至一審庭審結束仍未達成一致。根據(jù)合肥市政府《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，2016年10月2日之后簽訂商品房買賣合同的購買方必須符合合肥市購房條件。一審法院在庭前會議時曾向陳某某、張某某釋明，應前往合肥市房屋交易管理中心窗口開具其二人符合合肥市購房條件的相關證明材料，但直至庭審結束，陳某某、張某某未向一審法院提交上述證明材料。故案涉房屋認購協(xié)議無法繼續(xù)履行。(三)安徽滬鐵公司尚未退還認購款是否存在過錯。首先，安徽滬鐵公司自認曾聽說陳磊去世的消息和司某某、陳睿杰明確表示不再購買案涉房屋的意愿，也曾收到司某某寄出的包河區(qū)法院生效民事判決書。但安徽滬鐵公司不是該生效案件當事人，不曾收到包河區(qū)法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知書，且該生效民事判決書的主文并未確定安徽滬鐵公司的給付義務；其次，在當事人之間對合同解除效力有異議的情況下，根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定，在法院生效判決或仲裁機構生效仲裁確認之前，案涉房屋認購協(xié)議仍未解除，安徽滬鐵公司不負有退還案涉房屋認購款的義務；再者，安徽滬鐵公司作為案涉房屋的開發(fā)商，在案涉房屋價格已大幅上漲的情況下，沒有輕易行使單方解除權，保留陳磊的房屋購買權，是基于保護買方陳磊權益的善意，不應認定為過錯。所以，在無過錯的情況下，安徽滬鐵公司不應承擔逾期付款利息。司某某、陳睿杰主張安徽滬鐵公司承擔逾期退還房屋認購款的利息損失無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。(四)各方當事人民事權利義務確認問題。案涉認購協(xié)議實際已無法繼續(xù)履行，不能實現(xiàn)合同目的，應予解除。合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。本案中，案涉房屋認購協(xié)議約定，若合同解除，安徽滬鐵公司無息退還30萬元房屋認購款。故安徽滬鐵公司與陳磊應終止商品房買賣合同的簽訂，安徽滬鐵公司退還陳磊已經支付的30萬元房屋認購款。因陳磊已經死亡，且其遺產已由包河區(qū)法院生效民事判決書予以分割，故該30萬元房屋認購款，應按生效民事判決書確定的份額退還給陳磊的繼承人，退還司某某、陳睿杰75%份額即225,000元，退還陳某某、張某某25%份額即75,000元。
　　綜上，案涉房屋認購協(xié)議系商品房預約合同，但因該合同目的事實上無法實現(xiàn)，故案涉房屋認購協(xié)議應予以解除。安徽滬鐵公司應當按照案涉房屋認購協(xié)議的約定無息退還司某某、陳睿杰、陳某某、張某某房屋認購款30萬元，其中退還司某某、陳睿杰75%份額即225,000元，退還陳某某、張某某25%份額即75,000元。司某某、陳睿杰主張解除案涉房屋認購協(xié)議有事實和法律依據(jù)，一審法院予以支持。陳某某、張某某主張安徽滬鐵公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并協(xié)助將案涉房屋過戶登記于陳某某、張某某名下，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第九十八條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、解除2015年12月20日陳磊與安徽滬鐵房地產開發(fā)經營有限公司簽訂的《高鐵都市花園(暫定名)認購協(xié)議》；二、安徽滬鐵房地產開發(fā)經營有限公司于判決生效之日起十日內退還司某某、陳睿杰房屋認購款225,000元，退還陳某某、張某某房屋認購款75,000元；三、駁回司某某、陳睿杰、陳某某、張某某其他訴訟請求。案件受理費4,675元，由司某某、陳睿杰負擔1,169元，由陳某某、張某某負擔3,506元。
　　本院二審期間，雙方當事人均沒有提交新的證據(jù)。
　　本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。
　　綜合雙方當事人的訴辯意見，本院認為，本案二審的爭議焦點為：涉案認購協(xié)議書是商品房預約合同還是商品房買賣合同；上訴人陳某某、張某某在本案中的訴訟地位問題；涉案房屋認購協(xié)議能否繼續(xù)履行?，F(xiàn)本院依據(jù)查明的事實，結合相關法律法規(guī)，發(fā)表如下評判意見
　　關于涉案認購協(xié)議是商品房預約合同還是商品房買賣合同的問題。本院認為，首先，認購協(xié)議是商品房買賣雙方在簽署買賣合同前所簽訂的，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，是開發(fā)商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證在此期間內遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。本案中，涉案認購協(xié)議明確約定，在拿到商品房預售許可證后，房屋買賣雙方需在一定期限內簽訂《商品房買賣合同》，商品房買賣合同的主要條款經雙方協(xié)商一致仍可變更，以及本協(xié)議如有爭議，雙方協(xié)商解決等內容，完全符合商品房預約合同的內容。其次，根據(jù)《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。該條文明確商品房認購、訂購、預訂等協(xié)議轉化為商品房買賣合同必須同時具備兩個條件：一是該協(xié)議具備《辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，二是開發(fā)商已經按約定收取購房款。本案中，涉案的認購協(xié)議書無論從名稱上還是形式上，均不同于房管部門統(tǒng)一印發(fā)的《商品房買賣合同》，具體內容上也僅涉及當事人的名稱、商品房的基本情況以及房屋的總價格等基本事項，對于《辦法》第十六條規(guī)定的諸如付款方式、付款時間，基礎配套設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，公共配套建筑的產權歸屬，違約責任、辦理產權登記有關事宜等主要內容，均未在協(xié)議中作具體明確約定。而上訴人僅憑協(xié)議第三條內容，即“乙方在簽訂本認購書之前，已經充分了解甲方的商品房買賣合同以及相關條文的內容，并無異議，本認購書所涉及的物業(yè)情況和買賣條件(包括但不限于房屋面積誤差處理、房屋交付、付款方式等)已經甲方充分告知，乙方對此明確表示理解和認同”，無法得出該認購協(xié)議已涵蓋了商品房買賣合同的主要內容。同時，滬鐵公司也僅憑認購協(xié)議收到涉案房屋的預付款30萬元。故該認購協(xié)議不符合轉化為商品房買賣合同的條件。綜上，上訴人認為涉案認購協(xié)議是商品房買賣合同的上訴理由不能成立。至于一審判決變更案由，原審法院已在判決書中釋明，本院不再贅述。
　　關于上訴人提出的在本案中的訴訟地位問題，本院認為，本案中上訴人陳某某、張某某與被上訴人司某某、陳睿杰均為涉案認購協(xié)議簽訂人陳磊的第一順位繼承人，針對的又是同一訴訟標的，是本案必要的共同訴訟當事人。雖然各繼承人之間對所繼承的權益有不同的訴求，但由于必要共同訴訟人之間存在不可分的權利義務關系，為了作出合理的判決，必要共同訴訟人應當共同參與訴訟。故原審法院將四位繼承人作為原審原告并無不當，上訴人提出其訴訟地位為獨立請求權第三人的理由，本院不予采納。
　　關于涉案房屋認購協(xié)議能否繼續(xù)履行的問題。首先，本案中，認購協(xié)議簽訂者陳磊在與安徽滬鐵公司簽訂涉案房屋認購協(xié)議后、簽訂正式商品房買賣合同前死亡，其四位繼承人在一審中，司某某、陳睿杰要求解除認購協(xié)議，判令安徽滬鐵公司立即退還相應的預付款權益225,000元，而陳某某、張某某則要求安徽滬鐵公司繼續(xù)履行合同，四位繼承人之間對于涉案房屋認購協(xié)議是否繼續(xù)履行直至二審仍未達成一致，導致涉案認購協(xié)議無法繼續(xù)履行。其次，涉案房屋認購協(xié)議訂立的雙方當事人并未最終訂立商品房買賣合同，根據(jù)合肥市政府《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，2016年10月2日之后簽訂的商品房買賣合同的購買方必須符合合肥市購房條件。而本案上訴人均不符合合肥市購房條件，也未提供相關證明材料證明其符合購房條件，故導致涉案房屋認購協(xié)議無法繼續(xù)履行。
　　綜上所述，上訴人陳某某、張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費4,675元，由上訴人陳某某、張某某負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：鄭??衛(wèi)

書記員：黃旻若