陳某某
董智勇(湖北安陸城區(qū)法律服務(wù)所)
蔣某某
熊新文(湖北安陸法律援助中心)
沈某某
原告陳某某。
委托代理人董智勇,安陸市城區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限:代為承認(rèn)與放棄、變更訴訟請(qǐng)求,和解、調(diào)解、代簽法律文書(shū)等。
被告蔣某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖北省安陸市人,住湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村7-7號(hào)。公民身份號(hào)碼xxxx。
被告沈某某。
上述二被告共同委托代理人熊新文,安陸市法律援助中心律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)與放棄、變更訴訟請(qǐng)求,和解、調(diào)解、代簽法律文書(shū)等。
原告程月玲訴被告蔣某某、被告沈某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案,本院于2015年3月5日立案受理后,依法組成由審判員陳凌君擔(dān)任審判長(zhǎng),審判員胡學(xué)鵬、人民陪審員李二平參加評(píng)議的合議庭,于2015年4月7日依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。2015年7月8日,原告程月玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋的裝修費(fèi)用申請(qǐng)鑒定,2016年2月28日,安陸市價(jià)格認(rèn)定分局對(duì)裝修費(fèi)作出價(jià)格鑒定,2016年3月18日,本院組織原、被告對(duì)該鑒定進(jìn)行了質(zhì)證。原告程月玲的委托代理人董智勇、被告蔣某某、被告沈某某及其兩被告共同委托代理人熊新文到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利。農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓涉及到農(nóng)村集體土地使用權(quán)主體的專屬性,故對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的主體具有特別的要求,也即只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓,且受讓的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員僅能享有一處宅基地情況方確認(rèn)為有效。該規(guī)定中房屋買(mǎi)賣(mài)的效力與房屋受讓方的身份具有直接的關(guān)系,本案中原告程月玲并非陳店鄉(xiāng)沈畈村村民,且涉案房屋土地性質(zhì)為集體所有,農(nóng)民之間宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,而且本集體組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)經(jīng)過(guò)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效。故原告程月玲與被告蔣某某、沈某某簽訂的購(gòu)房合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定,該合同無(wú)效。原告請(qǐng)求判令與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張,本院予以支持。又根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八第“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定,兩被告應(yīng)返還原告的購(gòu)房款7萬(wàn)元。因原告作為房屋買(mǎi)受人明知自己非安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村村民和訟爭(zhēng)房屋系在農(nóng)村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事實(shí),仍然與兩被告簽訂購(gòu)房合同,其對(duì)造成合同無(wú)效存在相應(yīng)過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)因合同無(wú)效造成損失的相應(yīng)責(zé)任(50%)。兩被告在自己占有的農(nóng)村宅基地上建房向非本村村民出售,違反了法律的相關(guān)禁止性規(guī)定,兩被告對(duì)造成合同無(wú)效存在相應(yīng)的過(guò)錯(cuò),其應(yīng)承擔(dān)因合同無(wú)效造成損失的相應(yīng)責(zé)任(50%)。原告的經(jīng)濟(jì)損失是房屋的裝修費(fèi)用損失85700元,兩被告應(yīng)承擔(dān)此損失的50%,即85700元×50%=42850元。原告自行承擔(dān)損失的50%,即85700元×50%=42850元。
綜上所述,經(jīng)合議庭評(píng)議,依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條 ?、第六十二條 ?,《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、五十八條、依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、原告程月玲與被告蔣某某、被告沈某某于2013年4月8日簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
二、原告程月玲于本判決生效后五日內(nèi)將被告蔣某某、沈某某建造位于湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村黃家灣的一單元四樓東區(qū)四室二廳二衛(wèi)的住房返還給被告蔣某某、被告沈某某。
三、被告蔣某某、被告沈某某于本判決生效后五日內(nèi)返還原告程月玲購(gòu)房款7萬(wàn)元,并賠償原告房屋裝修費(fèi)42850元。
四、駁回原告程月玲的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)1550元,由原告程月玲負(fù)擔(dān)775元,被告蔣某某、被告沈某某共同負(fù)擔(dān)775元。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院,并預(yù)交上訴案件受理費(fèi)1550元。上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費(fèi)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。
本院認(rèn)為,《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利。農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓涉及到農(nóng)村集體土地使用權(quán)主體的專屬性,故對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的主體具有特別的要求,也即只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓,且受讓的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員僅能享有一處宅基地情況方確認(rèn)為有效。該規(guī)定中房屋買(mǎi)賣(mài)的效力與房屋受讓方的身份具有直接的關(guān)系,本案中原告程月玲并非陳店鄉(xiāng)沈畈村村民,且涉案房屋土地性質(zhì)為集體所有,農(nóng)民之間宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,而且本集體組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)經(jīng)過(guò)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效。故原告程月玲與被告蔣某某、沈某某簽訂的購(gòu)房合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定,該合同無(wú)效。原告請(qǐng)求判令與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張,本院予以支持。又根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八第“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定,兩被告應(yīng)返還原告的購(gòu)房款7萬(wàn)元。因原告作為房屋買(mǎi)受人明知自己非安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村村民和訟爭(zhēng)房屋系在農(nóng)村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事實(shí),仍然與兩被告簽訂購(gòu)房合同,其對(duì)造成合同無(wú)效存在相應(yīng)過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)因合同無(wú)效造成損失的相應(yīng)責(zé)任(50%)。兩被告在自己占有的農(nóng)村宅基地上建房向非本村村民出售,違反了法律的相關(guān)禁止性規(guī)定,兩被告對(duì)造成合同無(wú)效存在相應(yīng)的過(guò)錯(cuò),其應(yīng)承擔(dān)因合同無(wú)效造成損失的相應(yīng)責(zé)任(50%)。原告的經(jīng)濟(jì)損失是房屋的裝修費(fèi)用損失85700元,兩被告應(yīng)承擔(dān)此損失的50%,即85700元×50%=42850元。原告自行承擔(dān)損失的50%,即85700元×50%=42850元。
綜上所述,經(jīng)合議庭評(píng)議,依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條 ?、第六十二條 ?,《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、五十八條、依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、原告程月玲與被告蔣某某、被告沈某某于2013年4月8日簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
二、原告程月玲于本判決生效后五日內(nèi)將被告蔣某某、沈某某建造位于湖北省安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村黃家灣的一單元四樓東區(qū)四室二廳二衛(wèi)的住房返還給被告蔣某某、被告沈某某。
三、被告蔣某某、被告沈某某于本判決生效后五日內(nèi)返還原告程月玲購(gòu)房款7萬(wàn)元,并賠償原告房屋裝修費(fèi)42850元。
四、駁回原告程月玲的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)1550元,由原告程月玲負(fù)擔(dān)775元,被告蔣某某、被告沈某某共同負(fù)擔(dān)775元。
審判長(zhǎng):陳凌君
審判員:胡學(xué)鵬
審判員:李二平
書(shū)記員:曾夢(mèng)
成為第一個(gè)評(píng)論者