上訴人（原審被告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大冶市。委托訴訟代理人：羅高燈（系陳某之夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大冶市。被上訴人（原審原告）：湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：黃石市西塞山區(qū)湖濱大道*****號。法定代表人：趙國華，系公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：李源昌，湖北易圣律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：紀(jì)光發(fā)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。系湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司員工。

陳某不服一審判決，向本院上訴請求：撤銷一審判決，查清事實后改判或發(fā)回重審。事實與理由：1.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在房屋經(jīng)過驗收后再收取物業(yè)費；2.康某某物業(yè)公司未落實安保措施，應(yīng)當(dāng)降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)；3.康某某物業(yè)公司違規(guī)收取2280元天然氣安裝費應(yīng)當(dāng)退還；4.康某某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退還2000元裝修押金；5.康某某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示公共面積廣告費收支；6.康某某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)解決業(yè)主房屋質(zhì)量問題。康某某物業(yè)公司辯稱：1.物業(yè)費是根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同收取，與房屋是否驗收無關(guān)。2.安保措施是有點不到位，但一審法院已經(jīng)做出處理，扣減了違約金。3.天然氣安裝費是開發(fā)商收取，與康某某物業(yè)公司無關(guān)。4.裝修押金一審法院已處理，其同意該押金抵扣物業(yè)費。5.廣告費、質(zhì)量等問題，陳某可另行起訴。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求法院駁回上訴，維持原判?？的衬澄飿I(yè)公司向一審法院提出訴訟請求：1、判令陳某支付2014年1月14日至2017年10月13日期間的物業(yè)管理費7467元，逾期付款違約金26882元，合計人民幣34349元；2、案件訴訟費用由陳某承擔(dān)。一審法院認定事實：康某某物業(yè)公司根據(jù)其與黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的蔚藍港灣小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，進入大冶市蔚藍港灣小區(qū)，為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。陳某系蔚藍港灣小區(qū)7棟3單元2701室業(yè)主，其房屋建筑面積為137.56平方米。2013年1月14日，康某某物業(yè)公司與陳某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定：由康某某物業(yè)公司對蔚藍港灣小區(qū)進行前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為房屋共用部位的維護和管理、共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維修和管理、環(huán)境衛(wèi)生、安全、交通秩序與車輛停放管理；物業(yè)服務(wù)費用住宅按建筑面積每平方米1.2元／月收?。粯I(yè)主交房時預(yù)付一年物業(yè)服務(wù)費，以后每季度交一次，且于交費期滿前十五日內(nèi)一次性付清，未按協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，從逾期之日起按每日5‰交納違約金。協(xié)議還對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等其他權(quán)利義務(wù)進行了約定。2013年1月14日，陳某向康某某物業(yè)公司交納了2013年1月14日至2014年1月13日期間的物業(yè)服務(wù)費，此后未再交納物業(yè)服務(wù)費。2014年6月6日，針對未交納物業(yè)服務(wù)費的部分業(yè)主，康某某物業(yè)公司在小區(qū)醒目位置張貼了催收物業(yè)管理費通知，陳某與部分業(yè)主聯(lián)名致函康某某物業(yè)公司，向康某某物業(yè)公司提出小區(qū)物業(yè)管理存在的臟亂差、車輛亂停亂放、小區(qū)大門晚上無人值班沒有照明、物業(yè)不制止不清除樓道及電梯亂貼的廣告、小區(qū)監(jiān)控和消防形同虛設(shè)、門面房向小區(qū)開門增加安全隱患、門面酒店煙道建在小區(qū)內(nèi)、小區(qū)內(nèi)養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、房屋滲漏、墻面開裂等問題，要求康某某物業(yè)公司解決，并拒絕交納物業(yè)費。一審法院認為：康某某物業(yè)公司、陳某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，該協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，對康某某物業(yè)公司、陳某均具有約束力。康某某物業(yè)公司為蔚藍港灣小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，陳某作為該小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)按合同約定履行交費義務(wù)。經(jīng)核算，2014年1月14日起至2017年10月13日止，陳某應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費7428.24元，康某某物業(yè)公司該項主張超出的部分，應(yīng)不予支持。陳某向康某某物業(yè)公司支付的2000元裝修押金，康某某物業(yè)公司同意扣減，陳某還應(yīng)向康某某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費5428.24元。陳某未按期交納物業(yè)管理費，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但陳某反映小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、照明、消防、綠化、衛(wèi)生、安保等方面存在不同程度的問題，并聯(lián)名向康某某物業(yè)公司具函要求解決，并提供了相應(yīng)的照片予以佐證。陳某所提交的照片雖然不能直接證明待證事實，但可以說明康某某物業(yè)公司對業(yè)主所反映的物業(yè)服務(wù)方面存在的問題未能妥善解決或有效溝通，綜合業(yè)主的一致陳述，可認定康某某物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，可免除陳某交納違約金的義務(wù)。對康某某物業(yè)公司要求陳某承擔(dān)逾期付款違約金的訴訟請求，應(yīng)不予支持。陳某提出房屋開裂漏水、餐館油煙擾民、未經(jīng)驗收提前交房、餐館占用小區(qū)公共用地等，均屬其他民事法律關(guān)系，可另行主張權(quán)利。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、陳某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付康某某物業(yè)公司2014年1月14日至2017年10月13日期間的物業(yè)管理費5428.24元；二、駁回康某某物業(yè)公司其他訴訟請求。經(jīng)審理查明，一審判決認定的基本事實屬實，本院予以確認。
上訴人陳某與被上訴人湖北康某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱康某某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服大冶市人民法院做出（2017）鄂0281民初4751號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月21日立案后，依法組成了合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：陳某已經(jīng)實際入住涉案房屋，至于涉案房屋是否應(yīng)經(jīng)過驗收再收取物業(yè)費屬行政機關(guān)管理范疇，不是本案審理范圍，故對陳某的該項辯解，本院不予支持?！段飿I(yè)管理條例》中明確規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的同時，應(yīng)當(dāng)履行按照合同交納物業(yè)費的義務(wù)。由于物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)全體業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理公司的經(jīng)營需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業(yè)主交納的物業(yè)費，業(yè)主如不能按時交納，必定造成物業(yè)公司的經(jīng)費不足，導(dǎo)致其無法更好地開展服務(wù)，造成服務(wù)質(zhì)量下降，同時損害其他正常交納物業(yè)費業(yè)主的利益，因此業(yè)主按時交納物業(yè)費是一項法定義務(wù)。自2014年1月14日至2017年10月13日，陳某共欠交物業(yè)費7428.24元，根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，陳某應(yīng)當(dāng)按期交納物業(yè)費。陳某認為康某某物業(yè)公司服務(wù)不到位，服務(wù)上有瑕疵，其作為小區(qū)的業(yè)主，可以通過業(yè)主大會做出相關(guān)決議的方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或認為因物業(yè)服務(wù)不到位給其造成損失，另行就此提起訴訟，但其以物業(yè)公司達不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為由，不交或緩交物業(yè)費不符合雙方合同的約定，亦沒有法律依據(jù)。陳某主張康某某物業(yè)公司不履行物業(yè)合同和法律規(guī)定的義務(wù)，因此其有權(quán)拒交物業(yè)費，理由不能成立，本院不予支持。陳某要求康某某物業(yè)公司退還2000元裝修押金，一審法院根據(jù)雙方的認可，將陳某應(yīng)付物業(yè)費7428.24元中直接扣除2000元裝修押金，判令陳某支付物業(yè)費5428.24元，該處理方式并無不妥，康某某物業(yè)公司亦未就此提起上訴，本院予以確認。陳某主張康某某物業(yè)公司退還天然氣安裝費、公告廣告費收支、分配收益和處理房屋滲水等質(zhì)量問題，因陳某在一審未就此提起反訴，上述問題亦不屬于本案審理范疇，本院不予審理。綜上所述，陳某的上訴請求均無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費50元，由陳某負擔(dān)。本判決為終審判決。