原告陳某某。
委托代理人盧有志，男，西塞山誠信法律服務所法律工作者，特別授權代理。
委托代理人肖勝輝，男，西塞山誠信法律服務所法律工作者，特別授權代理。
被告湖北徐某置業(yè)有限公司，住所地：大冶市殷祖鎮(zhèn)殷祖街。（以下簡稱徐某置業(yè)）
法定代表人徐文卿，該公司董事長。
委托代理人王嬈，男，湖北東楚律師事務所律師，特別授權代理。

原告陳某某訴被告徐某置業(yè)商品房預約合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陳武擔任審判長和審判員洪連、人民陪審員周宜祥組成合議庭，洪連主審本案，公開開庭進行審理。原告陳某某的委托代理人盧有志、肖勝輝，被告徐某置業(yè)的委托代理人王嬈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明：2006年5月原告陳某某與黃石市糧油連鎖公司東方分公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將黃石市糧油連鎖公司位于鐵山大道68號其中兩間房屋交由陳某某從事經營活動。2008年3月19日，徐某置業(yè)與黃石市萬隆房地產有限公司簽訂了一份《土地房屋轉讓合同》，合同約定將黃石市鐵山區(qū)糧管所鐵山大道68號紅線內黃石市萬隆房地產有限公司所有的3，311平米左右土地及現(xiàn)有建筑物和所有手續(xù)轉讓給徐某置業(yè)。2008年8月31日，徐某置業(yè)與陳某某簽訂了一份《關于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》，該協(xié)議約定：一、陳某某在本協(xié)議簽訂之日起五日內必須退出租賃房，方可享有以下優(yōu)先、優(yōu)惠權。二、門面兩個檔，每檔建筑面積約40至100平方米左右。位于1、2檔。三、門面價格：在出售門面房同等的價格上下浮5%（預計門面出售價格為每平方9，000元左右，具體價格以物價部門的定價為準）。四、該門面在樓盤開盤后一個月內，陳某某需交納定金，逾期，則視為陳某某自動放棄優(yōu)先購買權，由此造成的一切后果由陳某某自負。五、付款方式：按市房產局的《商品房買賣合同》的條款約定支付。六、陳某某在原門面退出后方可簽訂本協(xié)議，徐某置業(yè)退還陳某某原租賃門面時的押金。七、價格同前排價格上浮每平方300元整。補償搬遷費2，000元整（被告遞交的意向性協(xié)議中未記載“補償搬遷費2，000元整”）。隨后陳某某搬出了原租賃門面，徐某置業(yè)補償了陳某某搬遷費4000元。2010年4月27日，黃石市房地產管理局在《黃石日報》上刊登黃房售公告字（2010）014號《商品房預售許可公告》，公告內容為：售房單位，徐某公司；項目名稱，紫菘廣場；房屋坐落地點，鐵山區(qū)鐵山大道25號；預售套數，住宅200套，商業(yè)門面21檔，并核準頒發(fā)給徐某置業(yè)《商品房預售許可證》。2010年4月28日，徐某置業(yè)對“徐某·紫菘廣場”商品房的銷售進行公告，公告中特別說明：原與本公司簽訂優(yōu)先購買權協(xié)議的市民，請自2010年4月30日起三十日內務必前來交納購房定金，逾期不交納定金，視為放棄優(yōu)先購買權，本公司將另行向第三方銷售。后原、被告雙方因該商品門面房的價格未能達成一致意見，陳某某未能在自2010年4月30日起三十日內如約向被告交納購房定金。之后，被告將一樓門面對外銷售一空。2012年4月16日，原告陳某某訴至法院，請求法院判令被告賠償其應得利益損失115，000元（23，000元／㎡×5%×（50＋50）㎡）。
另查明：“徐某·紫菘廣場”1-4層門面銷售、租賃情況如下：1、一層門面18檔，其中25-1面積664.83㎡，公告銷售價格為15，000元／㎡，實際銷售價格為9，000元／㎡；25-2、25-3、25-4、25-5，面積分別為87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告銷售價格為20，800元／㎡、21，000元／㎡；25-6面積51.59㎡，公告銷售價格為22，224.66元／㎡，實際銷售價格為22，224.66元／㎡；25-7面積為44.90㎡，公告銷售價格為22，224.66元／㎡，實際銷售價格為22，109.13元／㎡；25-8面積39.17㎡，公告銷售價格為23，800元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-9面積40.13㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-10面積40.13㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-11面積54.03㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-12面積52.29㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-13面積52.29㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-14面積57.27㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-15面積31.53㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-16面積44.90㎡，公告銷售價格為23，000元／㎡，實際銷售價格為21，000元／㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有權的經營戶拆遷還建。上述25-1、25-9至25-16被華聯(lián)購物廣場整體購買。2、二層門面25-19，面積1884㎡，公告銷售價格為9，000元／㎡（被華聯(lián)購物廣場整體租賃）。3、三層門面25-20，面積1884㎡，公告銷售價為7，000元／㎡，被華聯(lián)購物廣場整體購買。4、四層門面25-21，面積1884㎡，公告銷售價格為5，500元／㎡。
本案爭議焦點是：一、《關于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》的性質是商品房預約合同還是一般意向性綜合文件，其是否具有法律效力。二、雙方是否存在違約行為，是否應承擔違約責任。三、原告損失如何確定。
原告代理人認為：一、雙方訂立的協(xié)議為有效合同，該合同中表明原告既有優(yōu)先權又有優(yōu)惠權。原告已履行交納定金的義務，但被告拒收，因其拒收引起的不利后果不應由原告承擔，原告不存在違約行為。根據雙方訂立的合同內容來看，雙方約定的門面應是一樓商鋪，商鋪對外銷售價格已經生效判決確認，不需原告再行舉證，故被告應對原告的應得利益進行賠償。
被告代理人認為：雙方簽訂書面材料的性質是綜合性文件，該文件提到了優(yōu)先、優(yōu)惠權，但附有一條件為原告必須交納定金，才能享有優(yōu)先、優(yōu)惠權，故房屋購買合同沒有簽訂成功的責任在于原告沒有交納定金，喪失優(yōu)先、優(yōu)惠權。被告不存在違約行為，不應當承擔賠償責任。

本院認為，一、原、被告之間訂立的《關于優(yōu)先購買門面的意向性協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。從該合同的內容來看，一方退出承租房，另一方在訂立本約時給予對方優(yōu)先、優(yōu)惠權，同時確定了將來購買門面的大約面積、預計價格及付款方式的門面買賣意向，該合同符合商品房預約合同的構成要件，故可認定該商品房預約合同成立并已生效。二、原、被告對門面價格發(fā)生爭議后，被告在爭議未解決期間將商鋪銷售一空，導致原告在意向協(xié)議中約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現(xiàn)，喪失了優(yōu)先、優(yōu)惠利益，故被告的行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應認定為違約，須承擔違約責任。被告稱在內部會議中確定定金交納金額為2，000元，但無證據證實其向原告履行了告知義務，致原告在約定的定金交納期限內，出現(xiàn)了履行上的障礙。另外，從交易習慣上看，雙方當事人未就門面價格達成一致的情況下，原告也不可能交納定金，故原告不存在違約行為。三、鑒于原告未提供證據證明其因預約合同受到的損失，本院考慮到本案房屋發(fā)售時，當地門面市場價格為20，000元／㎡以上，可參照被告門面房的發(fā)售價和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預約合同的優(yōu)惠比例來計算每檔門面的損失，即23，000元／㎡×5%×1檔×50㎡。原告訴請時參照同類案件生效判決計算的方法合情合理，本院應予支持。故原告的損失應計算為：23，000元／㎡×5%×2檔×50㎡=115，000元。據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十二條第（三）項、最高人民法院《關于買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

被告湖北徐某置業(yè)有限公司應于本判決生效后十日內賠償原告陳某某損失115，000元。
案件受理費2，600元，由被告湖北徐某置業(yè)有限公司負擔。
上述判決內容，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黃石市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣2，600元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行團城山支行，戶名：法院訴訟費匯繳財政專戶，帳號：17—154101040002529。上訴人在上訴期滿后七日內仍未交上訴費用，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　陳　武 審　判　員　　洪　連 人民陪審員　　周宜祥

書記員：孔揚