原告：陳某某。
委托代理人：袁春，廣東朗正律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：李某某。
委托代理人：李軍山，湖北易圣律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人：周江龍，湖北易圣律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，代理權(quán)限：一般代理。
被告：劉某，系原告陳某某丈夫。
委托代理人：劉犇。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告陳某某訴被告李某某、劉某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，?016年6月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某的委托代理人袁春，被告李某某及其委托代理人李軍山、周江龍，劉某的委托代理人劉犇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)本院審理查明，李某某租賃劉某的房屋居住。2007年4月11日，劉某與李某某簽訂了一份《售房合同》，合同約定：劉某在黃石市月亮山社區(qū)有私房一棟，門牌××號(hào)，建筑面積163平方米，對(duì)外出售；李某某為此房租屋戶，有優(yōu)先權(quán)購(gòu)買該房；房屋售價(jià)68000元，過戶費(fèi)由李某某承擔(dān)。后李某某付清了購(gòu)房款68000元，劉某將該房屋的房屋所有權(quán)證、房屋契證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證交給了李某某，但雙方一直未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。劉某與陳某某系夫妻關(guān)系，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)因李某某要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，陳某某以劉某在處分該房產(chǎn)時(shí)沒有經(jīng)過其同意，是無權(quán)處分為由訴至法院。
另查明，該房屋的房屋所有權(quán)證號(hào)為（1992）私字第0559號(hào)。國(guó)有土地使用證號(hào)為黃石國(guó)用96字第020202363號(hào)。

本院認(rèn)為，本案原告陳某某的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是“依法確認(rèn)李某某和劉某之間簽訂的售房合同無效”，陳某某認(rèn)為涉案房屋屬于陳某某、劉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某未經(jīng)陳某某同意，無權(quán)處分夫妻共同共有的房屋。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。根據(jù)上述物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果區(qū)分原則，合同歸《合同法》調(diào)整，物權(quán)變動(dòng)歸《物權(quán)法》規(guī)制。在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)之結(jié)果。出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)屬于效力待定狀態(tài)。李某某和劉某之間簽訂的售房合同是李某某和劉某的真實(shí)意思表示，該房屋所有權(quán)證上登記的所有權(quán)人是劉某，該房屋亦屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但即使劉某在處分該房產(chǎn)時(shí)沒有經(jīng)過共有權(quán)人陳某某同意，劉某是無權(quán)處分，亦不影響李某某和劉某簽訂的售房合同的效力，故李某某和劉某簽訂的售房合同為有效合同。
原告陳某某的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是“判令李某某立即向原告返還涉案房屋并同時(shí)返還該房屋的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證”。本院于2016年5月19日亦立案受理了李某某訴劉某房屋買賣合同糾紛一案，李某某的訴訟請(qǐng)求是判令劉某協(xié)助李某某依據(jù)售房合同辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證的過戶手續(xù)，該案還未審結(jié)。雖李某某和劉某簽訂的售房合同為有效合同，但因轉(zhuǎn)讓的房屋還未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，物權(quán)并沒有發(fā)生變動(dòng)。李某某訴請(qǐng)法院判決強(qiáng)制出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，如法院支持其訴訟請(qǐng)求，則李某某取得該房屋的物權(quán)，反之，則李某某不能取得該房屋的物權(quán)，其應(yīng)將房屋及房屋所有權(quán)證、房屋契證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證返還給劉某、陳某某。因該案還在審理之中，故本案對(duì)陳某某的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予處理，陳某某待李某某起訴的案件審結(jié)后可另行主張。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第一百零六條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、劉某與李某某于2007年4月11日簽訂的《售房合同》合法有效。
二、駁回原告陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣80元，款匯于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。開戶銀行：湖北農(nóng)行黃石市分行團(tuán)城山支行。戶名：法院訴訟費(fèi)匯繳財(cái)政專戶。帳號(hào)：17×××29。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

審判員　　趙利榮

書記員：肖方