原告（反訴被告）：陳明某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市西城區(qū)人，現(xiàn)住北京市西城區(qū)。委托代理人：忻美君，北京市富華邦律師事務(wù)所律師。委托代理人：姜博，北京市富華邦律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省廊坊市固安縣人，現(xiàn)住。委托代理人：崔偉強(qiáng)，河北天源通和律師事務(wù)所律師。被告：河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130611MA085Q5716。住所地：河北省高碑店市白溝鎮(zhèn)京白路西側(cè)。法定代表人：郭鐵磊，該公司經(jīng)理，

原告陳明某訴稱，2017年4月3日，原告與二被告簽訂《房屋買賣居間合同》，原告購買被告劉某所有的坐落于高碑店市××印象××天地小區(qū)××樓××單元××室房屋，總房價(jià)為1508000元。根據(jù)合同約定原告簽訂合同當(dāng)日支付房款52萬元，被告劉某于2017年4月20日前完成還貸，辦理解除抵押登記手續(xù)，辦理完解除抵押登記手續(xù)后五個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并在辦理當(dāng)日原告一次性將剩余房款支付給被告劉某。同時(shí)合同約定被告劉某逾期履行超過30天，被告劉某按房總價(jià)的50%向原告支付違約金，且原告有權(quán)解除此合同。合同還約定在合同簽訂當(dāng)日原告支付被告帝某公司中介費(fèi)15000元。二被告稱因房屋在銀行辦理有抵押貸款，所以房產(chǎn)證在銀行，為證明對(duì)標(biāo)的房屋享有所有權(quán)，二被告在簽訂合同當(dāng)日向原告出示了被告劉某購買該房屋的購房合同。當(dāng)時(shí)是原告及其丈夫王立元去白溝買房，找的中介公司姜彭，當(dāng)天就簽定了合同，劉某、陳明某、王立元、姜彭在場，劉某說是從平江坤處買的，但已經(jīng)登記到劉某名下，說房產(chǎn)證在銀行抵押，給原告看了與平江坤買賣合同的原件，相信是劉某的房子。付房款時(shí)，原告對(duì)劉某有些擔(dān)心，分兩筆給的，部分房款由中介代收，當(dāng)時(shí)著急，給了劉某265300元現(xiàn)金，給姜彭現(xiàn)金234680元，后又取了35020元給的姜彭（包括2萬元暫?？罴?5000元中介費(fèi)和20元的差額）。給錢之后，陳明某就回北京了。合同簽定后，原告依約支付了房款52萬元，中介費(fèi)15000元，但被告劉某一直未依約辦理房屋的還貸手續(xù)及解除抵押登記手續(xù)，該房屋也未能如約過戶給原告。直到原告起訴，被告劉某仍未取得該房屋的所有權(quán)，無法履行合同。為此，訴請(qǐng)法院：1、判令解除原告與二被告簽定的《房屋買賣居間合同》；2、判令二被告返還原告購房款520000元；3、判令被告劉某支付違約金452400元（按房屋總價(jià)30%計(jì)算）；4、判令二被告返還原告中介費(fèi)15000元。原告委托代理人辯論意見，一、2017年4月3日陳明某與劉某、河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《買賣協(xié)議》（即“房屋買賣居間合同”）是合法有效。2017年4月3日陳明某與其丈夫王立元趁清明節(jié)假期去河北省高碑店市白溝鎮(zhèn)買房。進(jìn)入帝某公司在白溝鎮(zhèn)的門店，最初接待陳明某夫婦的是姜彭的下屬，之后由姜彭接待。陳明某夫婦看中劉某的房子后姜彭通知?jiǎng)⒛车降勰彻鹃T店，在三方自愿的情況下簽定《買賣協(xié)議》（即“房屋買賣居間合同”），該《買賣協(xié)議》合法有效。被告帝某公司稱不知情，是其公司業(yè)務(wù)員姜彭的個(gè)人行為是強(qiáng)詞奪理的狡辯?！顿I賣協(xié)議》上有帝某公司的公章、姜彭個(gè)人的簽字。且帝某公司當(dāng)庭承認(rèn)姜彭當(dāng)時(shí)是在帝某公司工作。因此，姜彭在《買賣協(xié)議》及收條上的簽字是代表公司的職務(wù)行為。帝某公司稱2017年4月3日白溝所有的中介公司都沒有營業(yè)，與陳明某和劉某的陳述相矛盾。根據(jù)陳明某和劉某的陳述，4月3日陳明某和劉某是在帝某公司在白溝鎮(zhèn)帝某公司在白溝鎮(zhèn)的門店內(nèi)見面并簽定的《買賣協(xié)議》，且接待他們的正是在合同上簽字的姜彭，顯而易見在此事上帝某公司陳述不實(shí)，欺瞞法庭。因此，劉某作為出賣方、陳明某作為買受方、帝某公司作為居間方簽定的《買賣協(xié)議》（即“房屋買賣居間合同”）合法有效。二、2017年4月3日三方簽定的《買賣協(xié)議》應(yīng)予解除。根據(jù)《買賣協(xié)議》第二條第2款、第4款、第5款的約定，劉某應(yīng)在2017年4月20日前將其貸款一次性還清并辦理解除抵押登記手續(xù)，辦理完畢解除抵押登記手續(xù)后5個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后30日內(nèi)交房。根據(jù)劉某當(dāng)庭提交的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，可知?jiǎng)⒛撑c2018年4月才取得上述房屋的所有權(quán)，導(dǎo)致房屋沒能按合同約定的時(shí)間辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)《買賣協(xié)議》第四條第2款的約定，如逾期履行超過30日陳明某有權(quán)解除房屋買賣合同，并支付相當(dāng)于該房屋總價(jià)款50%的違約金。劉某逾期履行早已超過合同約定30日，陳明某有權(quán)解除《買賣協(xié)議》。因此，陳明某解除《買賣協(xié)議》的請(qǐng)求符合法律規(guī)定和合同約定，該《買賣協(xié)議》應(yīng)予解除。三、劉某與帝某公司存在違約的協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1、劉某在與陳明某簽訂《買賣協(xié)議》（“房屋買賣居間合同”）時(shí)隱瞞重要事實(shí)，無法按約履行合同。劉某在與陳明某簽定合同時(shí)說其已經(jīng)與白溝鎮(zhèn)印象××天地小區(qū)××樓××單元××室原房主簽定房屋買賣合同，支付了首筆房款，辦理了銀行貸款，因辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)房產(chǎn)證押在銀行尚未返還，隱瞞了房子還未登記在其名下的事實(shí)。但根據(jù)高碑店市人民法院（2017）冀0684民初1723號(hào)民事調(diào)解書和庭審時(shí)劉某出示的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，劉某與上一任房主平江坤存在糾紛，劉某2018年4月10日才取得上述房屋的所有權(quán)。因此即使沒有政府的限售政策，劉某在合同約定的時(shí)間內(nèi)也無法把房屋過戶給陳明某。2、劉某逾期履行清貸、過戶和交房義務(wù)，屬于根本違約。根據(jù)《買賣協(xié)議》約定劉某應(yīng)在2017年4月20日前將其在銀行的貸款一次性還清，但劉某沒有到銀行辦理該手續(xù)。庭審時(shí)劉某一直強(qiáng)調(diào)涉案房屋的貸款在2017年3月（《買賣協(xié)議》簽定前一個(gè)月）就已經(jīng)還清，并解除了抵押，試圖證明其按約履行了義務(wù)，純混淆視聽。2017年3月還清的銀行貸款是劉某上一任房主平江坤在銀行的貸款，與劉某無關(guān)，與本案更無關(guān)。即使劉某對(duì)涉案房屋不存在銀行貸款，按《買賣協(xié)議》第二條第4款、第5款的約定劉某應(yīng)履行過戶和交房義務(wù)，劉某也沒有按約履行，也沒有去積極掃清房屋過戶面臨的各種障礙。劉某的逾期履行導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，屬于根本違約。3、帝某公司違反法定義務(wù)，無權(quán)收取中介費(fèi)。帝某公司作為專業(yè)的房屋買賣中介公司有查看委托出售房屋及房屋權(quán)屬證書的義務(wù)，帝某公司與劉某一起向陳明某隱瞞了房屋權(quán)屬信息，違反《合同法》第四百二十五條、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條、第二十五條，沒有盡到中介結(jié)構(gòu)應(yīng)盡的法定義務(wù)，無權(quán)收取中介費(fèi)。四、陳明某已履行全部付款義務(wù)，不存在違約。陳明某在簽定合同當(dāng)日已支付房款520000元、中介費(fèi)15000元，有劉某和帝某公司員工姜彭的收條、《買賣協(xié)議》第二條第1款、劉某與陳明某丈夫王立元的微信聊天記錄等證據(jù)證明。而陳明某給付完房款及中介費(fèi)后才能拿到《買賣協(xié)議》原件也符合二手房交易習(xí)慣。帝某公司當(dāng)庭否認(rèn)收款，并表示是姜彭的個(gè)人行為與公司無關(guān)，有違事實(shí)，且于法不符。《買賣協(xié)議》第二頁有帝某公司的公章和姜彭的簽名，收款落款也寫著“帝某房產(chǎn)姜彭”，合同和收條上“姜彭”的簽字明顯是同一人所簽，而根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款的規(guī)定“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用”，可見姜彭在《買賣協(xié)議》上簽字和代收房款、中介費(fèi)是代表帝某公司的職務(wù)行為。陳明某將房款給付劉某及帝某公司完成付款義務(wù)，不存在違約，劉某的反訴不能成立。綜上，由于劉某的違約行為，導(dǎo)致合同不能履行，陳明某請(qǐng)求解除合同并支付違約金符合法律規(guī)定。帝某公司未履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)盡的法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)返還中介費(fèi)。被告劉某辯稱，4月3日，陳明某通過中介說看上我的房，我到了中介后，我跟陳明某說涉案房屋不是我的，我為了讓陳明某放心，我給原房主打電話，平江坤夫妻到了帝某，帝某公司姜彭在場。4月3日前，我買的平江坤涉案房屋，我給了首付款，沒有辦理過戶，平江坤有貸款，我在辦理貸款當(dāng)中。按合同約定，陳明某應(yīng)給我52萬購房款，陳明某通過信用卡轉(zhuǎn)賬給我265300元，我給陳明某打了收條。陳明某說剩余款項(xiàng)晚上打給我，我到現(xiàn)在也沒有收到剩余房款。2017年3月8日，平江坤的房屋貸款已由平江坤還完。合同中的解押約定在4月20日之前完成。當(dāng)時(shí)陳明某買我房子的時(shí)候是每平米13000元，現(xiàn)在房屋單價(jià)8000元左右。我不出中介費(fèi)，對(duì)方交沒交中介費(fèi)我不知道。涉案買賣協(xié)議，合法有效，應(yīng)當(dāng)由人民法院維護(hù)其法律效力。涉案協(xié)議履行過程中，我完全履行了自己的法定義務(wù)，系原告嚴(yán)重違反合同約定，其按照合同約定應(yīng)當(dāng)在2017年4月3日將520000元房屋價(jià)款支付給我，但原告僅僅支付了265300元，至今尚拖欠234700元未支付，該違約行為，系構(gòu)成合同根本違約，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。涉案買賣協(xié)議簽定時(shí)，原告和我及原房屋的所有人平江坤均在現(xiàn)場，原告知道房屋在平江坤名下的事實(shí)，所以我并沒有對(duì)原告進(jìn)行任何隱瞞。原告要求解除的房屋買賣居間合同，與本案無關(guān)，本案不涉及房屋買賣居間合同。此外，原告的其他訴訟請(qǐng)求也沒有事實(shí)依據(jù)。被告劉某委托代理人意見：從程序上，原告自稱給居間方的經(jīng)辦人234700元以及居間費(fèi)用2萬元部分，與該案審理的法律關(guān)系無關(guān)。原告提出的解除與我方當(dāng)事人達(dá)成的《房屋居間買賣合同》，由于我方從沒有與其達(dá)成該合同，所以對(duì)其不應(yīng)當(dāng)審查。原告沒有請(qǐng)求訴訟費(fèi)用由我方承擔(dān)，請(qǐng)法院判決由原告承擔(dān)。從實(shí)體上，一、原告具有嚴(yán)重的違約行為，我方?jīng)]有違約行為。原告沒有按照合同約定，支付給我方全部價(jià)款，僅僅支付了265300元，其稱當(dāng)日晚上支付剩余價(jià)款，卻沒有支付，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)根本違約行為。原告所謂的證據(jù)能夠證實(shí)我方當(dāng)事人同意將價(jià)款支付給中介機(jī)構(gòu)，但是原告沒有合法有效的證據(jù)予以證實(shí)，且其所謂給付中介公司經(jīng)辦人的價(jià)款，沒有打款記錄，其稱給付的現(xiàn)金，說法嚴(yán)重不符合情理。二、我方當(dāng)事人沒有違法行為。1、原告稱我方當(dāng)事人欺詐，稱我方自稱具有該房屋產(chǎn)權(quán)證。但是原告方認(rèn)可，在合同簽定時(shí)候，我方當(dāng)事人出示了與原有房屋所有權(quán)人平江坤的買賣合同。該種情況下，如果原告主張我方說有該房屋的產(chǎn)權(quán)證，其舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，而原告沒有舉證證實(shí)，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定我方?jīng)]有欺詐行為。2、涉案合同的房屋我方已經(jīng)與平江坤還貸并解除抵押，該時(shí)間在合同約定的履行義務(wù)之前，所以履行了合同義務(wù)。我方已經(jīng)舉證證實(shí)該事實(shí)，而原告方對(duì)我們提交的平江坤的房產(chǎn)證證件的真實(shí)性也認(rèn)可。3、涉案房屋我方取得房產(chǎn)證的時(shí)間較晚，與該案件無關(guān)。在原告方違約在先的情況下，我方當(dāng)事人行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，所以我方?jīng)]有與平江坤辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果原告不違約，給付我當(dāng)事人全部約定的價(jià)款，我方絕對(duì)不會(huì)遲延履行合同，我方有能力，也保證能夠處理好與平江坤的買賣關(guān)系。三、涉案房屋簽定合同時(shí)，劉某沒有房產(chǎn)證，不影響合同的效力。四、涉案房屋簽定合同時(shí)，可以繼續(xù)依法履行，沒有履行障礙。被告帝某公司辯稱，房屋買賣居間合同是原告、被告劉某雙方本人簽署的，并摁了手印，是雙方真實(shí)意思表示，所以作為第三方觀點(diǎn)，該房屋買賣合同不應(yīng)解除。對(duì)原告請(qǐng)求二，陳明某只支付房款265300元，剩余房款未如期支付，其第二項(xiàng)請(qǐng)求不成立。對(duì)違約金，劉某沒有違約，不涉及違約金。陳明某未支付任何中介費(fèi)，其第四項(xiàng)請(qǐng)求不成立。4月3日，簽定合同當(dāng)日，郭鐵磊本人并不在場，事實(shí)經(jīng)過是后來與劉某、陳明某通過電話知道的。4月3日，白溝所有中介公司停止?fàn)I業(yè)，當(dāng)天我們公司沒有員工上班，作為第三方不知道合同是誰辦理的。2017年3月8日，平江坤已經(jīng)還完貸款，涉案合同中約定的還貸解押，應(yīng)該是寫錯(cuò)了，沒必要。當(dāng)時(shí)房本沒在手里。對(duì)原告提交的調(diào)解書認(rèn)可，結(jié)婚證認(rèn)可，買賣協(xié)議認(rèn)可，劉某的收條我不清楚，姜彭的收據(jù)，我不清楚，與我公司無關(guān)。收條內(nèi)容比較矛盾，不能體現(xiàn)帝某公司，沒有日期，對(duì)給的現(xiàn)金我不知道。錢沒有給劉某。姜彭不是我方正式員工，買賣協(xié)議的公章是否我公司的公章我不清楚，我也沒有收到姜彭的錢。陳明某陳述矛盾，不符合常理，錢款給付方式矛盾，陳明某在惡意起訴我中介公司，收條沒有體現(xiàn)我中介公司。原告所說把錢款給姜彭不符合常理。原告說給的現(xiàn)金也不符合常理，原告在白溝取現(xiàn)金有沒有取款記錄。對(duì)收條真實(shí)性有異議。事后我與陳明某通電話，陳明某表示房屋辦理手續(xù)再說。對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求我方不同意。反訴原告劉某訴稱，2017年4月3日，反訴人與被反訴人陳明某簽定了一份《買賣協(xié)議》。反訴人將位于白溝鎮(zhèn)××路南側(cè)印象××天地××樓××單元××室房屋出售給被反訴人。合同約定，房屋成交價(jià)格為1508000元。合同進(jìn)一步約定，被反訴人在合同簽定當(dāng)日，向反訴人支付房價(jià)款人民幣52萬元，其中2萬元暫由居間方保管。合同簽定后，被反訴人嚴(yán)重違反合同約定，僅僅支付房價(jià)款260000元給反訴人，其余房價(jià)款至今未付。為此提出反訴請(qǐng)求：1、依法判決被反訴人繼續(xù)履行《買賣協(xié)議》，給付反訴人房款234700元。2、被反訴人支付給反訴人違約金22620元。反訴狀中稱其中2萬元暫由居間方保管，僅是論述合同的約定，不代表我方認(rèn)可居間方已收到2萬元，按合同約定該款不應(yīng)給我方。反訴違約金是按合同約定，日萬分之五，三十天計(jì)算的。我與平江坤的交易，沒有辦理貸款，給的全款。中介公司沒有給我其他購房款。當(dāng)時(shí)沒有限購政策。反訴被告陳明某辯稱，反訴原告劉某所述與事實(shí)不符。事實(shí)上，2017年4月3日我與劉某、帝某公司簽定《房屋買賣居間合同》，約定我于當(dāng)天支付首筆房款52萬元，其中2萬元由帝某公司暫時(shí)保管。款項(xiàng)實(shí)際支付過程中，我考慮到與劉某初次打交道，為保障資金安全，與劉某及帝某公司協(xié)商一致，將52萬元房款的支付方式變更為，由帝某公司暫時(shí)保管2萬元，由劉某及其妹妹劉爽直接收取265300元，由帝某公司代為收取234700元。我按照上述方案支付了全部52萬元房款，劉某及劉爽、帝某公司分別向答辯人出具了證據(jù)。因此，我已經(jīng)實(shí)際支付了52萬元房款，完成了合同約定的付款義務(wù)，故劉某反訴理由不能成立。經(jīng)審理查明，2017年4月3日劉某（甲方、出賣方）與陳明某（乙方、買受方）及河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方、居間方）簽定了《買賣協(xié)議》，內(nèi)容為：三方經(jīng)友好協(xié)商，就坐落于白溝鎮(zhèn)印象××天地小區(qū)××樓××單元××室房屋（以下簡稱該房屋）買賣及相關(guān)事宜現(xiàn)簽署《房屋買賣居間合同》，第一條約定該房屋成交價(jià)格為1508000元，此價(jià)格為甲方凈得價(jià)，不含稅。在簽訂合同當(dāng)日，甲方向丙方支付中介費(fèi)15000元，乙方向丙方支付中介費(fèi)15000元。第二條約定乙方于2017年4月3日向甲方支付房款520000元，該定金為房款的一部分，其中20000元暫由丙方保管；甲方應(yīng)在簽署本協(xié)議后5日內(nèi)向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)預(yù)約一次性提前還款，并應(yīng)于該貸款機(jī)構(gòu)通知提前還款之日（并不遲于2017年4月20日前）將其原貸款一次性還清；在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理當(dāng)日，乙方將扣除定金外的剩余房款一次性全額支付給甲方；甲方應(yīng)在提前還款后，按照貸款機(jī)構(gòu)的要求辦理完解除抵押登記手續(xù)。甲乙雙方在甲方辦理完畢解除抵押登記手續(xù)之后5個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，丙方負(fù)責(zé)陪同甲乙雙方辦理該手續(xù)；甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)后30日內(nèi)（約定時(shí)間或約定條件）交房，當(dāng)日自行辦理物業(yè)交割手續(xù)，丙方陪同。第四條約定甲乙雙方任何一方逾期履行本買賣協(xié)議第二條約定義務(wù)的，逾期在30日內(nèi)，每逾期一日違約方需按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬分之五的違約金。甲方若出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：1、甲方提供的該房屋所有權(quán)證，原購房合同等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實(shí)、不完整、無效，導(dǎo)致乙方無法取得房屋所有權(quán)的；2、該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致乙方無法取得房屋所有權(quán)的；3、逾期履行本買賣協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過30日的；4、拒絕將該房屋出售乙方或者擅自提高交易價(jià)格的；5、將該房屋出售給第三方的。甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的50%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費(fèi)用不予退還，由甲方直接賠付給乙方。甲方如根本違約，丙方協(xié)助乙方后續(xù)手續(xù)。乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除該房屋買賣合同：1、提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實(shí)或無效，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的；2、拒絕購買該房屋的；3、逾期履行本買賣協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過30日的。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的50%向甲方支付違約金；乙方向甲方已支付全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)；丙方收取乙方的所有費(fèi)用不予退還，由乙方直接賠付甲方。乙方如根本違約，丙方協(xié)助甲方后續(xù)手續(xù)。該協(xié)議簽定地點(diǎn)在帝某公司，帝某公司員工姜彭居間辦理簽定協(xié)議，協(xié)議上加蓋有帝某公司公章，有姜彭簽字。協(xié)議簽定當(dāng)日，陳明某給付劉某房款265300元，劉某出具收到條“今收到陳明某交來購買劉某名下位于白溝鎮(zhèn)印象××天地小區(qū)××室房款265300元整。收款人：劉爽、劉某”。帝某公司員工姜彭代收了房款234680元并出具收條“今收到陳明某購買劉某名下印象新天地13號(hào)樓2單元502室定金234680元，帝某房產(chǎn)姜彭代收”。協(xié)議簽定后，因未能在約定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等問題發(fā)生糾紛，陳明某要求解除合同返還購房款等以致訴訟，2017年10月11日高碑店市人民法院作出（2017）冀0684民初3323號(hào)民事裁定書，對(duì)陳明某的起訴不予受理，陳明某不服上訴后，2017年11月22日河北省保定市中級(jí)人民法院作出（2017）冀06民終6351號(hào)民事裁定書，駁回上訴，維持原裁定。2018年5月29日陳明某又訴至本院。涉案房產(chǎn)位于白溝鎮(zhèn)××路南側(cè)印象××天地××樓××單元××室，2016年6月29日登記在平江坤名下，2017年3月8日解除了銀行貸款抵押登記，后平江坤將該房產(chǎn)賣給劉某，因履行房款及過戶問題雙方發(fā)生糾紛以致訴訟，高碑店市人民法院于2018年3月14日作出（2017）冀0684民初1723號(hào)民事調(diào)解書結(jié)案，2018年4月1日涉案房產(chǎn)登記在劉某名下。上述事實(shí)，有三方當(dāng)事人的陳述，陳明某提供的2017年4月3日《買賣協(xié)議》、收條2張、（2017）冀0684民初1723號(hào)民事調(diào)解書、（2017）冀0684民初3323號(hào)民事裁定書、（2017）冀06民終6351號(hào)民事裁定書、結(jié)婚證及其丈夫王立元與劉某微信聊天記錄，劉某提供的《買賣協(xié)議》、平江坤房產(chǎn)證、劉某房產(chǎn)證等證據(jù)在案佐證。
原告陳明某訴被告劉某、河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“帝某公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月29日立案受理后，被告劉某提起反訴，本案于2018年6月27依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了合并審理，原告（反訴被告）委托代理人忻美君、姜博，被告（反訴原告）劉某及其委托代理人崔偉強(qiáng)，被告帝某公司法定代表人郭鐵磊到庭參加了訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2017年4月3日劉某、陳明某與帝某公司自愿簽定的《買賣協(xié)議》實(shí)質(zhì)內(nèi)容為房屋買賣居間合同，約定了三方權(quán)利義務(wù)，是三方真實(shí)表示，劉某與陳明某房屋買賣合同關(guān)系、其與帝某公司居間合同關(guān)系依法成立，合法有效。現(xiàn)基于本合同三方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)發(fā)生糾紛，應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容及履行情況進(jìn)行全面審查，劉某關(guān)于不應(yīng)當(dāng)審查居間關(guān)系、居間關(guān)系與本案無關(guān)的辯解，與事實(shí)不符，于法無據(jù)，本院不予采信。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于陳明某是否履行了首付款520000元。劉某認(rèn)可2017年4月3日收到陳明某購房款265300元，并出具了收條，對(duì)此本院予以確認(rèn)。《買賣協(xié)議》上加蓋有帝某公司公章，約定了帝某公司有協(xié)助履行等義務(wù)，其員工姜彭居間辦理簽定了協(xié)議并簽字，又代收了房款234680元并出具收條，姜彭所為系帝某公司的職務(wù)行為，對(duì)此本院認(rèn)定帝某公司代收了房款234680元。帝某公司認(rèn)可《買賣協(xié)議》，但稱姜彭不是其正式員工，不清楚買賣協(xié)議上的公章是否真實(shí)，公司沒有收到姜彭的錢，對(duì)其否認(rèn)代收房款的辯解，因陳述矛盾，與事實(shí)不符，本院不予采信。陳明某關(guān)于又給姜彭現(xiàn)金35020元（包括20000元暫?？睢?5000元中介費(fèi)、20元的差額），劉某與帝某公司均否認(rèn)，其也未提供證據(jù)證實(shí)，對(duì)此本院無法采信。故此，本院認(rèn)定陳明某履行了首付款499980元。關(guān)于《買賣協(xié)議》應(yīng)否解除。協(xié)議第二條約定“甲方應(yīng)在簽署本協(xié)議后5日內(nèi)向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)預(yù)約一次性提前還款，并應(yīng)于該貸款機(jī)構(gòu)通知提前還款之日（并不遲于2017年4月20日前）將其原貸款一次性還清；在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理當(dāng)日，乙方將扣除定金外的剩余房款一次性全額支付給甲方；甲方應(yīng)在提前還款后，按照貸款機(jī)構(gòu)的要求辦理完解除抵押登記手續(xù)。甲乙雙方在甲方辦理完畢解除抵押登記手續(xù)之后5個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，丙方負(fù)責(zé)陪同甲乙雙方辦理該手續(xù)。甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)后30日內(nèi)（約定時(shí)間或約定條件）交房”。協(xié)議中約定了提前還貸款的內(nèi)容，帝某公司稱約定的還貸解押，應(yīng)該是寫錯(cuò)了，劉某述稱是平江坤有抵押銀行貸款，其提供的平江坤房產(chǎn)證證實(shí)平江坤名下銀行貸款抵押登記已于2017年3月8日解除，對(duì)此本院認(rèn)定《買賣協(xié)議》簽定時(shí)不存在解除抵押登記手續(xù)問題，對(duì)“甲乙雙方在甲方辦理完畢解除抵押登記手續(xù)之后5個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”的約定，應(yīng)視為自本協(xié)議簽定后5個(gè)工作日內(nèi)（2017年4月11日前）共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。事實(shí)上，直到2018年4月1日劉某才取得涉案房產(chǎn)登記證書，在此期間與平江坤因此房產(chǎn)買賣發(fā)生訴訟，2018年3月14才調(diào)解結(jié)案。在約定時(shí)間內(nèi)，劉某因未能取得涉案房產(chǎn)登記證書，無法與陳明某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，按協(xié)議第四條“逾期履行本買賣協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過30日的，甲方構(gòu)成根本違約，乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同”的約定，劉某構(gòu)成根本違約，陳明某有權(quán)解除房屋買賣合同，且陳明某在2017年10月就已起訴二被告主張解除房屋買賣合同，故對(duì)其要求解除三方簽定的《買賣協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。合同解除后尚未履行的終止履行，陳明某已履行的購房款應(yīng)予返還，劉某返還265300元，帝某公司代收的房款234680元因無證據(jù)證實(shí)交付給了劉某，應(yīng)由帝某公司返還，故對(duì)陳明某關(guān)于返還購房款499980元訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，對(duì)超出部分購房款返還請(qǐng)求，因其未能提供證據(jù)證實(shí)，對(duì)此本院不予支持。陳明某要求劉某按房屋總價(jià)款30%支付違約金452400元訴訟請(qǐng)求，雖按協(xié)議第四條有違約金的約定，但其要求過分高于其實(shí)際損失，本院酌定支持其資金占用期間利息損失，利息自2017年4月12日按265300元同期貸款利率計(jì)算至自2018年5月28日止。陳明某要求二被告返還中介費(fèi)15000元的訴訟請(qǐng)求，二被告否認(rèn)中介費(fèi)的事實(shí)，陳明某也未提供證據(jù)證實(shí)，對(duì)此本院無法支持。反訴原告劉某要求繼續(xù)履行《買賣協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，因其在約定時(shí)間內(nèi)未能取得涉案房產(chǎn)登記證書，無法與陳明某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，構(gòu)成根本違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)此本院不予支持。合同履行過程中帝某公司代收了房款234680元，陳明某沒有根本違約，因劉某根本違約導(dǎo)致合同解除，故對(duì)劉某反訴請(qǐng)求陳明某給付房款234700元并支付違約金22620元，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第四百二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）陳明某、被告（反訴原告）劉某、被告河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年4月3日簽定的《買賣協(xié)議》。二、被告（反訴原告）劉某返還原告（反訴被告）陳明某購房款265300元。三、被告河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告（反訴被告）陳明某購房款234680元。四、被告（反訴原告）劉某給付原告（反訴被告）陳明某資金占用期間利息（利息自2017年4月12日起按265300元同期貸款利率計(jì)算至2018年5月28日止）。五、駁回原告（反訴被告）陳明某其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回反訴原告（本訴被告）劉某的反訴請(qǐng)求。以上二、三、四項(xiàng)，于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)13774元，減半收取計(jì)6887元，原告（反訴被告）陳明某負(fù)擔(dān)3320元，被告（反訴原告）劉某負(fù)擔(dān)1928元，被告河北帝某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)1639元。反訴案件受理費(fèi)5239元，減半收取計(jì)2620元，由反訴原告（本訴被告）劉某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。申請(qǐng)執(zhí)行期限：二年。

審判員　　岳軍勇

書記員：徐國峰