上訴人（原審原告）陳某。
委托代理人潘智文、陳俊，湖北熠耀律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為調(diào)查收集證據(jù)、查閱案卷材料、參與庭審活動(dòng)，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為調(diào)解，代為簽收法律文書(shū)。
被上訴人（原審被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人陳某因與被上訴人孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)保某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年2月24日立案受理后依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人陳某的委托代理人陳俊、保某公司的委托代理人饒彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某一審訴稱(chēng)，2010年11月5日，陳某與保某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定由陳某購(gòu)買(mǎi)保某公司開(kāi)發(fā)的位于孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)保某國(guó)際廣場(chǎng)1幢19層1904號(hào)，建筑面積為128.14平方米的房屋一套，房屋價(jià)款531144元（單價(jià)4145.03元／平方米），該合同對(duì)房屋交付期限、出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體約定。陳某履行了交付房款531144元的義務(wù)，但保某公司因建房超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，消防未達(dá)標(biāo)，造成保某公司未按照合同約定向陳某交付商品房及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，造成陳某巨大的經(jīng)濟(jì)損失，故陳某訴至法院，請(qǐng)求依法判令：1、保某公司在判決之日30天之內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)；2、保某公司向陳某支付逾期交房違約金及損失58160.27元（初步計(jì)算至2012年10月14日，以具備法律規(guī)定的交房時(shí)間為準(zhǔn)）；3、保某公司向陳某支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金及損失104529.12元（因約定的違約金過(guò)低增加后的損失，暫計(jì)算至2015年1月15日）；4、保某公司賠償因超出設(shè)計(jì)容積率導(dǎo)致陳某使用價(jià)值降低而造成的損失53114.40元；5、保某公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
保某公司一審辯稱(chēng)，1、陳某起訴超過(guò)訴訟時(shí)效，主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金，法院不應(yīng)支持。本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從合同約定的交房日期起算，陳某實(shí)際收房時(shí)間是2011年11月9日，明顯超過(guò)了法律規(guī)定的二年的訴訟時(shí)效。2、保某公司履行了房屋的交付使用，不存在逾期違約行為。保某公司為履行通知義務(wù)，通過(guò)第三方短信方式通知了陳某，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，短信屬于數(shù)據(jù)電文，理應(yīng)認(rèn)定短信通知應(yīng)為合同約定的書(shū)面形式，故保某公司不存在逾期交付使用的房屋。3、陳某訴稱(chēng)保某公司應(yīng)向其“支付未按約定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金”的訴求，依法不能成立。保某公司按照合同約定，在房屋交付使用后的90日內(nèi)，已將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，陳某未取得權(quán)屬證書(shū)的責(zé)任不在保某公司，而是來(lái)自產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。4、陳某要求賠償購(gòu)房款利息損失的訴求，既無(wú)合同約定，而且也沒(méi)有法律的規(guī)定。5、陳某主張所謂“容積率導(dǎo)致其價(jià)值降低”的觀(guān)點(diǎn)不能成立。陳某沒(méi)有任何證據(jù)表明其因容積率的改變而降低了使用價(jià)值，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)此約定，亦無(wú)強(qiáng)制性法律規(guī)定。綜上所述，陳某的訴訟請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，喪失了勝訴權(quán)，請(qǐng)求法院依法駁回陳某的訴訟請(qǐng)求。
一審法院查明，2011年2月17日，陳某與保某公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定，由陳某購(gòu)買(mǎi)保某公司開(kāi)發(fā)的位于孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)保某國(guó)際廣場(chǎng)1幢19層1904號(hào)房屋一套，房屋建筑面積為129.15平方米的，房屋價(jià)款535330元，房屋交付期限在2011年10月15日前，并約定商品房交付使用后90日內(nèi)，保某公司將辦理權(quán)屬登記需提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因保某公司的責(zé)任，陳某不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意保某公司按已付房款的1%向陳某支付違約金，保某公司繼續(xù)協(xié)助陳某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，直至辦理完畢。該合同同時(shí)對(duì)付款方式、逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體約定。合同簽訂后，保某公司于2011年11月9日向陳某交付房屋，陳某于2012年7月26日向保某公司交付了實(shí)際面積為128.14平方米的購(gòu)房款531144元。此后，因種種原因，保某公司至今未按照合同約定期限為陳某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，故陳某訴至法院。
一審法院認(rèn)為，陳某與保某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)，但陳某要求保某公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，不屬于民事調(diào)整范圍，對(duì)陳某的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。對(duì)保某公司未能按照合同約定的交房時(shí)間，即2011年10月15日前交付房屋，陳某要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，因陳某從合同約定的交房次日（2011年10月16日）起知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其應(yīng)自此時(shí)起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利，陳某亦未能提供訴訟時(shí)效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請(qǐng)求權(quán)已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效，故對(duì)陳某該項(xiàng)請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于保某公司未按合同約定為陳某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，陳某要求保某公司支付違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，因合同有保某公司應(yīng)按陳某已付房款的1%向陳某支付違約金，且保某公司繼續(xù)協(xié)助陳某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，直至辦理完畢的約定，故對(duì)陳某要求保某公司支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴請(qǐng)予以支持，但其損失以及陳某要求保某公司賠償因容積率導(dǎo)致陳某房屋使用價(jià)值降低而造成的損失的訴請(qǐng)，因陳某無(wú)相關(guān)證據(jù)證明，不予支持。據(jù)此，依照《中國(guó)和人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，遂判決：一、孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起五日內(nèi)向陳某支付因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金5311.44元（按陳某已付房款531144元的1%計(jì)算）。二、駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。上列應(yīng)付款項(xiàng)，如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)4530元，由陳某負(fù)擔(dān)4480元，孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
本案二審焦點(diǎn)問(wèn)題：1.陳某要求保某公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求是否已過(guò)訴訟時(shí)效；2.合同約定的保某公司逾期辦證違約金是否應(yīng)予調(diào)整；3.保某公司應(yīng)否協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)登記4.陳某要求保某公司賠償變更容積率所造成的損失能否支持。

本院認(rèn)為：陳某與保某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立、有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)保某公司與陳某簽訂的合同性質(zhì)，依照最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》，本案應(yīng)定性為商品房預(yù)售合同糾紛，一審定性為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。對(duì)于二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題：
1、陳某起訴“要求保某公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任”已超過(guò)訴訟時(shí)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)上述規(guī)定及雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條的約定，保某公司應(yīng)在2011年10月15日前交付房屋，因保某公司未按約定交付房屋，陳某知道其權(quán)利被侵害、要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)在合同約定的交房次日（2011年10月16日）起兩年內(nèi)主張權(quán)利。陳某2015年8月7日向一審法院提交了訴狀等訴訟材料、2015年8月27日繳納了一審案件受理費(fèi)用。因陳某起訴時(shí)已超過(guò)兩年訴訟時(shí)效，且未能提交訴訟時(shí)效中止、中斷的相關(guān)證據(jù)，故陳某關(guān)于“逾期交房的訴訟時(shí)效未超過(guò)”的上訴理由不能成立，本院不予采信。關(guān)于陳某上訴稱(chēng)“一審法院在保某公司逾期協(xié)助辦證違約金的問(wèn)題上支持了訴訟時(shí)效，但是在逾期交房的問(wèn)題上卻否定了訴訟時(shí)效自相矛盾”的問(wèn)題，因?yàn)楸Ｄ彻疚刺崞鹕显V，視為其對(duì)原判決的認(rèn)可。故本院對(duì)此不予審查。
2.合同約定的保某公司逾期辦證違約金不應(yīng)調(diào)整。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：“保某公司應(yīng)在交付房屋90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理：買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房款的1%向買(mǎi)受人支付違約金，出賣(mài)人繼續(xù)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，直至辦理完畢?！卑干妗渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，陳某履行了交納房款的義務(wù)，保某公司也應(yīng)按合同約定交付房屋并履行合同約定的附隨義務(wù)。陳某已經(jīng)向保某公司支付購(gòu)房款531144元，完成了自己應(yīng)盡的義務(wù)；保某公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其未履行應(yīng)盡的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加。本案中，陳某并無(wú)證據(jù)證明其遭受的實(shí)際損失，也未證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)低于造成的損失。雙方合同約定的“出賣(mài)人按已付房款的1%向買(mǎi)受人支付違約金”是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)該嚴(yán)格依約履行，陳某認(rèn)為約定違約金過(guò)低請(qǐng)求增加的理由本院不予支持。
3.保某公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。同時(shí)，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條的約定，保某公司應(yīng)在交付房屋90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因此，保某公司有義務(wù)在交付房屋后，協(xié)助陳某依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，一審判決認(rèn)定該項(xiàng)義務(wù)不屬于民事調(diào)整范圍、未予支持陳某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的，本院予以糾正。
4.陳某請(qǐng)求保某公司賠償變更容積率所造成的損失不應(yīng)支持。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！北景敢?、二審訴訟中，陳某均未能舉證證明容積率的變更給予其所造成的損失，故陳某要求保某公司賠償變更容積率所造成的損失，因其未能舉證證明，且雙方在合同中也未明確約定容積率變更所應(yīng)承擔(dān)的合同責(zé)任，故該上訴請(qǐng)求本院不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律部分錯(cuò)誤，二審予以糾正，陳某的上訴請(qǐng)求本院予以部分支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中國(guó)和人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向陳某支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金5311.44元（按陳某已支付房款531144元的1%計(jì)算）。
二、撤銷(xiāo)湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定協(xié)助陳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
一審案件受理費(fèi)4530元，由陳某負(fù)擔(dān)4480元，孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元。二審案件受理費(fèi)4530元，由陳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　劉　錚 審判員　汪書(shū)力 審判員　胡　紅

書(shū)記員：張依