原告：陳某某，湖北經濟學院行政管理學院教師。
委托代理人：朱小蘭，無職業(yè)。與原告關系。特別授權代理。
委托代理人：柳清，湖北佳元律師事務所律師。特別授權代理。
被告：王某。

原告陳某某訴被告王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員楊珊獨任審理，書記員胡晶晶擔任法庭記錄，于2015年10月13日公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托代理人朱小蘭、柳清到庭參加訴訟。被告王某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
經審理查明，原告陳某某為委托人（甲方）與被告王某為租賃代理人（乙方）于2014年8月19日簽訂了一份《武漢市房屋出租委托代理合同》，合同約定原告委托被告出租位于武漢市洪山區(qū)卓刀泉路96號文泉書苑3-2-502的房屋，建筑面積為126.08平方米，被告享有出租代理權，出租代理期限為2014年9月1日至2019年9月1日，共計五年，出租代理期限可延長6個月。第二條出租代理權限及期限中約定，甲方應于2014年9月1日前將房屋交付給乙方，《房屋交割清單》見附件一，2014年9月1日至2014年11月1日為協議免租期，租金于2014年11月1日計算。租金中約定租金標準：2800元／月，租金總計174400元；乙方將各期租金劃入甲方賬戶的日期為：2014.12.12015.3.12015.6.1；第二年2015.9.12015.12.12016.3.12016.6.1；第三年2016.9.12016.12.12017.3.12017.6.1；第四年2017.9.12017.12.12018.3.12018.6.1；第五年2018.9.12018.12.12019.3.12019.6.1。第五條其他費用中約定，出租委托代理期間，甲方不承擔與房屋有關水費、電費、燃氣費、物業(yè)管理費、衛(wèi)生費、上網費的費用。合同中未列明的與房屋有關的其他費用均由甲方承擔。如乙方或承租人墊付了應由甲方支付的費用，甲方應根據相關繳費憑據返還相應費用。第八條合同的解除中約定（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：1、延遲交付房屋達3日的。2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響承租人安全、健康的。3、不承擔約定的維修義務致使乙方無法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同：1、擅自改變房屋用途的，遲支付房屋租金超過5個工作日。2、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償的。3、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。第九條違約責任中約定1、出租代理期內甲方或乙方需提前終止合同的，應提前30日通知對方，并按月租金的200%支付違約金。2、甲方有第八條第三款情形之一的，應按月租金的200%向乙方支付違約金。3、乙方有第八條第四款情形之一的，應按月租金的200%向甲方支付違約金。在本合同第十一條其他約定事項中經原、被告雙方協商做了如下補償約定1、甲方同意乙方在客廳內打隔斷住人，家具家電由乙方負責維修。2、付款方式：2014.9.1-2014.11.1為免租期，免租期間乙方不支付甲方房屋租金。第一年2800×10=28000，第二年2900×12=34800，第三年3000×12=36000，第四年3100×12=37200，第五年3200×12=38400。合同還對爭議解決方法、合同生效等進行了約定。原、被告雙方分別在合同上簽字。此外，合同中還明確約定了租賃代理人將各期租金劃入委托人賬戶的日期，該部分由被告手寫，得到原告的認可。合同簽訂后，被告按季度向原告支付了16800元租金，但從2015年6月1日起被告未再向原告支付房屋租金。爾后，原告多次向被告催收拖欠的租金無果，原告遂向本院起訴，訴如所請。
另查明，武漢江天物業(yè)服務有限公司文泉服務中心于2015年6月25日向3-2-502室住戶（房屋所有權人為原告陳某某）出具了《欠費催交函》，載明：“尊敬的3-2-502室住戶：您在文泉書苑小區(qū)居住的3棟2門502號房屋自2014年7月1日至2015年6月30日，應交物業(yè)服務費980元，水費499.5元（起止碼1247-1421），上述費用到發(fā)函之日仍未予以繳納。您的欠費行為已構成嚴重違約，……”。
本案爭議的焦點是：關于本案賠償數額的問題。原告的訴訟請求有5項，分別為：1、被告立即交納租金12800元；違約金5600元；2014年7月-2015年6月物業(yè)費980元、水費499.5元；2、本案訴訟費由被告承擔；本案產生的其他相關費用（交通費）450元由被告承擔；3、立即解除原告與被告的合同，確認合同無效，原告收回房屋支配權；4、被告賠償原告設施拆除費600元、換門鎖費120元；5、判決生效后，立即退還電費招商銀行卡、煤氣卡、液化氣證等相關物件，如不能歸還，賠償補辦費及誤工費、交通費800元。
關于原告的第一項訴訟請求，1、原告主張被告應向其支付租金12800元（其中包括被告從第三方處收取的2015年6月至9月共三個月的房屋租金8400元，以及原告主張合同中約定2014年9月1日至2014年11月1日兩個月的免租期無效，被告應付租金4400元）。本院認為，被告作為房屋出租委托代理合同的代理人，負有按時向原告支付從第三方處收取租金的義務，被告未按合同約定向原告支付租金，其行為構成違約，應承擔違約責任。2、對于原告主張雙方簽訂的房屋出租委托代理合同中約定的從2014年9月1日至2014年11月1日為期兩個月的免租期的效力問題。原告認為兩個月的免租期是針對5年的租期而言的，只承租1年的免租期應無效。根據原告與被告簽訂的合同第十一條第二款“2、付款方式：2014.9.1-2014.11.1為免租期，免租期間乙方不支付甲方房屋租金?！钡募s定，本院認為，該兩個月的免租期的約定為雙方協商達成一致的真實意思表示，被告為房屋出租委托代理合同中的代理人，不是房屋的直接承租人，被告只負有代委托人向承租人收取租金的義務，協議免租期的性質為承租人在免租期內免除交付房屋租金的義務，則被告于免租期內不負有向原告交付租金的義務，而免租期的成立不以5年租期的成立為基礎。且雙方的房屋出租委托代理合同在原告起訴時尚未終止，被告應向原告承擔違約責任，免租期的約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故對于原告主張的免租期無效的訴訟請求，無事實和法律依據，本院不予支持。對于原告主張被告應向其支付租金12800元的訴請，本院予以部分支持（即被告從第三方處收取的2015年6月至9月共三個月的房屋租金8400元）。3、原告主張被告應向其支付違約金2個月5600元。根據原告與被告簽訂的合同第九條第三款“3、乙方有第八條第四款情形之一的，應按月租金的200%向甲方支付違約金”的約定，本院認為，本案中原告所訴求的違約金數額明顯過高，但是被告經本院合法傳喚無正當理由拒不出庭應訴答辯，這是被告對自己權利的放棄包括放棄向法院請求對違約金進行調整的權利。因此，對于原告現只要求被告支付5600元違約金的訴求，屬于自行處置的權利，本院予以支持。3、對于原告還主張被告應向其支付從2014年7月至2015年6月（共11個月）期間的物業(yè)管理費980元、水費499.5元。根據原告與被告簽訂的合同第五條：“出租委托代理期間，甲方（陳某某）不承擔與房屋有關的下列費用：（1）水費…。（7）物業(yè)管理費……”的約定，雙方簽訂的房屋出租委托代理合同的出租委托代理時間為2014年9月1日至2019年9月1日，故被告只需承擔從2014年9月1日至2015年6月30日（共9個月）的物業(yè)管理費以及水費，即物業(yè)管理費801.81元（9個月×89.09元／月）、水費408.69元（9個月×45.41元／月），故對于原告的該訴訟請求，本院部分予以支持。4、關于原告要求被告賠償設施拆除費600元，換門鎖費120元的訴訟請求，根據原、被告雙方簽訂的合同第五條的約定，對于室內設施維修費應由甲方（陳某某）承擔，又根據合同第六條第二項“對于房屋及其附屬物品，設備因自然屬性或合理使用而導致的損耗，修理費用由甲方（陳某某）負擔”的約定，從原告提供的房屋設施維修費、換門鎖費的收據及支付寶轉賬收據憑證看，有維修之事，但不能證實是替被告支付費用的事實；且原告沒有說明支付維修費的理由，無法知悉維修費支付的真實情況，故對于原告的該訴訟請求，本院不予支持。5、對于原告主張解除合同的訴訟請求，根據原、被告簽訂的合同第八條第四項“遲交付房屋租金超過5個工作日的，甲方（陳某某）可單方解除合同”的約定，被告未按合同約定向原告支付租金，其行為構成違約，且原告現無法聯系到被告，雙方的房屋租賃委托代理合同無法實際履行，故原告請求解除房屋租賃委托代理合同，本院予以支持。原告還主張本案產生的其他相關費用（交通費）450元由被告承擔及原告第五項的訴訟請求，因在原、被告簽訂的合同中沒有明確，且原告未提供充分的證據證實其主張，對此本院不予支持。

綜上，本院認為，原告陳某某與被告王某簽訂的《武漢市房屋出租委托代理合同》系雙方真實意思表示，且該合同內容不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。被告未按合同約定向原告支付租金，其行為構成違約，應承擔違約責任。原告的訴請成立部分的本院予以支持，其它與事實不符且未提供充分的證據證實其主張，本院不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告王某于2014年8月19日簽訂的《武漢市房屋出租委托代理合同》；
二、被告王某向原告陳某某支付房屋租金8400元；
三、被告王某向原告陳某某支付違約金5600元；
四、被告王某向原告陳某某支付2014年9月1日至2015年6月期間的物業(yè)管理費801.81元、水費408.69元；
五、駁回原告其他訴訟請求。
上述應付款項共計15210.5元，被告王某于本判決生效之日起十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費用因適用簡易程序減半收取173元，由被告王某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　楊　珊

書記員：胡晶晶