原告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省淮安市。
　　委托訴訟代理人：王志童，上海市華誠律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海綠某置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張小弟，公司董事長。
　　委托訴訟代理人：向磊，上海段和段律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳焰，上海段和段律師事務(wù)所律師。
　　原告陳某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司(下稱“綠某公司”)間商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告陳某某之委托訴訟代理人王志童、被告綠某公司委托訴訟代理人向磊、陳焰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．確認(rèn)原、被告簽訂的《上海市商品房出售合同》于2018年10月14日解除；2．被告綠某公司退還原告陳某某已支付的購房款人民幣(以下幣種同)840,000元；3．被告綠某公司支付原告陳某某解約違約金184,800元。事實(shí)與理由：2017年2月28日，原告與被告簽署《上海市商品房出售合同》，約定被告將上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號(hào)XXX層XXX室房屋(下稱“系爭(zhēng)房屋”)出售給原告總價(jià)為1,680,000元，首付840,000元，貸款840,000元，原告應(yīng)在被告指定銀行辦理貸款，2017年8月28日前過戶；因被告原因未能在2018年2月28日取得小產(chǎn)證的，被告承擔(dān)總房價(jià)1%的違約金，如2018年2月28日起180日內(nèi)，仍無法取得小產(chǎn)證的，原告有權(quán)單方解除合同，此時(shí)被告應(yīng)承擔(dān)總房價(jià)10%的違約賠償責(zé)任。
　　原告于2017年2月23日至2017年4月18日期間，依約向被告支付了購房款840,000元。2017年11月6日，被告向原告提供了收款發(fā)票。期間，原告按照被告要求辦理了貸款手續(xù)。此后，原告多次聯(lián)系被告詢問貸款進(jìn)展，但被告經(jīng)辦人表示，因被告與其他主體發(fā)生糾紛，發(fā)生多個(gè)訴訟、仲裁案件，已處于停業(yè)狀態(tài)，需要等待被告恢復(fù)經(jīng)營后再繼續(xù)履約。2018年8月27日，原告通過掛號(hào)信的方式向被告發(fā)送催告函，催告被告繼續(xù)履約，但由于被告已停業(yè)，催告函退回。2018年10月11日，原告向被告發(fā)送解除函。原告認(rèn)為，被告由于停業(yè)，無法配合原告繼續(xù)辦理貸款及后續(xù)過戶手續(xù)，經(jīng)原告書面催告仍未能履約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂訴至法院。
　　被告綠某公司辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。1.原告沒有取得產(chǎn)證的原因不在于被告，而在于原告沒有全額支付購房款。原告至今未能付清房款，無權(quán)要求被告為其辦理產(chǎn)權(quán)證，更無權(quán)單方面解除合同，原告違約在先，無權(quán)要求被告返還購房款及支付違約金。2.關(guān)于原告已付款的金額，由法院依法認(rèn)定。3.被告愿意配合兩原告辦理貸款，希望合同繼續(xù)履行。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2017年2月28日，綠某公司(甲方)與陳某某(乙方)簽訂一份《上海市商品房出售合同》，合同約定：乙方向甲方購買系爭(zhēng)房屋，建筑面積40.41平方米，總房價(jià)款1,680,000元；乙方應(yīng)按合同約定的付款方式和付款期限將房價(jià)款解入甲方的賬戶：寧波銀行上海嘉定支行、賬戶名稱：上海綠某置業(yè)有限公司、賬號(hào)：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款時(shí)間和付款方式在本合同附件一中約定明確；甲方收到乙方支付的每一筆房款時(shí)均應(yīng)開具發(fā)票；乙方支付房價(jià)款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時(shí)間付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙雙方商定2017年8月28日前，由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)；因甲方原因，乙方無法在2018年2月28日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房價(jià)款的1%；2018年2月28日之日起180日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同；乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知之日起60天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算，下同)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房價(jià)款的10%計(jì)算，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方；前款及本合同其他條款所稱已支付的房價(jià)款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價(jià)款；合同另約定了其他內(nèi)容。上述合同附件一對(duì)付款時(shí)間和付款方式作如下約定：1、乙方于2017年2月28日與甲方簽署購房合同，并支付給甲方房款首付款300,000元；2、乙方于2017年3月31日支付給甲方房款首付款300,000元；3、乙方于2017年4月18日支付給甲方房款首付款240,000元；4、乙方以貸款方式于2017年6月18日前應(yīng)支付房款840,000元；5、以上述第4條所列方式支付房價(jià)款，則貸款合同由乙方與貸款銀行另行簽署，如在第4條所述期限內(nèi)，貸款實(shí)際到賬金額少于乙方應(yīng)付房價(jià)款，則不足部分乙方應(yīng)在第4條所述期限到賬后七天內(nèi)自行補(bǔ)足；如第4條所述期限內(nèi)，乙方貸款未獲銀行批準(zhǔn)并實(shí)際向甲方支付到賬，則乙方應(yīng)在第4條所述期限到期后七天內(nèi)自行補(bǔ)足全部房價(jià)款；6、如乙方未能按照上述約定支付房價(jià)款，則乙方需依照本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
　　關(guān)于付款：2017年2月23日，陳某某在綠某商業(yè)廣場(chǎng)售樓處財(cái)務(wù)室以POS機(jī)刷卡方式支付40,000元；2017年2月25日，陳某某在上述地點(diǎn)以POS機(jī)刷卡方式再次支付60,000元；2017年2月28日，陳某某在上述地點(diǎn)以POS機(jī)刷卡方式付款200,000元；2017年3月31日，陳某某以同樣方式分別付款285,000元、15,000元；2017年4月18日，陳某某以POS機(jī)刷卡方式支付240,000元。以上合計(jì)付款840,000元。2017年11月6日，綠某公司向陳某某開具了金額為840,000元的購房發(fā)票。
　　2018年8月，陳某某向綠某公司寄送《催告函》，催告綠某公司積極辦理貸款，明確過戶時(shí)間，但未能實(shí)際送達(dá)。2018年10月，陳某某再次向綠某公司寄送《解除函》，通知綠某公司解除合同，仍未實(shí)際送達(dá)。
　　本院另查明：
　　1．本院于2018年7月13日對(duì)上海銀行一名工作人員進(jìn)行詢問，該工作人員陳述：2017年12月之后，由于彰榮公司和綠某公司股東之間的股權(quán)糾紛，上海銀行暫停辦理綠某公司的所有貸款業(yè)務(wù)。
　　2．審理中，綠某公司自認(rèn)彰榮公司系其選定的系爭(zhēng)房屋所在的綠某商業(yè)廣場(chǎng)的代銷單位，具體銷售事項(xiàng)均由彰榮公司操作辦理，代銷期間為2015年12月23日至2017年11月3日。陳某某表示其已將貸款材料交由綠某公司，因綠某公司原因貸款尚未獲批，目前其并無能力自籌剩余房款，不愿繼續(xù)履行合同。
　　本院認(rèn)為，陳某某與綠某公司簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)按約履行。
　　關(guān)于陳某某已付房款的認(rèn)定，雖然《上海市商品房出售合同》對(duì)付款賬戶進(jìn)行了約定，但一手商品房買賣作為大眾商品消費(fèi)，購買方通過銷售中心或者售樓處提供的POS機(jī)刷卡，系商品房買賣的交易慣例。陳某某在具有“綠某商業(yè)廣場(chǎng)營銷中心”標(biāo)識(shí)的售樓處簽訂購房合同，由售樓處銷售人員引領(lǐng)在POS機(jī)上刷卡付款840,000元，且綠某公司亦開具了金額為840,000元的購房發(fā)票，表示綠某公司已確認(rèn)收取了相應(yīng)的款項(xiàng)。本院認(rèn)定陳某某已經(jīng)實(shí)際履行支付首付款840,000元的合同義務(wù)。根據(jù)《上海市商品房出售合同》約定，若貸款未能辦出或貸款不足的情況下，陳某某應(yīng)自行補(bǔ)足房款，然，陳某某至今未補(bǔ)且明確表示無力自籌資金支付剩余款項(xiàng)，綜合綠某商業(yè)廣場(chǎng)目前的經(jīng)營現(xiàn)狀，以及貸款未能辦出亦有綠某公司的因素，故雙方簽訂的《上海市商品房出售合同》已無法繼續(xù)履行，應(yīng)以解除為宜。合同解除后，綠某公司應(yīng)將陳某某已付購房款840,000元予以返還。因合同的解除存在雙方的因素，故原、被告互不承擔(dān)解約違約金，陳某某要求綠某公司支付解約違約金184,800元的訴請(qǐng)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第五款、第九十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告陳某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司于2017年2月28日簽訂關(guān)于上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號(hào)XXX層XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海綠某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某某已付購房款840,000元；
　　三、原告陳某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)14,023元，減半收取7,011.50元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)1,264.50元，由被告上海綠某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)5,747元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤