原告：陳志峰，男，1971年12月24日出生，漢族，戶籍地山東省。
　　委托訴訟代理人：徐純曄，上海東炬律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：潘雨菲，上海東炬律師事務所律師。
　　被告：林為民，男，1973年6月30日出生，漢族，戶籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：焦冰圓，北京市惠誠律師事務所上海分所律師。
　　原告陳志峰與被告林為民房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案于2018年9月4日公開開庭進行審理，原告陳志峰及其委托訴訟代理人徐純曄、被告委托訴訟代理人焦冰圓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告陳志峰向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告于2013年1月31日簽訂的房屋租賃合同于2018年7月9日解除；2、判令被告騰退位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華志路XXX號XXX區(qū)XXX幢101,201室房屋；3、判令被告償付原告2016年1月起至實際騰退之日止的物業(yè)管理費(按每月人民幣428元計算)(以下幣種均為人民幣)；4、判令被告支付原告2018年4月10日起至2018年7月9日的租金9,556.4元(按照每天每平方米0.4元，計算261.82平方米)；5、判令被告支付原告房屋使用費(從2018年7月10日起至實際騰退之日止，按每天104.73元計算)。事實與理由：2013年1月31日，被告與原房東林某某簽訂房屋租賃合同，約定被告向原房東林某某租賃其所有的位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號XXX區(qū)XXX幢101室、201室房屋(以下簡稱系爭商鋪)，租期20年，自2013年2月1日起至2033年1月31日止，該房屋租金每個付款周期為5年，第一個付款周期為免租期，第二付款周期按每平方米0.4元計算，以后每期在此計價基礎上按10%遞增。該租賃合同經(jīng)青浦不動產(chǎn)登記處登記。2017年奉賢區(qū)人民法院(2015)奉執(zhí)字第4793號案件對本案系爭商鋪進行拍賣，原告于2018年3月28日確定參拍并支付保證金，第二天，原告以2,072,000元競價勝出，4月9日支付全款，5月2日辦理不動產(chǎn)權變更登記手續(xù)。5月中旬，原告至系爭商鋪所在的上海華金農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(上海聯(lián)合國際小商品城有限公司)物業(yè)辦公室變更了一系列登記名，原告才得知，被告長達兩年多未繳物業(yè)管理費，原告通知了被告要求其繳納，被告說協(xié)調，但后無回復。2018年6月6日，原告再次至物業(yè)辦公室，發(fā)現(xiàn)被告仍未繳納物業(yè)費，只能代為支付物業(yè)費。根據(jù)房屋租賃合同約定，房東有權解除，收回出租商鋪。為維護原告的合法權益，故訴至法院作如上訴請。
　　被告林為民辯稱：1、被告已支付租金至2023年1月31日，因此租賃合同應該繼續(xù)履行，被告有權繼續(xù)占有使用系爭商鋪，更無須支付任何房屋使用費。2、物業(yè)管理費應由原告支付，在法院司法拍賣時原告即知曉系爭商鋪是帶租拍賣，且原告認可承擔房屋上所拖欠的費用。3、被告曾告知原告系爭商鋪所在區(qū)域內物業(yè)管理混亂，因商鋪曾長期空置，因此商鋪原產(chǎn)權人林某某等人與物業(yè)公司協(xié)商，空置期間可不付或少付物業(yè)管理費，同時也為了給原告省下該筆費用。同時被告還告知原告，因系爭商鋪原產(chǎn)權人林某某與房屋所在的農(nóng)副產(chǎn)品市場之間存在債權債務關系，因此就農(nóng)副產(chǎn)品市場委托的物業(yè)管理費是可以變更的，也不會出現(xiàn)不交物業(yè)費被停水停電的情況；事實上，系爭商鋪產(chǎn)生的水電費被告均按時支付，自2016年至今從未影響過商鋪的使用。故，原告自行繳納物業(yè)費的目的是為了惡意提起訴訟，解除租賃合同。4、原告在2018年4月18日、4月20日、4月22日派人去系爭商鋪鬧事，潑油漆，妨害系爭商鋪的正常使用。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號XXX區(qū)XXX幢101室和201室即本案系爭商鋪的原權利人系案外人林某某。
　　2013年1月末時，案外人林某某(作為甲方)與被告林為民(作為乙方)簽訂《房屋租賃合同書》，約定：甲方將坐落于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳中路XXX號XXX區(qū)XXX幢101,201室，房屋總建筑面積261.82平方米的房屋出租給乙方經(jīng)營使用；房屋租賃期為20年，從2013年2月1日至2033年1月31日止；房屋每日租金單價：每個付款周期為5年，共4期，第1個付款周期為免租期，第2個付款周期按每平方米0.4元計，以后每期在此計價基礎上按10%遞增，并于每個付款周期天支付租金，乙方須將租金支付至甲方指定收款賬戶；乙方在合同期內應按時自行交納以下費用：物業(yè)管理費、水費、電費、有線電視費等相關費用；如乙方逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，經(jīng)甲方催繳后仍未按要求繳付的，甲方有權解除合同，收回出租商鋪。合同另對其他事項進行約定。
　　另查明，系爭商鋪原權利人林某某等因與案外人上海南郊融資擔保有限責任公司保證合同糾紛一案，系爭商鋪被上海市奉賢區(qū)人民法院(以下簡稱奉賢法院)司法查封。2018年2月9日，奉賢法院出具《拍賣公告》：就系爭2個商鋪定于2018年3月26日10時至2018年3月29日10時對系爭商鋪進行網(wǎng)絡司法拍賣；評估價370萬元，起拍價207.20萬元；特別提醒：本次拍賣的2個標的按現(xiàn)狀帶租約合并拍賣，租賃期限自2013年2月1日至2033年1月31日；標的可能存在的水、電、煤、物業(yè)管理費、車位管理費等所有欠費及滯納金均由買受人承擔，未明確繳費義務人的費用也由買受人承擔。
　　2018年3月29日原告通過公拍網(wǎng)拍賣平臺參加拍賣，并以207.20萬元的價格最終取得系爭商鋪成交確認；奉賢法院于2018年4月16日出具《執(zhí)行裁定書》明確系爭商鋪所有權歸原告所有，所有權自本裁定送達買受人時起轉移；2018年5月8日原告取得系爭商鋪的房地產(chǎn)權證，登記為原告所有。
　　又查明，2018年5月6日，被告林為民向原告發(fā)送《通知書》，表示作為系爭商鋪承租方，要求新房東明確：一聯(lián)系方式；二何時取得房產(chǎn)權證，以便確認新房東身份和房租從何時開始計算；三提供收取房租銀行卡號等相關資料，以便支付房租；如不及時提供以上資料造成房租不能及時給付，被告方概不承擔一切法律責任(包括延期付款利息)。
　　2018年5月22日，原告發(fā)送《書面通知書》予被告林為民，表示：房屋所有人在履行原租房協(xié)議的前提下，從2018年5月8日房屋所有人取得房產(chǎn)證之日起應對租客林為民收取房屋租金，按照合同約定，租客應向原告支付2018年5月8日起至2023年1月31日的租金共計180,969.96元；現(xiàn)通知租客林為民請于2018年5月31日前付清房屋租金，并按原合同繳納一切相關費用，否則視為租客違約，原告有權解除原房屋租賃合同。
　　2018年5月23日，被告林為民回復原告《書面通知書》，表示：“由于房租已交原房東林某某，已交房租從2018年2月1日至2023年1月31日止共計191,128元，附上林某某收取房租收條復印件，鑒于上述原因被告無法再付房租”。所附系爭商鋪原權利人林某某向被告林為民出具《收條》復印件一份，載明：今收到林為民新鳳中路XXX號XXX區(qū)XXX幢101、201室房屋租金，從2018年2月1日至2023年1月30日止，共計人民幣191,128元(現(xiàn)金)；落款時間標注為2018年1月1日。
　　2018年4月15日，上海云照物業(yè)管理有限公司張貼《繳納物業(yè)費告知書》，向華金市場內的業(yè)主(租用人)告知要求繳納2018年上半年的物業(yè)費，繳納時間為2018年5月1日起的15天內，逾期不繳納將采用各類物業(yè)服務(包括停水停車)，業(yè)主(租用人)后果自負。
　　2018年6月6日，原告就系爭商鋪向上海云照物業(yè)管理有限公司支付了自2016年1月起至2018年12月的物業(yè)管理費15,414元。原告認為按照原《房屋租賃合同書》之約定，被告應自行繳納包括物業(yè)管理費在內的各項費用，2018年5月原告查詢到物業(yè)欠費后即已通知被告前去繳納但被告仍未繳納，因此原告有權依據(jù)租賃合同之約定解除合同收回房屋，故訴至法院作如上訴請。
　　審理中，被告表示：1、物業(yè)費不應由被告承擔，拍賣公告已明確系爭商鋪上的欠費由原告承擔，被告也已告知原告物業(yè)費可免交，但原告仍向物業(yè)公司繳納了物業(yè)費。鑒于系爭商鋪現(xiàn)仍由被告使用，根據(jù)實事求是的原則，被告自愿支付原告已繳納的物業(yè)費15,414元。2、被告于2018年1月1日按合同約定向系爭商鋪原權利人林某某支付2018年2月1日至2023年1月31日的租金，并有林某某出具的收條為證，而原告于2018年5月取得系爭商鋪的房地產(chǎn)權，被告向原權利人支付租金的行為并無不妥。3、對原告以被告未繳納物業(yè)費為由要求解除合同，被告認為房屋租賃合同的根本目的是承租房屋、收取租金，被告按時繳納租金，而物業(yè)費僅是合同的附帶部分，不應影響租賃合同的正常履行。
　　原告則認為：系爭商鋪上的欠費由原告進行了補繳，但此些費用按租賃合同約定應由被告負擔，故原告起訴要求被告履行其合同約定的義務。2、雖然拍賣公告時間是2018年2月9日，但實際上在2017年6月5日系爭商鋪就開始了拍賣程序，法院及拍賣公司已經(jīng)在系爭商鋪張貼了有關拍賣公告，被告仍將2018年2月1日至2023年1月31日的租金交給原房東，顯然是惡意行為，且被告林為民與原房東林某某是同一個村同一條路上隔壁號的親戚。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，被告林為民與原權利人林某某簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當事人真實意思的表示，內容未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效，且經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案、亦經(jīng)奉賢法院執(zhí)行拍賣認定認可。
　　原告經(jīng)法院司法拍賣途徑依法取得系爭商鋪房地產(chǎn)權利后，原、被告未再簽訂新的租賃合同，根據(jù)買賣不破租賃之原則，原告依法取得了原《房屋租賃合同書》項下出租人之全部權利義務。
　　對于原告以被告未繳納物業(yè)費且經(jīng)催告后仍不繳納為由要求解除合同，本院認為，首先，2018年2月9日的《上海市奉賢區(qū)人民法院拍賣公告》上明確載明系爭商鋪是按現(xiàn)狀帶租約合并拍賣，且買受人需承擔標的可能存在的水、電、煤、物業(yè)管理費、車位管理費等所有欠費及滯納金，原告在參加系爭商鋪司法拍賣時就應知曉并同意承擔拍賣公告上載明的系爭商鋪事項。因此，系爭商鋪上所欠的物業(yè)管理費應由原告承擔，對原告陳述其代被告補繳物業(yè)費后按租賃合同約定應由被告實際承擔的意見，本院不予采信。其次，被告已明確表示雖其認為物業(yè)費不應由其承擔，但考慮到系爭商鋪仍由其使用，其自愿支付原告已繳納的物業(yè)管理費15,414元，與法無悖，本院予以準許。再次，房屋租賃合同是出租人將不動產(chǎn)交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；奉賢法院于2018年4月16日裁定原告享有系爭商鋪所有權、原告實際于2018年5月8日取得系爭商鋪的房地產(chǎn)權登記，被告于2018年1月1日向系爭商鋪原權利人支付租金是其積極履行合同的表現(xiàn)，物業(yè)費之繳納僅是房屋租賃合同中的非主要義務內容，在被告已按約履行合同約定的主要義務的情況下，秉承保護依法成立的合同履行之原則，對原告以被告未繳物業(yè)費為由要求解除合同及相關的訴訟請求，本院不予支持。至于被告與房屋原權利人林某某之間是否存在惡意串通、虛假支付等可能情形，非本案處理范圍。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告陳志峰的全部訴訟請求。
　　二、被告林為民應于本判決生效之日起十日內支付原告陳志峰物業(yè)管理費人民幣15,414元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣360元，減半收取人民幣180元，由原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜