上訴人（原審原告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省佳木斯市樺南縣。委托訴訟代理人：韓琦，黑龍江鴻臻律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：梁海某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。被上訴人（原審被告）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)升平街青年組團(tuán)南3號(hào)門市。法定代表人：韋德志，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王俊全，黑龍江東風(fēng)律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求法院依法撤銷佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初457號(hào)民事判決，并依法改判；二、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、上訴人作為回遷戶，對(duì)涉案房屋取得享有法定優(yōu)先權(quán)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)上訴人的合法權(quán)益。一審法院以原審被告金科公司享有涉案房屋的所有權(quán)，物權(quán)優(yōu)于其他權(quán)利，駁回上訴人的請(qǐng)求，審理觀點(diǎn)偏失。因原審被告金科公司未給上訴人辦理過戶手續(xù)，對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，才引發(fā)執(zhí)行異議之訴，但不能因原審被告金科公司享有物權(quán)，在執(zhí)行異議之訴審理中忽略上訴人、被上訴人梁海某與金科公司之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系。本案應(yīng)從三者間橫向基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行審理，即上訴人與金科公司間的拆遷安置法律關(guān)系、被上訴人梁海某與金科公司金錢債權(quán)法律關(guān)系橫向比較審理。上訴人是根據(jù)樺南縣政府的征收決定，將所有權(quán)歸屬于自己的房屋交于金科公司開發(fā)建設(shè)，拆遷安置為涉案房屋。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，上訴人作為回遷戶享有法律賦予優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。況且上訴人在法院查封前，已實(shí)際居住使用涉案房屋，對(duì)涉案房屋有物權(quán)期待權(quán)，其權(quán)利更接近物權(quán)，而被上訴人梁海某與金科公司之間是金錢債權(quán)關(guān)系，其對(duì)涉案房屋是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的期待。二者相比較，上訴人的法定優(yōu)先權(quán)及物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先受到保護(hù)。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。上訴人提出的執(zhí)行異議，完全符合權(quán)利能夠排除執(zhí)行的情形。上訴人未辦理過戶登記，并非是上訴人的自身原因，而是由于金科公司手續(xù)不全，不能給上訴人辦理過戶手續(xù)。不能因金科公司的原因，而損害上訴人的合法權(quán)益。上訴人是弱勢群體，涉案房屋是上訴人一家人賴以生存的保障，回遷安置涉及的是公共利益，希望法院能夠兼顧法理與情理，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，依法改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。被上訴人梁海某辯稱，一、我與金科公司民間借貸糾紛，于2015年12月15日依法對(duì)金科公司開發(fā)建設(shè)的樺南縣秀北社區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行訴前保全，2016年3月9日前進(jìn)區(qū)法院下達(dá)民事調(diào)解書，2016年4月8日案件進(jìn)入執(zhí)行程序。二、上訴人舉示的《回遷安置協(xié)議書》不具有拆遷補(bǔ)償安置優(yōu)先權(quán)的法律效力。1、上訴人應(yīng)回遷位置是秀北社區(qū)2號(hào)樓2單元401室，不是我申請(qǐng)查封的秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室。2、金科公司已經(jīng)承諾，我在此房產(chǎn)上具有優(yōu)先受償權(quán)。3、根據(jù)上訴人提供的入戶費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)，不難看出，此舉是金科公司為逃避我的合法債務(wù)、阻礙案件及時(shí)執(zhí)行，與上訴人蓄意串通實(shí)施欺詐行為。上訴人入住該房屋屬于非法入住，該房屋至今沒有竣工驗(yàn)收合格。4、上訴人所述因?yàn)殚_發(fā)商欠稅導(dǎo)致沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)與事實(shí)不符，秀北社區(qū)于2015年1月1日開始房產(chǎn)局就可以開具商品房買賣合同，并且可以辦理網(wǎng)簽和預(yù)告登記。法律規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置房屋免交相關(guān)稅費(fèi)，所以上訴人沒能辦理產(chǎn)權(quán)登記純屬個(gè)人原因。5、上訴人非法占有該房屋時(shí)該小區(qū)還沒有施工完畢，上訴人非法入住我事先查封房產(chǎn)的不法行為不應(yīng)受到法律保護(hù)。請(qǐng)求駁回上訴人所有訴訟請(qǐng)求，繼續(xù)執(zhí)行該房產(chǎn)。被上訴人金科公司辯稱，一、上訴人提出執(zhí)行異議所指向的房屋與被上訴人梁海某查封的房屋并非同一所房屋，上訴人與涉案房屋沒有關(guān)聯(lián)性，沒有利害關(guān)系。二、上訴人所回遷的房屋沒有辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記，其自身存在過錯(cuò)。上訴人與我公司簽訂的樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書70號(hào)，回遷安置的房屋已經(jīng)特定化，為2號(hào)樓2單元401室，而涉案房屋是2號(hào)樓4單元401室。原審原告陳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求法院立即停止對(duì)樺南縣秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室房屋的執(zhí)行，并解除查封；二、確認(rèn)樺南縣秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室房屋為原告所有；三、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。一審判決認(rèn)定：2013年9月13日，原告陳某某與被告金科公司簽訂《樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》編號(hào)69、70。分別安置原告回遷房位于3號(hào)樓3單元301室和2號(hào)樓2單元401室。上述協(xié)議雙方未履行。2015年10月29日，原告陳某某（乙方）與秀北小區(qū)回遷安置（甲方）經(jīng)縣房屋征收辦、隆勝村委會(huì)協(xié)調(diào)，甲方秀北小區(qū)與乙方原告陳某某簽訂秀北小區(qū)陳某某回遷安置協(xié)議書，協(xié)議載明將原告安置在樺南縣秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室，2015年11月原告在繳納相關(guān)費(fèi)用后進(jìn)行實(shí)際居住，但未辦理過戶登記。樺南縣房屋征收管理辦公室于2016年8月12日出具證明：“2015年9月，因秀北社區(qū)回遷安置問題，無房源。經(jīng)我辦請(qǐng)示縣領(lǐng)導(dǎo)研究同意，并與楊金科達(dá)成一致，將佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司頂給楊金科的秀北社區(qū)1、2、7、8號(hào)樓共四棟（部分房源），借給政府安置回遷戶。2015年11月15日我辦正式辦理回遷入戶至今。”另查明，2015年12月15日被告梁海某因民間借貸糾紛一案請(qǐng)求法院查封涉案房屋，當(dāng)時(shí)涉案房屋的所有權(quán)為被告金科房地產(chǎn)開發(fā)公司。在執(zhí)行階段，案外人楊金科提出書面執(zhí)行異議，認(rèn)為法院查封房屋已由其合法取得，請(qǐng)求解除對(duì)房屋的查封。本院于2016年7月5日作出（2016）黑0804執(zhí)異13號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回楊金科的異議請(qǐng)求。事后，原告陳某某以案外人身份對(duì)上述涉案房屋的執(zhí)行行為提出異議。本院于2017年5月10日作出（2017）黑0804執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人陳某某的異議請(qǐng)求。原告陳某某提起執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，物權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，其優(yōu)先于債權(quán)與其他用益物權(quán)，雖然原告舉證證明自己已經(jīng)實(shí)際居住，但是在原告實(shí)際居住期間，房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的實(shí)際所有人為被告金科公司，被告梁海某在訴訟中提出的保全申請(qǐng)符合法律規(guī)定，此時(shí)的房屋權(quán)利狀態(tài)為已查封，被告金科公司對(duì)涉案房屋依然享有物權(quán)，原告提出的拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋享有優(yōu)先受償權(quán)不足以對(duì)抗涉案房屋的物權(quán)效力。加之原告取得該涉案房屋是有權(quán)屬爭議，且未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，屬于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情形。對(duì)于原告所述的回遷安置協(xié)議中享受回遷房待遇，可另案主張權(quán)利。綜上所述，原告異議不足以排除執(zhí)行，其訴請(qǐng)于法無據(jù)，一審判決：駁回原告陳某某的訴訟請(qǐng)求。二審期間被上訴人梁海某提供金科公司出具的證明一份，證明上訴人入住是在查封之后。上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及證明內(nèi)容均有異議，認(rèn)為金科公司是本案的當(dāng)事人，與本案的結(jié)果有利害關(guān)系，因此該證據(jù)證明效力較低，雙方亦存在串通情形。房屋是否竣工驗(yàn)收并不絕對(duì)影響其物理上的使用功能與價(jià)值，不能單純以未完成竣工驗(yàn)收為由否定上訴人合法占有的事實(shí)。金科公司對(duì)該份證據(jù)無異議。本院經(jīng)審查認(rèn)為，因上訴人是基于變更后的回遷安置協(xié)議對(duì)爭議房屋主張權(quán)利，與實(shí)際入住時(shí)間無關(guān)，無論金科公司出具的證明是否真實(shí)，均不影響上訴人主張權(quán)利，該證據(jù)不影響一審判決認(rèn)定的事實(shí)，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人陳某某因與被上訴人梁海某、佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱金科公司）案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初457號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人陳某某委托訴訟代理人韓琦、被上訴人梁海某、被上訴人金科公司法定代表人韋德志及委托訴訟代理人王俊全到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2013年9月13日陳某某與金科公司簽訂70號(hào)《樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定將秀北社區(qū)2號(hào)樓2單元401室回遷安置給陳某某。2015年10月29日在樺南縣房屋征收管理辦公室的協(xié)調(diào)下，將安置給陳某某的房屋調(diào)整為秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室，此種情況屬于拆遷安置補(bǔ)償合同的變更?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。本案中權(quán)利的對(duì)比體現(xiàn)為被拆遷人陳某某的回遷安置優(yōu)先權(quán)和申請(qǐng)執(zhí)行人梁海某金錢債權(quán)的執(zhí)行，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，被拆遷人陳某某對(duì)本案爭議房屋享有回遷安置優(yōu)先權(quán)，具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。梁海某與金科公司之間是基于民間借貸糾紛產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系，陳某某拆遷安置補(bǔ)償合同的變更時(shí)間為2015年10月29日，早于梁海某申請(qǐng)法院查封的時(shí)間即2015年12月15日，且陳某某已實(shí)際入住，其對(duì)爭議房屋享有的民事權(quán)利足以對(duì)抗梁海某基于民間借貸糾紛對(duì)爭議房屋的執(zhí)行。爭議房屋雖然登記在金科公司名下，但金科公司負(fù)有將爭議房屋回遷安置給陳某某的合同義務(wù)，且陳某某在入住時(shí)交納了物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)、電梯費(fèi)、超面積費(fèi)等費(fèi)用，因此金科公司的物權(quán)也不能對(duì)抗陳某某對(duì)回遷房屋享有的民事權(quán)利。一審法院以金科公司的登記物權(quán)對(duì)抗陳某某的回遷安置權(quán)比錯(cuò)了對(duì)象，上訴人關(guān)于立即停止對(duì)爭議房屋執(zhí)行的上訴請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。陳某某雖然占有了爭議房屋，但并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故對(duì)其要求確認(rèn)樺南縣秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室房屋為其所有的訴訟請(qǐng)求不予支持，其應(yīng)在具備登記條件時(shí)持相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記。綜上，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

撤銷佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初457號(hào)民事判決；停止對(duì)樺南縣秀北社區(qū)2號(hào)樓4單元401室房屋的執(zhí)行；駁回上訴人陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)3819元、二審案件受理費(fèi)3819元，由被上訴人梁海某負(fù)擔(dān)。佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　韓國斌
審判員　　王雪潔

書記員：付麗麗