原告(反訴被告)：陳廣西，男，1975年3月10日生，漢族，住安徽省明光市。
　　委托訴訟代理人：于杰，上海渲雙律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海肖翔實業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳根華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張南堂,上海市中原律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭春暉，上海市中原律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)陳廣西與被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司(以下至本判決主文前簡稱肖翔公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月18日立案后，依法適用普通程序，于2019年10月14日公開開庭審理，并于2019年12月4日證據(jù)交換。陳廣西的委托訴訟代理人于杰及肖翔公司的委托訴訟代理人張南堂、鄭春暉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)陳廣西提出如下訴訟請求：1.判令肖翔公司交付上海市浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號上海金泰商務(wù)廣場內(nèi)的房屋(以下至本判決生效之日止簡稱系爭房屋)；2.判令肖翔公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約金(違約金的計算方式為：自2018年5月1日起至實際交房日止，按每天1,000元計算)；3.訴訟費用由肖翔公司承擔(dān)。
　　事實和理由：陳廣西與肖翔公司于2017年11月3日簽訂《房屋(預(yù))租賃合同》，約定陳廣西向肖翔公司租賃系爭房屋，并約定了租賃期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同約定租賃期限為2018年5月1日至2028年4月30日，合同訂立后，陳廣西已經(jīng)依約支付保證金、公用事業(yè)費押金。至目前為止，肖翔公司的系爭房屋尚未交付，故要求繼續(xù)履行合同并承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。
　　本案審理過程中，陳廣西曾書面申請變更訴訟請求為：判令解除雙方所簽訂的《房屋(預(yù))租賃合同》、判令肖翔公司支付違約金及返還保證金、公共事業(yè)費押金等，后撤回了該變更訴訟請求申請，堅持原訴訟請求。
　　肖翔公司對本訴辯稱：不同意陳廣西的訴請。系爭房屋沒有交付是由于房屋產(chǎn)證無法辦理，如果交房，會產(chǎn)生巨額裝修營業(yè)損失，為避免損失擴大，所以沒有交房。陳廣西并沒有實際損失，按1,000元/天標準過高，違約金不能超過已付款的雙倍貸款利率。肖翔公司認為應(yīng)該按已付款、年8.7%利率計算違約金。肖翔公司股東發(fā)生變更，本案是原股東租賃給原陳廣西，變更股東后，房屋客觀無法交付，合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，要求解除合同，所以逾期交房違約金應(yīng)該酌定合理期限。
　　肖翔公司在陳廣西撤回要求解除合同的訴訟請求后反訴要求依法判令解除《房屋(預(yù))租賃合同》。
　　陳廣西對肖翔公司的反訴辯稱：陳廣西與肖翔公司所簽的合同真實有效，不存在約定解除合同的條件，也不存在法定解除合同情形。肖翔公司違反買賣不破租賃及承租人有優(yōu)先購買系爭房屋的法律規(guī)定。故陳廣西認為，雙方應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)履行。
　　本院經(jīng)審理，由陳廣西與肖翔公司對《房屋(預(yù))租賃合同》、押金支付憑證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、上海市不動產(chǎn)登記簿、《上海市商品房預(yù)售合同》等證據(jù)進行舉證、質(zhì)證，并由本院對雙方的陳述記錄在案，本院對上述證據(jù)及雙方的陳述分析認證后對以下事實予以確認：
　　系爭房屋系肖翔公司依法開發(fā)建設(shè)的房屋。
　　陳廣西與肖翔公司于2017年11月3日簽訂《房屋(預(yù))租賃合同》(以下至本判決主文前簡稱《合同》)，約定：陳廣西向肖翔公司租賃系爭房屋，建筑面積2,329.14平方米；簽署合同前，肖翔公司應(yīng)向陳廣西出示土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)測報告復(fù)印件作為合同附件；租賃期限為2018年5月1日至2028年4月30日；陳廣西應(yīng)在本合同簽訂同時向肖翔公司支付一筆保證金和公用事業(yè)費押金，保證金為425,068元，公用事業(yè)費押金為14,169元；陳廣西應(yīng)按本合同附表四約定用途和經(jīng)營名義在該房屋內(nèi)經(jīng)營，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定；合同附件四約定，陳廣西向肖翔公司承諾，租賃系爭房屋以“量販式KTV及動漫城”名義作為經(jīng)營使用；肖翔公司同意在本合同簽署且陳廣西繳納保證金與公用使用費押金及首期租金和物業(yè)管理費的前提下，不遲于2018年5月1日前將房屋交付給陳廣西，如肖翔公司未能按期交付場地，則肖翔公司應(yīng)按照每天1000元向陳廣西支付逾期交場違約金且租期相應(yīng)順延；在任何情況下合同一方不得主張調(diào)低違約金或者改變損害賠償額的計算方式以便承擔(dān)更少的違約責(zé)任；……。
　　簽訂《合同》時，系爭房屋僅取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，尚未取得預(yù)售許可證。
　　合同訂立后，陳廣西已經(jīng)依約于2017年11月支付肖翔公司保證金、公用事業(yè)費押金等共計1,062,670元。
　　系爭房屋中21-22號3層建筑面積1,238.44平方米的房屋已經(jīng)由肖翔公司于2018年10月29日出售給案外人，該房屋處已有人進行裝修。
　　上海市第二中級人民法院因(2019)滬02民初128號案于2019年10月28日起正式查封了系爭房屋中的21-22號房屋，預(yù)計結(jié)束日期為2022年10月28日。
　　本院認為，《合同》系陳廣西、肖翔公司在系爭房屋尚未取得預(yù)售許可證的情形下簽訂的預(yù)租賃合同，現(xiàn)在肖翔公司已經(jīng)取得了系爭房屋的預(yù)售許可證，合同系雙方關(guān)于預(yù)租賃房屋的真實意思表示，且不違反國家效力性強制性法律規(guī)定，依法有效，雙方均應(yīng)嚴格按約履行。
　　《合同》約定，肖翔公司不遲于2018年5月1日前將房屋交付給陳廣西，如肖翔公司未能按期交付場地，則肖翔公司應(yīng)按照每天1,000元向陳廣西支付逾期交付違約金且租期相應(yīng)順延；在任何情況下合同一方不得主張調(diào)低違約金或者改變損害賠償額的計算方式以便承擔(dān)更少的違約責(zé)任。肖翔公司在將系爭房屋預(yù)租賃給陳廣西后,因故又將系爭房屋另行預(yù)售給案外人(以下簡稱買受人)，買受人現(xiàn)已裝修系爭房屋，肖翔公司未能按約至遲于2018年5月1日前將系爭房屋交付給陳廣西租賃使用，肖翔公司的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因合同約定“在任何情況下合同一方不得主張調(diào)低違約金”，因此，雖然陳廣西未能證明因肖翔公司違約而造成的實際損失，但肖翔公司仍應(yīng)按約承擔(dān)自2018年5月2日起按每天1,000元計算的違約金。陳廣西計算違約金的起算日期“2018年5月1日”有誤，予以更正。至于計算違約金的截止日期，陳廣西要求計算至實際履行之日止，因系爭房屋目前客觀上無法交付，故由本院酌定計算違約金的截止日期為本判決生效之日止。
　　本案爭議焦點是：在肖翔公司違約將系爭房屋另行出售并交付買受人裝修使用的情形下,陳廣西能否以“買賣不破租賃”、“承租人享有優(yōu)先購買權(quán)”等為由要求肖翔公司繼續(xù)履行雙方所簽的預(yù)租賃合同并要求肖翔公司交付系爭房屋。
　　對此爭議焦點，陳廣西認為，陳廣西與肖翔公司所簽的合同真實有效，不存在約定解除合同的條件，也不存在法定解除合同情形；肖翔公司違反買賣不破租賃及承租人有優(yōu)先購買系爭房屋的法律規(guī)定。故陳廣西認為，雙方應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)履行、肖翔公司應(yīng)當(dāng)將系爭房屋交付給陳廣西。
　　肖翔公司則認為，系爭房屋沒有交付是由于房屋產(chǎn)證無法辦理，如果交房，會產(chǎn)生巨額裝修及營業(yè)損失，為避免損失擴大，所以沒有交房；肖翔公司股東發(fā)生變更，本案是原股東租賃給陳廣西，變更股東后，房屋客觀無法交付，合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，要求解除合同。
　　關(guān)于上述爭議焦點，本院認為，本案不適用“買賣不破租賃”及“承租人享有優(yōu)先購買權(quán)”，雙方的預(yù)租賃合同應(yīng)當(dāng)解除。具體理由如下：
　　1、買賣不破租賃得以適用須同時滿足其生效要件。合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。通說認為，買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：租賃合同和買賣合同的合法有效；出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)變動給了買受人；租賃物已交付承租人使用，買賣發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對租賃物的實際控制和使用。本案雙方簽訂的是預(yù)租合同，系爭房屋尚未實際交付給陳廣西使用，租賃期間尚未開始，肖翔公司將系爭房屋出售給他人的買賣并未發(fā)生在系爭房屋交付陳廣西使用之后，系爭房屋現(xiàn)由買受人實際占有裝修。因此，買賣不破租賃尚未生效。
　　2、承租人享有優(yōu)先購買權(quán)也需滿足一定的生效條件。合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。通常理解，適用承租人優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是租賃合同有效、承租人已經(jīng)實際占用系爭房屋、承租人在出租人通知的合理期限內(nèi)行使以同等條件優(yōu)先購買系爭房屋的權(quán)利。正如上文所說，本案系預(yù)租賃合同，系爭房屋尚未實際交付給陳廣西占用，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件尚未成就。
　　3、平等保護善意買受人權(quán)利使兩者利益更趨均衡。若租賃合同未登記，承租人也未占用房屋，此時房屋仍處于出租人占有狀態(tài)下，房屋買受人無從知曉房屋上有租賃的負擔(dān)，相應(yīng)的法律后果也不應(yīng)由買受人承擔(dān)。本案中，陳廣西與肖翔公司簽訂預(yù)租賃合同后并未實際占有系爭房屋，更未進行預(yù)租賃合同的登記，買受人無法知道系爭房屋已經(jīng)被預(yù)租賃給陳廣西，陳廣西不能以買賣不破租賃為由，對抗買受人對房屋的處分權(quán)，不能要求買受人受預(yù)租賃合同的約束。
　　4、承租人的請求因買受人的實際占有使用而發(fā)生履行不能，履行不能使債的目的客觀上無法實現(xiàn)，因而導(dǎo)致債的目的客觀上無法實現(xiàn)，因而導(dǎo)致債務(wù)消滅或轉(zhuǎn)為損害賠償之債，債權(quán)人人無法請求繼續(xù)履行。本案中，買受人已經(jīng)實際占有裝修，陳廣西要求肖翔公司履行預(yù)租賃合同并交付系爭房屋已經(jīng)客觀上不能，且因肖翔公司與他人之間的經(jīng)濟糾紛系爭房屋被司法查封，查封預(yù)計結(jié)束日期為2022年10月28日，即使肖翔公司與他人解除預(yù)售合同、收回系爭房屋交付給陳廣西租賃使用，因被司法查封系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證目前也辦不出，若無產(chǎn)權(quán)證，陳廣西也辦不出經(jīng)營“量販式KTV及動漫城”的營業(yè)執(zhí)照，雙方約定的經(jīng)營“量販式KTV及動漫城”的租賃目的不能實現(xiàn)，雙方均不清楚這種狀態(tài)何時能了。
　　5、《合同》系陳廣西、肖翔公司在系爭房屋尚未取得預(yù)售許可證的情形下簽訂的預(yù)租賃合同，陳廣西簽訂合同時對系爭房屋可能無法按時被交付使用、可能無法盡快獲得權(quán)屬憑證以及可能被查封拍賣等的潛在風(fēng)險是明知的。
　　綜上，本院認為，民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益。在肖翔公司不存在惡意違約的情形下，陳廣西要求肖翔公司繼續(xù)履行合同、交付房屋，并承擔(dān)從本判決生效日之后每天1,000元的違約金，對肖翔公司顯失公平。陳廣西在申請變更訴訟請求為要求解除合同后，又撤回該申請并堅持要求交房、履行合同的訴訟請求，有違誠實信用原則。無論是公司經(jīng)營，還是個人經(jīng)商，應(yīng)該秉持誠信、互惠互利，不應(yīng)唯利是圖、損人利己，只有這樣，才能合作共贏、德利雙收。據(jù)此，本院對陳廣西要求交房的本訴請求，不予支持；對肖翔公司要求解除合同的反訴請求，予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，肖翔公司應(yīng)將保證金、公用事業(yè)費押金等共計1,062,670元返還給陳廣西。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百二十九條、第二百三十條，《中華人民共和國民法總則》第一百三十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)陳廣西與被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司簽訂的關(guān)于上海市浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號上海金泰商務(wù)廣場內(nèi)房屋的《房屋(預(yù))租賃合同》；
　　二、被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)陳廣西逾期交房違約金(違約金的計算方式為：自2018年5月2日起至本判決生效之日止，按每天1,000元計算)；
　　三、被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)陳廣西保證金、公用事業(yè)費押金等共計1,062,670元;
　　四、駁回原告(反訴被告)陳廣西的其余訴訟請求。
　　如果未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費9,720元，由被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司負擔(dān);本訴保全費2,325元，由被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司負擔(dān)；反訴案件受理費7,182元，由被告(反訴原告)上海肖翔實業(yè)有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊德新

書記員：秦冬紅