原告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市。
　　委托訴訟代理人：郝奕文，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　被告：顧海某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告：錢某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　上列兩被告的共同委托訴訟代理人：馮恬，上海星瀚律師事務(wù)所律師。
　　上列兩被告的共同委托訴訟代理人：王昊宇，上海星瀚律師事務(wù)所律師。
　　第三人：陳國康，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市大足縣。
　　原告陳某與被告顧海某排除妨害糾紛一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。2019年6月13日，原告申請追加錢某某作為被告參加訴訟，本院予以準(zhǔn)許。2019年7月16日，被告顧海某申請陳國康作為第三人參加訴訟，本院予以準(zhǔn)許。本案于2019年8月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人郝奕文、被告顧海某、被告顧海某及錢某某的共同委托訴訟代理人馮恬、第三人陳國康到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某向本院提出訴訟請求：1、判令兩被告搬離并返還坐落于上海市松江區(qū)松匯東路XXX弄XXX號XXX室房屋；2、判令兩被告支付房屋占有使用費(fèi)(自2017年1月起計(jì)算至兩被告實(shí)際返還上述房屋之日止，按每月2,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。事實(shí)和理由：原告于1999年購買上海市松江區(qū)松匯東路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，并于2017年1月辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。因原告長期生活在重慶，疏于管理房屋，后得知涉案房屋被他人占用，經(jīng)查系兩被告占用并居住。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬以登記為準(zhǔn)。原告作為登記產(chǎn)權(quán)人，對涉案房屋享有絕對的、排他的物權(quán)，為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴至本院，望判如所請。
　　被告顧海某、錢某某辯稱：不同意原告的訴訟請求。首先，被告占有涉案房屋具有合法依據(jù)。被告系從第三人處購買涉案房屋，并付清了全部購房款1,000,000元，第三人也將涉案房屋交付給被告，被告裝修后入住至今。其次，雖然原告在2017年1月取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，但案外人上海綠地房產(chǎn)開發(fā)公司并未實(shí)際將房屋交付給原告，原告應(yīng)當(dāng)向上海綠地房產(chǎn)開發(fā)公司主張權(quán)利。再次，涉案房屋系1999年時案外人上海綠地房產(chǎn)開發(fā)公司以房抵債給鐵道部第二十工程局第二工程處建筑安裝公司(實(shí)際控制人為王某某)，后王某某將涉案房屋以房抵債給案外人郭某某，再由第三人從案外人郭某某處購買涉案房屋。原告系案外人王某某的親家，其早已知曉涉案房屋已出售并由他人實(shí)際占有，仍辦理產(chǎn)權(quán)登記，顯屬惡意。因被告占有涉案房屋的時間早于原告登記為產(chǎn)權(quán)人的時間，故原告無權(quán)要求被告搬離。被告錢某某同時辯稱：其系被告顧海某之子，讀大學(xué)后即很少入住涉案房屋，本案涉訴后其已搬離涉案房屋，故其并非適格被告。
　　第三人陳國康述稱：不同意原告的訴訟請求，原告訴請沒有依據(jù)。其在2017年1月10日與被告顧海某簽訂了《房屋買賣合同》，被告顧海某已付清全部購房款，其也于2017年1月18日將房屋交付被告顧海某使用。1999年，其是鐵道部第二十工程局第二工程處第二工區(qū)的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)涉案房屋所在的茸南苑小區(qū)的施工。因開發(fā)商欠付鐵道部第二十工程局第二工程處的工程款，故將涉案房屋在內(nèi)的10套房屋抵債給了案外人王某某(鐵道部第二十工程局第二工程處的法定代表人)。王某某系第三人妻子的哥哥，因當(dāng)時王某某做生意急需資金周轉(zhuǎn)，第三人就從親戚朋友處幫王某某借了2,000,000元，第三人作為保證人，后因種種原因王某某生意虧損，沒錢歸還借款，債權(quán)人找第三人要求歸還借款，第三人即聯(lián)系王某某，王某某就用涉案房屋在內(nèi)的四套房屋抵債給了2,000,000元借款的債權(quán)人。但有些債權(quán)人并不想要房子，只想要回借款，第三人就將包括涉案房屋在內(nèi)的四套房屋購買下來，然后將欠款歸還給債權(quán)人。至于王某某是如何將房屋產(chǎn)權(quán)辦理至原告名下的，其并不清楚，因涉案房屋之前一直設(shè)有抵押，其懷疑系王某某與原告惡意串通?，F(xiàn)在另外三套房屋也均過戶登記至王某某的親戚名下。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1999年7月20日，案外人上海綠地房產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“綠地公司”)作為甲方、賣方，原告作為乙方、買方，就買賣涉案房屋簽訂一份《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》(以下簡稱“《出售合同》”)，約定甲方將涉案房屋以102,690元的價格出售給乙方。合同另對其它事宜做了約定。
　　同日，案外人綠地公司作為甲方、鐵道部第二十工程局第二工程處建筑安裝工程公司作為乙方，簽訂一份《協(xié)議書》，載明：甲方尚欠乙方建筑工程款1,720,300元；甲方以開發(fā)的松江區(qū)松匯東路XXX號茸南苑小區(qū)94號401室、95號101室、201室、202室、301室、401室、501室、502室、601室、602室抵作欠乙方的建筑工程款。
　　2009年10月26日，案外人王某某作為甲方、案外人郭某某作為乙方，簽訂一份《協(xié)議》，約定甲方將涉案房屋抵給乙方長期使用，乙方同意甲方用該套房屋沖抵甲方欠乙方的借款400,000元，甲方抵給乙方的房屋沒有任何房地產(chǎn)手續(xù)，乙方完全同意并接受。
　　2010年8月28日，案外人郭某某及第三人出具一份《聲明》，載明由第三人一次性支付給郭某某400,000元(即原來王某某欠郭某某的400,000元由第三人支付給郭某某)，郭某某將涉案房屋抵押給第三人；即日起涉案房屋歸第三人所有，第三人有權(quán)處理關(guān)于涉案房屋的一切事務(wù)，郭某某與涉案房屋沒有任何關(guān)系。
　　2017年1月15日，第三人作為甲方、被告顧海某作為乙方、案外人上海旭婷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為中介方，簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，載明：“因原上海市松江縣綠地房地開發(fā)公司拖欠王某某保證金和工程款，王某某欠郭某某工程材料款，王某某把位于上海市松江區(qū)松匯東路15弄茸南苑住宅小區(qū)95號601抵押給郭某某，陳國康一次性支付給郭某某40萬后擁有此套房屋的所有權(quán)，又因陳國康欠顧海某茸南苑工地工程材料款及人工工資(對比當(dāng)年和現(xiàn)在物價，折成人民幣壹佰萬)，雙方經(jīng)友好協(xié)商，陳國康把此套房屋抵押給顧海某，乙方同意甲方用這一套房子來沖抵以前甲方欠乙方的工程材料款及人工工資，從簽訂協(xié)議之日起，甲方與上海市松江區(qū)松匯東路15弄茸南苑住宅小區(qū)95號601室沒有任何關(guān)系，顧海某擁有此套房屋的使用權(quán)等一切權(quán)利……甲方簽訂本協(xié)議后同時交房，同時結(jié)清該房屋的所有費(fèi)用……”。
　　2017年1月10日、1月18日、4月4日，被告顧海某分別向第三人支付房款300,000元、680,000元、20,000元。
　　2017年1月18日，第三人將涉案房屋交付給被告顧海某。
　　2017年1月25日，涉案房屋核準(zhǔn)登記在原告名下。
　　審理中，三方確認(rèn)：因涉案房屋上設(shè)有抵押故此前一直無法辦理產(chǎn)權(quán)證。原告陳述：《出售合同》的落款日期確實(shí)是1999年7月20日，但合同內(nèi)容均為空白，在辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證之前才填寫完整，原告的簽字也是在辦理產(chǎn)權(quán)證之前所簽；《出售合同》所約定的購房款102,690元原告并未實(shí)際支付；2019年6月13日證據(jù)交換筆錄中原告陳述其當(dāng)時分包茸南苑的工程，案外人綠地公司拖欠原告工程款，故承諾以一套房子抵債給原告，但具體哪套房子當(dāng)時并不清楚，能夠辦理產(chǎn)權(quán)證了才能知曉是哪一套，其并無以房抵債的相關(guān)證據(jù)；2019年8月14日庭審筆錄中原告又陳述其于1997年出借給鐵道部第二十工程局第二工程處100,000元，因該處無力還款，遂以涉案房屋抵債，但并無證據(jù)證明；至于涉案房屋上的抵押在過戶前是如何滌除的其并不清楚；案外人綠地公司系松江農(nóng)委的下屬全民所有制企業(yè)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶時系松江農(nóng)委的人陪同辦理，原告委托其子王鵬代為辦理過戶手續(xù)；辦理產(chǎn)證之后，松江農(nóng)委的人員及原告委托的人員均前往涉案房屋進(jìn)行交房，因房屋內(nèi)有人居住，雙方均未實(shí)際進(jìn)入涉案房屋內(nèi)，松江農(nóng)委的人員告知原告自行處理，鑰匙也沒有給過原告，水電煤等費(fèi)用也均未處理。被告顧海某陳述：《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中之所以約定以房抵債，是為以后辦理產(chǎn)權(quán)證方便之需，其實(shí)際向第三人支付了1,000,000元的購房款；簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之時，其曾要求調(diào)閱涉案房屋的產(chǎn)調(diào)信息，但因涉案房屋仍登記在綠地公司名下，中介稱無法調(diào)取，第三人也向其交付了《協(xié)議》、《聲明》的原件。第三人陳述：涉案房屋竣工即1998年7月18日之后，一直由第三人及家人實(shí)際占有使用，2008年其將涉案房屋出租給案外人楊某某，直至2017年1月出售給原告，出售給原告之前的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等也均系由第三人繳納。
　　以上事實(shí)，有《出售合同》、《協(xié)議書》、《協(xié)議》、《聲明》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證、上海市不動產(chǎn)登記簿以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)在于登記的產(chǎn)權(quán)人能否基于返還原物請求權(quán)要求房屋的實(shí)際占有人遷出。對此，本院認(rèn)為：其一，被告顧海某與第三人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。被告顧海某已向第三人支付了全部購房款1,000,000元，第三人亦于2017年1月18日將涉案房屋交付被告，故被告占有、使用涉案房屋具有合法依據(jù)。其二，雖然原告在2017年1月25日已經(jīng)登記為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，但原告自始未曾取得涉案房屋的占有、使用權(quán)。原告稱松江農(nóng)委的人員向其交付了涉案房屋，但根據(jù)原告自己的陳述，交付之時雙方均未能實(shí)際進(jìn)入涉案房屋內(nèi)，松江農(nóng)委的人員告知其涉案房屋內(nèi)有人居住讓原告自行處理，故上述行為并非交付房屋的行為。在原告自身尚未取得完整產(chǎn)權(quán)的情況下，以完全產(chǎn)權(quán)人的身份向與其并無合同關(guān)系的房屋實(shí)際占有人即被告主張排除妨害，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告陳某的全部訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)1,530元，減半收取計(jì)765元，由原告陳某負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：亓繼芳

書記員：聶文翊