陳寅龍
段新安（湖北松之盛（襄陽）律師事務(wù)所）
襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
楊自瑞（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）
劉雄文（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）陳寅龍。
委托代理人段新安，湖北松之盛（襄陽）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱百洋公司）。
法定代表人竇明杰，董事長職務(wù)。
委托代理人楊自瑞、劉雄文，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）陳寅龍與被告（反訴原告）百洋公司商品房買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成由審判員程雪峰擔(dān)任審判長，審判員唐俊艷、人民陪審員張夢瑤參加的合議庭于2015年8月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳寅龍的委托代理人段新安、被告百洋公司的委托代理人楊自瑞、劉雄文到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院查明以下案件事實(shí):
2013年4月4日，原告在百洋·歐典售樓會(huì)所與被告簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的百洋歐典18幢1單元2901號(hào)預(yù)售商品房，建筑面積133.06㎡，每平方米5616.89元，總金額747384元。付款方式為簽訂合同同時(shí)支付首付房款547384元，余款200000元辦理按揭貸款。該房所在的18號(hào)樓地上建設(shè)29層，地下1層。合同第八條關(guān)于房屋交付期限的約定為:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即出賣人取得該房屋竣工驗(yàn)收報(bào)告。關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任，合同第九條規(guī)定:出賣人逾期交房的違約責(zé)任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。合同第十一條關(guān)于房屋交接約定:商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任，買受人自交房之日起按照本合同房價(jià)款萬分之一按日向出賣人支付房屋保管費(fèi)用。合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知以《襄陽晚報(bào)》刊登公告為準(zhǔn)。合同還約定了面積確認(rèn)和差異處理、買受人逾期付款違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容。合同簽訂后，原告已履行支付全部房款747384元的義務(wù)。2013年12月31日，被告組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理對(duì)百洋歐典18號(hào)樓進(jìn)行驗(yàn)收。2013年12月30日，被告在《楚天快報(bào)》上刊登百洋歐典12號(hào)樓、18號(hào)樓交房公告。原告在接到被告工作人員通知收房的電話后，到百洋歐典18幢1單元2901號(hào)房看房，原告認(rèn)為被告沒有提供國家規(guī)定的合法驗(yàn)收報(bào)告，水、電、燃?xì)?、暖氣未通，消防不合格而拒絕接收房屋。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與被告百洋公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效。本案買賣的標(biāo)的物系房屋，屬于價(jià)值較大且關(guān)系業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的特殊商品，交付的房屋不僅僅要符合當(dāng)事人的約定還應(yīng)符合國家法律的規(guī)定。合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知收房，以《襄陽晚報(bào)》刊登公告為準(zhǔn)，但被告卻在《楚天快報(bào)》上刊登交房公告，不符合雙方約定?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條 ?第一款 ?規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！备鶕?jù)此規(guī)定，涉案的18號(hào)樓沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的驗(yàn)收，被告是不能組織其他參建單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，即使進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，也僅能視為建設(shè)單位和其他參建單位的自查自檢行為，因此被告取得的《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，不符合法律的規(guī)定和原被告之間的約定?！吨腥A人民共和國消防法》第十一條 ?規(guī)定:國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型人員密集場所和其他特殊建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。第十三條 ?規(guī)定:按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收；（二）……。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。中華人民共和國公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十四條 ?規(guī)定:對(duì)具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收:（一）……；（二）……；（三）……；（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（五）……；（六）……。中華人民共和國建設(shè)部《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）中，第3.0.1條及3.0.1表將十九層以上的普通住宅歸為一類。涉案房屋所在樓房地上共計(jì)29層，屬于一類住宅建筑，屬于《中華人民共和國消防法》規(guī)定的必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的建筑種類。百洋歐典第18幢樓未通過消防驗(yàn)收，屬于法律規(guī)定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向業(yè)主交付。綜上所述，被告現(xiàn)不具備向原告交付房屋的法定及約定條件，原告有權(quán)拒收房屋。合同約定交房期限為2013年12月31日之前，從約定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以購房款747384元的日萬分之一按日向原告承擔(dān)違約責(zé)任，故原告訴請被告支付逾期交房違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持，但計(jì)算期間應(yīng)以2014年1月1日起至2015年8月13日止為宜。本院計(jì)算違約金為44095元（747384元×0.01%元／天×590天）。自2015年8月14日起，被告逾期交付情形持續(xù)的，原告可另行起訴主張逾期交付違約金。被告辯稱涉案房屋已經(jīng)取得符合約定和國家規(guī)定的《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，與本院查明事實(shí)不符，本院不予采信。被告還辯稱百洋歐典18號(hào)樓已有其他住戶入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院認(rèn)為，已有業(yè)主入住不能證明被告交付行為合法，該答辯意見本院不予支持。反訴原告訴稱向反訴被告交付符合約定的房屋，反訴被告拒絕接收，應(yīng)當(dāng)向反訴原告支付房屋保管費(fèi)。本院認(rèn)為，反訴原告未能舉證證明其向反訴被告交付的房屋符合法律規(guī)定及合同約定，其訴訟請求本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告（反訴被告）陳寅龍逾期交房違約金44095元；
二、駁回原告陳寅龍的其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)650元，反訴費(fèi)325元，合計(jì)975元，由被告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與被告百洋公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效。本案買賣的標(biāo)的物系房屋，屬于價(jià)值較大且關(guān)系業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的特殊商品，交付的房屋不僅僅要符合當(dāng)事人的約定還應(yīng)符合國家法律的規(guī)定。合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知收房，以《襄陽晚報(bào)》刊登公告為準(zhǔn)，但被告卻在《楚天快報(bào)》上刊登交房公告，不符合雙方約定?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條 ?第一款 ?規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！备鶕?jù)此規(guī)定，涉案的18號(hào)樓沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的驗(yàn)收，被告是不能組織其他參建單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，即使進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，也僅能視為建設(shè)單位和其他參建單位的自查自檢行為，因此被告取得的《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，不符合法律的規(guī)定和原被告之間的約定。《中華人民共和國消防法》第十一條 ?規(guī)定:國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型人員密集場所和其他特殊建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。第十三條 ?規(guī)定:按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收；（二）……。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。中華人民共和國公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十四條 ?規(guī)定:對(duì)具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收:（一）……；（二）……；（三）……；（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（五）……；（六）……。中華人民共和國建設(shè)部《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）中，第3.0.1條及3.0.1表將十九層以上的普通住宅歸為一類。涉案房屋所在樓房地上共計(jì)29層，屬于一類住宅建筑，屬于《中華人民共和國消防法》規(guī)定的必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的建筑種類。百洋歐典第18幢樓未通過消防驗(yàn)收，屬于法律規(guī)定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向業(yè)主交付。綜上所述，被告現(xiàn)不具備向原告交付房屋的法定及約定條件，原告有權(quán)拒收房屋。合同約定交房期限為2013年12月31日之前，從約定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以購房款747384元的日萬分之一按日向原告承擔(dān)違約責(zé)任，故原告訴請被告支付逾期交房違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持，但計(jì)算期間應(yīng)以2014年1月1日起至2015年8月13日止為宜。本院計(jì)算違約金為44095元（747384元×0.01%元／天×590天）。自2015年8月14日起，被告逾期交付情形持續(xù)的，原告可另行起訴主張逾期交付違約金。被告辯稱涉案房屋已經(jīng)取得符合約定和國家規(guī)定的《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，與本院查明事實(shí)不符，本院不予采信。被告還辯稱百洋歐典18號(hào)樓已有其他住戶入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院認(rèn)為，已有業(yè)主入住不能證明被告交付行為合法，該答辯意見本院不予支持。反訴原告訴稱向反訴被告交付符合約定的房屋，反訴被告拒絕接收，應(yīng)當(dāng)向反訴原告支付房屋保管費(fèi)。本院認(rèn)為，反訴原告未能舉證證明其向反訴被告交付的房屋符合法律規(guī)定及合同約定，其訴訟請求本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告（反訴被告）陳寅龍逾期交房違約金44095元；
二、駁回原告陳寅龍的其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)650元，反訴費(fèi)325元，合計(jì)975元，由被告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：程雪峰
審判員：唐俊艷
審判員：張夢瑤

書記員：李洪林