上訴人（原審原告）陳某某，教師。
被上訴人（原審被告）郭某，教師。
被上訴人（原審被告）沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)，住所地沙洋縣高陽鎮(zhèn)高壽居委會，組織機構(gòu)代碼42072453-1。
法定代表人王昌安，系該校校長。
委托代理人彭希文，湖北希文律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人陳某某因與被上訴人郭某、被上訴人沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)（以下簡稱煙垢中學(xué)）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服沙洋縣人民法院（2013）鄂沙洋縣民二初字第00033號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年5月20日公開開庭審理了本案。上訴人陳某某，被上訴人郭某，被上訴人沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)的法定代表人王昌安及委托代理人彭希文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，陳某某與郭某同系原沙洋縣高陽鎮(zhèn)烽火臺中學(xué)（于2011年7月7日撤并至沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)）教師。1997年，原沙洋縣高陽鎮(zhèn)烽火臺中學(xué)（以下簡稱原烽火臺中學(xué)）根據(jù)上級教育部門規(guī)定為合理布局校園及安置教職工，決定由教師集資及學(xué)校出資的方式在學(xué)校內(nèi)為該校教職工集資建房。1998年，工程竣工后，該校根據(jù)國家房改政策結(jié)合本單位實際進(jìn)行了房改。陳某某也分得一套建筑面積為81.99平方米的磚混結(jié)構(gòu)三室一廳房屋一套。但該校為防止住戶自由買賣住房，避免學(xué)校住房流失，遂以住戶繳納住房押金的方式取得入住資格。1998年6月30日該校指派時任學(xué)校工會主席羅之清以代書的方式代陳某某在“荊門市沙洋區(qū)單位公有住房買賣協(xié)議書”上簽名，該協(xié)議書約定的主要內(nèi)容：“由甲方即沙洋縣高陽鎮(zhèn)烽火臺中學(xué)出售住房一套給乙方即陳某某，建筑面積為81.99平方米，每平方米588元，經(jīng)給予各項折扣后控制面積房價為27187.17元。乙方一次性付清控制面積內(nèi)房款，甲方按規(guī)定給予收款的20%的折扣價計5437.43元，甲方實際收購房款合計21749.74元。乙方付清購房款后，由甲方代為辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書”。同年11月16日，該校又指派羅之清以代書方式在原沙洋區(qū)公證處為該協(xié)議辦理了公證。公證處出具了（1998）沙證民字第2553號公有住房買賣協(xié)議公證書。同年11月18日，該校再指派羅之清以代書方式在沙洋縣房產(chǎn)局辦理了房屋所有權(quán)證書，并由學(xué)校領(lǐng)回房產(chǎn)證后集中管理，未發(fā)放給住戶。1997年1月28日、1998年8月7日、2000年5月31日，陳某某分三次向?qū)W校交納1000元、4000元、20000元共計25000元的住房押金。2001年2月，陳某某因到高陽鎮(zhèn)街上建房需資金，遂想找原烽火臺中學(xué)退還住房押金，經(jīng)學(xué)校同意，退還了陳某某住房押金25000元，陳某某將房屋也退給了學(xué)校。2001年2月22日，經(jīng)學(xué)校同意，郭某向原烽火臺中學(xué)交納住房押金25000元，并搬入陳某某退給學(xué)校的房屋居住。爾后，原烽火臺中學(xué)經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)，決定將教師集資房款退還部分給住戶，其中郭某退還8000元，學(xué)校收回郭某的原繳款條據(jù)，于2005年4月12日重新為其開具17000元住房押金收據(jù)。2009年7月3日，郭某找到原烽火臺中學(xué)協(xié)商，可否將其17000元的住房押金轉(zhuǎn)給其父親郭宗林。經(jīng)該校研究，該校同意退還了郭某2000元的押金，重新出具了繳款人為“郭宗林”15000元的收據(jù)。2010年，原烽火臺中學(xué)準(zhǔn)備撤銷并入煙垢中學(xué)，學(xué)校開始進(jìn)行資產(chǎn)清理。同年10月，原烽火臺中學(xué)下發(fā)了“烽火臺中學(xué)產(chǎn)權(quán)房管理規(guī)定”決定下發(fā)房產(chǎn)證，原則上房產(chǎn)證的領(lǐng)取人以房產(chǎn)證上的登記姓名為準(zhǔn)，但對于登記房產(chǎn)證姓名與實際住戶不一致的，由雙方協(xié)商一致后，再下發(fā)房產(chǎn)證。爾后，陳某某、郭某均找煙垢中學(xué)要求領(lǐng)取房產(chǎn)證，經(jīng)過雙方協(xié)商及學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)多次協(xié)調(diào)均未達(dá)成一致意見。后學(xué)校將產(chǎn)權(quán)登記在陳某某名下涉訴房屋所有權(quán)證發(fā)給郭某。陳某某為此訴至原審法院請求判令：1、郭某、沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)停止侵害、迅速返還所扣押的房屋相關(guān)證件、騰退房屋并恢復(fù)原狀；2、郭某、沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)賠償由侵權(quán)造成的損失101000元（計算至2013年11月20日），并承擔(dān)訴訟費用。
原判認(rèn)為，陳某某與原烽火臺中學(xué)之間的荊門市沙洋區(qū)單位公有住房買賣，買賣協(xié)議書上買方簽名、買賣協(xié)議書公證和辦理房產(chǎn)證買方簽名均由校方人員代理，陳某某對此未提出異議，表示認(rèn)可，協(xié)議書內(nèi)容應(yīng)屬協(xié)議雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，陳某某與原烽火臺中學(xué)之間買賣協(xié)議合法有效，依該買賣協(xié)議，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記后，陳某某獲得買賣房屋產(chǎn)權(quán)。在房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶登記后，在陳某某的要求下，學(xué)校退還了陳某某所交住房押金，陳某某也將所買學(xué)校住房退給了學(xué)校，這是雙方共同的毀約行為，是對雙方之間房屋買賣協(xié)議的解除，雙方雖未簽訂書面解除協(xié)議，但雙方均已完成返還義務(wù)，且彼此接受，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第36條（法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立）的規(guī)定，雙方之間的房屋買賣解除合同成立，符合有關(guān)法律的規(guī)定，合法有效。合同解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第60條和第97條的規(guī)定，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，并應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，因此陳某某應(yīng)協(xié)助學(xué)校將依買賣協(xié)議登記在自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記回到學(xué)校名下。訴爭房屋現(xiàn)尚登記在陳某某名下，但陳某某并不能以該事實向郭某、煙垢中學(xué)主張權(quán)利，而是應(yīng)依其與學(xué)校之間實際履行形成的房屋買賣解除合同，履行將房屋產(chǎn)權(quán)過戶回到學(xué)校的義務(wù)。綜上所述，對陳某某的訴訟請求本院不予支持，依照《中華人民共和國合同法》第三十六條、第六十條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告陳某某的訴訟請求。案件受理費500元，由原告負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，陳某某與原烽火臺中學(xué)簽訂的《荊門市沙洋區(qū)單位公有住房買賣協(xié)議書》在第五條甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)中約定：1、乙方（陳某某）購房后，擁有住房的全部產(chǎn)權(quán)，即住房的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。2、乙方付清購房款后，可直接進(jìn)入住房二級市場交易，并按規(guī)定繳交有關(guān)稅費后，獲取收益。3、乙方所購公有住房上市交易后，不在享受房改政策，只能在市場購買或租賃住房。4、乙方必須遵守國家政策法令，執(zhí)行有關(guān)城市建設(shè)、住房管理、維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，不得擅自改變室內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)；如遇國家建設(shè)規(guī)劃須拆遷，一律按國家有關(guān)規(guī)定還建筑面積并拆遷。5、乙方按協(xié)議付清房款后，由于甲方的原因，使乙方不能領(lǐng)取有關(guān)房屋的權(quán)證時，甲方應(yīng)補償乙方由此發(fā)生的經(jīng)濟損失。6、甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定的權(quán)利，申請辦理房屋他項權(quán)登記手續(xù)。
另查明，陳某某在一審?fù)徶性儐柟臣盁煿钢袑W(xué)，“被告你們?yōu)楹螌ξ疫M(jìn)行補償？”郭某回答：“我的父親為了圓滿解決此事。”煙垢中學(xué)回答：“因為原告找教育局上訪，我方給的心理安撫?！爆F(xiàn)訴爭房屋空置，該房屋所占用的土地為國有劃撥土地。煙垢中學(xué)庭審中否認(rèn)與陳某某形成租賃關(guān)系，自認(rèn)與郭某就訴爭房屋存在買賣關(guān)系。
本案其他事實與一審認(rèn)定事實相同。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于原審是否違反法定程序的問題。陳某某上訴認(rèn)為，原判違背“不告不理”原則和超出民事訴訟審理范圍。經(jīng)查，郭某與煙垢中學(xué)在一審中未提出反訴，原判在判決理由部分認(rèn)為陳某某“應(yīng)履行將房屋產(chǎn)權(quán)過戶回到學(xué)校的義務(wù)”，該認(rèn)定系對陳某某與原烽火臺中學(xué)在解除房屋買賣合同后如何履行義務(wù)所做的說明，不涉及審查行政機關(guān)確權(quán)行為的合法性問題，原審法院并未作出有此內(nèi)容的判決，未超出訴訟請求裁判。故陳某某認(rèn)為原判違反不告不理原則和超出民事訴訟審理范圍的理由不能成立。
二、關(guān)于原判適用《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定是否錯誤的問題。陳某某上訴認(rèn)為，本案系物權(quán)保護(hù)糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》，即使能適用《中華人民共和國合同法》也只能適用第九十三條，不能適用第三十六條。《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！钡诰攀龡l規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。……”上述法律規(guī)定是對當(dāng)事人之間合同的成立及解除合同的規(guī)定。本案中，陳某某因建房需資金，向原烽火臺中學(xué)要求退還住房押金，經(jīng)學(xué)校同意退還了其25000元住房押金后其將房屋退還給學(xué)校，學(xué)校予以接受，上述行為是雙方協(xié)商并履行解除房屋買賣合同的行為，符合《中華人民共和國合同法》第三十六條、第九十三條的規(guī)定。原判適用合同法上述規(guī)定是對雙方解除房屋買賣合同行為的合法性進(jìn)行的判斷，適用法律正確。
三、關(guān)于原判認(rèn)定事實是否錯誤的問題。
陳某某上訴認(rèn)為，原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校，原判在此情形下認(rèn)定雙方“共同毀約”并成立“房屋買賣解除合同”錯誤。經(jīng)查，煙垢中學(xué)否認(rèn)與陳某某存在租賃關(guān)系，一二審中陳某某未提交與原烽火臺中學(xué)簽訂的書面房屋租賃合同及學(xué)校向陳某某支付租金的條據(jù)，其在庭審中也不能說明租賃期限，也未提交學(xué)校脅迫其出租房屋的證據(jù)，故其主張原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校的事實缺乏證據(jù)證明。原判根據(jù)查明的事實，認(rèn)定雙方的行為系成立“房屋買賣解除合同”并無不當(dāng)。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未認(rèn)定其與原烽火臺中學(xué)簽訂的合同中約定的甲乙雙方權(quán)利義務(wù)，未認(rèn)定郭某與煙垢中學(xué)愿意給其經(jīng)濟補償?shù)仁聦崳⒅鲝堅榛鹋_中學(xué)在領(lǐng)回房產(chǎn)證后不發(fā)放給住戶構(gòu)成違約。經(jīng)查，原判對陳某某與原烽火臺中學(xué)簽訂的房屋買賣合同進(jìn)行了審查，只是對合同第五條甲乙雙方權(quán)利義務(wù)未予列明，該條約定的主要內(nèi)容為陳某某付清房款可取得房屋所有權(quán)，將房屋進(jìn)入二級市場交易之后，不再享受房改政策等，其中第5項約定：乙方（陳某某）按協(xié)議付清房款后，由于甲方（原烽火臺中學(xué)）的原因，使乙方不能領(lǐng)取有關(guān)房屋的權(quán)證時，甲方應(yīng)補償乙方由此發(fā)生的經(jīng)濟損失。根據(jù)原審查明的事實，1998年原烽火臺中學(xué)代住戶辦理并領(lǐng)回房產(chǎn)證時，對住戶的房產(chǎn)證進(jìn)行了集中管理，暫未發(fā)放給住戶，陳某某也僅向原烽火臺中學(xué)交納了5000元住房押金，至2010年10月，原烽火臺中學(xué)決定下發(fā)房產(chǎn)證時，陳某某與原烽火臺中學(xué)已經(jīng)解除了房屋買賣合同，故原烽火臺中學(xué)將房產(chǎn)證領(lǐng)回后未予發(fā)放不構(gòu)成違約。另，郭某及煙垢中學(xué)在原審?fù)徶嘘愂鲈敢饨o予陳某某經(jīng)濟補償是三方另行達(dá)成的解決糾紛的協(xié)議，與陳某某在一審中的訴訟請求能否得到支持無關(guān)，該事實雖未寫入判決書中，但不影響本案的處理結(jié)果。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未區(qū)分物權(quán)效力與債權(quán)效力，違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。本案中，陳某某在交納25000元住房押金后取得訴爭房屋所有權(quán)，2001年其向出賣人原烽火臺中學(xué)要求退還所交住房押金，學(xué)校同意后退還其所交25000元住房押金，在其交款憑證上注明“同意退押金”，并收回了訴爭房屋，雙方解除房屋買賣合同的行為成立且已履行，該行為是陳某某對訴爭房屋進(jìn)行處分的行為?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！标惸衬撑c原烽火臺中學(xué)雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響解除行為的效力。原烽火臺中學(xué)收回房屋后又出賣給郭某，郭某占有房屋是依據(jù)其與原烽火臺中學(xué)的買賣合同關(guān)系，屬合法占有。原判據(jù)此駁回陳某某要求郭某、煙垢中學(xué)停止侵權(quán)，返還房屋的訴訟請求并無不當(dāng)，也不違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則。
綜上，陳某某的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律及處理正確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　周利紅 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖