陳某某
郭某
沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)
彭希文（湖北希文律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）陳某某，教師。
被上訴人（原審被告）郭某，教師。
被上訴人（原審被告）沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)，住所地沙洋縣高陽鎮(zhèn)高壽居委會，組織機(jī)構(gòu)代碼42072453-1。
法定代表人王昌安，系該校校長。
委托代理人彭希文，湖北希文律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
上訴人陳某某因與被上訴人郭某、被上訴人沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)（以下簡稱煙垢中學(xué)）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服沙洋縣人民法院（2013）鄂沙洋縣民二初字第00033號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年5月20日公開開庭審理了本案。上訴人陳某某，被上訴人郭某，被上訴人沙洋縣高陽鎮(zhèn)煙垢中學(xué)的法定代表人王昌安及委托代理人彭希文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，陳某某與原烽火臺中學(xué)簽訂的《荊門市沙洋區(qū)單位公有住房買賣協(xié)議書》在第五條甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)中約定:1、乙方（陳某某）購房后，擁有住房的全部產(chǎn)權(quán)，即住房的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。2、乙方付清購房款后，可直接進(jìn)入住房二級市場交易，并按規(guī)定繳交有關(guān)稅費后，獲取收益。3、乙方所購公有住房上市交易后，不在享受房改政策，只能在市場購買或租賃住房。4、乙方必須遵守國家政策法令，執(zhí)行有關(guān)城市建設(shè)、住房管理、維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，不得擅自改變室內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)；如遇國家建設(shè)規(guī)劃須拆遷，一律按國家有關(guān)規(guī)定還建筑面積并拆遷。5、乙方按協(xié)議付清房款后，由于甲方的原因，使乙方不能領(lǐng)取有關(guān)房屋的權(quán)證時，甲方應(yīng)補償乙方由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。6、甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定的權(quán)利，申請辦理房屋他項權(quán)登記手續(xù)。
本院認(rèn)為，一、關(guān)于原審是否違反法定程序的問題。陳某某上訴認(rèn)為，原判違背“不告不理”原則和超出民事訴訟審理范圍。經(jīng)查，郭某與煙垢中學(xué)在一審中未提出反訴，原判在判決理由部分認(rèn)為陳某某“應(yīng)履行將房屋產(chǎn)權(quán)過戶回到學(xué)校的義務(wù)”，該認(rèn)定系對陳某某與原烽火臺中學(xué)在解除房屋買賣合同后如何履行義務(wù)所做的說明，不涉及審查行政機(jī)關(guān)確權(quán)行為的合法性問題，原審法院并未作出有此內(nèi)容的判決，未超出訴訟請求裁判。故陳某某認(rèn)為原判違反不告不理原則和超出民事訴訟審理范圍的理由不能成立。
二、關(guān)于原判適用《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定是否錯誤的問題。陳某某上訴認(rèn)為，本案系物權(quán)保護(hù)糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》，即使能適用《中華人民共和國合同法》也只能適用第九十三條 ?，不能適用第三十六條 ??！吨腥A人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！钡诰攀龡l ?規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！鄙鲜龇梢?guī)定是對當(dāng)事人之間合同的成立及解除合同的規(guī)定。本案中，陳某某因建房需資金，向原烽火臺中學(xué)要求退還住房押金，經(jīng)學(xué)校同意退還了其25000元住房押金后其將房屋退還給學(xué)校，學(xué)校予以接受，上述行為是雙方協(xié)商并履行解除房屋買賣合同的行為，符合《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?、第九十三條 ?的規(guī)定。原判適用合同法上述規(guī)定是對雙方解除房屋買賣合同行為的合法性進(jìn)行的判斷，適用法律正確。
三、關(guān)于原判認(rèn)定事實是否錯誤的問題。
陳某某上訴認(rèn)為，原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校，原判在此情形下認(rèn)定雙方“共同毀約”并成立“房屋買賣解除合同”錯誤。經(jīng)查，煙垢中學(xué)否認(rèn)與陳某某存在租賃關(guān)系，一二審中陳某某未提交與原烽火臺中學(xué)簽訂的書面房屋租賃合同及學(xué)校向陳某某支付租金的條據(jù)，其在庭審中也不能說明租賃期限，也未提交學(xué)校脅迫其出租房屋的證據(jù)，故其主張原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校的事實缺乏證據(jù)證明。原判根據(jù)查明的事實，認(rèn)定雙方的行為系成立“房屋買賣解除合同”并無不當(dāng)。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未認(rèn)定其與原烽火臺中學(xué)簽訂的合同中約定的甲乙雙方權(quán)利義務(wù)，未認(rèn)定郭某與煙垢中學(xué)愿意給其經(jīng)濟(jì)補償?shù)仁聦?，并主張原烽火臺中學(xué)在領(lǐng)回房產(chǎn)證后不發(fā)放給住戶構(gòu)成違約。經(jīng)查，原判對陳某某與原烽火臺中學(xué)簽訂的房屋買賣合同進(jìn)行了審查，只是對合同第五條甲乙雙方權(quán)利義務(wù)未予列明，該條約定的主要內(nèi)容為陳某某付清房款可取得房屋所有權(quán)，將房屋進(jìn)入二級市場交易之后，不再享受房改政策等，其中第5項約定:乙方（陳某某）按協(xié)議付清房款后，由于甲方（原烽火臺中學(xué)）的原因，使乙方不能領(lǐng)取有關(guān)房屋的權(quán)證時，甲方應(yīng)補償乙方由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)原審查明的事實，1998年原烽火臺中學(xué)代住戶辦理并領(lǐng)回房產(chǎn)證時，對住戶的房產(chǎn)證進(jìn)行了集中管理，暫未發(fā)放給住戶，陳某某也僅向原烽火臺中學(xué)交納了5000元住房押金，至2010年10月，原烽火臺中學(xué)決定下發(fā)房產(chǎn)證時，陳某某與原烽火臺中學(xué)已經(jīng)解除了房屋買賣合同，故原烽火臺中學(xué)將房產(chǎn)證領(lǐng)回后未予發(fā)放不構(gòu)成違約。另，郭某及煙垢中學(xué)在原審?fù)徶嘘愂鲈敢饨o予陳某某經(jīng)濟(jì)補償是三方另行達(dá)成的解決糾紛的協(xié)議，與陳某某在一審中的訴訟請求能否得到支持無關(guān)，該事實雖未寫入判決書中，但不影響本案的處理結(jié)果。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未區(qū)分物權(quán)效力與債權(quán)效力，違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。本案中，陳某某在交納25000元住房押金后取得訴爭房屋所有權(quán)，2001年其向出賣人原烽火臺中學(xué)要求退還所交住房押金，學(xué)校同意后退還其所交25000元住房押金，在其交款憑證上注明“同意退押金”，并收回了訴爭房屋，雙方解除房屋買賣合同的行為成立且已履行，該行為是陳某某對訴爭房屋進(jìn)行處分的行為?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”陳某某與原烽火臺中學(xué)雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響解除行為的效力。原烽火臺中學(xué)收回房屋后又出賣給郭某，郭某占有房屋是依據(jù)其與原烽火臺中學(xué)的買賣合同關(guān)系，屬合法占有。原判據(jù)此駁回陳某某要求郭某、煙垢中學(xué)停止侵權(quán)，返還房屋的訴訟請求并無不當(dāng)，也不違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則。
綜上，陳某某的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律及處理正確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?，第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于原審是否違反法定程序的問題。陳某某上訴認(rèn)為，原判違背“不告不理”原則和超出民事訴訟審理范圍。經(jīng)查，郭某與煙垢中學(xué)在一審中未提出反訴，原判在判決理由部分認(rèn)為陳某某“應(yīng)履行將房屋產(chǎn)權(quán)過戶回到學(xué)校的義務(wù)”，該認(rèn)定系對陳某某與原烽火臺中學(xué)在解除房屋買賣合同后如何履行義務(wù)所做的說明，不涉及審查行政機(jī)關(guān)確權(quán)行為的合法性問題，原審法院并未作出有此內(nèi)容的判決，未超出訴訟請求裁判。故陳某某認(rèn)為原判違反不告不理原則和超出民事訴訟審理范圍的理由不能成立。
二、關(guān)于原判適用《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定是否錯誤的問題。陳某某上訴認(rèn)為，本案系物權(quán)保護(hù)糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》，即使能適用《中華人民共和國合同法》也只能適用第九十三條 ?，不能適用第三十六條 ??！吨腥A人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！钡诰攀龡l ?規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！鄙鲜龇梢?guī)定是對當(dāng)事人之間合同的成立及解除合同的規(guī)定。本案中，陳某某因建房需資金，向原烽火臺中學(xué)要求退還住房押金，經(jīng)學(xué)校同意退還了其25000元住房押金后其將房屋退還給學(xué)校，學(xué)校予以接受，上述行為是雙方協(xié)商并履行解除房屋買賣合同的行為，符合《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?、第九十三條 ?的規(guī)定。原判適用合同法上述規(guī)定是對雙方解除房屋買賣合同行為的合法性進(jìn)行的判斷，適用法律正確。
三、關(guān)于原判認(rèn)定事實是否錯誤的問題。
陳某某上訴認(rèn)為，原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校，原判在此情形下認(rèn)定雙方“共同毀約”并成立“房屋買賣解除合同”錯誤。經(jīng)查，煙垢中學(xué)否認(rèn)與陳某某存在租賃關(guān)系，一二審中陳某某未提交與原烽火臺中學(xué)簽訂的書面房屋租賃合同及學(xué)校向陳某某支付租金的條據(jù)，其在庭審中也不能說明租賃期限，也未提交學(xué)校脅迫其出租房屋的證據(jù)，故其主張原烽火臺中學(xué)脅迫其在違背真實意思的情況下用2.5萬元將房屋反租給學(xué)校的事實缺乏證據(jù)證明。原判根據(jù)查明的事實，認(rèn)定雙方的行為系成立“房屋買賣解除合同”并無不當(dāng)。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未認(rèn)定其與原烽火臺中學(xué)簽訂的合同中約定的甲乙雙方權(quán)利義務(wù)，未認(rèn)定郭某與煙垢中學(xué)愿意給其經(jīng)濟(jì)補償?shù)仁聦?，并主張原烽火臺中學(xué)在領(lǐng)回房產(chǎn)證后不發(fā)放給住戶構(gòu)成違約。經(jīng)查，原判對陳某某與原烽火臺中學(xué)簽訂的房屋買賣合同進(jìn)行了審查，只是對合同第五條甲乙雙方權(quán)利義務(wù)未予列明，該條約定的主要內(nèi)容為陳某某付清房款可取得房屋所有權(quán)，將房屋進(jìn)入二級市場交易之后，不再享受房改政策等，其中第5項約定:乙方（陳某某）按協(xié)議付清房款后，由于甲方（原烽火臺中學(xué)）的原因，使乙方不能領(lǐng)取有關(guān)房屋的權(quán)證時，甲方應(yīng)補償乙方由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)原審查明的事實，1998年原烽火臺中學(xué)代住戶辦理并領(lǐng)回房產(chǎn)證時，對住戶的房產(chǎn)證進(jìn)行了集中管理，暫未發(fā)放給住戶，陳某某也僅向原烽火臺中學(xué)交納了5000元住房押金，至2010年10月，原烽火臺中學(xué)決定下發(fā)房產(chǎn)證時，陳某某與原烽火臺中學(xué)已經(jīng)解除了房屋買賣合同，故原烽火臺中學(xué)將房產(chǎn)證領(lǐng)回后未予發(fā)放不構(gòu)成違約。另，郭某及煙垢中學(xué)在原審?fù)徶嘘愂鲈敢饨o予陳某某經(jīng)濟(jì)補償是三方另行達(dá)成的解決糾紛的協(xié)議，與陳某某在一審中的訴訟請求能否得到支持無關(guān)，該事實雖未寫入判決書中，但不影響本案的處理結(jié)果。
陳某某上訴認(rèn)為，原判未區(qū)分物權(quán)效力與債權(quán)效力，違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。本案中，陳某某在交納25000元住房押金后取得訴爭房屋所有權(quán)，2001年其向出賣人原烽火臺中學(xué)要求退還所交住房押金，學(xué)校同意后退還其所交25000元住房押金，在其交款憑證上注明“同意退押金”，并收回了訴爭房屋，雙方解除房屋買賣合同的行為成立且已履行，該行為是陳某某對訴爭房屋進(jìn)行處分的行為?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！标惸衬撑c原烽火臺中學(xué)雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響解除行為的效力。原烽火臺中學(xué)收回房屋后又出賣給郭某，郭某占有房屋是依據(jù)其與原烽火臺中學(xué)的買賣合同關(guān)系，屬合法占有。原判據(jù)此駁回陳某某要求郭某、煙垢中學(xué)停止侵權(quán)，返還房屋的訴訟請求并無不當(dāng)，也不違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則。
綜上，陳某某的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律及處理正確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?，第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。

審判長：周利紅
審判員：董菁菁
審判員：李園園

書記員：曾靖