原告(反訴被告)李秋蘭：女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)嘉善路XXX弄XXX號。
　　原告(反訴被告)李榮富：男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市新閘路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：尤辰榮、王玨，上海英恒律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　被告(反訴原告)：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　被告(反訴原告)共同委托訴訟代理人：陸秀蕓，上海霖昂律師事務所律師。
　　第三人江岷娟：女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)零陵路XXX弄XXX號XXX室。
　　委托訴訟代理人：倪天佐，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某、吳某某以及反訴原告陳某某、吳某某訴反訴被告李秋蘭、李榮富，第三人江岷娟訴被告陳某某、吳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)李秋蘭、李榮富的委托訴訟代理人尤辰榮，被告(反訴原告)陳某某、吳某某的委托訴訟代理人陸秀蕓，第三人江岷娟及其委托代理人倪天佐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告李秋蘭、李榮富向本院提出訴訟請求：1、解除與被告陳某某于2014年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告陳某某向原告支付自2016年6月起至被告實際遷出之日止的租金及房屋使用費，按每月人民幣55000元計算(以下幣種均為人民幣)；3、被告陳某某支付違約金133000元；4、被告吳某某遷出上海市武寧路XXX號一樓(以下簡稱系爭房屋)并將系爭房屋返還原告。事實和理由：2014年5月1日，原被告就系爭房屋簽訂租賃合同，2014年6月1日至2017年5月31日的租金每月55000元。自2016年6月起，被告陳某某未再向原告支付租金。原告于2017年3月30日委托律師發(fā)函要求被告支付欠租，但被告置之不理，故原告訴至法院。訴訟中，原告變更訴訟請求，要求被告陳某某支付租金及房屋使用費，自2016年6月起至被告實際搬離之日，按每月47608元計算，要求被告陳某某支付違約金115100元。
　　被告陳某某辯稱，系爭房屋在租期內遇動遷，經營環(huán)境發(fā)生重大變化，使用價值和市場價值嚴重貶損，被告與原告多次協(xié)商要求降低租金標準，始終未達成合意，被告未支付租金并不構成違約，故不同意原告訴訟請求。
　　被告吳某某辯稱，雙方就動遷補償事宜未達成一致，不同意搬離系爭房屋。
　　第三人江岷娟述稱，對原告訴訟請求無異議。
　　反訴原告陳某某、吳某某向本院提出反訴請求：1、要求反訴被告李秋蘭、李榮富支付停產停業(yè)損失425000元，設備折舊費70000元，裝潢補償100000元、營業(yè)執(zhí)照補償費100000元。事實和理由：反訴原被告于2014年5月簽訂《房屋租賃合同》，租期9年，用于餐飲經營，為此反訴原告投入資金改建廚房，裝修店面。租期內，系爭房屋所在地遇地鐵施工，改變周邊道路環(huán)境，對反訴原告經營造成重大影響。反訴原告多次與反訴被告協(xié)商要求達成解決方案，但反訴被告一直不予理睬。后相關部門對系爭房屋所在區(qū)域作出征收決定，并公布了征收方案，但反訴被告一直未與反訴原告協(xié)商相關補償事宜，故反訴原告提起反訴。
　　反訴被告李秋蘭、李榮富辯稱，反訴原告違約在先，租賃合同應當解除，地鐵施工是否對反訴原告經營造成影響無法確定，之后的動遷與反訴原告無關。另外，關于系爭房屋，目前尚未簽訂動遷協(xié)議，動遷補償也未實際發(fā)生，且反訴被告與反訴原告吳某某之間并無合同關系，不同意反訴原告訴訟請求。
　　關于反訴，第三人江岷娟述稱，其意見與反訴被告意見一致。
　　第三人江岷娟向本院提出訴訟請求：1、解除原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告陳某某向原告支付自2016年至其實際搬離之日止的租金及房屋使用費，按每月7392元計算；3、被告陳某某支付違約金，按照合同約定，參照第三人相應面積份額計算；4、被告吳某某遷出系爭房屋，并將上述房屋歸還原告李秋蘭、李榮富。事實和理由：第三人為租賃合同系爭房屋部分面積的產權人，因被告拖欠租金未按時支付，故在本案中提出主張。
　　原告李秋蘭、李榮富對第三人江岷娟的訴訟主張無異議。
　　被告陳某某、吳某某對第三人江岷娟的訴訟主張表示，其答辯意見與對兩原告的答辯意見相同。
　　本訴經審理查明，2014年5月1日，兩原告與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》，約定：1、被告陳某某(乙方)向原告李秋蘭、李榮富(甲方)承租上海市普陀區(qū)武寧路XXX號一樓房屋，租期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，為期9年；2、2014年6月1日至2017年5月31日月租金55000元，2017年6月1日至2020年5月30日月租金57750元，房租三個月為一期，租金付三押一，先付后用；3、如逾期交租金，乙方應賠償甲方逾期月租金的5%的違約金；4、租期內的水、電、煤氣、物業(yè)費等費用由乙方承擔；5、發(fā)生妨礙經營場所且影響正常經營時，乙方有權要求甲方協(xié)調處理并排除妨礙；5、乙方無正當理由或者延遲租金超過二十天的，甲方應當書面通知乙方在十天內支付，乙方仍不支付的，甲方有權在提前30天書面通知乙方的情況下解除本合同，并要求乙方按本合同約定承擔違約責任。租賃合同簽訂后，雙方按約履行。2016年5月12日，上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)出《關于將<上軌道交通14號線東新路站4號出入口地塊房屋征收補償方案(征求意見稿)>進行公示的通知》，并張貼房屋征收補償方案(征求意見稿)。嗣后，系爭房屋所在地塊開始進行地鐵建設施工，系爭房屋所在的上海銀宮商廈周邊道路因施工建設多次發(fā)生變道，改建等。被告陳某某自2016年6月起未再向原告支付租金。2017年6月，上海市普陀區(qū)人民政府作出房屋征收決定，決定征收上海市武寧路227、231號范圍內的房屋，同時收回該范圍內國有土地使用權，并張貼《上海軌道交通14號線東新路站4號出入口地塊房屋征收補償方案》，補償方案中有以下補償項目：停產停業(yè)損失、裝潢補貼、搬場補貼、營業(yè)執(zhí)照補貼等。
　　另查明，《房屋租賃合同》所涉及的租賃房屋由上海市普陀區(qū)武寧路XXX-XXX號一樓1103室、1120室-1134室組成，合計面積237平方米。其中原告李秋蘭系1133室產權人，李榮富系1127室產權人，第三人江岷娟系1134室產權人，建筑面積43.75平方米。原告李秋蘭、李榮富作為上述房屋產權人的共同委托人與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》。簽訂合同后，被告陳某某向原告支付押金55000元。
　　反訴查明事實同本訴。
　　審理中，本案租賃合同所涉及的產權人除兩原告與第三人江岷娟外，均向本院出具書面說明，載明：系爭房屋委托李秋蘭、李榮富簽訂租賃合同，對兩原告提起訴訟，知情并認可，不再另行以個人名義提起訴訟。兩原告向本院表示，系爭房屋目前尚未簽訂征收補償協(xié)議，且就征收補償方案，征收區(qū)域內的部分產權人已提起行政訴訟，目前征收補償方案尚未確定。兩被告表示其系合伙關系，系爭房屋由被告陳某某出面簽訂租賃合同，被告吳某某負責實際經營。反訴原告表示其主張的賠償損失即為反訴被告在動遷中所獲對于承租人的動遷補償，該部分補償應歸反訴原告所有。
　　關于本訴本院認為，本案爭議的焦點是被告未按時支付租金是否構成違約。首先，自雙方租賃合同簽訂至系爭房屋所在地塊周邊發(fā)生地鐵建設、環(huán)境改變的事實之前，被告均未有租金欠付的情形發(fā)生。其次，因地鐵建設需要，系爭房屋周邊道路走向多次發(fā)生變化、改道，系爭房屋所在的商場處于“孤島”狀態(tài)，導致經營環(huán)境發(fā)生重大改變，確實對被告正常經營造成影響。雙方合同約定，發(fā)生妨礙經營場所且影響正常經營時，乙方有權要求甲方協(xié)調處理并排除妨礙。但地鐵建設所造成的影響并非原告所能協(xié)調處理并排除相關妨礙，在此情況下，被告提出減免租金的主張，合理有據(jù)，雙方理應妥善協(xié)商相關事宜。最后，至相關部門張貼公告，系爭房屋所在地塊納入征收范圍后，租賃合同是否能夠繼續(xù)履行處于不確定狀態(tài)，故被告未向原告支付租金，并無明顯不當。據(jù)此，原告主張被告陳某某未付租金構成違約，并要求被告陳某某承擔違約責任的訴訟請求，本院難以采納。
　　因系爭房屋目前已被納入征收范圍，租賃合同客觀上已無繼續(xù)履行的可能，雙方亦均表示不再繼續(xù)履行，本院確認雙方租賃合同解除。租賃合同解除后，雙方應結算相關費用。對于原告主張被告的欠付租金，本院認為，因地鐵建設導致系爭房屋周圍道路、環(huán)境發(fā)生顯著變化，確實對被告承租系爭房屋正常經營造成影響，被告主張減免租金的主張，合理有據(jù)，本院予以采納，減免租金的數(shù)額由本院根據(jù)本案的實際情況酌情確定。租賃合同解除后，被告吳某某繼續(xù)占用系爭房屋已無合法依據(jù)，對原告要求被告吳某某遷出系爭房屋，并將系爭房屋返還原告的訴訟請求，本院予以支持。被告陳某某向原告支付的押金，可在租賃合同解除并結算相關費用后，由原告返還，為免當事人訟累，本案對此一并予以處理。
　　關于反訴，反訴原告主張反訴被告賠償損失的系基于反訴被告從案外人處獲得相應屬于承租人的動遷利益，包括營業(yè)執(zhí)照補貼、裝潢補貼、停產停業(yè)損失等，因目前產權人尚未與案外人簽訂相關征收協(xié)議，產權人實際所獲得的補償數(shù)額無法確定，故反訴原告主張要求獲得動遷補償?shù)脑V訟請求，本院不予采納。待相關動遷利益確定后，反訴原告可另行主張。
　　第三人江岷娟作為系爭房屋中部分面積的產權人，提起獨立的訴訟請求，基于本訴闡明的理由，對第三人要求被告陳某某支付租金的訴訟請求本院予以采納，但租金數(shù)額仍由本院根據(jù)本案的實際情況酌情定。因被告陳某某未支付租金并不構成違約，對第三人要求被告陳某某支付違約金的訴訟請求，本院不予采納。第三人同時要求被告吳某某將系爭房屋返還兩原告，該項訴訟請求，已在本訴中處理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十六條、第六十八條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某于2014年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》于本判決生效之日解除；
　　二、被告陳某某應于本判決生效之日起十日支付原告李秋蘭、李榮富租金(自2016年6月1日起至本判決生效之日止，按每月人民幣12984元計算)；
　　三、原告李秋蘭、李榮富應于本判決生效之日起十日內退還被告陳某某押金人民幣55000元；
　　四、被告陳某某、吳某某應于本判決生效之日起十日內結清上海市普陀區(qū)武寧路XXX-XXX號一樓1103室、1120室-1134室房屋實際占用期間的相關費用，并將上述房屋返還原告李秋蘭、李榮富；
　　五、對原告李秋蘭、李榮富其余訴訟請求不予支持；
　　六、對反訴原告陳某某、吳某某反訴請求均不予支持；
　　七、被告陳某某應于本判決生效之日起十日內支付第三人江岷娟租金(自2016年6月1日起至本判決生效之日止，按每月人民幣2016元計算)；
　　八、對第三人江岷娟要求被告陳某某支付違約金的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費人民幣11730元，有原告李秋蘭、李榮富負擔人民幣3455元，由被告陳某某負擔人民幣8275元。
　　本案反訴受理費人民幣5900元，由反訴原告陳某某、吳某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王春暉

書記員：朱??駿