原告(反訴被告)李秋蘭：女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)嘉善路XXX弄XXX號。
　　原告(反訴被告)李榮富：男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市新閘路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：尤辰榮、王玨，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　被告(反訴原告)：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　被告(反訴原告)共同委托訴訟代理人：陸秀蕓，上海霖昂律師事務(wù)所律師。
　　第三人江岷娟：女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)零陵路XXX弄XXX號XXX室。
　　委托訴訟代理人：倪天佐，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某、吳某某以及反訴原告陳某某、吳某某訴反訴被告李秋蘭、李榮富，第三人江岷娟訴被告陳某某、吳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)李秋蘭、李榮富的委托訴訟代理人尤辰榮，被告(反訴原告)陳某某、吳某某的委托訴訟代理人陸秀蕓，第三人江岷娟及其委托代理人倪天佐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李秋蘭、李榮富向本院提出訴訟請求：1、解除與被告陳某某于2014年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告陳某某向原告支付自2016年6月起至被告實(shí)際遷出之日止的租金及房屋使用費(fèi)，按每月人民幣55000元計(jì)算(以下幣種均為人民幣)；3、被告陳某某支付違約金133000元；4、被告吳某某遷出上海市武寧路XXX號一樓(以下簡稱系爭房屋)并將系爭房屋返還原告。事實(shí)和理由：2014年5月1日，原被告就系爭房屋簽訂租賃合同，2014年6月1日至2017年5月31日的租金每月55000元。自2016年6月起，被告陳某某未再向原告支付租金。原告于2017年3月30日委托律師發(fā)函要求被告支付欠租，但被告置之不理，故原告訴至法院。訴訟中，原告變更訴訟請求，要求被告陳某某支付租金及房屋使用費(fèi)，自2016年6月起至被告實(shí)際搬離之日，按每月47608元計(jì)算，要求被告陳某某支付違約金115100元。
　　被告陳某某辯稱，系爭房屋在租期內(nèi)遇動遷，經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化，使用價(jià)值和市場價(jià)值嚴(yán)重貶損，被告與原告多次協(xié)商要求降低租金標(biāo)準(zhǔn)，始終未達(dá)成合意，被告未支付租金并不構(gòu)成違約，故不同意原告訴訟請求。
　　被告吳某某辯稱，雙方就動遷補(bǔ)償事宜未達(dá)成一致，不同意搬離系爭房屋。
　　第三人江岷娟述稱，對原告訴訟請求無異議。
　　反訴原告陳某某、吳某某向本院提出反訴請求：1、要求反訴被告李秋蘭、李榮富支付停產(chǎn)停業(yè)損失425000元，設(shè)備折舊費(fèi)70000元，裝潢補(bǔ)償100000元、營業(yè)執(zhí)照補(bǔ)償費(fèi)100000元。事實(shí)和理由：反訴原被告于2014年5月簽訂《房屋租賃合同》，租期9年，用于餐飲經(jīng)營，為此反訴原告投入資金改建廚房，裝修店面。租期內(nèi)，系爭房屋所在地遇地鐵施工，改變周邊道路環(huán)境，對反訴原告經(jīng)營造成重大影響。反訴原告多次與反訴被告協(xié)商要求達(dá)成解決方案，但反訴被告一直不予理睬。后相關(guān)部門對系爭房屋所在區(qū)域作出征收決定，并公布了征收方案，但反訴被告一直未與反訴原告協(xié)商相關(guān)補(bǔ)償事宜，故反訴原告提起反訴。
　　反訴被告李秋蘭、李榮富辯稱，反訴原告違約在先，租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，地鐵施工是否對反訴原告經(jīng)營造成影響無法確定，之后的動遷與反訴原告無關(guān)。另外，關(guān)于系爭房屋，目前尚未簽訂動遷協(xié)議，動遷補(bǔ)償也未實(shí)際發(fā)生，且反訴被告與反訴原告吳某某之間并無合同關(guān)系，不同意反訴原告訴訟請求。
　　關(guān)于反訴，第三人江岷娟述稱，其意見與反訴被告意見一致。
　　第三人江岷娟向本院提出訴訟請求：1、解除原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告陳某某向原告支付自2016年至其實(shí)際搬離之日止的租金及房屋使用費(fèi)，按每月7392元計(jì)算；3、被告陳某某支付違約金，按照合同約定，參照第三人相應(yīng)面積份額計(jì)算；4、被告吳某某遷出系爭房屋，并將上述房屋歸還原告李秋蘭、李榮富。事實(shí)和理由：第三人為租賃合同系爭房屋部分面積的產(chǎn)權(quán)人，因被告拖欠租金未按時(shí)支付，故在本案中提出主張。
　　原告李秋蘭、李榮富對第三人江岷娟的訴訟主張無異議。
　　被告陳某某、吳某某對第三人江岷娟的訴訟主張表示，其答辯意見與對兩原告的答辯意見相同。
　　本訴經(jīng)審理查明，2014年5月1日，兩原告與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》，約定：1、被告陳某某(乙方)向原告李秋蘭、李榮富(甲方)承租上海市普陀區(qū)武寧路XXX號一樓房屋，租期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，為期9年；2、2014年6月1日至2017年5月31日月租金55000元，2017年6月1日至2020年5月30日月租金57750元，房租三個(gè)月為一期，租金付三押一，先付后用；3、如逾期交租金，乙方應(yīng)賠償甲方逾期月租金的5%的違約金；4、租期內(nèi)的水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)；5、發(fā)生妨礙經(jīng)營場所且影響正常經(jīng)營時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方協(xié)調(diào)處理并排除妨礙；5、乙方無正當(dāng)理由或者延遲租金超過二十天的，甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方在十天內(nèi)支付，乙方仍不支付的，甲方有權(quán)在提前30天書面通知乙方的情況下解除本合同，并要求乙方按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。租賃合同簽訂后，雙方按約履行。2016年5月12日，上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)出《關(guān)于將<上軌道交通14號線東新路站4號出入口地塊房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿)>進(jìn)行公示的通知》，并張貼房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿)。嗣后，系爭房屋所在地塊開始進(jìn)行地鐵建設(shè)施工，系爭房屋所在的上海銀宮商廈周邊道路因施工建設(shè)多次發(fā)生變道，改建等。被告陳某某自2016年6月起未再向原告支付租金。2017年6月，上海市普陀區(qū)人民政府作出房屋征收決定，決定征收上海市武寧路227、231號范圍內(nèi)的房屋，同時(shí)收回該范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)，并張貼《上海軌道交通14號線東新路站4號出入口地塊房屋征收補(bǔ)償方案》，補(bǔ)償方案中有以下補(bǔ)償項(xiàng)目：停產(chǎn)停業(yè)損失、裝潢補(bǔ)貼、搬場補(bǔ)貼、營業(yè)執(zhí)照補(bǔ)貼等。
　　另查明，《房屋租賃合同》所涉及的租賃房屋由上海市普陀區(qū)武寧路XXX-XXX號一樓1103室、1120室-1134室組成，合計(jì)面積237平方米。其中原告李秋蘭系1133室產(chǎn)權(quán)人，李榮富系1127室產(chǎn)權(quán)人，第三人江岷娟系1134室產(chǎn)權(quán)人，建筑面積43.75平方米。原告李秋蘭、李榮富作為上述房屋產(chǎn)權(quán)人的共同委托人與被告陳某某簽訂《房屋租賃合同》。簽訂合同后，被告陳某某向原告支付押金55000元。
　　反訴查明事實(shí)同本訴。
　　審理中，本案租賃合同所涉及的產(chǎn)權(quán)人除兩原告與第三人江岷娟外，均向本院出具書面說明，載明：系爭房屋委托李秋蘭、李榮富簽訂租賃合同，對兩原告提起訴訟，知情并認(rèn)可，不再另行以個(gè)人名義提起訴訟。兩原告向本院表示，系爭房屋目前尚未簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，且就征收補(bǔ)償方案，征收區(qū)域內(nèi)的部分產(chǎn)權(quán)人已提起行政訴訟，目前征收補(bǔ)償方案尚未確定。兩被告表示其系合伙關(guān)系，系爭房屋由被告陳某某出面簽訂租賃合同，被告吳某某負(fù)責(zé)實(shí)際經(jīng)營。反訴原告表示其主張的賠償損失即為反訴被告在動遷中所獲對于承租人的動遷補(bǔ)償，該部分補(bǔ)償應(yīng)歸反訴原告所有。
　　關(guān)于本訴本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是被告未按時(shí)支付租金是否構(gòu)成違約。首先，自雙方租賃合同簽訂至系爭房屋所在地塊周邊發(fā)生地鐵建設(shè)、環(huán)境改變的事實(shí)之前，被告均未有租金欠付的情形發(fā)生。其次，因地鐵建設(shè)需要，系爭房屋周邊道路走向多次發(fā)生變化、改道，系爭房屋所在的商場處于“孤島”狀態(tài)，導(dǎo)致經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大改變，確實(shí)對被告正常經(jīng)營造成影響。雙方合同約定，發(fā)生妨礙經(jīng)營場所且影響正常經(jīng)營時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方協(xié)調(diào)處理并排除妨礙。但地鐵建設(shè)所造成的影響并非原告所能協(xié)調(diào)處理并排除相關(guān)妨礙，在此情況下，被告提出減免租金的主張，合理有據(jù)，雙方理應(yīng)妥善協(xié)商相關(guān)事宜。最后，至相關(guān)部門張貼公告，系爭房屋所在地塊納入征收范圍后，租賃合同是否能夠繼續(xù)履行處于不確定狀態(tài)，故被告未向原告支付租金，并無明顯不當(dāng)。據(jù)此，原告主張被告陳某某未付租金構(gòu)成違約，并要求被告陳某某承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求，本院難以采納。
　　因系爭房屋目前已被納入征收范圍，租賃合同客觀上已無繼續(xù)履行的可能，雙方亦均表示不再繼續(xù)履行，本院確認(rèn)雙方租賃合同解除。租賃合同解除后，雙方應(yīng)結(jié)算相關(guān)費(fèi)用。對于原告主張被告的欠付租金，本院認(rèn)為，因地鐵建設(shè)導(dǎo)致系爭房屋周圍道路、環(huán)境發(fā)生顯著變化，確實(shí)對被告承租系爭房屋正常經(jīng)營造成影響，被告主張減免租金的主張，合理有據(jù)，本院予以采納，減免租金的數(shù)額由本院根據(jù)本案的實(shí)際情況酌情確定。租賃合同解除后，被告吳某某繼續(xù)占用系爭房屋已無合法依據(jù)，對原告要求被告吳某某遷出系爭房屋，并將系爭房屋返還原告的訴訟請求，本院予以支持。被告陳某某向原告支付的押金，可在租賃合同解除并結(jié)算相關(guān)費(fèi)用后，由原告返還，為免當(dāng)事人訟累，本案對此一并予以處理。
　　關(guān)于反訴，反訴原告主張反訴被告賠償損失的系基于反訴被告從案外人處獲得相應(yīng)屬于承租人的動遷利益，包括營業(yè)執(zhí)照補(bǔ)貼、裝潢補(bǔ)貼、停產(chǎn)停業(yè)損失等，因目前產(chǎn)權(quán)人尚未與案外人簽訂相關(guān)征收協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人實(shí)際所獲得的補(bǔ)償數(shù)額無法確定，故反訴原告主張要求獲得動遷補(bǔ)償?shù)脑V訟請求，本院不予采納。待相關(guān)動遷利益確定后，反訴原告可另行主張。
　　第三人江岷娟作為系爭房屋中部分面積的產(chǎn)權(quán)人，提起獨(dú)立的訴訟請求，基于本訴闡明的理由，對第三人要求被告陳某某支付租金的訴訟請求本院予以采納，但租金數(shù)額仍由本院根據(jù)本案的實(shí)際情況酌情定。因被告陳某某未支付租金并不構(gòu)成違約，對第三人要求被告陳某某支付違約金的訴訟請求，本院不予采納。第三人同時(shí)要求被告吳某某將系爭房屋返還兩原告，該項(xiàng)訴訟請求，已在本訴中處理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十六條、第六十八條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告李秋蘭、李榮富與被告陳某某于2014年5月1日簽訂的《房屋租賃合同》于本判決生效之日解除；
　　二、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日支付原告李秋蘭、李榮富租金(自2016年6月1日起至本判決生效之日止，按每月人民幣12984元計(jì)算)；
　　三、原告李秋蘭、李榮富應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告陳某某押金人民幣55000元；
　　四、被告陳某某、吳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)結(jié)清上海市普陀區(qū)武寧路XXX-XXX號一樓1103室、1120室-1134室房屋實(shí)際占用期間的相關(guān)費(fèi)用，并將上述房屋返還原告李秋蘭、李榮富；
　　五、對原告李秋蘭、李榮富其余訴訟請求不予支持；
　　六、對反訴原告陳某某、吳某某反訴請求均不予支持；
　　七、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付第三人江岷娟租金(自2016年6月1日起至本判決生效之日止，按每月人民幣2016元計(jì)算)；
　　八、對第三人江岷娟要求被告陳某某支付違約金的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣11730元，有原告李秋蘭、李榮富負(fù)擔(dān)人民幣3455元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)人民幣8275元。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣5900元，由反訴原告陳某某、吳某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王春暉

書記員：朱??駿