上訴人（原審原告）：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省遼陽市白塔區(qū)。上訴人（原審原告）：馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住陜西省咸陽市秦都區(qū)。二上訴人共同委托訴訟代理人：郭利華，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。二上訴人共同委托訴訟代理人：柳占良，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北省華祥投資發(fā)展有限公司，住所地宜昌市常瀏路27號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500790598624F。法定代表人王東偉，該公司執(zhí)行董事。委托代理人郭繼紅，該公司法務(wù)部經(jīng)理。委托代理人杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。

陳某、馬某某上訴請(qǐng)求：撤銷湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2018）鄂0502民初290號(hào)民事判決，并依法改判。事實(shí)和理由：1、雖然華祥公司于2017年11月20日取得備案證，但依據(jù)合同約定，華祥公司在交房時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，華祥公司不出示上述證書，依據(jù)雙方的合同，買房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由華祥公司承擔(dān)。2、華祥公司在宣傳資料中宣稱地下室可做臥室、衛(wèi)生間等功能用房，且該地下室部分與地上房屋按同等價(jià)格出售，但華祥交付的地下室卻沒有配備相應(yīng)的排水、排污等設(shè)施，違反了承諾與約定，應(yīng)當(dāng)整改至符合承諾的使用條件為止。華祥公司辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。陳某、馬某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、華祥公司支付自2016年8月31日起至符合交付條件之日止的逾期交房違約金；2、交房前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由華祥公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月27日，買受人陳某、馬某某與出賣人華祥公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》一份，約定：買受人所購商品房為宜昌華祥現(xiàn)代商貿(mào)物流中心三（1）期21號(hào)樓-2-3層010104號(hào)房，產(chǎn)籍號(hào)為01-0039-0423-010104，建筑總層數(shù)為5層，地下層數(shù)為2層；該商品房總價(jià)款3000099元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年8月30日前，將商品房交付買受人使用；出賣人交付的商品房應(yīng)符合下列條件：（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收；（2）公共配套、市政專用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（3）供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；（4）完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證）；（5）電話、有線電視入戶并具備開能條件；（6）天然氣開通以燃?xì)夤鞠嚓P(guān)規(guī)定要求進(jìn)行開通；出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之0.7的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件內(nèi)容報(bào)刊公告通知買受人；由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意自交房通知送出（如媒體公告）七日內(nèi)視同交付，并從通知交房之日開始計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)等內(nèi)容。附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：在甲方（出賣人）具備本合同約定的交房條件（即甲方取得該房屋竣工驗(yàn)收備案登記證）的情況下，甲方可（但無義務(wù)）發(fā)出房屋交付通知等內(nèi)容。合同簽訂后，陳某、馬某某按約向華祥公司支付購房款。2017年11月10日，華祥公司取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，2017年11月20日，華祥公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》。2017年11月25日，華祥公司在三峽商報(bào)上刊登交房公告，通知業(yè)主辦理交房手續(xù)。陳某、馬某某逾期未辦理交房手續(xù)。一審法院認(rèn)為：陳某、馬某某與華祥公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。本案中，雙方對(duì)涉案房屋是否符合交付條件產(chǎn)生分歧。《宜昌市商品房買賣合同》第九條對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了約定，同時(shí)在附件六的第四條還對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定的交付條件明確為“甲方取得該房屋竣工驗(yàn)收備案登記證”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，足以證實(shí)涉案房屋符合交付條件。華祥公司在房屋符合交付條件后于2017年11月25日登報(bào)通知交房，故華祥公司的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)從2016年8月31日計(jì)算至2017年11月25日止，共452天。陳某、馬某某主張涉案房屋不符合宣傳資料，但其所提交的宣傳資料與陳某、馬某某的房屋戶型不一致，與本案無關(guān)聯(lián)性；陳某、馬某某主張涉案房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題不符合交付條件，但未向法庭舉證且與房屋竣工驗(yàn)收情況不一致，故上述兩項(xiàng)主張缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采納。華祥公司提出《宜昌市商品房買賣合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過分高于陳某、馬某某的實(shí)際損失，請(qǐng)求依法予以適當(dāng)減少的抗辯，經(jīng)核算《宜昌市商品房買賣合同》約定的“日萬分之0.7”約為年利率2.5%，不屬于過分高于實(shí)際損失，故對(duì)該項(xiàng)抗辯不予采納，即違約金經(jīng)計(jì)算應(yīng)為94923.13元（3000099元×452天×日萬分之0.7）。關(guān)于交房前的物業(yè)費(fèi)，依據(jù)《宜昌市商品房買賣合同》關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定，陳某、馬某某應(yīng)承擔(dān)2017年11月25日起的物業(yè)費(fèi)，此前的物業(yè)費(fèi)由華祥公司承擔(dān)?；谏鲜隼碛?，一審遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、湖北省華祥投資發(fā)展有限公司向陳某、馬某某支付逾期交房違約金94923.13元。二、宜昌華祥現(xiàn)代商貿(mào)物流中心三（1）期21號(hào)樓-2-3層010104號(hào)房屋（產(chǎn)籍號(hào)為01-0039-0423-010104）在2017年11月25日前的物業(yè)費(fèi)由湖北省華祥投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。三、駁回陳某、馬某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)1480元（陳某、馬某某已預(yù)交）減半收取740元，由湖北省華祥投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。湖北省華祥投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)于判決生效后十日內(nèi)一并直接給付陳某、馬某某。二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人陳某、馬某某因與被上訴人湖北省華祥投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱華祥公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2018）鄂0502民初290號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2017年11月20日，華祥公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，該證是對(duì)整個(gè)小區(qū)的綜合驗(yàn)收合格后，由有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)，該證除要求單體工程質(zhì)量驗(yàn)收合格外，還要求有規(guī)劃、消防、人防、燃?xì)獾葘I(yè)管理部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明材料，以及開發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營(yíng)運(yùn)部門簽定的有關(guān)合同協(xié)議及已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明材料。該證足以證明涉案房屋已達(dá)到交房條件，陳某、馬某某主張涉案房屋未達(dá)到交付條件（如地下室無排水設(shè)施等），無事實(shí)及合同依據(jù)，本院對(duì)一審認(rèn)定的交房時(shí)間予以維持。二審中，陳某、馬某某提交了大量其在一審期間與一審承辦法官、華祥公司等的電話錄音、短信記錄、查勘現(xiàn)場(chǎng)照片、接管記錄等證據(jù)，擬證明陳某、馬某某一直在要求華祥公司辦理交房手續(xù)，本院認(rèn)為，該組證據(jù)系雙方在發(fā)生糾紛特別是在進(jìn)入一審訴訟階段后，雙方自行或法院組織的具有調(diào)解性質(zhì)的溝通，不能作為華祥公司尚未交房的證據(jù)。綜上所述，陳某、馬某某的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)294元，由陳某、馬某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　尹為民
審判員　　李　平
審判員　　關(guān)俊峰

書記員：趙芯羽