原告陳某某，女，生于1969年8月22日，漢族，湖北省鶴峰縣人，居民，戶籍地：湖北省鶴峰縣。
委托代代理人（特別授權(quán)）吳玉康，湖北清江源律師事務(wù)所律師。
被告陽某某，男，生于1950年11月25日，漢族，湖北省恩施市人，退休公務(wù)員，住湖北省恩施市。
被告陽某，男，生于1978年9月23日，漢族，湖北省恩施市人，居民，住址同上。系被告陽某某之子。
上列二被告共同委托代理人（特別授權(quán)）李勇、楊正權(quán)，恩施市六角亭法律服務(wù)所法律工作者。
被告恩施華陽房地產(chǎn)營銷有限責(zé)任公司，住所地：恩施市航空路246-3號。組織機(jī)構(gòu)代碼：72205979-2。
法定代表人曾慶舉，總經(jīng)理。
第三人李發(fā)權(quán)，男，生于1964年7月16日，土家族，湖北省鶴峰縣人，教師，住湖北省鶴峰縣。系原告前夫。

原告陳某某訴被告陽某某、陽某、恩施華陽房地產(chǎn)營銷有限責(zé)任公司（以下簡稱華陽營銷公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年11月13日立案受理，審理中，本院依據(jù)被告陽某某的申請追加李發(fā)權(quán)為第三人參加本案訴訟。本案依法由審判員譚遠(yuǎn)雙適用簡易程序于2016年1月19日、1月26日兩次公開開庭進(jìn)行了審理，原告陳某某、被告陽某某及其與被告陽某的共同委托代理人李勇、楊正權(quán)，被告華陽營銷公司的法定代表人曾慶舉、第三人李發(fā)權(quán)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某訴稱，2011年9月20日，經(jīng)被告華陽營銷公司居間介紹，原告前夫李發(fā)權(quán)與三被告簽訂《二手房買賣合同》，約定被告陽某某、陽某將位于恩施下官田還建小區(qū)從下數(shù)第三棟第三層房屋（面積約134.80平方米）作價36萬元出售給原告。簽訂購房合同后，原告依據(jù)合同約定支付給被告陽某某、陽某34萬元購房款，支付被告華陽營銷公司3000元購房雇傭金。
2011年9月30日，被告華陽營銷公司交給原告兩套房屋鑰匙，但原告無法打開購買的房屋，此后原告及第三人李發(fā)權(quán)多次要求被告交付房屋無果。
2012年6月21日，原告與李發(fā)權(quán)協(xié)議離婚，約定共同購買的黃泥壩下官田還建小區(qū)的房屋歸原告所有。此后原告多次要求被告如約交房、辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、水電過戶手續(xù)均無果。
原告依據(jù)合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，二被告至今沒有交付房屋，依據(jù)原、被告所簽訂的《二手房買賣合同》第九條“逾期交付房屋的違約責(zé)任”的約定，原告有權(quán)解除合同，被告陽某某、陽某應(yīng)按累計應(yīng)付款的20%向原告支付違約金，被告華陽營銷公司應(yīng)退還原告購房傭金3000元?，F(xiàn)請求：1、解除原告與被告簽訂的《二手房買賣合同》，由被告陽某某、陽某退還原告購房款34萬元，支付給原告違約金7.2萬元。2、被告華陽營銷公司退還原告購房雇傭金3000元。3、被告承擔(dān)本案訴訟費用。
被告陽某某、陽某辯稱，1、李發(fā)權(quán)與被告陽某某、陽某所簽訂的《二手房買賣合同》，是雙方的真實意思表示，合法有效。2、答辯人已履行了《二手房買賣合同》中所約定的義務(wù)，不存在違約情形。綜上，答辯人不同意解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任和退還購房款。
被告華陽營銷公司辯稱，作為居間人，已經(jīng)履行了所有居間義務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)報酬。故不同意退還居間傭金3000元。
第三人述稱，我與原告原系夫妻關(guān)系，離婚后案涉房屋約定歸原告所有。原告的主張應(yīng)該得到法院支持，因為案涉糾紛自己是當(dāng)事人之一，非常清楚。
經(jīng)審理查明：2009年2月28日，被告陽某某與案外人莊輝秀簽訂《房屋聯(lián)合修建合同》，約定被告陽某某與案外人莊輝秀合伙修建房屋一棟（五層半），被告陽某某獲得三、四、五、六層房屋的所有權(quán)，并經(jīng)本院（2009）恩民初字第2365號生效判決確認(rèn)。隨后，被告陽某某將其所有的上列第三層房屋委托被告華陽營銷公司營銷。
2011年9月20日，第三人在被告華陽營銷公司工作人員的帶領(lǐng)下現(xiàn)場查看涉案房屋，經(jīng)被告華陽營銷公司撮合，被告陽某某與第三人李發(fā)權(quán)（原告前夫）簽訂《二手房買賣合同》，約定被告陽某某將其與案外人莊輝秀合伙建設(shè)獲得的第三層房屋作價360000元，賣給第三人李發(fā)權(quán)。相關(guān)合同內(nèi)容為：“二手房買賣合同出售人（甲方）陽某某買受人（乙方）李發(fā)權(quán)居間方（丙方）華陽居房地產(chǎn)營銷有限責(zé)任公司甲乙雙方經(jīng)過洽談，并在充分了解恩施下官田還建小區(qū)從下數(shù)第3棟房地產(chǎn)現(xiàn)狀之后，本著平等、自愿、誠實信用的原則，就該房產(chǎn)的買賣問題達(dá)成以下協(xié)議，供雙方共同遵守。一、房屋坐落及現(xiàn)狀該房屋坐落于恩施下官田還建小區(qū)從下數(shù)第3棟，屬于還建房，房屋建筑面積初步約定為134.80㎡，該房產(chǎn)沒有抵押。三、房屋計價該房屋以套計價，總價款為人民幣（大寫）叁拾陸萬元整（￥360000.00）。四、稅費承擔(dān)3、甲方辦理自己名下的產(chǎn)權(quán)證的稅費由甲方自理；甲方在給乙方分戶該套房產(chǎn)時產(chǎn)生的相關(guān)稅費由乙方承擔(dān)。五、面積誤差的處理當(dāng)重新測量后的面積和本次合同約定發(fā)生誤差時，雙方同意按照以下原則處理：總款不變。六、交款方式雙方約定按照以下方式繳納房款：1、2011年9月20日，乙方交付甲方人民幣（大寫）壹萬元整（￥10000.00）作為合同的定金，簽訂正式買賣合同，2011年10月2日，乙方付給甲方購房首付款，人民幣（大寫）叁拾萬元整（300000.00），定金轉(zhuǎn)為購房首付款。甲方給乙方辦理完該套住房的分戶手續(xù)后，由乙方一次性支付給甲方剩余房款人民幣（大寫）貳萬元整（20000.00）。2、2011年12月30日前，乙方另向甲方付清房款肆萬元整（40000.00）；甲、乙雙方應(yīng)在乙方付清甲方首付叁拾萬元房款時付清丙方傭金各叁仟陸佰元整，共計柒仟貳佰元整。七、逾期付款的違約責(zé)任乙方?jīng)]有按照本合同約定付款的，雙方同意按照以下方式處理：1、逾期在7日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期付款萬分之八的違約金。2、過15日之后，甲方有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，乙方按累計應(yīng)付款的20%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之八的違約金。八、交房的期限甲方需在2011年10月2日前將符合以下標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)交付給乙方。1、水、電、氣甲方已立戶，戶頭甲方無償轉(zhuǎn)讓給乙方，天然氣、有線電視等戶頭立戶費由乙方自理。如果在交房期間未能達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)，則乙方可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。九、逾期交付房屋的違約責(zé)任1、逾期在7日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期應(yīng)付款萬分之八的違約金，合同繼續(xù)履行。2、過15日之后，甲方有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，乙方按累計應(yīng)付款的20%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之八的違約金。十、產(chǎn)權(quán)證的辦理雙方同意以下方式辦理產(chǎn)權(quán)證書：1、由甲方辦理分戶手續(xù)，在整個過程中出賣人應(yīng)提交以下證明文件：A、身份證原件及復(fù)印件；B、房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件；C、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；D、戶口薄原件。2、甲方保證所售房屋土地為國有出讓土地。甲方保證該還建小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理時積極并辦妥自己名下產(chǎn)權(quán)證，并在自己名下的產(chǎn)權(quán)辦妥后積極辦妥乙方名下的產(chǎn)權(quán)證分戶手續(xù)，若因甲方辦不了自己名下的產(chǎn)權(quán)證或辦妥后無法給乙方辦理產(chǎn)權(quán)分戶，則甲方除全額退還乙方已付房款外另賠償乙方貳拾萬元作為違約金。在此期間，丙方應(yīng)積極協(xié)助、監(jiān)督甲乙雙方手續(xù)辦理。十一、出售人的配合義務(wù)出售人應(yīng)積極配合買受人辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、水、電、氣、有線電視等的過戶，并提供相關(guān)的證明文件。十二、違約責(zé)任3、出售人不及時履行自己的配合義務(wù)，致使買受人無法取得產(chǎn)權(quán)證書的，出售人應(yīng)該按照延期時間按已付房款的銀行利息支付買受人違約金。十三、爭議處理本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下述第2最終方式解決2、依法向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴。十四、本合同未盡事宜，可由買賣雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。十五、本合同連同附件共四頁，一式三份，具有同等法律效力。出售人（甲方）：陽某某（手印）陽某（手?。┵I受人（乙方）：李發(fā)權(quán)（手?。┚娱g方：華陽居房地產(chǎn)營銷有限責(zé)任公司（印章）法定代表人：曾慶舉2011年9月20日”。合同簽訂當(dāng)天，第三人向被告陽某交納購房預(yù)付款10000元。2011年9月30日，第三人向被告陽某某支付了首付款300000元（含預(yù)付款）；向被告華陽營銷公司交納了居間費用3000元，并在被告華陽營銷公司的參與下，被告陽某某向第三人交付了案涉房屋鑰匙及本院（2009）恩民初字第2365號生效判決書、涉案房屋鑰匙。嗣后，第三人發(fā)現(xiàn)鑰匙打不開案涉房屋防盜門，隨即聯(lián)系了被告陽某某，被告陽某某示意給第三人支付換鎖款100元，由第三人自己換鎖，第三人遂去被告華陽營銷公司領(lǐng)取了換鎖款100元。2012年7月29日，第三人向被告陽某支付了合同約定的第二期購房款40000元。
2015年8月26日，原告在準(zhǔn)備使用案涉房屋時，發(fā)現(xiàn)案涉房屋被案外人莊輝秀侵占，遂向恩施市公安局紅廟派出所報警，經(jīng)該所調(diào)處未果。故原告向本院起訴，請求判準(zhǔn)前述訴訟請求。
另查明，原告與第三人于1992年9月18日登記結(jié)婚，2012年6月21日協(xié)議離婚，約定案涉房屋所有權(quán)歸屬原告。被告陽某某、陽某系父子關(guān)系。案涉房屋占地為政府安置住宅用地，屬國有土地性質(zhì)?，F(xiàn)案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸被告陽某某所有，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證尚在辦理之中。
審理中，原告稱被告陽某某未按合同約定將案涉房屋向第三人交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，且第三人在與被告陽某某簽訂買賣合同時房屋產(chǎn)權(quán)就存在爭議，故堅持要求解除合同，由被告陽某某退還購房款340000元并承擔(dān)違約責(zé)任72000元（合同價款的20%）；被告華陽營銷公司退還傭金3000元。被告陽某某、陽某稱第三人在與被告簽訂合同時就清楚案涉房屋的權(quán)屬信息，產(chǎn)權(quán)尚未登記到被告陽某某戶名下，存在兩次過戶的情況，因此合同未約定辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間；正因為案涉房屋當(dāng)時無證，以低于市場價賣與第三人，且房屋已經(jīng)交付，其風(fēng)險責(zé)任自交付之日轉(zhuǎn)移至買方即第三人，現(xiàn)原告以未收房和案涉房屋被他人強(qiáng)占而要求解除合同沒有道理。被告華陽營銷公司稱其履行了居間義務(wù)，不同意退還居間費3000元。庭審結(jié)束后，三方當(dāng)事人均申請庭外和解期兩個月。經(jīng)詢，當(dāng)事人意見分歧較大，不能達(dá)成一致意見。
本院認(rèn)為，第三人購買涉案房屋時，其與原告為夫妻關(guān)系。離婚后，雙方約定將涉案房屋分割歸原告所有，原告的訴訟主體資格，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于合同效力問題。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”之規(guī)定。本案中，被告陽某某與案外人莊輝秀合伙修建房屋而獲得涉案房屋所有權(quán)，由于政府拆遷安置的原因，至今尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，從物權(quán)法上看，被告陽某某雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不妨礙被告陽某某對房屋的占有、收益、使用和處分。因此被告陽某某與第三人具有締約能力。被告華陽營銷公司作為居間方，促成被告陽某某與第三人之間簽訂的《二手房買賣合同》，應(yīng)是買賣雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同約定履行各自的義務(wù)。本案中，第三人支付了約定的購房款，三被告亦履行了相應(yīng)義務(wù)?，F(xiàn)原告主張解除合同，本案的爭議焦點是：房屋是否交付、產(chǎn)權(quán)能否辦理、合同目的能否實現(xiàn)。
一、涉案房屋是否交付。本案中，原、被告約定的交房時間為2011年10月2日前，第三人交清了首付款后，于2011年9月30日領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙，雖未打開涉案房屋房門鎖，但買賣雙方已就更換涉案房屋房門鎖達(dá)成一致意見即“被告陽某某支付換鎖款人民幣100元，由第三人自己換鎖”，后第三人在被告華陽營銷公司領(lǐng)取了被告陽某某支付的換鎖款100元；次年7月29日，第三人向被告陽某交納了第二期購房款4萬元。前述事實，應(yīng)視為涉案房屋已經(jīng)向第三人完成了交付。據(jù)此，原告主張涉案房屋未交付的意見，本院不予采納。
二、能否實現(xiàn)合同目的?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條第一款第（一）項“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的”、第（四）項“當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”之規(guī)定，本案不存在不可抗力的情況，對方當(dāng)事人亦未遲延履行債務(wù)，而且《二手房買賣合同》是在第三人明知被告陽某某沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下簽訂的，被告陽某某不存在過錯。因被告陽某某當(dāng)時未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋買賣交易價格偏低，體現(xiàn)了被告陽某某與第三人雙方權(quán)利義務(wù)的平等對等，不存在權(quán)利失衡，從意思自治原則出發(fā)，亦符合《中華人民共和國合同法》鼓勵交易的原則。第三人支付了約定購房款，被告陽某某委托被告華陽營銷公司交付了房屋，雙方交易目的已經(jīng)實現(xiàn)。自交付之日起案涉房屋的占有、收益、使用、處分的權(quán)利由第三人行使，同時其風(fēng)險責(zé)任亦轉(zhuǎn)由第三人承擔(dān)。故原告稱合同目的不能實現(xiàn)的主張，本院不予支持。
三、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理問題。案涉房屋用地屬于政府安置住宅用地，屬國有土地性質(zhì)，可以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。被告陽某某與第三人在簽訂《二手房買賣合同》時就已經(jīng)預(yù)見到辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)證可能需要一段時間，遂未約定辦理涉案房屋過戶登記手續(xù)的具體時間和期限，但被告陽某某應(yīng)積極尋求相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，以排除原告的后顧之憂。
綜上所述，原告要求解除合同等主張，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條第（一）、（四）款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告陳某某的訴訟請求。
案件受理費7525元，減半交納3762.50元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 譚遠(yuǎn)雙

書記員： 石婭玲