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陳某某、馮某某等與吳永明房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告:陳某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,保康縣人,深圳市南山區(qū)外國語學(xué)校高級(jí)中學(xué)教師,住深圳市南山區(qū)。
原告:馮某某(系陳某某之妻),女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,??悼h人,深圳市南山區(qū)外國語學(xué)校高級(jí)中學(xué)教師,住深圳市南山區(qū)科技園青梧路2號(hào)。
二原告共同委托訴訟代理人:羅彬,湖北巨天律師事務(wù)所律師。
被告:吳永明,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,丹江口市人,??悼h一中教師,現(xiàn)住。

原告陳某某、馮某某與被告吳永明因房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年10月23日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某某、馮某某的委托訴訟代理人羅彬、被告吳永明到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陳某某、馮某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、請(qǐng)求判令被告吳永明立即向原告方返還坐落于保康一中之教工單元2號(hào)樓2單元601室(實(shí)際標(biāo)識(shí)501室),并確保房屋設(shè)施完好無損;2、請(qǐng)求判令被告吳永明自2018年8月12日起按照每月1000元向原告支付房屋占用費(fèi)至房屋返還之日止;3、請(qǐng)求判令被告吳永明承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由:原告陳某某原系??狄恢薪處?,2006年8月調(diào)往深圳市工作。2012年10日,原告陳某某、馮某某夫妻將共有的坐落于本校教工單元樓2號(hào)樓2單元601室協(xié)商轉(zhuǎn)讓給本校教師吳永明,交易房屋之產(chǎn)權(quán)證號(hào)為保房權(quán)證城關(guān)字第××,面積176.60平方米,交易價(jià)格350000.00元,2012年10月28日雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。根據(jù)協(xié)議第三條,由吳永明承擔(dān)過戶所產(chǎn)生的所有費(fèi)用,期間原告多次督促其辦理過戶手續(xù),但吳永明置之不理,導(dǎo)致2015年后無法將該房屋過戶給吳永明(原因:該房屋沒有土地證)。2017年2月,雙方協(xié)商終止了《房屋買賣協(xié)議書》,原告方將350000.00元轉(zhuǎn)讓款退還被告吳永明,另支付補(bǔ)償款10000.00元。此后,原告方多次要求被告吳永明返還房屋,但被告吳永明拒不返還,占用至今。原告陳某某、馮某某與被告吳永明之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已依法終止,原告方如數(shù)退還了轉(zhuǎn)讓款,但被告吳永明拒絕將房屋返還原告方,違背了民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的誠實(shí)信用原則,應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益,依法提起訴訟,請(qǐng)求法院判準(zhǔn)原告方之訴請(qǐng)。
原告陳某某、馮某某為支持其訴訟請(qǐng)求,向法院提交了以下證據(jù):
1、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍情況證明書一份、房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)一份,證明房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況。
2、《房屋買賣協(xié)議書》一份、收款收據(jù)二份、微信記錄一張。用于證明涉案房屋于2012年10月作價(jià)35萬元轉(zhuǎn)讓給吳永明,2017年2月,轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除,原告將房款退還給吳永明。
3、《退房協(xié)議書》一份、??悼h一中出具的《關(guān)于陳某某、馮某某退房證明作廢的情況說明》一份和《證明》復(fù)印件一張。證明原、被告房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除后,原告將房屋退還??狄恢校驘o法辦理退房法律手續(xù),保康一中將房屋退還給原告,并聲明退房證明作廢以及原告要求被告每月支付1000元房屋占用費(fèi)的合理性。
被告吳永明辯稱,不同意原告的訴訟請(qǐng)求,理由是:1、二原告將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給被告,簽訂有《房屋買賣協(xié)議書》,被告也交清了購房款,被告是涉案房屋的合法占有人;2、2017年,原告提出來單位要清退房屋,并且在??狄恢兄鞒种拢桓娌藕驮孢_(dá)成的解除《房屋買賣協(xié)議書》,達(dá)成該協(xié)議的前提條件是:第一由保康一中按政策清退房子,將房屋收回;第二??狄恢谐兄Z被告享有優(yōu)先居住使用權(quán)和購買權(quán),在此情況下被告才同意和原告解除原《房屋買賣協(xié)議書》。綜上,被告現(xiàn)在居住、使用的房子是合法占有,原、被告是因?yàn)閱挝粌?nèi)部分房引起的糾紛,按照最高人民法院的司法解釋,原告的請(qǐng)求應(yīng)依法駁回。
被告吳永明為支持其主張,向法院提交了??狄恢薪o其出具的《情況說明》一份和《會(huì)議紀(jì)要》一張,用以證明被告同意解除購房協(xié)議是因??狄恢谐兄Z清退房屋后保證被告享有優(yōu)先居住、購買權(quán)。
本院為查清案件事實(shí),依職權(quán)調(diào)查了保康一中副校長(zhǎng)楊德奎、辦公室副主任鄭康寧,二人證實(shí)受??狄恢卸⌒iL(zhǎng)安排,協(xié)調(diào)、處理原、被告之間解除房屋轉(zhuǎn)讓合同及清退房屋事宜。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交的證據(jù)和本院依法調(diào)查楊德奎、鄭康寧的調(diào)查筆錄,經(jīng)庭審質(zhì)證對(duì)其真實(shí)性無異議,本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)本院認(rèn)定事實(shí)如下:原告陳某某、馮某某夫婦原系??狄恢薪處煟?003年,原告以53597.40元購買保康一中教工單元2號(hào)樓2單元601室(實(shí)際標(biāo)識(shí)501室)政策性住房一套,面積為176.60平方米,并辦理了房屋所有權(quán)證,房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為:保房權(quán)證城關(guān)字第××。2006年,二原告調(diào)往深圳市南山區(qū)外國語學(xué)校工作。2012年,被告吳永明到保康一中工作,同年10月28日,原、被告經(jīng)過協(xié)商簽訂《房屋買賣協(xié)議書》一份,約定:一、甲方(陳某某,下同)自愿將位于湖北省××一中家屬樓二幢房二單元501號(hào)房屋出售給乙方(吳永明,下同),房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為:保房權(quán)證城關(guān)字第××,無土地使用證,甲方保證所售單元房擁有完全的所有權(quán),該房產(chǎn)證在出售前(2012年11月20日前)如有抵押等各種負(fù)擔(dān)由甲方承擔(dān);二、上述單元房的出售價(jià)為人民幣叁拾伍萬元整(¥350000元),乙方于2012年10月28日支付甲方定金壹拾萬元(¥100000元)整,2013年1月3日前支付給甲方第二筆定金貳拾萬元(¥200000元),2013年2月8日前將所欠甲方的購房余款伍萬元整(¥50000元)一次性付給甲方后,甲方即將該單元房的房屋所有權(quán)證交付乙方,該單元房的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)均歸乙方所有,甲方不再擁有該單元房的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)等任何權(quán)利;三、乙方如需辦理房屋所有權(quán)證的過戶手續(xù),甲方必須為乙方提供必要的證明和資料,辦理房屋所有權(quán)證的過戶手續(xù)費(fèi)用全部由乙方承擔(dān);四、自乙方將房款付清之日起,如遇拆遷等與此房相關(guān)的權(quán)利義務(wù)等均由乙方享有和承擔(dān);……六、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效,雙方不得反悔違約,任何一方違約,違約方必須向?qū)Ψ劫r付該房屋總價(jià)款10%的違約金。協(xié)議簽訂后,原告將房屋交付給了被告吳永明,但吳永明未到相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2017年,二原告在深圳市購房想要享受政府政策性住房補(bǔ)貼,經(jīng)網(wǎng)上查詢?cè)娣驄D在??狄恢杏幸惶渍咝宰》繘]有銷戶,經(jīng)了解,該房屬國家劃撥土地,無法辦理過戶手續(xù)。原告夫婦遂找到被告協(xié)商,要求被告返還房屋,解除房屋買賣協(xié)議,原告將房屋退還給保康一中,被告不同意。原告找到??狄恢卸⌒iL(zhǎng)要求學(xué)校出面協(xié)調(diào),丁校長(zhǎng)安排該校負(fù)責(zé)清房工作的副校長(zhǎng)楊德奎、辦公室副主任鄭康寧出面協(xié)調(diào)。2017年2月5日,由楊德奎主持,鄭康寧、陳某某夫婦、吳永明參加,在楊校長(zhǎng)辦公室以“關(guān)于陳某某同志多占政策性住房清退處理意見”為議題,形成了一個(gè)會(huì)議記錄,內(nèi)容如下:“楊校長(zhǎng):根據(jù)省、市縣關(guān)于干部多占政策性住房的處理意見及相關(guān)文件精神,陳某某同志所在??狄恢行滦^(qū)住房屬政策性住房,需騰退交還給??狄恢?,目前該住房已轉(zhuǎn)讓給吳永明老師,雙方已進(jìn)行買賣。2012年吳永明以35萬元購買此房,2017年2月5日退房,房?jī)r(jià)略低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。吳永明:我媳婦要求現(xiàn)將退房?jī)r(jià)略作補(bǔ)償,畢竟按最初購房?jī)r(jià)退款是不公平的,最低補(bǔ)償2萬元。馮某某:與吳老師退房是政策因素,不是我個(gè)人違約,不同意補(bǔ)償這種說法,可通過其它途徑解決這一問題。楊校長(zhǎng):房屋由學(xué)校收回,吳永明享有優(yōu)先居住權(quán),夫妻享有使用權(quán)。(楊校長(zhǎng)與吳永明妻子電話聯(lián)系溝通,希望能夠諒解與讓步,建議陳某某補(bǔ)償1萬元給吳永明,是否可行?吳妻不同意此意見)。楊校長(zhǎng):過正月十五以后請(qǐng)?jiān)u估公司對(duì)該房屋裝修進(jìn)行評(píng)估,請(qǐng)吳永明老師回家給妻子做好思想工作,力爭(zhēng)在雙方不引發(fā)矛盾的前提下友好解決這個(gè)問題。陳某某簽訂退房協(xié)議,現(xiàn)場(chǎng)通過手機(jī)銀行轉(zhuǎn)給吳永明35萬元+1萬元補(bǔ)償,共計(jì)36萬元”。當(dāng)場(chǎng)吳永明給原告出具“今收陳某某、馮某某夫妻退房款叁拾萬元整(300000.00)”的收條一張。同日,??狄恢凶鳛榧追?,原告夫婦作為乙方,雙方簽訂了《退房協(xié)議書》一份,協(xié)議內(nèi)容為:“根據(jù)鄂組通【2015】66號(hào)《關(guān)于清理規(guī)范領(lǐng)導(dǎo)干部多占政策性住房的通知》及保組通【2015】45號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省委組織部等4部門〈清理規(guī)范領(lǐng)導(dǎo)干部多占政策性住房的通知〉的通知》文件精神,乙方需將2003年購買的甲方政策性住房退還給甲方。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,現(xiàn)就退還住房有關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議:1、乙方同意在本協(xié)議簽訂之日起一周內(nèi)將現(xiàn)居住在甲方教工單元樓2號(hào)樓2單元601號(hào)房屋退還給甲方,將房屋鑰匙、房產(chǎn)證等一并交給甲方。同時(shí),清理、搬走住房?jī)?nèi)的所有個(gè)人物品,不得損毀或帶走甲方任何固有資產(chǎn);2、甲方同意在協(xié)議簽訂之日起一周內(nèi)將該房屋購房款53597.40元一次性退還給乙方;3、甲方委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋裝修費(fèi)進(jìn)行市場(chǎng)估價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為乙方購買甲方住房時(shí)間(2003年),甲方在乙方退房后一周內(nèi)將裝修費(fèi)退還給乙方;4、乙方在本協(xié)議簽訂之日起一周后,如未按時(shí)將該房屋退還給甲方,甲方按每月5元/㎡向乙方收取房租,直至退房為止,不再另行通知;6、在甲乙雙方履行退房手續(xù)后,乙方必須協(xié)助甲方完成房產(chǎn)變更、多占政策性住房銷號(hào)等工作”。當(dāng)日,保康一中又給原告出具“證明”一份,內(nèi)容為:“深圳市南山外國語學(xué)校(集團(tuán))濱海學(xué)校:貴校陳某某、馮某某夫婦所在我單位購買的教工單元樓2號(hào)樓2單元601號(hào)房屋,已于2017年2月5日辦理退房手續(xù),房產(chǎn)證銷號(hào)工作正在辦理中。特此證明”。2月7日,陳某某通過手機(jī)銀行給吳永明轉(zhuǎn)款6萬元,吳永明給其出具收條一張,內(nèi)容為:“2017年2月7日收到陳某某退房款陸萬元(60000.00),原買賣房協(xié)議從即日起作廢,房產(chǎn)證已上繳學(xué)校(楊德奎)”。吳永明將該收條和房產(chǎn)證交給了??狄恢袟畹驴?,仍居住該房至今。??狄恢惺盏皆娴姆课莓a(chǎn)權(quán)證后先后多次向有關(guān)部門咨詢并辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證注銷、過戶手續(xù),因歷史遺留及政策體制原因無法辦理。2018年7月23日,經(jīng)陳某某夫婦要求,保康一中將房產(chǎn)證退還給了原告,同時(shí)給原告夫婦出具了《關(guān)于陳某某、馮某某退房證明作廢的情況說明》一份,內(nèi)容為:“現(xiàn)聲明我校于2017年2月5日為陳某某、馮某某夫婦出具的‘退房證明’終止作廢,并就有關(guān)情況說明如下:陳某某、馮某某夫妻二人共有我校一套集資房,該房屋房產(chǎn)證號(hào):保房權(quán)證城關(guān)字第××,位于??悼h××中學(xué)教工單元樓××樓××單元××室,面積176.60平方米。根據(jù)鄂組通【2015】66號(hào)《關(guān)于清理規(guī)范領(lǐng)導(dǎo)干部多占政策性住房的通知》要求,經(jīng)??悼h第一中學(xué)與陳某某、馮某某達(dá)成一致協(xié)議,陳某某、馮某某于2017年2月5日將該房屋退還給我校,我校于當(dāng)日為其夫婦出具了“退房證明”。為認(rèn)真落實(shí)上級(jí)關(guān)于清理規(guī)范干部職工多占政策性住房的要求,我校先后到縣地稅局、縣房管局、縣國土資源局及不動(dòng)產(chǎn)中心咨詢并辦理該房屋權(quán)證注銷手續(xù),積極推進(jìn)政策性住房銷號(hào)工作。依據(jù)國家房產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定,必需“兩證”(房產(chǎn)證、土地使用證)齊全,方可辦理房屋權(quán)證注銷過戶手續(xù)。因歷史遺留及政策體制原因,該房屋僅辦有房產(chǎn)證,而無土地使用證,所以無法辦理房屋權(quán)證注銷或過戶手續(xù)。綜上所述,我校將該房房產(chǎn)證退還給陳某某、馮某某夫婦。以后若該房屋土地使用證能夠得以審批辦理,我校將及時(shí)辦理該房屋銷號(hào)手續(xù)。特此說明”。陳某某、馮某某在此“情況說明”上簽字“同意此說明”。原告拿到房產(chǎn)證后,多次要求被告交付房屋,并于2018年7月27日給被告發(fā)微信,內(nèi)容為:“吳永明老師:我是陳某某,昨天我和保康一中已經(jīng)解除了2017年2月5日簽訂的退房協(xié)議,原退房協(xié)議已經(jīng)聲明作廢。因此,你目前居住的是陳某某和馮某某的房屋,鑒于我們之間無任何購房及租房合同,我們決定收回你所居住的房屋,請(qǐng)你收到短信后,15天內(nèi)搬離此房,并和我的委托人做好房屋交接手續(xù)。具體情況你可以咨詢楊德奎校長(zhǎng)、鄭康林老師及見證人彭前玲老師”。吳永明回復(fù):“當(dāng)時(shí)簽的有三方協(xié)議,不是你想怎么辦就怎么辦的”。原告因要求被告交房無果向法院提起訴訟。

本院認(rèn)為,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。第四十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式”。由此可見,我國法律并未明令禁止以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。原告陳某某、馮某某購買的雖是單位內(nèi)部集資房,但取得了房屋所有權(quán)證書。二原告因工作調(diào)動(dòng)將該房屋賣給了本校內(nèi)部教師吳永明,雙方自愿協(xié)商并簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》,協(xié)議書也明確寫明該房無土地使用證,原告將房屋所有權(quán)證書交給了被告,被告也履行了交付購房款的義務(wù),該協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,所交易房屋也為我國法律允許轉(zhuǎn)讓的私有財(cái)產(chǎn),雙方的《房屋買賣協(xié)議書》合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。后因二原告在深圳新工作單位申請(qǐng)享受住房補(bǔ)貼時(shí),主動(dòng)找到被告和??狄恢?,要求將該房清退銷戶,??狄恢杏?017年2月5日召集原、被告在一起協(xié)商,由原告將房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證退給保康一中,??狄恢型诉€原告購房集資款及部分裝修費(fèi),待房屋銷號(hào)、過戶手續(xù)辦好后,在政策許可范圍內(nèi)被告優(yōu)先享有租住和購買權(quán)。為此,原、被告雙方才達(dá)成解除《房屋買賣協(xié)議書》的協(xié)議,該“解除協(xié)議”應(yīng)當(dāng)視為附條件的協(xié)議。后因歷史遺留和政策原因不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,??狄恢袩o法將該房屋清退收回,導(dǎo)致“解除協(xié)議”所附條件無法成就,故該“解除協(xié)議”未生效,原告依據(jù)未生效的“解除協(xié)議”要求被告返還房屋的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。原、被告因未生效的“解除協(xié)議”而取得的財(cái)產(chǎn)可互相返還。依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十三條、第一百四十三條,《中華人民共和國合同法》第四十五條、第五十八條,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、第四十一條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定,判決如下:

駁回原告陳某某、馮某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元,由原告陳某某、馮某某負(fù)擔(dān),限于本判決生效之日交納。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院,同時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)300元,款匯湖北省襄陽市中級(jí)人民法院,開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行,賬戶:17×××56。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 王興菊

書記員: 宦仁超

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