原告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
委托代理人：周文寧，湖北開成律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：湖北三勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三勝公司）。
住所地：咸寧市咸安區(qū)永安大道**號。
法定代表人：莊志雄，三勝公司總經(jīng)理。
委托代理人：程楊，湖北百思得律師事務(wù)所律師，一般代理。
被告：南京北奧房地產(chǎn)顧某有限公司（以下簡稱北奧公司）。
住所地：南京市秦淮區(qū)弓箭坊**號***室。
法定代表人：朱際波，北奧公司總經(jīng)理。
被告：葉昔雄，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：程楊，湖北百思得律師事務(wù)所律師，一般代理。

原告陳某與被告三勝公司、北奧公司、葉昔雄商品房買賣合同糾紛一案。本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳某及其委托代理人周文寧、被告三勝公司、葉昔雄委托代理人程楊、北奧公司法定代表人朱際波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某向本院提出訴訟請求：1、請求依法判決原告與被告三勝公司所簽商品房買賣合同立即終止；2、請求依法判令被告三勝公司立即退還原告所有已付購房款共計520000元（其中120000元為銀行按揭），并承擔(dān)120000元的銀行按揭的利息（按照湖北銀行按揭利率標(biāo)準(zhǔn)計算）；3、請求依法判令被告三勝公司立即退還已經(jīng)收取預(yù)告抵押登記費用、契稅、維修基金、印花稅共12932元；4、請求依法判令被告三勝公司承擔(dān)逾期退款利息（按照銀行同期貸款利率，逾期退款金額為532932元，自2016年1月1日計至全額退還上述款項之日止，暫計至2018年1月1日為63951.84元）；5、請求依法判令被告北奧公司對上述訴訟請求承擔(dān)連帶償還責(zé)任；6、本案訴訟費用及相關(guān)費用由二被告承擔(dān)。事實和理由：2013年7月1日，原告與被告三勝公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的“三勝印象”一期第一幢一單元-101號房。2013年8月14日，原告向被告三勝公司簽發(fā)授權(quán)委托書，委托其全權(quán)辦理該商品房權(quán)屬登記事宜。同日，雙方還達成了《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：因政策性原因?qū)е卤竞贤椣律唐贩坎荒苻k理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的，三勝公司應(yīng)在政府相關(guān)部門答復(fù)不能辦證后五天內(nèi)全額無息退還原告所有已付款項。合同簽訂前，原告于2013年6月29日向被告三勝公司支付50000元定金；合同簽訂后，原告于2013年8月2日匯款97000元、2013年8月9日匯款100000元、2013年8月14日匯款72250元、2013年8月15日支付現(xiàn)金80746元、2013年12月13日銀行按揭120000元，共計支付購房款520000元。2015年4月26日，被告三勝公司要求原告向其支付該房屋預(yù)告抵押登記費用1190元、契稅10030元、維修基金1587元、印花稅125元，共計12932元。但至今被告仍未為原告辦理該房屋的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)。為此，原告訴至本院，要求依法處理。
三勝公司辯稱：一、原告按合同約定支付購房款，被告三勝公司共收取合同約定房款250746元，原告也接收該房產(chǎn)，故雙方買賣合同履行完畢。原告委托被告辦理房屋權(quán)屬證書，由于不動產(chǎn)部門實施新規(guī)定，被房產(chǎn)、土地部門暫緩辦理不動產(chǎn)權(quán)證。被告從市政府法制辦、市國土部門獲悉，全市地下車庫辦證問題將迎刃而解。二、即便按法律規(guī)定及商品房買賣合同關(guān)系，被告三勝公司已履行完畢合同，也不應(yīng)返還已經(jīng)支付合同款項。1、出賣人向買受人交付了房產(chǎn)，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)完畢。車庫已經(jīng)登記在陳某名下，且由陳某抵押給了湖北銀行辦理了抵押貸款。2、本案房產(chǎn)并非不能辦證，而是實行了新規(guī)定，現(xiàn)在已經(jīng)明確原告方的房產(chǎn)是可以辦證的，合同所附的退房條件未成就。3、根據(jù)出賣人和買受人2013年8月14日委托辦理登記協(xié)議書第五條的約定，三勝公司僅負責(zé)該權(quán)屬資料遞交的手續(xù)，對權(quán)證下發(fā)的時間不負責(zé)任，而是行政機關(guān)負責(zé)。三、按本案客觀事實及合同約定，陳某沒有向三勝公司支付520000元的購房款，也無權(quán)索要520000元及相關(guān)利息等費用。1、三勝公司沒有委托任何代理人和代理機構(gòu)與陳某進行交易，三勝公司僅收取250746元，原告所交其他款項與三勝公司無關(guān)，已交的稅費也是原告自行處理。綜上，原告購買房產(chǎn)已經(jīng)獲得房產(chǎn)部門的登記，只是未獲得不動產(chǎn)登記，是因恰好發(fā)布了新的規(guī)定，但不動產(chǎn)權(quán)證問題能夠得到解決，請求駁回原告方訴訟請求。
北奧公司未作答辯。
葉昔雄辯稱：1、對本案案情客觀事實陳述如下：原告陳某于2013年6月29日對認購車位、總價等進行了書面確認。并按約定向三勝公司支付購房款，且將該房產(chǎn)抵押銀行辦理了貸款。三勝公司按約向原告交付了房產(chǎn)，該房產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)均履行完畢。2、陳某辦證事項與三勝公司所述答辯意見一致，事實與理由也與三勝公司答辯意見一致。原告方需解除在銀行貸款、解除房屋部門的登記，并且所交稅費由原告自行處理，才能將房產(chǎn)退還三勝公司。請求駁回原告的訴訟請求。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2013年7月1日，原告陳某與被告三勝公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定：原告購買被告三勝公司開發(fā)的“三勝印象”一期第一幢一單元-101號房。商品房用途為地下車庫，建筑面積31.74平方米，單價為每平方米7900元。出賣人應(yīng)在2014年12月31日前將符合合同約定的商品房交付買受人使用，并在商品房交付使用后，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議書中第二十五條的約定處理。補充協(xié)議約定：買受人應(yīng)于簽訂合同之日向出賣人支付首付款130746元，其余房款120000元由買受人向銀行申請按揭貸款。買受人自愿同意委托出賣人代為辦理該商品房的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。因政策性原因?qū)е卤竞贤椣律唐贩坎荒苻k理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證的》的，出賣人應(yīng)在政府相關(guān)部門答復(fù)不能辦證后五天內(nèi)全額無息退還買受人所有已付款項。而不受《商品房買賣合同》任何條款和本補充協(xié)議其他任何條款的約束。在出賣人全額無息退還買受人所有已付款項且買受人將本合同項下商品房完整交回出賣人后，《商品房買賣合同》和本補充協(xié)議自動終止。雙方互不承擔(dān)任何違約責(zé)任。2013年8月14日，原告向被告三勝公司簽發(fā)了授權(quán)委托書，委托被告三勝公司全權(quán)辦理商品房權(quán)屬登記事宜。在此之前，2013年6月29日，原告向被告三勝公司繳納了定金50000元，并按被告要求在訂購協(xié)議書上簽名。并承諾認購被告三勝公司1號地塊1號樓內(nèi)街車庫101號鋪，總價520000元。保證于2013年7月30日前付清首付款400000元，如逾期，定金50000元不予退還。2013年8月15日，原告支付被告三勝公司80746元，同年12月13日，原告通過湖北銀行按揭貸款120000元支付給被告三勝公司。被告三勝公司向原告開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。2015年4月26日，原告按被告三勝公司要求支付房屋預(yù)告抵押登記費用1190元、契稅10030元、維修基金1587元、印花稅125元、共計12932元。由于被告至今未能協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書，原告訴至本院，要求依法處理。
同時查明：2013年5月25日，被告三勝公司與被告葉昔雄簽訂了一份三勝印象一期1號樓半地下車庫團購合同。被告葉昔雄以一次性團購的方式購買被告三勝公司開發(fā)的三勝印象一期1號樓19個半地下車庫。各車庫買受人以被告葉昔雄提供的名單為準(zhǔn)，由被告三勝公司與買受人簽訂《商品房買賣合同》價格以本合同附件二所列價格為準(zhǔn)。團購均價為8000元平方米，合同總價款為5068000元。合同簽訂當(dāng)日，被告葉昔雄應(yīng)向被告三勝公司支付人民幣1000000元，作為合同的定金。合同簽訂后十天之內(nèi)，被告葉昔雄向被告三勝公司支付2534000元，三個月內(nèi)付清。被告葉昔雄指定的買受人向被告三勝公司支付的款項，視為被告葉昔雄支付被告三勝公司的合同款項。雙方同時約定：1、葉昔雄在本合同約定時間不按時向三勝公司支付本合同款項的，葉昔雄同意從其承包三勝印象一期基建工程款中扣除（扣除方式為：三勝公司向福建莆田昌泰工程有限公司支付的工程款中扣除，福建莆田昌泰工程有限公司代三勝公司在向葉昔雄項目部支付的工程款中扣除上述未及時支付款項）。2、葉昔雄應(yīng)向其指定的買受人明確三勝公司與買受人之間的合同內(nèi)容，包括但不限于《商品房買賣合同》中所示本合同標(biāo)的物使用功能為車庫、買受人在實際使用該物業(yè)過程中要接受三勝公司委托的物業(yè)公司管理等。并負責(zé)協(xié)調(diào)買受人與三勝公司簽訂《商品房買賣合同》等與購房商品房相關(guān)的事項，葉昔雄與買受人之間的糾紛由葉昔雄自行承擔(dān)，與三勝公司無關(guān)。合同簽訂后，被告葉昔雄委托被告北奧公司代理銷售團購合同約定的地下車庫。2013年8月2日、8月9日、8月14日，原告先后支付被告葉昔雄個人賬戶97000元、100000元、72250元。被告北奧公司向原告出具收款收據(jù)，并向原告明確告知沒有發(fā)票提供。

本院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同并未違反有關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)為有效。原告按約定全面履行了自己的義務(wù)，被告三勝公司與原告約定，出賣人應(yīng)在政府相關(guān)部門答復(fù)不能辦證后五天內(nèi)全額無息退還買受人所有已付款項。該約定不明，原告無法掌握政府相關(guān)部門審批、辦證情況，對原告因購買被告車庫而另行支付被告葉昔雄的車庫款在不能辦證的情況下是否退還亦約定不明。被告在長達五年之久未履行協(xié)助辦證義務(wù)，在本案訴訟期間也未辦妥產(chǎn)權(quán)證書，違反了誠實信用原則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求終止合同履行和賠償損失的，應(yīng)予支持。被告辯稱合同所附退房條件未成就，被告對權(quán)證下發(fā)時間不負責(zé)任的理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。被告北奧公司受被告葉昔雄委托代理銷售涉案房產(chǎn)，北奧公司以自己的名義向原告出具收款收據(jù)，并與被告葉昔雄約定如因政策等因素?zé)o法辦理產(chǎn)權(quán)證，雙方需共同承擔(dān)責(zé)任，故應(yīng)依約與被告葉昔雄共同承擔(dān)責(zé)任。被告葉昔雄以團購方式購買被告三勝公司地下車庫，委托被告北奧公司代理銷售并收取車庫價款，但未履行納稅義務(wù)，規(guī)避了國家稅收征管。由于被告的違約行為致使原告不能實現(xiàn)合同目的。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。原告訴請終止合同履行賠償損失的請求于法有據(jù)，本院予以支持。為了維護市場經(jīng)濟秩序，保護當(dāng)事人合法權(quán)益。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第一款第四項、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、原、被告簽訂的商品房買賣合同終止履行。
二、被告湖北三勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)退還原告購房款250746元，預(yù)告登記費、契稅、維修基金、印花稅12932元；并從2016年1月1日起，以首付購房款130746元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率承擔(dān)利息至付清之日止；以原告在湖北銀行貸款120000元為基數(shù)，承擔(dān)原告支付的利息損失至付清之日止。
三、被告南京北奧房地產(chǎn)顧某有限公司、葉昔雄于本判決書生效后三十日內(nèi)退還原告購房款269250元，并從2016年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率承擔(dān)利息至付清之日止。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4884元，由三被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員 阮文勝

書記員： 姚仁鵬