原告：陳某榜，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　原告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　上列兩原告的共同委托訴訟代理人：蘇士中，上海漢盛律師事務所律師。
　　被告：上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：嚴昕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：何旺明，男。
　　原告陳某榜、陳某某與被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳某榜、陳某某的共同委托訴訟代理人蘇士中、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司的委托訴訟代理人何旺明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告陳某榜、陳某某向本院提出變更后的訴訟請求：一、確認原、被告于2015年8月10日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月8日解除；二、判令被告將上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋恢復原狀后返還原告；三、判令被告向原告支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金人民幣(以下幣種相同)79,461元(每月按合同約定7,593元上調(diào)5%后的7,973元月租金標準計算)；四、判令被告向原告支付占用上述房屋的違約金，自2019年8月8日起至實際返還房屋之日(按照《房屋租賃合同》第3.1條款約定計算方法即月租金7,973元的雙倍15,946元標準計算)；五、判令被告支付原告5個月免租期租金37,965元；六、判令被告支付原告逾期支付房租的違約金，2018年9月10日至2019年7月8日期間以每月租金為基數(shù)，按租金的日萬分之五計算，至租金實際支付之日；七、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2015年8月10日，原、被告就位于上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂《房屋租賃合同》(以下簡稱合同)。合同約定，由被告承租原告的系爭房屋，租賃期限為15年，免租期為6個月，前3年租金不變，每月租金為7,593元，自第4年起租金在上年基礎上上調(diào)5%。其中合同第八章8.4條第3款約定，被告逾期支付租金連續(xù)達90天(含)以上的，原告有權(quán)解除合同。原告于合同訂立當日將系爭房屋交付被告。被告自2018年9月10日起至起訴之日期間的租金拒不支付，被告延付租金的行為已嚴重違反合同約定。為維護自己的合法權(quán)益，原告訴至法院，望依法裁判。
　　被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司辯稱：第一，兩原告沒有取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第六條的規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租，故要求確認合同無效。第二，同意返還房屋，同意賠償使用費損失，參照租金標準。第三，其他訴請要求駁回，且全部的違約損失不應超過30%，要求依法調(diào)整違約金。
　　針對被告的答辯意見，原告表示：1、系爭房屋是正常購買，開具了購房發(fā)票，且已繳納契稅，此前因開發(fā)商部分款項有爭議故尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)原告在和開發(fā)商積極協(xié)商辦理中。2、城市房屋租賃管理辦法已失效，現(xiàn)行有效的《商品房屋租賃管理辦法》并未禁止未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，原、被告之間的租賃合同應為有效。原告已將系爭房屋交付給被告使用，不影響其使用權(quán)利。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。
　　2006年6月10日，兩原告與案外人上海天定投資有限公司簽訂《上海市商品房預售合同》，購買上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，經(jīng)批準的規(guī)劃用途為廠房。2016年1月21日，上述雙方就系爭房屋進行交接。同年1月27日，兩原告繳納系爭房屋契稅。
　　2015年8月10日，原、被告就系爭房屋達成租賃意向，并簽訂《房屋交接書》，原告將系爭房屋交付被告。2015年9月18日，原告作為出租方(甲方)與作為承租方(乙方)的被告補簽《房屋租賃合同》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告使用，建筑面積合計416.07平方米，租賃期限為15年，自免租期滿次日起算。自雙方簽訂《房屋交接書》之日起的6個月為免租期，即甲方免除乙方該6個月的租金。該合同第3.1-3.3條約定：“租金為0.6元/日/㎡，月租金為7,593元，三年內(nèi)不變，自第四年起，每年在上一年基礎上上調(diào)5%。本合同生效后的15日內(nèi)，乙方向甲方預付一個月的保證金及首期兩個月的租金，共計22,779元。首期租金期滿后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，逐月支付?！钡?.4條約定：“甲、乙雙方同意，有下列情形之一，守約方可書面通知違約方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金連續(xù)達90天(含)以上的；……”第9.2條約定：“本合同如提前終止、解除或租賃期限屆滿時，甲方有權(quán)要求乙方于合同終止后的30天內(nèi)將承租物業(yè)返還甲方。乙方返還的承租物業(yè)應符合正常使用的狀態(tài)，……該30天為拆除期，甲方免收租金?！钡?.3條約定：“乙方不按甲方要求返還而繼續(xù)占用房屋的，自占用之日起按月租金的2倍向甲方支付違約金?！钡?0.1條約定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，應按應付租金的萬分之五向甲方支付違約金。”合同還約定了其他事宜。后被告向原告支付保證金7,593元。
　　因被告拖欠2018年9月10日起的租金未付，原告訴至本院。本院于2019年7月8日向被告送達了起訴狀副本。
　　審理中，被告提供了拍攝于2018年8月的照片一組以及施工合同等證據(jù)，證明被告將系爭房屋以及其他租戶的房屋用于經(jīng)營酒店，因為消防設施問題被查封，導致被告未能正常經(jīng)營，后被告進行了整改，因工程款問題拖延至2019年6月整改結(jié)束；提供(2019)滬01民終5227號民事判決書，證明相同類型的案件，法院判決逾期返還房屋的違約金按月租金標準計算。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對照片以及施工合同的真實性表示無法確認，認為被告經(jīng)營酒店所需的消防改造系其自身義務，與原告無關；另案判決按租金標準計算違約金系他案原告未主張雙倍標準，不同意調(diào)整違約金；考慮到合同的履行時間，原告僅主張了五個月免租期租金。
　　以上事實，由原告遞交的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋租賃合同》、《房屋交接書》，由被告提交的短信截圖、照片、一期消防噴淋給水工程施工合同、營業(yè)執(zhí)照等證據(jù)以及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，也沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立并生效，原、被告均應恪守。本院針對雙方爭議焦點分析認定如下：
　　第一，關于合同效力?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》已被2011年2月1日施行的《商品房屋租賃管理辦法》)替代，該辦法中并未對未取得房屋所有權(quán)證的房屋出租作出禁止性規(guī)定，被告關于雙方簽訂的租賃合同無效之抗辯意見，本院不予采納。根據(jù)法律規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。合同自通知到達對方時解除。本案中，被告自2018年9月10日起欠付租金，原告認為其行為構(gòu)成違約，并據(jù)此主張解除合同；被告主張原告出租的系爭房屋存在嚴重的消防安全隱患，導致房屋被查封、被告無法正常經(jīng)營，因不可歸咎于被告的原因?qū)е聼o法正常經(jīng)營，故其遲延支付租金具有正當事由，加之被告已為系爭房屋投入大量消防整改費用，合同應當繼續(xù)履行。從雙方的合同履行情況來看，原、被告簽訂合同后的兩年多時間內(nèi)，被告均按約向原告支付租金，合同一直處于正常履行狀態(tài)，未有證據(jù)顯示被告在此期間對系爭房屋的消防安全問題提出異議，且系爭房屋的用途為廠房，而被告將系爭房屋以及相鄰的房屋用作經(jīng)營酒店，有關經(jīng)營酒店所需的證照、消防要求等措施理應由其自行辦理及負責，其因消防措施存在問題而遭遇相關部門責令整改的原因不能歸責于原告。故被告2018年9月10日起未按約向原告支付租金，且拖欠時間較長，已經(jīng)違反了合同約定，原告據(jù)此請求解除合同，符合合同約定，本院予以準許。合同解除之日應為起訴狀副本送達被告之日，即2019年7月8日。
　　第二，關于返還房屋。根據(jù)合同約定，合同解除后被告返還的承租物業(yè)應符合正常使用的狀態(tài)，故原告要求被告返還的系爭房屋需恢復原狀的訴訟請求，本院不予支持。
　　第三，關于欠付租金。原告要求被告按照合同約定的租金標準支付自欠租之日起至合同解除之日止的租金，被告對欠付租金的支付標準及計算方法無異議，本院予以支持。
　　第四，關于逾期返還房屋的違約金。合同中約定被告未能于合同終止后30天內(nèi)返還系爭房屋，自占用之日起按月租金的2倍支付違約金，該違約金的約定實際包含了房屋占有使用費等損失。現(xiàn)被告逾期返還房屋的行為構(gòu)成違約，故理應按照合同約定承擔相應的違約責任。原告要求在扣除30天搬離期后即2019年8月8日起按合同約定的雙倍租金標準計算逾期返還房屋的違約金，與合同約定相符，本院予以支持。
　　第五，關于免租期租金損失。雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時，免租期如何承擔，但原告給予被告的免租期的前提系被告全面履行租賃期較長的合同，現(xiàn)因被告的違約致使合同被解除，故本院綜合考慮免租期的時限以及對出租人租金收入損失的影響程度，按照公平合理的原則確定被告應承擔原告的該部分損失，按照合同實際履行的期間和合同租賃期限的占比，確定被告承擔原告免租期租金損失34,928元。
　　第六，關于逾期支付租金的違約金。根據(jù)合同約定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，應按應付租金的萬分之五向原告支付違約金。現(xiàn)被告逾期支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金，理應按照約定的標準向原告支付逾期付款違約金至實際支付之日止。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告陳某榜、陳某某及被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月8日解除；
　　二、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙單元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返還原告陳某榜、陳某某；
　　三、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某2018年9月10日至2019年7月8日止欠付的租金79,461元(按每月7,973元標準計算)；
　　四、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告陳某榜、陳某某自2019年8月8日起至返還上述房屋之日止的逾期返還房屋違約金，按每月15,946元為計算標準；
　　五、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某免租期租金損失35,935元；
　　六、被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某榜、陳某某逾期支付租金的違約金，計算方式：自2018年9月10日起至2019年7月8日期間，按當月應付租金為計算基數(shù)，每逾期一日按日萬分之五為計算標準，計算至實際付款之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費1,945元，減半收取計972.50元，由原告陳某榜、陳某某負擔25元，被告上海晨晗資產(chǎn)管理有限公司負擔947.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：朱??敏

書記員：朱屹峰