上訴人（原審被告）陳某。
委托代理人劉建華，湖北三峽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）姜某。
委托代理人易剛，枝江市安福寺法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。

上訴人陳某因與被上訴人姜某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01567號民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年2月19日受理后，依法組成由審判員苗勁松擔任審判長，審判員張原鵬、李明參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2014年10月14日，姜某在《三峽商報》上看到陳某刊登的“房屋出售信息”。同年10月18日，姜某一家人找到陳某家，實地查看房屋，雙方口頭協(xié)商一致，陳某將位于枝江市安福寺鎮(zhèn)罐頭嘴村一組三間平房一棟建筑面積180平方米及7.93畝土地承包經(jīng)營權(quán)出售給姜某，價款19.3萬元。同年10月26日，姜某在陳某家中向陳某支付購房款定金1萬元，陳某寫下收條一張給姜某。在姜某給付定金前，陳某要求在出售房屋旁邊另建房屋的觀點，姜某沒有同意。同年11月29日，陳某發(fā)短信告知中間人姜某舅舅，要在出售房屋旁邊另建房屋。2015年1月26日至2月10日，陳某先后五次在《三峽商報》上刊登房屋出售信息。同年10月22日，姜某訴至原審法院，請求陳某向姜某雙倍返還購房定金2萬元，由陳某負擔訴訟費。
原審另查明，雙方爭議的房屋沒有辦理房產(chǎn)證及農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)證。僅有個人建房用地放線許可證，戶主陳學弟（系陳某父親）。農(nóng)村土地承包合同承包人陳學弟，土地承包經(jīng)營權(quán)共有人有章善平（陳某母親）、陳某。
原審認為：從庭審查明的事實證實，雙方爭議的房屋及農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)人系陳某父親陳學弟，陳某及其母親章善平共同所有的，屬財產(chǎn)共有權(quán)人。陳某在“三峽商報”上刊登房屋出售信息預留其母親的電話及在家中收取姜某購房定金1萬元的行為，是得到陳某財產(chǎn)共有權(quán)人父母追認同意處分共有財產(chǎn)的，符合《合同法》第五十一條的規(guī)定，陳某的行為構(gòu)成表見代理。因此，雙方訂立口頭協(xié)議有效。在姜某給付陳某購房定金1萬元后，陳某發(fā)短信告知姜某要在出售房屋旁邊另建房屋的行為，因姜某在給付購房定金前就未同意，因此，陳某構(gòu)成違約。陳某于2015年1月26日至2月10日，先后五次在“三峽商報”上刊登房屋出售信息的行為，致使姜某有充足理由認為陳某不會履行口頭房屋買賣協(xié)議。因此，姜某主張適用定金罰則，要求陳某雙倍返還定金的訴訟請求，予以支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第一百一十五條的規(guī)定，判決陳某于本判決生效后十日內(nèi)雙倍返還姜某支付的購房定金2萬元。案件受理費150元，由陳某負擔。
本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實基本屬實，本院予以確認。

本院認為：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。因此，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》地隨房走的原則，陳某轉(zhuǎn)讓宅基地上建造的自有房屋的行為，必然導致宅基地使用權(quán)的一并處分，而處分行為違反了《中華人民共和國土地管理法》中的強制性規(guī)定，應(yīng)認定雙方之間訂立的房屋買賣協(xié)議無效。陳某上訴稱雙方交易行為不合法的理由成立，本院予以支持。由于無效合同是自始無效，不發(fā)生法律約束力。因此，不存在是否違約的問題。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”。由于雙方之間訂立的房屋買賣協(xié)議無效，所以，陳某因協(xié)議取得的1萬元應(yīng)予返還給姜某，并支付從2014年11月30日起至上述款項付清之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率標準計算的利息。
綜上，原審認定事實部分錯誤，應(yīng)予以改判。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條，《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01567號民事判決。
二、陳某于本判決生效后十日內(nèi)返還姜某1萬元，并支付從2014年11月30日起至上述款項付清之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率標準計算的利息。
如陳某未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
三、駁回姜某的其他訴訟請求。
本案一審案件受理費150元，由姜某負擔50元，陳某負擔100元；二審案件受理費300元，由姜某負擔100元，陳某負擔200元。
本判決為終審判決。

審判長　　苗勁松 審判員　　張原鵬 審判員　　李　明

書記員：趙芯羽