陳某某
張敬彬
松原市千大房地產開發(fā)有限公司
梁貴新
王恩麟（黑龍江敬澤律師事務所）
梁海峰
仲偉良（黑龍江仲偉良律師事務所）
喬世范
黃鐵軍
黃鐵蘭女

原告陳某某，女。
委托代理人張敬彬，男。
被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁貴新，男。
委托代理人王恩麟，黑龍江敬澤律師事務所律師。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務所律師。
委托代理人喬世范，男。
第三人黃鐵軍，男。
委托代理人黃鐵蘭（第三人姐姐）女。
原告陳某某與被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱千大公司）、梁海峰房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年1月13日公開開庭進行了審理。原告陳某某及其委托代理人張敬彬，被告千大公司的委托代理人梁貴新、王恩麟，被告梁海峰及其委托代理人仲偉良、喬世范到庭參加訴訟。因第三人黃鐵軍認為其對雙方的訴訟標的享有獨立請求權，因而提起訴訟，本院一并進行了審理，并于2014年6月4日再次公開開庭進行了審理。原告陳某某及其委托代理人張敬彬，被告千大公司的委托代理人梁貴新、王恩麟，被告梁海峰的委托代理人喬世范，第三人黃鐵軍的委托代理人黃鐵蘭到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，嫩江縣“世紀新城”小區(qū)系被告千大公司開發(fā)建設，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負責開發(fā)建設嫩江縣“世紀新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分別與原告陳某某、第三人黃鐵軍簽訂了《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》、《商品房買賣合同》，梁海峰的上述行為是履行職務的行為。根據法律規(guī)定，企業(yè)法人應當對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任，故本案的民事責任應當由被告千大公司承擔。被告千大公司與原告陳某某簽訂的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》，是雙方在平等協商的基礎上達成的，協議內容并不違反法律的強制性規(guī)定，故原告陳某某要求確認該協議合法有效的訴訟請求，本院予以支持。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補償安置協議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補償安置協議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀新城2-1號樓2單元202室房屋的訴訟請求，本院予以支持。實際回遷房屋面積大于調換協議書約定面積的部分，應當由原告與被告千大公司根據回遷協議約定進行結算，如發(fā)生爭議，千大公司可另案主張權利。因被告千大公司與第三人黃鐵軍簽訂的《商品房買賣合同》也不存在合同法規(guī)定的無效情形，故該合同也合法有效，但現因該合同的目的已無法實現，第三人可另行向被告千大公司主張合同違約責任?！笆兰o新城”小區(qū)為被告千大公司申請立項并開發(fā)建設，公司將整體項目交給梁海峰個人投資建設，并委任梁海峰為“嫩江分公司負責人”，梁海峰持有千大公司的公章對外實施拆遷及整體開發(fā)建設行為不屬于其個人行為，應當認定為千大公司對“世紀新城”項目開發(fā)建設行為，且“嫩江分公司”未經工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以被告千大公司應對本案原告持有的房屋產權調換協議書承擔責任，被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告父親陳國祥雖已去世，但其留有138.95平方米平房客觀存在，對此平房的拆遷調換，作為開發(fā)建設方的千大公司已經與陳國祥的諸位合法繼承權人分別簽訂了回遷協議，對各位繼承權人分別進行了置換安置，所有原告作為陳國祥的繼承人，有權利依此回遷協議向被告千大公司主張權利。雙方通過協商之后，達成一致意見，原有平房已經拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應為黑河市洪源拆遷有限公司，進而提出產權調換協議書無效的主張沒有法律依據，本院不予支持。與原告簽訂的產權調換協議書，是雙方幾經協商最后達成一致意見才簽訂的，協議內容應當認定是拆遷人自愿調換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰稱協議顯失公平，應當撤銷的主張，因其未提供相應證據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司與原告陳某某在2012年5月8日簽訂的編號為36號的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》有效；
二、第三人黃鐵軍于判決生效后3日內將所占有的“世紀新城”小區(qū)2-1號樓2單元202室交付給原告陳某某。
三、駁回原告及第三人的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費100元由被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。
申請執(zhí)行的期間為履行期限屆滿后二年內。

本院認為，嫩江縣“世紀新城”小區(qū)系被告千大公司開發(fā)建設，被告梁海峰是千大公司的工作人員，負責開發(fā)建設嫩江縣“世紀新城”小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分別與原告陳某某、第三人黃鐵軍簽訂了《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》、《商品房買賣合同》，梁海峰的上述行為是履行職務的行為。根據法律規(guī)定，企業(yè)法人應當對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任，故本案的民事責任應當由被告千大公司承擔。被告千大公司與原告陳某某簽訂的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》，是雙方在平等協商的基礎上達成的，協議內容并不違反法律的強制性規(guī)定，故原告陳某某要求確認該協議合法有效的訴訟請求，本院予以支持。因被告千大公司與原告簽訂的是拆遷補償安置協議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補償安置協議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原告要求取得世紀新城2-1號樓2單元202室房屋的訴訟請求，本院予以支持。實際回遷房屋面積大于調換協議書約定面積的部分，應當由原告與被告千大公司根據回遷協議約定進行結算，如發(fā)生爭議，千大公司可另案主張權利。因被告千大公司與第三人黃鐵軍簽訂的《商品房買賣合同》也不存在合同法規(guī)定的無效情形，故該合同也合法有效，但現因該合同的目的已無法實現，第三人可另行向被告千大公司主張合同違約責任?！笆兰o新城”小區(qū)為被告千大公司申請立項并開發(fā)建設，公司將整體項目交給梁海峰個人投資建設，并委任梁海峰為“嫩江分公司負責人”，梁海峰持有千大公司的公章對外實施拆遷及整體開發(fā)建設行為不屬于其個人行為，應當認定為千大公司對“世紀新城”項目開發(fā)建設行為，且“嫩江分公司”未經工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以被告千大公司應對本案原告持有的房屋產權調換協議書承擔責任，被告千大公司的辯解理由本院不予支持；原告父親陳國祥雖已去世，但其留有138.95平方米平房客觀存在，對此平房的拆遷調換，作為開發(fā)建設方的千大公司已經與陳國祥的諸位合法繼承權人分別簽訂了回遷協議，對各位繼承權人分別進行了置換安置，所有原告作為陳國祥的繼承人，有權利依此回遷協議向被告千大公司主張權利。雙方通過協商之后，達成一致意見，原有平房已經拆除，故被告梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應為黑河市洪源拆遷有限公司，進而提出產權調換協議書無效的主張沒有法律依據，本院不予支持。與原告簽訂的產權調換協議書，是雙方幾經協商最后達成一致意見才簽訂的，協議內容應當認定是拆遷人自愿調換給被拆遷人的處分行為，被告梁海峰稱協議顯失公平，應當撤銷的主張，因其未提供相應證據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ?一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司與原告陳某某在2012年5月8日簽訂的編號為36號的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協議書》有效；
二、第三人黃鐵軍于判決生效后3日內將所占有的“世紀新城”小區(qū)2-1號樓2單元202室交付給原告陳某某。
三、駁回原告及第三人的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，給付遲延履行金。
案件受理費100元由被告松原市千大房地產開發(fā)有限公司承擔。

審判長：李愛忠
審判員：趙君
審判員：楊先鳳

書記員：張晗