陳為
來某某金某貿易有限責任公司
鄧毅（湖北施南律師事務所）
張繼鑫

上訴人（原審被告）陳為，來某某民族醫(yī)院職工。
被上訴人（原審原告）來某某金某貿易有限責任公司，住所地:湖北省來某某翔鳳鎮(zhèn)小堡頭，組織機構代碼:18336346-0。
法定代表人張昌奎，該公司董事長。
委托代理人（特別授權）鄧毅，湖北施南律師事務所律師。
委托代理人（特別授權）張繼鑫，男，生于1977年9月18日，漢族。
上訴人陳為因與被上訴人來某某金某貿易有限責任公司（以下簡稱金某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服來某某人民法院（2013）鄂來鳳民初字第01335號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。因案情復雜，經院長批準，延長本案審理期限三個月。本案現已審理終結。

本院認為，2006年6月23日，甲方金某房地產開發(fā)公司及其法定代表人張昌奎與乙方陳為分別在《預購房協議書》尾部落款處蓋章、簽名，陳為所交30萬元購房預付款也是由金某房地產開發(fā)公司出具收款收據，應當認定是金某房地產開發(fā)公司與陳為簽訂的《預購房協議書》。雖然該《預購房協議書》首部賣方（甲方）載明系金某公司，尾部甲方落款處打印為“來某某金某貿易有限責任公司”，但最后確認蓋章和收款的均是金某房地產開發(fā)公司。故，一審判決在“審理查明”部分將《預購房協議書》的簽訂主體表述為金某房地產開發(fā)公司與陳為正確，陳為上訴稱一審判決認定金某房地產開發(fā)公司是本案合同主體證據不足的理由不能成立。由于金某房地產公司屬于金某公司的分公司，金某房地產公司被注銷后，其權利義務依法由金某公司繼受。故，金某房地產公司被注銷后，金某公司因繼受取得《預購房協議書》相對方的主體資格。
關于本案《預購房協議書》的性質問題。商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并向社會公開出售的房屋。商品房買賣合同是房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。本案金某房地產開發(fā)公司是房地產開發(fā)企業(yè)，金某公司也具有房地產開發(fā)資質，符合商品房開發(fā)的主體條件。其向陳為出售的房屋也是尚未建成的房屋。從金某公司的國有土地使用證來看，涉案房屋的土地用途為商業(yè)、住宅用地，符合開發(fā)商品房的用地性質。從2012年11月6日來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《情況說明》來看，載明“來某某金某房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，該公司沒有按該地塊的控規(guī)進行設計調整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可。”可見，金某房地產開發(fā)公司當時是準備進行房地產開發(fā)，其不能修建房屋的原因是沒有按照該地塊的控規(guī)進行設計調整。陳為上訴稱其所購房屋不屬于好利來超市地塊項目缺乏證據證實。從《預購房協議書》的內容來看，載明“乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面”，“甲乙雙方均有維護小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護公共設施的義務，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定?！睆慕鹉撤康禺a開發(fā)公司出具的收款收據來看，載明“系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預付款?！鄙鲜鲎C據亦能佐證陳為購買的房屋是金某房地產開發(fā)公司擬開發(fā)建設的商品房，本案《預購房協議書》屬于商品房買賣合同性質。
關于本案《預購房協議書》的效力問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由于金某公司未取得涉案房屋的商品房預售許可證明，故金某公司與陳為簽訂的《預購房協議書》無效。
綜上，上訴人陳為的上訴理由不能成立，一審判決結果正確。經本院審判委員會討論決定，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3650元，由上訴人陳為負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，2006年6月23日，甲方金某房地產開發(fā)公司及其法定代表人張昌奎與乙方陳為分別在《預購房協議書》尾部落款處蓋章、簽名，陳為所交30萬元購房預付款也是由金某房地產開發(fā)公司出具收款收據，應當認定是金某房地產開發(fā)公司與陳為簽訂的《預購房協議書》。雖然該《預購房協議書》首部賣方（甲方）載明系金某公司，尾部甲方落款處打印為“來某某金某貿易有限責任公司”，但最后確認蓋章和收款的均是金某房地產開發(fā)公司。故，一審判決在“審理查明”部分將《預購房協議書》的簽訂主體表述為金某房地產開發(fā)公司與陳為正確，陳為上訴稱一審判決認定金某房地產開發(fā)公司是本案合同主體證據不足的理由不能成立。由于金某房地產公司屬于金某公司的分公司，金某房地產公司被注銷后，其權利義務依法由金某公司繼受。故，金某房地產公司被注銷后，金某公司因繼受取得《預購房協議書》相對方的主體資格。
關于本案《預購房協議書》的性質問題。商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并向社會公開出售的房屋。商品房買賣合同是房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。本案金某房地產開發(fā)公司是房地產開發(fā)企業(yè)，金某公司也具有房地產開發(fā)資質，符合商品房開發(fā)的主體條件。其向陳為出售的房屋也是尚未建成的房屋。從金某公司的國有土地使用證來看，涉案房屋的土地用途為商業(yè)、住宅用地，符合開發(fā)商品房的用地性質。從2012年11月6日來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《情況說明》來看，載明“來某某金某房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，該公司沒有按該地塊的控規(guī)進行設計調整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可。”可見，金某房地產開發(fā)公司當時是準備進行房地產開發(fā)，其不能修建房屋的原因是沒有按照該地塊的控規(guī)進行設計調整。陳為上訴稱其所購房屋不屬于好利來超市地塊項目缺乏證據證實。從《預購房協議書》的內容來看，載明“乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面”，“甲乙雙方均有維護小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護公共設施的義務，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定?！睆慕鹉撤康禺a開發(fā)公司出具的收款收據來看，載明“系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預付款?！鄙鲜鲎C據亦能佐證陳為購買的房屋是金某房地產開發(fā)公司擬開發(fā)建設的商品房，本案《預購房協議書》屬于商品房買賣合同性質。
關于本案《預購房協議書》的效力問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由于金某公司未取得涉案房屋的商品房預售許可證明，故金某公司與陳為簽訂的《預購房協議書》無效。
綜上，上訴人陳為的上訴理由不能成立，一審判決結果正確。經本院審判委員會討論決定，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3650元，由上訴人陳為負擔。

審判長：李麗
審判員：劉君
審判員：黃薇薇

書記員：何奕娥