原告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)。
委托訴訟代理人：薛丹丹，黑龍江光澤律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：姚旭東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)。
被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：周榮，黑龍江陳山律師事務(wù)所律師

原告陳某與被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某的委托訴訟代理人薛丹丹、姚旭東，被告王某某及其委托訴訟代理人周榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．依法解除我與被告簽訂的房屋租賃合同；2．判令被告給付2016年2月25日至2018年2月25日二年的租金160,000.00元。事實(shí)和理由：我在克東縣克東鎮(zhèn)鴻?！痢翗怯猩谭浚ǎ桑?、ＩＳ4、ＩＳ5、ＩＳ6、ＩＳ7）五套。2015年2月25日，我委托姚旭東代我與被告王某某簽訂了涉案房屋的房屋租賃合同，約定頭三年的租金每年80,000.00元，后兩年的租金是每年90,000.00元，租期為5年。從2015年2月25日至2020年2月24日止。合同簽訂后，被告交付了一年的租金，從2016年2月25日至2018年2月25日止被告遲遲不交租金，故訴至法院。
王某某辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求，依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。一、2015年姚旭東代表陳旭和公司與我簽訂租賃合同，我根本不認(rèn)識(shí)陳某，從未見(jiàn)過(guò)，房屋漏水我們一直是與陳旭交涉，出租人為雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和陳旭。雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、陳旭將房屋賣給陳某，未通知答辯人，侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買賣合同無(wú)效，原告主體不適格。二、合同無(wú)效陳某不享有原告資格，我方是與開(kāi)發(fā)公司陳旭簽訂的租賃合同，與陳某沒(méi)任何關(guān)系，訴訟主體不適格。三、原告在訴狀中主張，前三年每年租金80,000.00元，后兩年每年租金90,000.00元，與合同約定不符，毫無(wú)事實(shí)根據(jù)，合同明確約定第一年、第二年、第三年租金為80,000.00元，自合同簽訂之日起一次性付清，合同約定的明確具體，如不是三年80,000.00元，如何為簽訂合同一次性付清；另外合同是由開(kāi)發(fā)公司對(duì)外出租開(kāi)發(fā)的房屋所用的格式條款，如發(fā)生歧義，應(yīng)由合同文本的提供者承擔(dān)責(zé)任，作出對(duì)他不利的解釋，原告提供的兩個(gè)證人，一個(gè)和公司有利害關(guān)系，證明的內(nèi)容也與書面證據(jù)和原告的主張相矛盾，其以說(shuō)明她是代表公司是職務(wù)行為與陳某沒(méi)有關(guān)系。四、原告出租的房屋，供熱管道嚴(yán)重漏水，排水管道嚴(yán)重反污，出租人拒不維修，給承租人造成重大損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第220條、221條規(guī)定，承租人依法有權(quán)自行維修，抵扣租金延長(zhǎng)租期并要求賠償損失，我方主張賠償直接和間接損失385,872.00元。五、根據(jù)供熱管理?xiàng)l例的規(guī)定，非住宅房屋供熱管線的維修更換義務(wù)由房屋的出租人和房屋的所有人有權(quán)負(fù)責(zé)，我們租賃房屋時(shí)，該房屋的所有人是公司，同時(shí)，該公司又是該棟樓房地開(kāi)發(fā)商，負(fù)有對(duì)該樓的維修義務(wù)，不履行維修義務(wù)，給承租人造成損失應(yīng)由其負(fù)責(zé)。六、我方認(rèn)為，我所租賃的房屋價(jià)格符合當(dāng)時(shí)簽訂合同的客觀情況與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格基本相同，合同具有相對(duì)性，沒(méi)有可比性。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1、王某某因開(kāi)辦克東縣清華幼兒園需要房屋。2015年2月25日，黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司委托姚旭東與王某某簽訂一份房屋租賃合同，合同主要約定：甲方（黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）自愿將鴻福名苑7號(hào)樓商服ＩＳ03、ＩＳ04、ＩＳ05、ＩＳ06、ＩＳ07號(hào)租賃給乙方（王某某）；房屋租賃期限5年，從2015年2月25日至2020年2月24日止；第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元整，乙方在簽訂合同時(shí)一次性付清；第四年、第五年租金為90,000.00元，乙方需提前45天繳納下一年度租金；乙方須向甲方繳納押金15,000.00元，在乙方退租時(shí)，此房設(shè)備無(wú)損害、無(wú)欠費(fèi)、無(wú)合同違約等退還；甲方如中途停租應(yīng)與乙方協(xié)商，乙方下年續(xù)租或不租，應(yīng)提前45天向甲方書面告知，否則，耽誤甲方提前再租或出售，乙方須向甲方支付違約金200.00元／日；在同等條件下出租或出售此房，乙方享有優(yōu)先權(quán)。合同簽訂后，王某某繳納了80,000.00元租金，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。王某某在使用過(guò)程中，租賃的房屋出現(xiàn)漏雨、供熱管道漏水、排水管道反污等質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致墻面脫落、地板被水浸泡變形、棚頂孔燈損壞、教科書被水浸泡損毀、因維修停業(yè)造成學(xué)員流失損失等，王某某給黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳旭打電話聯(lián)系維修事宜未果，王某某自己先后六次對(duì)房屋進(jìn)行了維修，其中：粉刷墻面六次39,410.00元，維修地板六次70,607.00元，通下水道及地溝等5,405.00元，維修棚頂孔燈924.00元；清華幼教環(huán)創(chuàng)損壞維修5,704.00元、教科書被水浸泡損毀7,820.00元、因維修停業(yè)退費(fèi)及造成學(xué)員流失損失241,442.00元，共計(jì)371,312.00元。陳某對(duì)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)可，但對(duì)維修費(fèi)用及損失不予認(rèn)可，認(rèn)為維修費(fèi)用過(guò)高；學(xué)員流失并不是維修停業(yè)所造成的，但對(duì)維修所需費(fèi)用未提出司法鑒定，也沒(méi)有提出相關(guān)的證據(jù)加以證明。2、黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳旭與陳某系父女關(guān)系，在房屋租賃期間，陳旭將租賃的房屋轉(zhuǎn)給陳某。3、2016年10月因更換供熱管道，導(dǎo)致王某某開(kāi)辦的克東縣清華幼兒園停業(yè)12天；4、在庭審過(guò)程中，陳某變更訴訟請(qǐng)求，增加2018年2月25日--2019年2月24日期間的房屋租金90,000.00元，經(jīng)釋明，陳某沒(méi)有在指定的期間對(duì)增加的訴訟請(qǐng)求繳納訴訟費(fèi)用，應(yīng)視為放棄權(quán)利，不予審理。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，王某某與黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是在自愿、平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效。雖然在房屋租賃期間，黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某，但并沒(méi)有終止房屋租賃合同，合同的內(nèi)容也沒(méi)有變更，該房屋繼續(xù)由王某某使用，故黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某并無(wú)不當(dāng)，陳某有權(quán)向王某某主張權(quán)利，王某某應(yīng)按合同約定給付房屋租金，故對(duì)陳某要求王某某給付租金的請(qǐng)求予以支持。
關(guān)于陳某要求解除房屋租賃合同的主張，因王某某租賃房屋的目的是開(kāi)辦克東縣清華幼兒園，在租賃合同簽訂后，王某某是按租賃五年的計(jì)劃投入大量資金對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝修，且王某某拖欠租金的原因是其所租賃的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)雙方協(xié)商未能達(dá)成一致的情況下，陳某單方要求解除合同于法無(wú)據(jù)，故對(duì)陳某的這一主張不予支持。
關(guān)于王某某提出因租賃房屋質(zhì)量問(wèn)題，房屋的維修費(fèi)用、因質(zhì)量問(wèn)題造成的損失371,312.00元應(yīng)由陳某負(fù)擔(dān)的抗辯理由，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條的規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理的期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。本案中，王某某所提出損失包括兩部分，一部分是維修費(fèi)用，一部分是質(zhì)量問(wèn)題所造成的損失。一、關(guān)于維修費(fèi)用122,050.00元，王某某在使用其所租賃的房屋過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在出現(xiàn)漏雨、供熱管道漏水、排水管道反污等質(zhì)量問(wèn)題，曾多次打電話與黑龍江省雅馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳旭取得聯(lián)系，要求對(duì)房屋進(jìn)行維修，在其未履行維修義務(wù)的情況下，王某某自行對(duì)租賃的房屋進(jìn)行維修，其維修費(fèi)應(yīng)由陳某負(fù)擔(dān)。雖然陳某提出王某某的維修費(fèi)用過(guò)高，但因其未有提供證據(jù)加以證明，且對(duì)維修房屋所需費(fèi)用也沒(méi)有申請(qǐng)司法鑒定的情況下，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)王某某這一抗辯理由予以支持。二、關(guān)于因質(zhì)量問(wèn)題造成的損失。1、教科書被水浸泡損毀7,820.00元，王某某在明知房屋存在漏雨等質(zhì)量問(wèn)題的情況下，其應(yīng)對(duì)教科書采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行妥善的保管，因其沒(méi)有采取適當(dāng)?shù)拇胧?dǎo)致?lián)p壞結(jié)果的發(fā)生，其有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)這一抗辯理由不予支持。2、因維修供熱管道停業(yè)12天，給學(xué)員退費(fèi)的損失25,422.00元的抗辯理由，該損失系維修供熱管道停業(yè)期間，給學(xué)員退費(fèi)的損失，損失的數(shù)額應(yīng)根據(jù)停業(yè)時(shí)間、學(xué)員的人數(shù)及收費(fèi)情況確定，經(jīng)計(jì)算，退費(fèi)損失應(yīng)為10,168.80元（1,338.00元／月÷30天*19人*12天），故對(duì)多主張的損失15,253.20元，不予支持；3、因維修供熱管道停業(yè)造成學(xué)員流失損失216,000.00元的抗辯理由，發(fā)生學(xué)員流失的情況有多種因素，應(yīng)綜合考量，不能僅以維修供熱管道停業(yè)12天而要求賠償九名學(xué)員流失4年的損失，且王某某對(duì)停業(yè)期間的損失已提出了賠償，故這一抗辯理由于法無(wú)據(jù)，不予支持。
關(guān)于王某某提出2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租賃費(fèi)總計(jì)為80,000.00元，而不是每年80,000.00元的抗辯理由，本院認(rèn)為，房屋租賃費(fèi)應(yīng)按年度計(jì)算，即2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租賃費(fèi)每年為80,000.00元，2018年2月25日至2020年2月24日的房屋租賃費(fèi)為每年90,000.00元。其理由是；1、從房屋租賃的市場(chǎng)價(jià)格上看，王某某所租賃的五套房屋為商服用房，租賃總面積551.12平方米，如果房屋租賃的價(jià)格按三年80,000.00元計(jì)算，每個(gè)商服用房平均年租金僅為5,333.00元，其租賃價(jià)格低于同時(shí)期的住宅樓的租賃價(jià)格，其與市場(chǎng)租賃價(jià)格不符；2、從房屋租賃合同內(nèi)容上看，房屋租賃合同第二條、第三條約定：“第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元整，乙方在簽訂合同時(shí)一次性付清；第四年、第五年租金為90,000.00元，乙方需提前45天繳納下一年度租金?！痹摋l款是對(duì)房屋租金數(shù)額、交納時(shí)間及交納方式的約定，如果是約定三年的房屋總租金，應(yīng)該是第一年、第二年、第三年的租金總計(jì)或共計(jì)80,000.00元，而不應(yīng)是第一年、第二年、第三年租金為人民幣80,000.00元，況且還約定了“乙方（王某某）需提前45天繳納下一年度的租金”，該約定的真實(shí)意思表示應(yīng)為在第一年房屋租賃期限屆滿后，王某某需提前45天繳納第二年度的租金，故房屋租金應(yīng)為每年80,000.00元；3、從房屋租賃的合同違約責(zé)任約定上看，房屋租賃合同第八條約定：“甲方如中途停租應(yīng)與乙方協(xié)商，乙方下年續(xù)租或不租，應(yīng)提前45天向甲方書面告知，否則，耽誤甲方提前再租或出售，乙方須向甲方支付違約金200.00元日?！痹摋l款雖是對(duì)違約責(zé)任的約定，但該條款中“乙方下年續(xù)租或不租，應(yīng)提前45天向甲方書面告知”，也說(shuō)明了，房屋租金是一年一交，而不是三年一次性繳納?；?，2015年2月25日至2018年2月24日的房屋租賃費(fèi)為每年80,000.00元，故對(duì)王某某的這一抗辯理由不予支持。
綜上所述，王某某未按房屋租賃合同約定繳租賃費(fèi)的原因，是因?yàn)槠渌赓U的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在雙方對(duì)維修費(fèi)用及損失協(xié)商未果的情況下，陳某要求解除合同于法無(wú)據(jù)，不予支持，房屋租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。對(duì)王某某提出其所租賃的房屋需要進(jìn)行維修時(shí)，在陳某未履行維修義務(wù)的情況下，王某某自行進(jìn)行維修，故陳某對(duì)王某某維修房屋費(fèi)用及影響使用所造成的損失，應(yīng)在王某某所拖欠的租賃費(fèi)中扣除，即自2016年2月25日至2018年2月24日，王某某所欠的租賃費(fèi)為160,000.00元，扣除王某某維修費(fèi)用122,050.00元及造成停業(yè)期間給學(xué)員退費(fèi)的損失10,168.80元，王某某應(yīng)給付陳某房屋租賃費(fèi)27,781.20元，故對(duì)陳某多主張的房屋租賃費(fèi)132,218.80元，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十九條、第二百二十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、王某某自本判決生效之日起五日內(nèi)給付陳某房屋租賃費(fèi)27,781.20元；
二、駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3,500.00元，由陳某負(fù)擔(dān)2,800.00元，由王某某負(fù)擔(dān)700.00元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判員 李峰
人民陪審員 宋麗楠
人民陪審員 朱麗冬

書記員： 崔明月