原告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，
委托訴訟代理人：劉瑩（特別授權(quán)代理），湖北乾行律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭博才（特別授權(quán)代理），湖北乾行律師事務(wù)所律師。
被告：農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)蘆家墩1號。
法定代表人：周水祥，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉國斌（特別授權(quán)代理），湖北山河律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周海明（特別授權(quán)代理），男，農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司職員，住武漢市江岸區(qū)，

本院于2017年5月25日立案受理原告陸某某訴被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司（以下簡稱農(nóng)工商公司）房屋買賣合同糾紛一案，依法組成由審判員劉丹擔(dān)任審判長，人民陪審員李愛榮、吳怡謹(jǐn)參加的合議庭進行審理。因案情復(fù)雜，原、被告爭議較大，經(jīng)院長審批，本案依法延長審限1個月。本院于2017年8月22日公開開庭進行了審理。原告陸某某的委托訴訟代理人劉瑩、彭博才，被告農(nóng)工商公司的委托訴訟代理人劉國斌、周海明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告陸某某訴稱，2015年8月24日，我與農(nóng)工商公司簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定農(nóng)工商公司將位于武漢市江岸區(qū)農(nóng)房城市花苑小區(qū)6棟2單元25層1號房屋出賣給我方，房屋總價為710,590元。農(nóng)工商公司應(yīng)在2016年12月30日前將房屋交付我，并應(yīng)于房屋交付之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因農(nóng)工商公司的責(zé)任造成我不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，若我選擇不退房，農(nóng)工商公司應(yīng)按已付房款的1%向我支付違約金。合同還約定，該房屋所在項目的綠地率為35%，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)。
合同簽訂后，我依約支付了房屋全部價款，履行了合同義務(wù)，但農(nóng)工商公司未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)完成房地產(chǎn)初始登記，我至今不能辦理房屋權(quán)屬證書。同時，該房屋所在項目的綠地率未達(dá)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，實際建成綠地面積比審核綠地面積少2040.1平方米，實際建成公共綠地面積比審核公共面積少2772平方米。雙方就逾期辦證及綠地面積等問題協(xié)商無果，我為維護自身的合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令：1、農(nóng)工商公司向我支付因其逾期未能完成房地產(chǎn)初始登記，導(dǎo)致我不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金7,105.90元；2、農(nóng)工商公司賠償我因綠地率違約造成的損失872.54元；3、本案訴訟費由農(nóng)工商公司承擔(dān)。審理中，陸某某明確其第一項訴請中違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為：以購房全款乘以1%；第二項訴請中綠地率違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主房屋建筑面積除以小區(qū)總的建筑面積再乘以被告繳納罰款及綠化補償費的總和。
被告農(nóng)工商公司辯稱，陸某某要求我公司支付因逾期未能完成房地產(chǎn)初始登記，致其不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金無法律和事實依據(jù)。我公司與陸某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十六條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×?！睂υ擁棗l款我公司認(rèn)為應(yīng)該分為兩部分理解，有關(guān)違約金的約定僅是針對“因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”這一情況。關(guān)于我公司應(yīng)當(dāng)“在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”這一義務(wù)是沒有約定違約金條款的。我公司與陸某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》文本是武漢市住房保障和房屋管理局強制要求自2011年8月1日開始沿用至今的示范文本，但武漢市于2016年7月1日開始組建不動產(chǎn)登記中心開展不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)后施行的是“不動產(chǎn)初始登記”，要求出賣人完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查后才能申請不動產(chǎn)初始登記，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”應(yīng)當(dāng)理解為我公司有積極辦理初始登記的義務(wù)，我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)開始辦理初始登記相關(guān)事宜即履行了合同約定的義務(wù)。我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)向不動產(chǎn)登記中心提交全部資料并開始了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，但不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查范圍、辦理流程、時間等并不受我公司控制，本項目因存在配套幼兒園分宗、劃撥道路分宗、中途配套開閉所、配電房增加不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等客觀原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)中心在2017年7、8月才能完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，于2017年8月14日核發(fā)本項目《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》。我公司未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)拿到《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》是行政機關(guān)及其辦事流程和要求造成的。我公司在辦理《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》過程中并不存在過錯。我公司按期交房,陸某某對房屋的實際占有、使用等權(quán)利并未受到影響，陸某某并無損失，請求法院駁回陸某某該項訴訟請求。陸某某提出的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院予以調(diào)整。
陸某某要求綠地率違約金損失沒有法律和事實依據(jù)。關(guān)于綠地率，我公司與陸某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第四條第4款約定“商品房實際交付，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)?！蔽夜驹诜课萁桓吨叭〉谩督ㄔO(shè)工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》、《建設(shè)工程規(guī)劃合格證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案證》，通過武漢市國土資源和規(guī)劃局對本項目各項規(guī)劃條件驗收。我公司沒有達(dá)到35%的標(biāo)準(zhǔn)是因為：1、園林綠化部門工作失誤，將整個項目均按住宅要求的35%計算，驗收檢查時也是按住宅35%標(biāo)準(zhǔn)進行整個項目核查，實際上項目A、B區(qū)住宅是達(dá)到35%標(biāo)準(zhǔn)的，是因為C區(qū)文體商業(yè)部分綠地率達(dá)不到35%而致使整個項目最終綠地率未達(dá)35%；2、市政規(guī)劃變更。武漢市國土資源和規(guī)劃局依據(jù)JA-2016-A006號《劃撥決定書》正式將華盛路向本項目8#、9#樓方向拓寬道路占用面積828.34平方米，致使本項目最終用地面積為69976.87平方米，因為這一規(guī)劃的調(diào)整，武漢市公安消防局對本項目相關(guān)消防道路又從4米拓寬到6米，大大侵占、壓縮了本項目的原本規(guī)劃進行綠化的土地面積。且我公司繳納了綠化補償費，由園林局進行異地建設(shè)綠地，規(guī)劃部門通過收取綠化補償費、異地建設(shè)綠地的方式對本項目綠地率規(guī)劃條件作出了變更。陸某某亦未就其損失進行舉證，同時綠地率涉及公共利益，陸某某無權(quán)對公共利益起訴，請求法院駁回陸某某該項訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2015年8月24日，陸某某與農(nóng)工商公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份（合同編號：岸140454188），雙方約定：陸某某購買農(nóng)工商公司投資建設(shè)的位于本市江岸區(qū)后湖塔子湖新春村農(nóng)房城市花苑小區(qū)第6幢2單元25層1號(建筑面積82.55平方米)商品房一套；商品房單價為每平方米8,608元，總金額為710,590元；綠地率35%，雙方同意對該商品房實際交付，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)；出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年12月30日前，將符合條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ楎炇眨?、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成；并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)×；5、供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；6、給水：交付時供水配套設(shè)施齊全，并與城市供水管網(wǎng)連接；7、燃?xì)猓航桓稌r完成室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接；8、電話通信：光纖入戶；9、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)：光纖入戶；10、×。合同同時約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起45日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×。
合同簽訂后，陸某某按約定付清房款。2016年12月26日，農(nóng)工商公司在武漢晚報19版刊登《交房公告》，載明：“光明·上海公館”（即農(nóng)房城市花苑）項目1-9＃樓住宅，經(jīng)相關(guān)部門綜合驗收合格，達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)，具體交房時間為：2016年12月28日交付3＃、8＃、9＃樓；2016年12月29日交付1＃、2＃、6＃樓；2016年12月30日交付4＃、5＃、7＃樓。請業(yè)主本人帶上身份證原件、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)證件，到現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)中心辦理交房手續(xù)。逾期未辦理，責(zé)任自負(fù)。
另查明，農(nóng)工商公司取得《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》。2017年3月21日農(nóng)工商公司向武漢市不動產(chǎn)登記中心提交了首次登記權(quán)籍調(diào)查的資料。于2017年8月14日取得《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》。2017年9月5日，武漢市園林和林業(yè)局做出《關(guān)于農(nóng)房城市花苑小區(qū)項目配套綠地有關(guān)情況信息公開的說明》，載明：1、該項目規(guī)劃審批的綠地率為32.2%。2、該小區(qū)實際建成的綠地率為29.29%。3、實際建成綠地面積（20499）比規(guī)劃審核綠地面積（22539.1）少2040.1平方米。
再查明，武漢市園林綠化建設(shè)管理站網(wǎng)上公示的《2016年10月至12月武漢市建設(shè)工程項目配套綠地審批事后監(jiān)督檢查情況》載明：農(nóng)工商公司“補交綠化補償費1,497,930元整，超出的部分罰款1,327,410元整”。
上述事實，有《武漢市商品房買賣合同》、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》、《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設(shè)工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》、《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》、《關(guān)于農(nóng)房城市花苑小區(qū)項目配套綠地有關(guān)情況信息公開的說明》、《武漢市建設(shè)工程項目配套綠地審批事后監(jiān)督檢查情況》、《交樓公告》等證據(jù)及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在案佐證，并經(jīng)庭審核查屬實，本院依法予以采信。

本院認(rèn)為：陸某某與農(nóng)工商公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。農(nóng)工商公司應(yīng)于合同約定的商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。農(nóng)工商公司主張其未能于商品房交付使用之日起90日內(nèi)取得《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》系政策變化等客觀原因造成，公司不存在過錯。根據(jù)雙方合同第十六條“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×?！钡募s定，農(nóng)工商公司應(yīng)當(dāng)在2017年3月30日前辦理完房地產(chǎn)初始登記，但農(nóng)工商公司未能嚴(yán)格履行合同義務(wù)，沒有為辦理房地產(chǎn)初始登記做好充分準(zhǔn)備，預(yù)留合理時間，其于2017年3月21日才向房地部門遞交申請初始登記的資料，于2017年8月14日取得《不動產(chǎn)權(quán)屬證明》，造成陸某某在此期間內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，農(nóng)工商公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)初始登記的違約責(zé)任。對于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，雙方合同約定為“買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%賠償買受人損失”，庭審中農(nóng)工商公司對上述違約金約定過高提出抗辯，考慮到農(nóng)工商公司在案件審理過程中已完成房地產(chǎn)初始登記，且未對買受人的生活造成實質(zhì)性的影響，陸某某也未提交證據(jù)證明其實際遭受的損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”的規(guī)定，本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況及過錯程度綜合考量，將違約金計算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為已付房價款的0.5%，即農(nóng)工商公司應(yīng)向陸某某支付逾期交房違約金為3,552.95元[710,590元×0.5%]。陸某某要求農(nóng)工商公司支付逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金7,105.90元的訴請，本院予以部分支持。關(guān)于陸某某要求農(nóng)工商公司賠償因綠地率違約造成的損失872.54元的訴訟請求，根據(jù)雙方合同第四條“1、綠地率35%，……4、其他：商品房實際交付，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)”的約定，本案項目規(guī)劃審批的綠地率為32.2%，現(xiàn)該小區(qū)實際建成的綠地率為29.29%，綠地率沒有達(dá)到合同約定的要求，農(nóng)工商公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但雙方在合同中對綠地率違約金條款沒有約定，且陸某某未提交證據(jù)證明其實際損失，考慮到農(nóng)工商公司已按照規(guī)定繳納了綠地補償費及罰款，承擔(dān)了相應(yīng)法律責(zé)任，對陸某某的該項訴請本院酌定農(nóng)工商公司向陸某某賠償300元。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告陸某某支付逾期辦證違約金3,552.95元;
二、被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告陸某某支付違約金300元;
三、駁回原告陸某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元、郵寄費20元，合計70元由被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 劉丹
人民陪審員 李愛榮
人民陪審員 吳怡謹(jǐn)

書記員： 楊敬文