原告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈祖輝，上海市滬南律師事務所律師。
　　被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：謝有明，上海名江律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：謝晉，上海名江律師事務所律師。
　　原告陸某某訴被告周某某租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人沈祖輝，被告委托訴訟代理人謝晉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告陸某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告房屋租金人民幣(以下幣種相同)70萬元(計算方式：自2011年10月1日至2016年12月31日，前5年租金為每年20萬元，2017年1月1日至2017年12月31日，租金為每年5萬元，共計105萬元，扣除已支付35萬元，為70萬元)；2、訴訟費由被告承擔。事實及理由：原告與案外人上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)華星村村民委員會(以下簡稱華星村委會)先后兩次簽訂土地租賃合同，約定原告租賃華星村委會5畝土地，租期自2011年3月至2017年12月31日，租金為每年1萬元。承租后，原告在土地上打起圍墻并建造房屋裝修后出租，房屋及圍墻面積共800平方米。后原告與被告簽訂一份《關于合作經(jīng)營土地項目的協(xié)議》，約定原告將房屋與土地出租給被告從事民辦教育事業(yè)，房屋的租金為每年5萬元，土地租金為每年15萬元，租期自2011年10月1日至2014年10月1日。合同簽訂后被告在未經(jīng)原告同意私自拆除了約400平方米的房屋及圍墻，僅保留了北面400平方米房屋，并在東南西面自行建造了房屋，后經(jīng)原告與被告交涉，被告認同原告的面積仍為800平方米。合同到期后原、被告之間未簽訂合同，仍按原合同繼續(xù)履行。至2016年12月13日，原告、被告簽訂《補充協(xié)議》，約定土地的租賃費由被告向華星村委會支付。原告交付房屋及土地后，被告陸續(xù)僅支付35萬元租金，原告多次催討未果，后被告稱在動遷時一并結算，然而原告在2018年8月23日收到被告訴原告及華星村委會的租賃合同糾紛傳票，被告在原告沒有收到補償款的情況下要求被告及華星村委會支付補償款，卻未提及租金問題，故原告起訴來院，訴請如前。
　　被告周某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。原告主張的租金已經(jīng)超過訴訟時效。涉案的房屋屬于違章建筑，因此雙方簽訂的合同屬于無效合同，即便需要被告支付占有使用費也應當考慮原告的過錯。雙方在2016年12月13日簽訂了《補充協(xié)議》，約定在12月13日之后土地租賃費用由被告直接向華星村委會支付，因此即使需要被告支付占有使用費，亦應當由華星村委會來主張。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2011年，華星村委會與原告簽訂一份《土地租借協(xié)議》，約定華星村委會將其5畝土地租賃給原告，租期自2011年3月至2014年3月。2013年1月1日，原告又與華星村委會簽訂一份租賃合同，將華星村的5畝土地繼續(xù)租賃給原告。2011年9月29日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂一份《關于合作經(jīng)營土地項目的協(xié)議》，約定甲方將位于華星村委會西側的5畝土地租借給乙方也使用，土地年租金為15萬元，臨時建筑年租金5萬元，兩項合計每年20萬元。涉及土地的有關建設事項由乙方負責，甲方在協(xié)調關系方面予以支持。本協(xié)議簽訂之日，乙方一次性付清第一年的租金，從第二年起，每年10月1日前一次性付清當年租金。協(xié)議有效期自2011年10月1日起至2014年10月1日止。2016年12月13日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定因政策因素變化，對原來協(xié)議做如下修改：1、以后土地的租借費由被告支付；2、雙方在該土地上的建筑歸各自所有；3、動遷的時候，誰的投資歸誰所有。
　　2018年7月18日，周某某向本院起訴陸某某，案號為(2018)滬0115民初53513號，在該案庭審過程中陸某某曾于2018年11月27日提出反訴要求周某某支付土地及房屋租金。另該案判決現(xiàn)已生效，該份生效判決確認2017年5月陸某某與華星村委會簽訂清退協(xié)議，此后又重新與華星村委會簽訂清退協(xié)議。
　　庭審中，原告提供一份于2018年2月18日由華星村委會出具一份《證明》，內容如下：茲證明本村委會將5畝土地出租給陸某某使用，租期自2011年3月至2017年12月31日，陸某某先于2017年5月與本村村委會簽訂清退協(xié)議，后于2018年2月與本村村委會重新簽訂清退協(xié)議。截止2018年2月陸某某已全部搬離上述土地、房屋。而被告則提供一份2018年12月25日華星村委會提供的一份《證明》，內容主要為：在2017年3月經(jīng)村委會協(xié)調，周某某于當月將全部租賃房屋和土地騰空退還；本村委會在將土地出租給陸某某時已明確告知陸某某土地性質和可使用的用途，周某某在轉租后想要開辦學校，基于涉案土地及房屋無合法審批建造手續(xù)而不可能開辦教育機構，村委會不同意周某某開辦學校，由此產(chǎn)生的糾紛由陸某某負責給周某某解決，村委會無需擔責。另庭審過程中，原、被告一致確認根據(jù)雙方簽訂的《補充協(xié)議》，2017年1月1日起由被告向華星村委會支付地租，同時原告亦認可如被告提供證據(jù)證明在此之前曾代為向華星村委會支付過地租的，可在租金及房屋使用費中予以相應抵扣。為此被告提供了兩份租賃費收據(jù)，其中一份抬頭為弘德學校的金額為14,400元的收據(jù)，原告表示其抬頭與本案沒有關聯(lián)性，屬于被告租賃其他場地產(chǎn)生的租賃費，對于另一份抬頭為原告的金額為13,000元的收據(jù)原告表示認可其真實性，但認為錢款是原告所付。
　　本院認為，依法成立的合同受法律保護。原、被告簽訂《關于合作經(jīng)營土地項目的協(xié)議》，其實質為被告將其從村委會租賃的土地及未經(jīng)相關部門審批在土地上建造部分建筑物后出租給原告，故雙方建立的實為租賃關系，之后雙方又簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)議系雙方真實意思表示，雙方均應遵照履行，鑒于被告建造的房屋并無合法審批建造手續(xù)，故涉及租賃房屋部分為無效合同。
　　現(xiàn)原告訴請要求被告支付自2011年10月1日起至2017年12月31日的租金及占有使用費，對此被告抗辯稱原告之訴請已過訴訟時效，且原告出租的房屋為違法建筑致使被告未能成功辦學，因此被告無需支付原告租金及占有使用費。對此本院認為，首先，雙方《關于合作經(jīng)營土地項目的協(xié)議》中并未約定原告有義務為其辦出相關經(jīng)營證照，且系爭土地上大部分違章建筑均是被告自行搭建，被告使用至今也從未提出過上述異議，因此對于被告以未能成功辦學為由拒付租金及占有使用費的抗辯理由，本院不予采信。其次，關于訴訟時效的抗辯，本案原告并無證據(jù)證明此前曾多次向被告催討過租金及房屋占有使用費，亦無證據(jù)證明雙方曾協(xié)商一致將上述費用與補償款一并解決，經(jīng)本院查明原告最近一次明確主張要求被告支付租金及占有使用費是在(2018)滬0115民初53513號案件中，時間為2018年11月27日，因此根據(jù)相關法律規(guī)定，2015年11月27日前的房屋占有使用費以及2016年10月1日前的土地租金已過訴訟時效。然對于訴訟時效部分的租金及占有使用費被告仍應按合同約定之標準予以支付。
　　對于租金及占有使用費支付的截止時間，因地上建筑物為違章建筑，村委會根據(jù)環(huán)境綜合整治及區(qū)域開發(fā)的需要，對被告進行了清退工作，對于清退時間，被告提供的證明載明被告于2017年3月將租賃房屋和土地騰空歸還，而原告提供的證明載明2018年2月原告搬離上述土地房屋。從上述證明來看，原告所提供的證明僅能說明原告向村里交還土地的確切時間，并不能證明被告亦于上述時間交還并搬離系爭場地和房屋，結合2017年5月原告與村委會第一次簽訂清退協(xié)議，本院采信被告提供的證明所記載的搬離時間，故房屋占有使用費計算的截止日期應為2017年3月31日。因雙方《補充協(xié)議》約定2017年1月1日起土地租金由被告直接支付給村委會，原告不再向被告收取土地租金，故土地租金的計算期間應為2016年10月1日至2016年12月31日。綜上，被告應按合同約定之標準支付原告自2015年11月27日起至2017年3月31日止的房屋占有使用費以及自2016年10月1日起至2016年12月31日止的土地租金。另雙方一致認可如被告為原告代為支付了2017年前的土地租金，則同意在本案中予以抵扣，現(xiàn)被告提供了兩張收據(jù)其中一張?zhí)ь^為原告，另一張?zhí)ь^為弘德學校，對此原告不認可抬頭為弘德學校的收據(jù)與本案的關聯(lián)性，因被告無證據(jù)證明弘德學校與本案的關聯(lián)性，故本院對抬頭為弘德學校的收據(jù)不予采信。對于被告提供的抬頭為原告的金額為13,000元的收據(jù)，因收據(jù)原件在被告手中，本院認可該筆費用系被告代為支付。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告周某某應于本判決生效之日起十日內支付原告陸某某自2015年11月27日起至2017年3月31日止按每年5萬元標準計算的房屋占有使用費；
　　二、被告周某某應于本判決生效之日起十日內支付原告陸某某自2016年10月1日起至2016年12月31日止按年租金15萬元標準計算的租金(實際履行時應扣除被告周某某代為支付的土地租金13,000元)。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費11,050元，減半收取計5,525元，由原告陸某某承擔4,449元，被告周某某承擔1,076元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：何璐依

書記員：陸振東