阮某昂
舒立焱（湖北自成律師事務(wù)所）
朱某某
張鵬程（湖北通山縣法律援助中心）

上訴人（原審原告）:阮某昂。
委托代理人:舒立焱，湖北自成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:朱某某。
委托代理人:張鵬程，湖北省通山縣法律援助中心律師。
上訴人阮某昂因與被上訴人朱某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省通山縣人民法院（2014）鄂通山民二初字第149號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人朱某某答辯稱:一、證人楊建軍、萬平生的證言客觀真實，與本案有關(guān)聯(lián)性，依法應(yīng)予采信；二、根據(jù)合同約定，先辦理房屋登記手續(xù)是阮某昂應(yīng)盡的義務(wù)，阮某昂只有付清購房款再辦產(chǎn)權(quán)證的說法沒有任何依據(jù)；三、阮某昂并無證據(jù)證明房屋面積為135平方米；四、原審判決適用法律正確。請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
本院認為，一、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十二條 ?“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地變更登記手續(xù)”、第四十四條 ?第一款 ?“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”、第六十三條 ?“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”之規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理規(guī)劃建設(shè)許可、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及建設(shè)用地審批手續(xù)。本案涉案房屋，其一，未獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，建房行為不合法；其二，土地性質(zhì)屬于集體所有，未依法轉(zhuǎn)化為國有土地，不能辦理物權(quán)登記；其三，在該土地上建造商品房向集體經(jīng)濟組織以外的成員出售的行為，違反了有關(guān)法律規(guī)定。因此，阮某昂對該土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法的狀態(tài)，針對此類在集體土地上建設(shè)房屋并上市交易的行為，依我國現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定尚不屬于合法的民事行為，不應(yīng)受法律保護。二、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條 ?規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，即建造行為若存在違法性，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律后果，建造人也不應(yīng)享有物權(quán)權(quán)益。本案所涉房屋的土地為集體性質(zhì)，依法不能進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，且未補辦用地及建設(shè)等手續(xù)，尚不具備商品房的性質(zhì)，阮某昂將其進行出售違反了相關(guān)法律法規(guī)強制性規(guī)定，不受法律保護。故對阮某昂要求朱某某付清購房款的訴訟請求，依法不予支持。
綜上，上訴人阮某昂的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費由2163元由阮某昂負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，一、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十二條 ?“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地變更登記手續(xù)”、第四十四條 ?第一款 ?“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”、第六十三條 ?“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”之規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理規(guī)劃建設(shè)許可、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及建設(shè)用地審批手續(xù)。本案涉案房屋，其一，未獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，建房行為不合法；其二，土地性質(zhì)屬于集體所有，未依法轉(zhuǎn)化為國有土地，不能辦理物權(quán)登記；其三，在該土地上建造商品房向集體經(jīng)濟組織以外的成員出售的行為，違反了有關(guān)法律規(guī)定。因此，阮某昂對該土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法的狀態(tài)，針對此類在集體土地上建設(shè)房屋并上市交易的行為，依我國現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定尚不屬于合法的民事行為，不應(yīng)受法律保護。二、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條 ?規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，即建造行為若存在違法性，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律后果，建造人也不應(yīng)享有物權(quán)權(quán)益。本案所涉房屋的土地為集體性質(zhì)，依法不能進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，且未補辦用地及建設(shè)等手續(xù)，尚不具備商品房的性質(zhì)，阮某昂將其進行出售違反了相關(guān)法律法規(guī)強制性規(guī)定，不受法律保護。故對阮某昂要求朱某某付清購房款的訴訟請求，依法不予支持。
綜上，上訴人阮某昂的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費由2163元由阮某昂負擔。

審判長：何云澤
審判員：徐金美
審判員：孫蘭

書記員：章婷