上訴人（原審原告）阮某某，女。
委托代理人張學(xué)明，男。系阮某某丈夫。
委托代理人丁春雷，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）襄陽市襄軸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱襄軸房地產(chǎn)公司）。
法定代表人范向陽，襄軸房地產(chǎn)公司董事長。
委托代理人宮立紅，湖北高見律師事務(wù)所律師。

上訴人阮某某因與被上訴人襄軸房地產(chǎn)公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服襄陽市襄城區(qū)人民法院于2015年7月18日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00272號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月19日受理后，依法組成由審判員楊文擔(dān)任審判長，審判員陳瑞芳、李化參加的合議庭，于2015年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人阮某某的委托代理人張學(xué)明、丁春雷，被上訴人襄軸房地產(chǎn)公司的委托代理人宮立紅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告阮某某訴稱：2004年4月12日，原、被告訂立《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，就原告位于襄城區(qū)南街19號的房屋拆遷事宜訂立合同，約定被告以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對原告進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，在新建項目中還被拆遷人三室二廳住宅壹套，建筑面積為120平方米并約定過渡費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)助等相關(guān)事宜。特別約定：“拆遷人在被拆遷人房屋所在地?zé)o論以何種形式所構(gòu)建的住宅樓，由被拆遷人第一自由選購，選購時限為《售房許可證》頒發(fā)之日起或預(yù)售通知之日起三日內(nèi)，拆遷人不得以預(yù)售、簽約在先等為由，不給被拆遷人所選購的房屋，否則拆遷人依據(jù)被拆遷人所選購的住宅建筑面積，按商品房價格計算，加兩倍向被拆遷人補(bǔ)償。協(xié)議所訂房屋單價1360元／平方米，無論何時何原因都不得提高和變動?！锻恋厥褂米C》《房屋所有權(quán)證》等償還日期為2007年8月31日前，否則拆遷人依據(jù)償還被拆遷人房屋總面積按市場價格計算，向被拆遷人給予增加兩倍以上的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。拆遷人與被拆遷人若有一方違約，違約方應(yīng)向另一方支付違約金3000元。合同簽訂后，原告的房屋被拆除，在被告已取得銷售許可證的情況下，未與原告辦理還房手續(xù)，也未按約定時間和方式還房，故請求法院判令：1、被告全面履行原被告所簽訂的《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，并判決原告有權(quán)優(yōu)先選購位于襄城南街19號由被告所構(gòu)建的住宅樓（襄城區(qū)南街花園1號樓住宅樓3層1-2-3-1的面積為143.54平方米的房屋。120平方米以內(nèi)價款為72080元，超出120平方米的部分每平方米1360元）；2、被告向原告支付應(yīng)當(dāng)加發(fā)的過渡補(bǔ)助費(fèi)103229.10元（計算至2014年4月15日起按每月2386.80元計算至正式交付房屋為止）；3、被告依協(xié)議第五條第四款約定，按240平方米的市場價（7980元／平方米）計算向原告支付補(bǔ)償款1915200元；4、被告向原告支付違約金3000元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原審被告襄軸公司辯稱：與原告簽訂《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》屬實，原告所要求行使優(yōu)先選房權(quán)已履行不能。原告所選--襄城區(qū)南街花園1號樓住宅樓3層1-2-3-1商品房，已抵償給債權(quán)人，且已經(jīng)交付給余幸福，抵償余幸福所墊建房款。原告可以優(yōu)先選擇其他商品房。原告主張賠付的損失及過渡費(fèi)過高，請求法院依法予以酌減。
原審法院經(jīng)審理查明：2004年4月12日，阮某某（被拆遷人）與被告襄軸房地產(chǎn)公司（拆遷人）協(xié)商簽訂了《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，雙方約定：原告位于襄城區(qū)南街19號的住宅磚木結(jié)構(gòu)房屋建筑面積66.30平方米由被告進(jìn)行拆遷后安置；房屋拆遷補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，拆遷人在新建項目中還被拆遷人三室兩廳住房一套，建筑面積120平方米，經(jīng)襄樊市實繪房屋中介公司評估，被拆遷人住宅房屋補(bǔ)償總金額為66223.93元，還房總價為152592元。還房房屋總價款減去被補(bǔ)償總金額的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價為86368.07元，還房時一次性結(jié)清。一、（二）...4、還房建筑面積以房屋主管部門測量的面積為準(zhǔn)。5、實際還房面積與還房面積增多或減少的，當(dāng)事人雙方按照市場價格結(jié)算互找差價。過渡方式為自找房過渡；被拆遷人應(yīng)于2005年4月15日前搬遷完畢。過渡期限：15個月。上述過渡期限內(nèi)，拆遷人一次性支付給被拆遷人過渡補(bǔ)助費(fèi)2585.70元，出租房停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)11702.37元，以上合計14288.07元，上述費(fèi)用經(jīng)雙方協(xié)商沖抵房屋差價款，沖抵后被拆遷人找拆遷人房屋差價款72080元。四、違約責(zé)任：由于拆遷人的責(zé)任延長協(xié)議規(guī)定的過渡期限的，拆遷人應(yīng)按省、市有關(guān)規(guī)定，對被拆遷人加發(fā)住宅房屋的過渡補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人與被拆遷人若有一方違約，違約方應(yīng)向另一方支付違約金3000元。以上為打印機(jī)打印填充式條款。雙方又在所簽訂協(xié)議第五條以鋼筆書寫形式作出特別約定：1、“拆遷人在被拆遷人房屋所在地?zé)o論以何種形式所構(gòu)建的住宅樓房屋，由被拆遷人第一自由選購，選購時限為《售房許可證》頒發(fā)之日起或預(yù)售通知之日起三日內(nèi)，拆遷人不得以預(yù)售、簽約在先等為由，不給被拆遷人所選購的房屋。否則拆遷人依據(jù)被拆遷人所選購的住宅建筑面積，按商品房價格計算，加兩倍向被拆遷人補(bǔ)償。2、協(xié)議所訂房屋單價1360元／平方米，無論何時何原因都不得提高和變動。3、償還更換辦理的《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、水電開戶費(fèi)、契稅、房屋維修基金等辦證有關(guān)費(fèi)用，按國家規(guī)定由拆遷人支付的拆遷人支付。4、《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等償還日期為2007年8月31日前，否則拆遷人依據(jù)償還被拆遷人房屋總面積按市場價格計算，向被拆遷人給予增加兩倍以上的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。合同簽訂后，原告的房屋被拆除，被告未按約定時間和方式還房，雙方協(xié)商還房未果，引起訴訟。
原審法院另查明：2004年，被告襄軸房地產(chǎn)公司欲投資建設(shè)南街商住樓項目。2004年4月15日，被告襄軸房地產(chǎn)公司取得該項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證。隨后將拆遷實施方案及拆遷計劃提交襄樊市房產(chǎn)管理局報批。經(jīng)審查，襄樊市房產(chǎn)管理局于2004年8月6日向被告襄軸房地產(chǎn)公司發(fā)放了襄拆許字（2004）第玖號房屋拆遷許可證，上述文件中載明拆遷實施單位系襄樊市房屋拆遷事務(wù)處。
原審法院同時查明：現(xiàn)訴爭的該樓房主體已完工。于2013年5月26日進(jìn)行工程竣工驗收。2013年9月10日，襄陽市住房保障和房屋管理局對訴爭的房屋向被告襄軸公司核發(fā)商品房預(yù)售許可證，預(yù)售證號為：鄂襄房售證字（2013）076號。預(yù)售許可證載明：項目名稱，南街花園商住樓。項目地址：襄城區(qū)南街。功能：商住。本案在審理中，根據(jù)原告阮某某的財產(chǎn)保全申請，原審法院還查明，襄城區(qū)南街花園1號樓住宅樓1單元3層1-2-3-1號房，房屋面積143.54平方米，經(jīng)過襄陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺發(fā)布擬銷售住宅均價為7980元。原告請求按照雙方合同約定行使優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先選擇本住宅樓1單元3層1-2-3-1號房。
原審法院還查明：南街花園項目是付開琪、劉志超、劉富章、余幸福共同投資以襄軸房地產(chǎn)公司的名義開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。付開琪、劉志超、劉富章、余幸福安排其他工作人員負(fù)責(zé)與原告簽訂《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。
2015年5月25日，因案件審理需要，原審法院依職權(quán)委托湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責(zé)任公司對2006年7月襄陽市襄城區(qū)南街（十字街附近）商品房每平方米市場均價進(jìn)行了評估，湖北中旭房地產(chǎn)價格評估有限責(zé)任公司作出湖北中旭房估字（2015）035號房地產(chǎn)估價報告，經(jīng)估價，2006年7月，襄陽市襄城區(qū)南街（十字街附近）商品房每平方米市場均價為1750元。
原審判決認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《襄樊市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，該協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議履行。按照協(xié)議特別約定，原告享有優(yōu)先選房權(quán)，被告襄軸公司在2013年9月10日取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)通知原告選房，而被告未通知原告優(yōu)先選房，構(gòu)成違約。現(xiàn)原告依據(jù)雙方所簽訂的合同，主張優(yōu)先選購被告開發(fā)的襄城區(qū)南街花園1號樓住宅樓3層1-2-3-1號房產(chǎn)，針對原告的該項請求，原審法院認(rèn)為，原告的主張并不違反法律禁止性規(guī)定，其請求也未超出合同約定的權(quán)利范圍，被告有義務(wù)協(xié)助原告行使優(yōu)先選房權(quán)，故原告主張行使優(yōu)先選房權(quán)請求原審法院予以支持。原告的訴求是要求被告按照合同協(xié)助行使優(yōu)先選購權(quán)，即原告請求優(yōu)先選購南街花園1號樓住宅樓3層1-2-3-1房屋，但該房屋實際面積143.54平方米，大于合同約定的120平方米，超出合同約定面積23.54平方米，對超出部分的面積價格，應(yīng)當(dāng)按照雙方所簽訂的合同約定的還房時的商品房的價格向被告方支付價款。對超出面積價款，應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的還房時的價格進(jìn)行計算，即按2006年7月的價格進(jìn)行計算，經(jīng)鑒定2006年7月，商品房的每平方米的市場價格1750元，故原告應(yīng)當(dāng)支付給被告的差價款為41195元。關(guān)于過渡補(bǔ)助費(fèi)，協(xié)議約定的2005年4月至2006年7月，過渡費(fèi)每平方米2.6元，協(xié)議簽訂后，拆遷人僅支付了15個月的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，按照2004年12月17日《襄樊市關(guān)于加強(qiáng)襄樊市區(qū)城市房屋拆遷管理的通知》第四條第二項臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：住宅安置房屋一次解決不了，被拆遷人或房屋承租人自找房屋過渡的，由拆遷人按原房住宅部分建筑面積每月每平方米2.6元的標(biāo)準(zhǔn)，對被拆遷人或房屋承租人付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人責(zé)任而延長過渡期限，逾期6個月以內(nèi)的，補(bǔ)助費(fèi)按每月每平方米3.9元的標(biāo)準(zhǔn)支付；逾期6個月以上至1年的，補(bǔ)助費(fèi)按每月5.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付；逾期1年以上的，補(bǔ)助費(fèi)按每月每平方米7.8元的標(biāo)準(zhǔn)支付。2011年12月28日襄陽市住房保障和房屋管理局、市物價局出臺了《襄陽市區(qū)國有土地上房屋征收相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（試行）》規(guī)定，被征收人選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，按被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積每月9元／平方米標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。被征收人自行過渡的，從逾期之月起按上述標(biāo)準(zhǔn)的1.5倍計發(fā)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；從逾期的第7個月起按上述標(biāo)準(zhǔn)的2倍計發(fā)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；從逾期的第13個月起按上述標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍計發(fā)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；從逾期的第25個月起按上述標(biāo)準(zhǔn)的3倍計發(fā)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。從2006年7月15日起計算至2014年4月15日，逾期安置補(bǔ)助費(fèi)為：2006年7月15日至2007年1月15日，6個月計1551.42元；2007年1月15日至2007年7月15日，6個月計2068.56元；2007年7月15日至2011年12月28日53.5個月，計27666.99元；2011年12月28日至2014年4月15日，27.5個月，計49227.75元；以上合計80514.72元。雙方約定，土地證、房產(chǎn)證的辦理日期為2007年8月31日，否則由拆遷人依據(jù)償還被拆遷人房屋總面積，按市場價計算向被拆遷人給予增加兩倍以上的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。另外，雙方還約定了若有一方違約，違約方應(yīng)向另一方支付違約金3000元，兩者均是對違約責(zé)任的約定。原審法院認(rèn)為，雙方對逾期辦理土地房產(chǎn)證的實際損失數(shù)額雖然有明確約定，但雙方約定補(bǔ)償數(shù)額明顯過高，原審法院根據(jù)原告的實際損失狀況、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等因素酌情支持原告違約金及違約損失100000元。另外，原告阮某某亦應(yīng)當(dāng)按《襄樊市城市房屋拆遷安置協(xié)議書》約定支付沖抵后房屋差價款72080元。對原告的其它請求，原審法院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：一、原告阮某某對被告襄陽市襄軸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于襄城區(qū)南街南街花園1號樓住宅樓3層1-2-3-1一套商品房具有優(yōu)先選購權(quán)。二、被告襄陽市襄軸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告阮某某逾期安置補(bǔ)助費(fèi)79997.58元（2006年7月15日起計算至2014年4月15日）、違約金及延期辦證違約損失100000元，以上兩項合計179997.58元。三、原告阮某某支付被告襄陽市襄軸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋差價款72080元、超面積房款41195元（大于合同約定的120平方米，超出合同約定面積23.54平方米，對超出部分的面積價格，按照雙方約定的還房時間2006年7月的商品房的價格1750元向被告方支付價款即41195元），以上兩項合計113275元。以上第二項減去第三項，被告襄陽市襄軸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還應(yīng)當(dāng)支付阮某某現(xiàn)金66722.58元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。四、駁回原告阮某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)22157元，保全費(fèi)5000元，鑒定費(fèi)2000元，合計29157元，由原告承擔(dān)14157元，被告襄軸公司承擔(dān)15000元。
經(jīng)二審審理查明的事實與原審判決認(rèn)定的事實一致。

本院認(rèn)為：上訴人阮某某提起本案訴訟，請求被告向原告支付應(yīng)當(dāng)加發(fā)的過渡補(bǔ)助費(fèi)103229.10元（計算至2014年4月15日，自2014年4月15日起按每月2386.80元計算至正式交付房屋為止）。原判從2006年7月15日起至本案起訴之時，即2014年4月15日計算逾期安置補(bǔ)助費(fèi)，判決被上訴人襄軸房地產(chǎn)公司向上訴人阮某某支付，2014年4月15日之后的逾期安置補(bǔ)助費(fèi)，因市場因素，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也可能發(fā)生相應(yīng)變化，自2014年4月15日之后的逾期安置補(bǔ)助費(fèi)，上訴人阮某某可另行主張。故對上訴人阮某某稱原判計算逾期安置補(bǔ)償費(fèi)時僅至2014年4月15日，對2014年4月15日之后的部分未予計算的上訴請求，本院不予支持。雙方合同約定由于拆遷人的責(zé)任延長協(xié)議規(guī)定的過渡期限的，拆遷人應(yīng)按省、市有關(guān)規(guī)定，對被拆遷人加發(fā)住宅房屋的過渡補(bǔ)助費(fèi)，原判按照2004年12月17日《襄樊市關(guān)于加強(qiáng)襄樊市區(qū)城市房屋拆遷管理的通知》和2011年12月28日《襄陽市區(qū)國有土地上房屋征收相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（試行）》計算逾期安置補(bǔ)助費(fèi)，符合合同約定。上訴人阮某某主張按照《襄城南街商住樓項目房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》確定的標(biāo)準(zhǔn)計算安置補(bǔ)償費(fèi)，不符合合同約定，本院不予支持。原判認(rèn)為雙方對逾期辦理土地房產(chǎn)證的實際損失數(shù)額雖然有明確約定，但約定補(bǔ)償數(shù)額明顯過高，從而根據(jù)上訴人阮某某的實際損失狀況、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等因素酌情支持違約損失100000元，屬原審法院自由裁量權(quán)范疇，本院予以認(rèn)可。上訴人阮某某稱原判認(rèn)定逾期辦證的補(bǔ)償數(shù)額明顯過低，主張按照雙方簽訂的合同向其支付逾期辦證的補(bǔ)償金數(shù)額，本院不予支持。雙方合同約定還房建筑面積以房屋主管部門測量的面積為準(zhǔn)，實際還房面積與還房面積增多或減少的，當(dāng)事人雙方按照市場價格結(jié)算互找差價，原判對超出部分的房屋面積價款，按照雙方合同約定的還房時的市場價格計算差價款，符合合同約定。上訴人阮某某主張按照單價1360元／平方米計算差價，本院不予支持。綜上所述，原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)22366元，由上訴人阮某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　楊　文 審判員　陳瑞芳 審判員　李　化

書記員：張詩怡