閆春某
王俊全（黑龍江佳木斯東風(fēng)律師事務(wù)所）
曹某某
耿爽（黑龍江普瑞特律師事務(wù)所）

（2016）黑08民終162號(hào)
上訴人（原審原告、原審反訴被告）閆春某，公民身份號(hào)碼×××，個(gè)體業(yè)主，住佳木斯市。
委托代理人王俊全，佳木斯東風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、原審反訴原告）曹某某，公民身份號(hào)碼×××，住佳木斯市。
法定代理人暨被上訴人（原審被告、原審反訴原告）曹某某，公民身份號(hào)碼×××，個(gè)體業(yè)主，住佳木斯市，系曹某某之父。
委托代理人耿爽，黑龍江普瑞特律師事務(wù)所律師。
原告閆春某（反訴被告）與被告曹某某（反訴原告）、曹某某（反訴原告）租賃合同糾紛一案，黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院于2014年10月15日作出（2014）佳前民初字第148號(hào)民事判決。宣判后，閆春某不服，提出上訴。本院于2015年6月1日作出（2015）佳少民終字第3號(hào)民事裁定，以原判認(rèn)定事實(shí)不清、違反法定程序?yàn)橛砂l(fā)回佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院重新審判，前進(jìn)區(qū)人民法院又于2015年11月27日作出（2015）佳前少民初字第18號(hào)民事判決，宣判后，閆春某仍不服，向本院提出上訴，本院受理后依法組成合議庭，于2016年3月9日公開開庭審理本案，上訴人閆春某及其委托代理人王俊全，被上訴人曹某某、曹某某的委托代理人耿爽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2009年4月6日，原告閆春某與被告曹某某簽訂《房屋租賃合同》。合同主要內(nèi)容約定，1、被告曹某某將佳市光復(fù)路984號(hào)，面積540平方米的門市房屋，出租給原告閆春某經(jīng)營餐飲，租期為5年，租金為10萬元／年。第一次租金先付半年，后每年租金提前一個(gè)月付清；2、房屋取暖費(fèi)由被告（出租人）承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)用由原告（承租人）承擔(dān)。合同簽訂后，雙方依約履行至2013年10月，原告閆春某拖欠其后（同年11月10日至次年5月10日合同期滿）應(yīng)繳納的房屋租金。另查明，2011年閆春某交納租金11萬元，2012年閆春某交納租金13萬元。2013年雙方就房屋租金上漲等事宜協(xié)商未果。2013年10月開始原告未繳納稅款，2013年11月23日達(dá)爾凱城市供熱有限公司對(duì)被告所有的房屋下達(dá)熱費(fèi)催交通知書。2014年1月5日，達(dá)爾凱公司向原告送達(dá)《欠費(fèi)斷管通知書》，并停止對(duì)該房屋供熱。因房屋室內(nèi)溫度過低水管被凍裂跑水，期間原告維修支出2700元、電采暖支出1230元、跑水支出水費(fèi)770元、停業(yè)期間員工每月工資41680元。另查明，房屋登記所有人為被告曹某某（曹某某之子）。
原審判決認(rèn)為，合同依法成立，受法律保護(hù)。原告、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認(rèn)。依合同約定，原告作為承租人，有義務(wù)依約向被告支付房屋租金，雖庭審中原告以雙方對(duì)拖欠房屋租金有免除約定，對(duì)此作為出租人的被告不認(rèn)可，原告亦無其他證據(jù)佐證存有免除租金的約定，故本院對(duì)反訴部分原告的該項(xiàng)抗辯理由不予采信；關(guān)于拖欠租金數(shù)額，雙方合同已有明確約定（10萬元／年），2012年租金雖上調(diào)為13萬元／年，但2013年雙方仍對(duì)租金問題進(jìn)行協(xié)商未果，被告作為出租人雖提出租金上漲至13萬元／年，但未提供有效證據(jù)，故拖欠半年租金依雙方書面合同計(jì)（5萬元）；關(guān)于原告本訴請(qǐng)求，依合同約定，被告作為出租人有義務(wù)按期交納熱化費(fèi)，以保證原告所承租房屋室內(nèi)的正常供暖，現(xiàn)被告違反合同約定，拖欠熱費(fèi)致房屋室內(nèi)水暖管道凍裂跑水，給原告造成財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此被告應(yīng)予賠償。原告損失合理部分如下:1、因水暖管道凍裂漏水產(chǎn)生的維修費(fèi)2700元、跑水支出水費(fèi)770元、因停熱電采暖支出電費(fèi)1230元，被告對(duì)原告上述損失并無異議，應(yīng)予確認(rèn)；2、原告因停熱導(dǎo)致室溫過低及跑水維修產(chǎn)生停業(yè)，其合理停業(yè)期間酌定一個(gè)月。其后原告有義務(wù)在供熱單位停熱后及時(shí)采用電、氣取暖等措施補(bǔ)救，以防止損失擴(kuò)大?，F(xiàn)原告無故放任該損失擴(kuò)大至停業(yè)四個(gè)月，對(duì)擴(kuò)大部分損失，不予支持。故對(duì)原告合理停業(yè)期（一個(gè)月）的人員工資41680元，本院予以支持；關(guān)于原告主張的其他營業(yè)損失，證據(jù)不足，不予確認(rèn)。綜上，對(duì)原、被告訴請(qǐng)之合理部分，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十二條 ?、第一百一十三條 ?、第一百二十條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、被告曹某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告閆春某損失合計(jì)46380元；二、反訴被告（原告）閆春某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告（被告）曹某某租金50000元；三、駁回原告、被告的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，閆春某不服，提出上訴，請(qǐng)求支持其一審訴訟請(qǐng)求，駁回被上訴人的反訴請(qǐng)求。其上訴理由為，1、被上訴人曹某某盜用熱源，不按時(shí)交納熱化費(fèi)，達(dá)爾凱公司停止供熱，致上訴人所租賃房屋在沒有供暖情況下無法使用，上訴人有權(quán)不交納租金；2、上訴人為保證飯店穩(wěn)定經(jīng)營，確保熟練工作人員能安心工作所支付的工資是有事實(shí)根據(jù)的。水管凍裂跑水導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)大量損失，且多年培育的客戶群在長(zhǎng)期無法正常經(jīng)營的情況下都損失掉，上訴人要求的賠償有理有據(jù)。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，上訴人閆春某與被上訴人曹某某所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，并且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認(rèn)，雙方應(yīng)積極適當(dāng)?shù)芈男性摵贤F(xiàn)被上訴人曹某某不按時(shí)交納熱化費(fèi)，影響房屋正常使用，應(yīng)對(duì)上訴人閆春某所受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，被上訴人曹某某應(yīng)賠償閆春某因房屋未能供熱所遭受的合理損失。上訴人閆春某未按時(shí)給付2013年11月10日至2014年5月10日的租金，應(yīng)按合同約定支付剩余的租金。原審法院判決上訴人閆春某支付被上訴人曹某某租金50000元，被上訴人曹某某賠償上訴人閆春某損失的合理部分46380元并無不當(dāng)。對(duì)于上訴人閆春某與被上訴人曹某某主張的其他損失，因未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其主張，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6500元由上訴人閆春某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人閆春某與被上訴人曹某某所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，并且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認(rèn)，雙方應(yīng)積極適當(dāng)?shù)芈男性摵贤F(xiàn)被上訴人曹某某不按時(shí)交納熱化費(fèi)，影響房屋正常使用，應(yīng)對(duì)上訴人閆春某所受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，被上訴人曹某某應(yīng)賠償閆春某因房屋未能供熱所遭受的合理損失。上訴人閆春某未按時(shí)給付2013年11月10日至2014年5月10日的租金，應(yīng)按合同約定支付剩余的租金。原審法院判決上訴人閆春某支付被上訴人曹某某租金50000元，被上訴人曹某某賠償上訴人閆春某損失的合理部分46380元并無不當(dāng)。對(duì)于上訴人閆春某與被上訴人曹某某主張的其他損失，因未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其主張，本院不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6500元由上訴人閆春某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：霍長(zhǎng)林
審判員：王春霞
審判員：程磊

書記員：張譯冉