原審原告閆某某，身份證號2308261969********，男，
xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)場農(nóng)工，現(xiàn)住樺川縣江川農(nóng)墾社區(qū)。
委托代理人韓永貴，男，雙鴨山市新興法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人呂學(xué)海，男，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人孫振明，黑龍江孫振明律師事務(wù)所律師。

原審原告閆某某與原審被告黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月18日作出（2013）樺民初字第90號民事判決，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。本院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)原判決存在不能歸責(zé)于原審被告的事由，致原審被告未參加本案訴訟，經(jīng)本院院長提交審判委員會討論決定對本案再審，本院于2014年6月24日下發(fā)（2014）樺川民監(jiān)字第1號民事裁定再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。原審原告閆某某及其委托代理人韓永貴、原審被告黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎業(yè)公司）委托代理人孫振明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，鼎業(yè)公司對上述二份證據(jù)真實性不持異議，該兩份證據(jù)效力本院予以確認(rèn)，能夠起到證明本案事實作用。
鼎業(yè)公司為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一，鼎業(yè)公司的法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。用以證明鼎業(yè)公司依法設(shè)立的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
證據(jù)二，樺川縣發(fā)展和改革局關(guān)于黑龍江省鼎業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水木年華住宅小區(qū)項目核準(zhǔn)的批復(fù)[樺發(fā)改發(fā)（2011）4號]文件一份（復(fù)印件）、樺川縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)地字第0826201101002號建設(shè)用地規(guī)劃許可證一份（復(fù)印件）、樺川縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒布發(fā)樺規(guī)（2011）工程GJ002號建設(shè)工程規(guī)劃許可證一份（復(fù)印件）、樺川縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒布發(fā)樺規(guī)（2011）工程GJ071號建設(shè)工程規(guī)劃許可證一份（復(fù)印件）、工程招標(biāo)備案意見書二份（復(fù)印件）。用以證實水木年華項目的立項、規(guī)劃、報建等手續(xù)完備。
證據(jù)三，商品房預(yù)（銷）售許可證一份（復(fù)印件），用以證明2014年1月雙方認(rèn)購協(xié)議標(biāo)的樓盤取得了預(yù)（銷）售許可證。
經(jīng)庭審質(zhì)證，閆某某對上述證據(jù)真實性沒有異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，上述證據(jù)系樺川縣人民政府相關(guān)職能部門對水木年華小區(qū)項目立項、規(guī)劃、用地等批準(zhǔn)文件，本院對證據(jù)效力予以確，能夠證明水木年華房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)手續(xù)完備，在原審原告閆某某提起訴訟時，鼎業(yè)公司未取得5號樓商品房預(yù)（銷）售許可證。
本院依職權(quán)在樺川縣房產(chǎn)管理局調(diào)取的鼎業(yè)公司為項目部出具授權(quán)委托書一份。
經(jīng)庭審質(zhì)證，鼎業(yè)公司對該份證據(jù)不持異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，該份授權(quán)委托書加蓋鼎業(yè)公司法人印章，并有法定代表人簽字，鼎業(yè)公司對此不持異議，本院對該份證據(jù)效力予以確認(rèn)。
根據(jù)本院確定的證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，再審查明本案基本事實如下：樺川縣水木年華商品房開發(fā)項目，樺川縣人民政府批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)單位為：黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，黑龍江鼎業(yè)公司設(shè)立黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樺川項目部（以下簡稱項目部），負(fù)責(zé)項目開發(fā)工作，確定掛靠人徐舟為項目部負(fù)責(zé)人，鼎業(yè)公司于2011年1月16日出具授權(quán)委托書并在樺川縣房地產(chǎn)管理局備案，授權(quán)徐舟全權(quán)負(fù)責(zé)樺川開發(fā)項目工作，并刻制了黑龍江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樺川項目部印章，交給項目部管理和使用（后將印章收回）。樺川水木年華商品房開發(fā)項目，于2011年4月開工建設(shè)，總建設(shè)面積為9萬平方米，2011年10月該項目中的3號樓和6號樓相繼在建設(shè)中，其中5號樓尚未開工建設(shè)，原審原告閆某某欲在水木年華項目中購買商品樓，因當(dāng)時3號樓和6號樓其相中的戶型均已售出，原審原告按照水木年華項目規(guī)劃相中了5號樓，因5號樓尚未開工建設(shè)，項目部工作人員不知道該樓盤是否可以出售，經(jīng)請示負(fù)責(zé)人后，2011年10月11號項目部與閆某某簽訂了一份水木年華商品房認(rèn)購協(xié)議書一份，買受人閆某某本人簽字。出賣人加蓋項目部印章。現(xiàn)水木年華5號樓已完成主體建設(shè)，鼎業(yè)公司于2014年1月29日取得該樓商品房銷售許可證。其他事實與原審查明一致。本院另查明原審出庭的被告鼎業(yè)公司委托代理人未經(jīng)鼎業(yè)公司授權(quán)，鼎業(yè)公司法定代表人證明書、授權(quán)委托書印章系項目部私刻。
本院認(rèn)為，樺川縣水木年華商品房項目,樺川縣人民政
府確認(rèn)的開發(fā)主體為黑龍江鼎業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司為此設(shè)立黑龍江鼎業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司樺川項目部，同意徐舟掛靠經(jīng)營，具體負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)建設(shè)，并授權(quán)項目部負(fù)責(zé)人徐舟全權(quán)負(fù)責(zé)樺川開發(fā)項目工作。鼎業(yè)公司對項目部負(fù)責(zé)人的授權(quán)即是對項目部的授權(quán)。鼎業(yè)公司作為專門房地產(chǎn)開發(fā)公司其授權(quán)行為表明，鼎業(yè)公司對項目部的經(jīng)營行為后果將承擔(dān)的法律責(zé)任是明知并認(rèn)可的。鼎業(yè)公司允許徐舟掛靠經(jīng)營，但對項目部經(jīng)營行為缺乏積極有效的管理，鼎業(yè)公司應(yīng)對項目部行為產(chǎn)生的不利承擔(dān)法律上的后果責(zé)任。鼎業(yè)公司辯稱沒有與閆某某簽訂水木年華商品房認(rèn)購協(xié)議，也沒有收到閆某某交付的預(yù)定房款16萬元，是意圖割斷鼎業(yè)公司與項目部之間的聯(lián)系，是不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，其辯稱理由與情與法均不相符，本院不予采納。項目部為閆某某出具了預(yù)收房款收據(jù)，說明項目部已收取閆某某16萬元，鼎業(yè)公司辯稱不承擔(dān)返還責(zé)任，理由不當(dāng)，不予采納，鼎業(yè)公司應(yīng)對項目部的收款行為承擔(dān)后果責(zé)任。項目部與閆某某簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議明確約定了房屋的具體位置、面積、價款、價款的交付方式以及房屋交付日期、違約責(zé)任并收取了大部分購房款，具備了商品房買賣合同成立的要件，原審依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，認(rèn)定該認(rèn)購協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)為商品房預(yù)售合同，適用法律得當(dāng)。項目部在簽訂商品房預(yù)售合同時及閆某某起訴之前沒有取得商品房銷售許可證，因此應(yīng)認(rèn)定該商品房預(yù)售合同（認(rèn)購協(xié)議）無效，項目部在簽訂商品房合同時，沒有向閆某某明示有無商品房銷售許可證，原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條一款（一）項的規(guī)定進(jìn)行處理，并無不當(dāng)。原審認(rèn)定事實清楚，判決鼎業(yè)公司返還16萬元購房款及利息并承擔(dān)16萬元賠償款的結(jié)果雖然是正確，但原審審理程序不符合法律規(guī)定，利息給付方法不適當(dāng)，原審原告主張解除合同，而原判判決合同無效亦存不妥，因此對原審判決應(yīng)當(dāng)予以撤銷。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條一款第（一）項、參照《商品房銷售管理辦法》第六條、第十六條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第201條的規(guī)定，判決如下：

審判長 張悅
審判員 劉立兵
審判員 殷海英

書記員： 田宏艷