閆某某
張學(xué)山（湖北襄陽樊城區(qū)長(zhǎng)宏法律服務(wù)所）
襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司
唐齊斌（湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所）
賀艷輝（湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:閆某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，襄陽市人，住襄陽市江山北路。
委托訴訟代理人:張學(xué)山，襄陽市樊城區(qū)長(zhǎng)宏法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）:襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司。
住所地:襄陽市襄城區(qū)荊州街73號(hào)；主要辦事機(jī)構(gòu)所在地:襄陽市樊城區(qū)新華路7號(hào)。
法定代表人:李強(qiáng)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:唐齊斌、賀艷輝，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師。
上訴人閆某某因與被上訴人襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)馳公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院（2016）鄂0606民初1901號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月26日立案受理后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。
上訴人閆某某的委托訴訟代理人張學(xué)山，被上訴人遠(yuǎn)馳公司的委托訴訟代理人唐齊斌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
閆某某上訴請(qǐng)求:1、撤銷原審判決，改判被上訴人因交付房屋套內(nèi)建筑面積嚴(yán)重縮水，不符合合同約定，賠償損失68754元。
2、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
事實(shí)與理由:（一）一審判決舉證責(zé)任分配不當(dāng)，認(rèn)定事實(shí)不清。
被上訴人交付的房屋套內(nèi)建筑面積嚴(yán)重縮水，影響了上訴人對(duì)購(gòu)買房屋的實(shí)際利用率，被上訴人對(duì)出現(xiàn)的誤差負(fù)有舉證責(zé)任。
（二）一審判決以上訴人證據(jù)不足，舉證不能判決駁回上訴人訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。
被上訴人交付的房屋套內(nèi)建筑面積、公攤面積與合同約定不符，構(gòu)成違約。
（三）一審判決以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第十四條和雙方合同第五條約定來分析，認(rèn)定上訴人主張違約賠償缺乏事實(shí)和法律依據(jù)是錯(cuò)誤的。
雙方合同第三、四、五條約定了房屋面積、價(jià)格、依據(jù)及面積誤差處理，但合同第五條對(duì)產(chǎn)權(quán)登記面積和合同約定面積發(fā)生差異進(jìn)行處理的約定條款是被上訴人事先擬好的條款，并非雙方約定，也與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條、《合同法》第三十九條、《商品房銷售管理辦法》第二十一條的規(guī)定不符，應(yīng)為無效。
（四）被上訴人構(gòu)成欺詐，被上訴人為了誘使業(yè)主購(gòu)買商品房，故意夸大套內(nèi)面積，縮小公攤面積，交付房屋套內(nèi)面積嚴(yán)重縮小，其行為就是欺詐。
（五）一審認(rèn)定被上訴人的抗辯理由成立是錯(cuò)誤的。
《關(guān)于商品房實(shí)行預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作有關(guān)問題的通知》等相關(guān)法規(guī)、政策，在2010年之前已實(shí)施，襄陽市主管部門在2012年5月17日再次發(fā)通知強(qiáng)調(diào)的是2012年6月1日在本轄區(qū)內(nèi)實(shí)行。
雙方所簽訂的購(gòu)房合同是在2012年6月1日之后網(wǎng)簽，被上訴人應(yīng)嚴(yán)格按上述通知執(zhí)行，被上訴人抗辯“我市尚未實(shí)施規(guī)范的房地產(chǎn)面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作，不存在以欺詐手段欺騙業(yè)主購(gòu)房”是不成立的。
（六）一審適用法律不當(dāng)，本案應(yīng)按《合同法》第三十九條、四十條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條和《商品房銷售管理辦法》第二十、二十一條的規(guī)定判斷雙方合同第五條的效力，應(yīng)適用《合同法》第六十、一百零七條結(jié)合相關(guān)房屋銷售的法規(guī)和政策處理。
遠(yuǎn)馳公司答辯稱:（一）原審認(rèn)定事實(shí)清楚，上訴人認(rèn)為原審認(rèn)定事實(shí)不清之觀點(diǎn)依法不能成立。
1、答辯人交付的房屋套內(nèi)面積減少的問題，一審法院已給予了客觀認(rèn)定。
2、答辯人提交的襄陽市規(guī)劃局出具的《襄陽市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》證實(shí)答辯人未擅自變更規(guī)劃，原審法院對(duì)舉證責(zé)任分配符合法律規(guī)定。
3、答辯人提交了合同當(dāng)事人在網(wǎng)簽《商品房買賣合同》以前以面簽的方式訂立的《商品房買賣合同》以及襄陽市作出的《關(guān)于商品房實(shí)行預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作有關(guān)問題的通知》等證據(jù)，證實(shí)答辯人未實(shí)施虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相等欺詐行為。
上訴人就其主張負(fù)有舉證責(zé)任義務(wù)而沒有舉證。
4、按我市《關(guān)于商品房實(shí)行預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作有關(guān)問題的通知》第二、四條和我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條 ?第一款 ?第六項(xiàng) ?的規(guī)定，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2012年6月1日起，取得商品房預(yù)售許可證前，均應(yīng)對(duì)擬預(yù)售的商品房進(jìn)行預(yù)測(cè)。
本案中，答辯人于2012年5月31日取得商品房預(yù)售許可證，因此，原審法院認(rèn)定我公司對(duì)商品房竣工交付后的實(shí)測(cè)面積客觀上不能準(zhǔn)確預(yù)見證據(jù)充分，事實(shí)清楚。
（二）原審法院適用法律正確，上訴人認(rèn)為原審適用法律錯(cuò)誤之觀點(diǎn)依法不能成立。
合同當(dāng)事人在《商品房買賣合同》第五條約定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)和差異處理，并排除以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理，該約定符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，沒有免除答辯人的責(zé)任，也沒有加重上訴人的責(zé)任和排除上訴人的主要權(quán)利，該條款不屬于無效條款。
閆某某一審訴訟請(qǐng)求:基于遠(yuǎn)馳公司違約和欺詐的事實(shí)，請(qǐng)求判令遠(yuǎn)馳公司向原告支付賠償金68754元（套內(nèi)建筑面積差額×購(gòu)房單價(jià)×2倍），并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):“遠(yuǎn)馳˙摩卡小鎮(zhèn)”商品房建設(shè)項(xiàng)目由被告遠(yuǎn)馳公司開發(fā)，項(xiàng)目地址位于襄陽市高新區(qū)江山北路。
2011年12月15日，遠(yuǎn)馳公司取得摩卡小鎮(zhèn)1幢的預(yù)售許可證；2012年5月31日，遠(yuǎn)馳公司取得摩卡小鎮(zhèn)2幢、3幢、5幢的預(yù)售許可證。
2012年4月5日，原告閆某某與被告遠(yuǎn)馳公司簽訂《商品房買賣合同》，約定原告閆某某購(gòu)買摩卡小鎮(zhèn)2幢1單元6層1號(hào)預(yù)售商品房，房屋建筑面積為110.61平方米；雙方選擇按建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為5422.21元，總價(jià)款為599751元；原告以首付房款及銀行按揭方式支付購(gòu)房款，遠(yuǎn)馳公司應(yīng)于2013年6月30日之前交付房屋；根據(jù)雙方選擇的計(jì)價(jià)方式，面積確認(rèn)及面積差異均以建筑面積而非套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行處理:合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算；誤差比絕對(duì)值超出3%的，原告可選擇退房，遠(yuǎn)馳公司應(yīng)及時(shí)返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息；若原告放棄退房，合同繼續(xù)履行，仍按產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算差價(jià)。
該合同簽訂后，雙方根據(jù)房地產(chǎn)管理要求，又于2012年6月6日網(wǎng)簽一份合同，該合同對(duì)房屋面積進(jìn)一步予以明確，即建筑面積為110.61平方米，其中套內(nèi)建筑面積為90.7平方米，公攤面積為19.91平方米，其他主要內(nèi)容與前述合同一致。
原告依約支付了購(gòu)房款，遠(yuǎn)馳公司于商品房竣工驗(yàn)收合格后交付了房屋。
訴爭(zhēng)房屋經(jīng)襄陽市房屋測(cè)繪中心測(cè)算，建筑面積為110.25平方米，其中套內(nèi)建筑面積為84.36平方米，公攤面積為25.89平方米；與合同約定相比，建筑面積減少0.36平方米，套內(nèi)建筑面積減少6.34平方米，公攤面積增加5.98平方米。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
在商品房買賣合同簽訂中，通常出賣方與買受人就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致意見，并面簽書面《商品房買賣合同》予以確認(rèn)。
之后，雙方一同到房屋管理部門網(wǎng)簽《商品房買賣合同》，進(jìn)行備案。
本案中，遠(yuǎn)馳公司將其開發(fā)的商品房出賣給閆某某，雙方初次面簽的《商品房買賣合同》對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行了約定，對(duì)套內(nèi)建筑面積與公攤面積并未作出約定。
反映出遠(yuǎn)馳公司并未將房屋套內(nèi)面積作為出賣房屋的宣傳亮點(diǎn)，也不存在故意夸大套內(nèi)面積，縮小公攤面積，誘使業(yè)主購(gòu)買商品房的行為，該合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂，遠(yuǎn)馳公司的行為不構(gòu)成欺詐行為。
此后，為完善合同在房屋管理部門備案手續(xù)，雙方又網(wǎng)簽了一份《商品房買賣合同》，該合同中條款及建筑面積未發(fā)生變化，只是對(duì)套內(nèi)面積與公攤面積進(jìn)行了細(xì)分。
遠(yuǎn)馳公司交付給上訴人的房屋，建筑面積誤差比在合同約定的范圍內(nèi)，但套內(nèi)面積實(shí)測(cè)與合同約定不符，導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋套內(nèi)面積較合同約定的套內(nèi)面積減少，公攤面積增加，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，雙方為此產(chǎn)生糾紛。
上訴人認(rèn)為造成房屋套內(nèi)面積誤差原因是遠(yuǎn)馳公司擅自改變規(guī)劃、欺詐銷售所致，但未提交證據(jù)證實(shí)。
且遠(yuǎn)馳公司交付的房屋結(jié)構(gòu)與合同中約定的房屋平面圖沒有明顯變化，整個(gè)小區(qū)房屋也通過了竣工驗(yàn)收，符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，故對(duì)上訴人該上訴理由本院不予支持。
商品房買賣合同作為一種特殊的買賣合同，有其自身的特點(diǎn)，為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年6月1日實(shí)施，本案糾紛是雙方當(dāng)事人在履行商品房買賣合同中發(fā)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)適用該《解釋》。
故一審法院依據(jù)《解釋》第十四條的規(guī)定，確定違約責(zé)任并無不當(dāng)。
同時(shí)，雙方簽訂的商品房買賣合同文本系國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的示范文本，并非遠(yuǎn)弛公司單方制作，雙方當(dāng)事人可以對(duì)合同文本中的內(nèi)容進(jìn)行選擇、刪除、添加，一經(jīng)選擇協(xié)商確定，即對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力。
上訴人主張合同第五條為無效條款的理由不能成立，本院不予采納。
一審法院按雙方合同第五條選擇的以“建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理”，作為認(rèn)定遠(yuǎn)馳公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)，進(jìn)而以雙方選擇的遠(yuǎn)馳公司承擔(dān)違約責(zé)任的方式“當(dāng)買受人選擇退房時(shí)，在約定期限內(nèi)返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，”判決駁回上訴人要求遠(yuǎn)馳公司按套內(nèi)建筑面積差額單價(jià)的雙倍支付賠償金的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。
考慮本案糾紛的起因遠(yuǎn)馳公司有責(zé)任，本院確定二審案件受理費(fèi)由遠(yuǎn)馳公司負(fù)擔(dān)。
綜上所述，上訴人閆某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1519元，由襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
在商品房買賣合同簽訂中，通常出賣方與買受人就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致意見，并面簽書面《商品房買賣合同》予以確認(rèn)。
之后，雙方一同到房屋管理部門網(wǎng)簽《商品房買賣合同》，進(jìn)行備案。
本案中，遠(yuǎn)馳公司將其開發(fā)的商品房出賣給閆某某，雙方初次面簽的《商品房買賣合同》對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行了約定，對(duì)套內(nèi)建筑面積與公攤面積并未作出約定。
反映出遠(yuǎn)馳公司并未將房屋套內(nèi)面積作為出賣房屋的宣傳亮點(diǎn)，也不存在故意夸大套內(nèi)面積，縮小公攤面積，誘使業(yè)主購(gòu)買商品房的行為，該合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂，遠(yuǎn)馳公司的行為不構(gòu)成欺詐行為。
此后，為完善合同在房屋管理部門備案手續(xù)，雙方又網(wǎng)簽了一份《商品房買賣合同》，該合同中條款及建筑面積未發(fā)生變化，只是對(duì)套內(nèi)面積與公攤面積進(jìn)行了細(xì)分。
遠(yuǎn)馳公司交付給上訴人的房屋，建筑面積誤差比在合同約定的范圍內(nèi)，但套內(nèi)面積實(shí)測(cè)與合同約定不符，導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋套內(nèi)面積較合同約定的套內(nèi)面積減少，公攤面積增加，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，雙方為此產(chǎn)生糾紛。
上訴人認(rèn)為造成房屋套內(nèi)面積誤差原因是遠(yuǎn)馳公司擅自改變規(guī)劃、欺詐銷售所致，但未提交證據(jù)證實(shí)。
且遠(yuǎn)馳公司交付的房屋結(jié)構(gòu)與合同中約定的房屋平面圖沒有明顯變化，整個(gè)小區(qū)房屋也通過了竣工驗(yàn)收，符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，故對(duì)上訴人該上訴理由本院不予支持。
商品房買賣合同作為一種特殊的買賣合同，有其自身的特點(diǎn)，為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年6月1日實(shí)施，本案糾紛是雙方當(dāng)事人在履行商品房買賣合同中發(fā)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)適用該《解釋》。
故一審法院依據(jù)《解釋》第十四條的規(guī)定，確定違約責(zé)任并無不當(dāng)。
同時(shí)，雙方簽訂的商品房買賣合同文本系國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的示范文本，并非遠(yuǎn)弛公司單方制作，雙方當(dāng)事人可以對(duì)合同文本中的內(nèi)容進(jìn)行選擇、刪除、添加，一經(jīng)選擇協(xié)商確定，即對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力。
上訴人主張合同第五條為無效條款的理由不能成立，本院不予采納。
一審法院按雙方合同第五條選擇的以“建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理”，作為認(rèn)定遠(yuǎn)馳公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)，進(jìn)而以雙方選擇的遠(yuǎn)馳公司承擔(dān)違約責(zé)任的方式“當(dāng)買受人選擇退房時(shí)，在約定期限內(nèi)返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，”判決駁回上訴人要求遠(yuǎn)馳公司按套內(nèi)建筑面積差額單價(jià)的雙倍支付賠償金的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。
考慮本案糾紛的起因遠(yuǎn)馳公司有責(zé)任，本院確定二審案件受理費(fèi)由遠(yuǎn)馳公司負(fù)擔(dān)。
綜上所述，上訴人閆某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1519元，由襄陽遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王淑青
審判員：楊文
審判員：劉丹丹

書記員：張?jiān)娾?/p>