上訴人（原審原告）：長寧八號業(yè)主委員會，住所地荊門市東寶區(qū)長寧大道8號。
負(fù)責(zé)人：王劍，主任。
委托訴訟代理人：曾慶雙，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：荊門新大都置業(yè)有限公司，住所地荊門市東寶區(qū)長寧大道72號，統(tǒng)一社會信用代碼91420800728292210T。
法定代表人：黃開玉，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：曾喆，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：蘇治龍，男,1970年4月18日出生，漢族，湖北省荊門市人，無業(yè)，住荊門市東寶區(qū)。
委托訴訟代理人：宋文權(quán)，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：荊門聯(lián)商商業(yè)管理有限公司，住所地荊門市東寶區(qū)長寧大道8號，組織機構(gòu)代碼79329858－X。
法定代表人：丁金濤，總經(jīng)理。

上訴人長寧八號業(yè)主委員會與上訴人荊門新大都置業(yè)有限公司（以下簡稱新大都置業(yè)公司）、被上訴人蘇治龍、被上訴人荊門聯(lián)商商業(yè)管理有限公司（以下簡稱聯(lián)商管理公司）建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，不服湖北省荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00469號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月20日受理后，依法由吳宏瓊、許德明、肖芄組成合議庭，于2017年4月20日、5月19日兩次公開開庭審理了本案。上訴人長寧八號業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人王劍、委托訴訟代理人曾慶雙，上訴人新大都置業(yè)公司的委托訴訟代理人曾喆，被上訴人蘇治龍的委托訴訟代理人宋文權(quán)到庭參加了訴訟。被上訴人聯(lián)商管理公司經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院缺席進行審理。本案審理過程中，經(jīng)合議庭組織，各方當(dāng)事人均有和解意向并申請給予庭外和解協(xié)商時間，但最終因分歧較大，協(xié)商未能達(dá)成一致意見，庭外和解協(xié)商時間已從正常審限中扣除。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人長寧八號業(yè)主委員會上訴請求：1、維持本案一審民事判決第一項；2、撤銷本案一審民事判決第二、三項；3、改判確認(rèn)新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》無效；4、改判確認(rèn)荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層為業(yè)主共有;5、改判新大都置業(yè)公司、蘇治龍、聯(lián)商管理公司將荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺恢復(fù)原狀，并予騰退；6、改判新大都置業(yè)公司、蘇治龍、聯(lián)商管理公司賠償因非法占用轉(zhuǎn)換層及平臺產(chǎn)生的收益1831537元。事實和理由：1、長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層應(yīng)為該樓全體業(yè)主共有。1）根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條等規(guī)定，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層既不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施，而屬于供整棟樓業(yè)主生活、居住的功能性場所，屬于業(yè)主共同所有。2）不論該轉(zhuǎn)換層的面積是否分?jǐn)偟綐I(yè)主，建設(shè)成本是否計入商品房的銷售價格中，都應(yīng)為業(yè)主共有。是否參與面積公攤不是決定權(quán)屬的唯一依據(jù)，轉(zhuǎn)換層是整棟房屋必備的一個功能性場所，即便沒有參與建筑面積的分?jǐn)?，也屬于業(yè)主共有，因為轉(zhuǎn)換層是整個建筑不可分割的部分。3）新大都置業(yè)公司一審提交的《鑒證報告》不能作為本案認(rèn)定建設(shè)成本，確定轉(zhuǎn)換層產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)。2、新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，新大都置業(yè)公司的商品房預(yù)售許可證涉及轉(zhuǎn)換層的房間，已被荊門市房產(chǎn)管理局出具的《關(guān)于長寧八號業(yè)委會信訪事宜的答復(fù)》確定為不在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，因此前述《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。3、一審判決新大都置業(yè)公司賠償?shù)慕?jīng)濟損失377775元過低，新大都置業(yè)公司自2010年9月即將平臺對外出租收取租金，雖然五樓平臺是由四樓空間升高的部分，并非獨立使用的房屋，但該建筑高達(dá)4米，比四樓空間還高、還大，且租金每年都在上浮，一審判決按租金收益的30％確定業(yè)主的損失明顯過低。
上訴人新大都置業(yè)公司上訴請求：1、撤銷本案一審民事判決；2、依法改判新大都置業(yè)公司不承擔(dān)損失賠償責(zé)任；3、依法審查長寧八號業(yè)主委員會的起訴資格；4、訴訟費用由長寧八號業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)。事實和理由：1、長寧八號業(yè)主委員會不具有起訴資格?！段餀?quán)法》第七十六條對于業(yè)主共同決定的事項設(shè)定了“雙過半”原則，即業(yè)主對共同管理事項須經(jīng)過業(yè)主人員過半、專有面積過半同意方可為之。業(yè)主共同提起訴訟可能承擔(dān)不利后果，比如承擔(dān)訴訟費、律師費、保全費或?qū)е聦Ψ椒丛V等，這些費用的最終承擔(dān)只能是共同業(yè)主，因此，提起訴訟當(dāng)然屬于業(yè)主共同決定的事項，一審中長寧八號業(yè)主委員會未取得“雙過半”授權(quán)，不具有起訴資格。2、一審判決新大都置業(yè)公司賠償損失錯誤，本案所涉五樓平臺規(guī)劃方案中即為供業(yè)主觀賞、休閑使用，沒有經(jīng)濟價值功能，對業(yè)主不產(chǎn)生經(jīng)濟價值，僅具有觀賞價值，一審判決對本無經(jīng)濟價值屬性的觀賞平臺予以價值化，缺乏依據(jù)。3、即使判決新大都置業(yè)公司賠償損失，一審計算依據(jù)也存在錯誤，新大都置業(yè)公司出租涉案物產(chǎn)在2016年以前均為每平方米15元，2016年才增加為23元，一審判決以23元持續(xù)計算收益違背客觀事實，應(yīng)予糾正，且新大都置業(yè)公司收取的租賃費用還應(yīng)扣除高額的稅、費，一審對此未予考慮存在錯誤。
蘇治龍針對長寧八號業(yè)主委員會上訴答辯認(rèn)為，蘇治龍與新大都置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，新大都置業(yè)公司取得的商品房預(yù)售許可證中已明確將涉案樓層房屋納入預(yù)售許可范圍，長寧八號業(yè)主委員會不能僅憑信訪答復(fù)就推翻預(yù)售許可證的效力。蘇治龍對新大都置業(yè)公司的上訴意見沒有異議。
新大都置業(yè)公司針對長寧八號業(yè)主委員會上訴答辯認(rèn)為，1、長寧八號五樓轉(zhuǎn)換層權(quán)屬為新大都置業(yè)公司所有，長寧八號業(yè)主委員會主張該轉(zhuǎn)換層屬于業(yè)主共有沒有事實和法律依據(jù)。2、新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的房屋買賣合同有效，新大都置業(yè)公司擁有合法有效的商品房預(yù)售許可證，涉案樓層的房屋在商品房預(yù)售許可證范圍之內(nèi)，不能僅依據(jù)一個信訪答復(fù)就否定預(yù)售許可證的效力。3、長寧八號業(yè)主委員會請求該公司及蘇治龍賠償損失無事實、法律依據(jù)，具體意見和該公司上訴意見一致。4、一審法院未確定轉(zhuǎn)換層權(quán)屬歸業(yè)主共有，因此長寧八號業(yè)主委員會基于對轉(zhuǎn)換層共有而提出恢復(fù)原狀的請求不能成立。
長寧八號業(yè)主委員會針對新大都置業(yè)公司上訴答辯認(rèn)為，1、業(yè)主委員會的訴訟主體資格在物權(quán)法和物業(yè)管理條例中有明確規(guī)定，本案業(yè)主委員會在提起訴訟前，已向絕大部分業(yè)主征求了意見并取得授權(quán)，符合物權(quán)法規(guī)定的雙過半的原則。2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，新大都置業(yè)公司違法占用業(yè)主共有部分，改變共有部分的使用功能，將其出租給他人進行經(jīng)營性活動，應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。其他答辯意見與上訴意見一致。
聯(lián)商管理公司未發(fā)表答辯意見。
一審原告長寧八號業(yè)主委員會向一審法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、確認(rèn)荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺為該樓全體業(yè)主共有；3、一審三被告將荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺恢復(fù)原狀；4、一審三被告騰退荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺，返還收益1831537元；5、一審三被告承擔(dān)本案訴訟費。事實和理由：2007年，新大都置業(yè)公司在荊門市東寶區(qū)長寧大道8號開發(fā)建設(shè)荊門長寧8號數(shù)碼廣場·觀嵐樓盤，并對外出售。根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃圖紙顯示，該樓盤的五樓為轉(zhuǎn)換層，平臺為網(wǎng)球場及花園。2010年7月，房屋建成交付使用，業(yè)主相繼入住。2011年3月，新大都置業(yè)公司擅自將數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺進行改建，將轉(zhuǎn)換層出售給蘇治龍。新大都置業(yè)公司是聯(lián)商管理公司的實際控股人，以聯(lián)商管理公司的名義將轉(zhuǎn)換層和平臺對外進行出租，收取租金。業(yè)主委員會認(rèn)為，長寧8號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺應(yīng)為該樓業(yè)主共有，一審三被告的行為侵害了業(yè)主對共有物產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益，為維護業(yè)主利益，提起本案訴訟。
一審被告新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司辯稱，1、長寧八號業(yè)主委員會以其名義提起訴訟，未經(jīng)法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)、專有面積過半的業(yè)主授權(quán)，其無權(quán)提起本案訴訟，長寧八號業(yè)主委員會提交的授權(quán)業(yè)主簽名，部分為虛假，且未證明簽名人的業(yè)主身份；2、無法定或者約定結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層應(yīng)歸業(yè)主共有，同時，涉案結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積未分?jǐn)偟綐I(yè)主，建筑成本也未計入銷售成本中，長寧八號業(yè)主委員會主張結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層歸業(yè)主共有沒有依據(jù)；3、數(shù)碼廣場·觀嵐A座、B座之間屋頂是按規(guī)劃設(shè)計施工，并經(jīng)相關(guān)部門的驗收，長寧八號業(yè)主委員會主張為平臺沒有依據(jù)。綜上，長寧八號業(yè)主委員會提起的訴訟沒有事實和法律依據(jù)，請求人民法院駁回訴訟請求。
一審被告蘇治龍辯稱，一、長寧八號業(yè)主委員會不具本案訴訟主體資格，理由是：1、業(yè)主委員會所稱經(jīng)業(yè)主授權(quán)，既未提交業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證明，又未提交業(yè)主的房屋買賣合同，沒有證明授權(quán)業(yè)主的身份；2、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，決定有關(guān)共有和共同管理的重大事項，應(yīng)經(jīng)專有面積和總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，長寧八號小區(qū)建筑面積49898.19平方米，業(yè)主人數(shù)999人，業(yè)主委員會訴稱的授權(quán)業(yè)主在人數(shù)和專有面積上均未過半。二、蘇治龍與新大都置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》無法定無效的情形，合同合法有效。三、數(shù)碼廣場·觀嵐結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和四樓屋頂屬新大都置業(yè)公司所有，理由是：1、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層由新大都置業(yè)公司合法建造取得；2、無法定或者約定結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層歸業(yè)主共有，建設(shè)成本也沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主；3、新大都置業(yè)公司是四樓屋頂所有權(quán)人。四、業(yè)主委員會要求將荊門長寧八號數(shù)碼廣場·觀嵐五樓轉(zhuǎn)換層及平臺恢復(fù)原狀，沒有事實和法律依據(jù)。五、蘇治龍沒有取得業(yè)主委員會所稱的收益，要求蘇治龍返還收益沒有依據(jù)。
一審法院查明，本屆長寧八號業(yè)主委員會于2015年8月24日登記備案，任期三年，物業(yè)管理區(qū)域為長寧八號小區(qū)。數(shù)碼廣場·觀嵐為該小區(qū)臨荊門長寧大道的商住樓，樓盤一至四層為商業(yè)用房，四層以上為住宅，住宅分A座、B座兩棟獨立房屋，住宅A座、B座與商業(yè)用房之間為層高5.4米的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，建筑面積分別為622.70平方米和670.23平方米，A座與B座之間為商業(yè)用房第四層的屋頂，屋頂現(xiàn)狀為：屋頂為平臺，在平臺中有一自四樓房屋空間升高的建筑（該建筑由新大都置業(yè)公司修建），面積約750平方米，高約3－4米。2011年1月8日，新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》，將A座、B座的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層出售給蘇治龍。2011年3月，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋被以聯(lián)商管理公司的名義作為出租人對外出租，B座結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋的租賃戶已于2016年2月搬離，之后閑置，A座部分結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋為新大都置業(yè)公司的辦公場所，剩余部分房屋的租賃戶也在本案訴訟中停止使用。平臺下的四樓商業(yè)用房的所有權(quán)人為新大都置業(yè)公司，該公司將前述商業(yè)用房（包括升高的建筑）一并對外出租經(jīng)營。新大都置業(yè)公司提供的一份出租合同顯示，2015年8月1日，該公司將四樓商業(yè)用房包括平臺升高建筑租賃給一電影放映公司使用，租期十年，租金按每月每平方米23元計算，每兩年按5％遞增。
另查明，數(shù)碼廣場·觀嵐樓盤于2008年3月開工建設(shè)，荊門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局備案的建設(shè)規(guī)劃圖紙顯示，該樓盤共29層（不含地下車庫和轉(zhuǎn)換層），一至四層為商業(yè)用房，其他為住宅，兩棟住宅和商業(yè)用房之間為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層之間的四樓屋頂為平臺，設(shè)置網(wǎng)球場和健身器材。2010年8月底，該建設(shè)工程經(jīng)驗收合格，并交付使用。
還查明，長寧八號業(yè)主委員會在提起本案訴訟時征求了部分業(yè)主的意見，并經(jīng)部分業(yè)主同意。房屋A座、B座結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積未分?jǐn)偟綐I(yè)主，建設(shè)成本也未計入業(yè)主的房價中。新大都置業(yè)公司在第五層平臺上建750平方米由四樓空間升高的建筑未經(jīng)規(guī)劃部門審批。
一審判決認(rèn)為，本案爭議的法律問題是：一、長寧八號業(yè)主委員會提起本案訴訟是否具有資格；二、新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》是否無效；三、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬業(yè)主共有；四、新大都置業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)將第五層平臺上750平方米由四樓空間升高的建筑予以拆除，恢復(fù)平臺原狀；五、長寧八號業(yè)主委員會主張的損失應(yīng)如何確定。
一審法院認(rèn)為，業(yè)主的合法權(quán)益受法律保護，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，對損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。
關(guān)于長寧八號業(yè)主委員會是否可以提起本案訴訟的問題。新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍認(rèn)為，長寧八號業(yè)主委員會本身并不具有訴權(quán)，其提起訴訟應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的授權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。長寧八號業(yè)主委員會未證明簽字同意起訴的業(yè)主人數(shù)和占有的專有面積數(shù)符合上述法律規(guī)定，其不能提起本案訴訟。
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條是對業(yè)主有權(quán)共同決定事項范圍進行的規(guī)定，旨在明確業(yè)主參與共同管理的事項和范圍，而本案是認(rèn)為侵害業(yè)主權(quán)利提起的訴訟，提起訴訟是維護權(quán)利的行為，并非共同管理事項，因此，業(yè)主決定提起訴訟不適用該法第七十六條的規(guī)定，新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍認(rèn)為長寧八號業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能提起訴訟，沒有依據(jù)，不予采納?！段飿I(yè)管理條例》第八條規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。長寧八號業(yè)主委員會提出確認(rèn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、平臺屬業(yè)主共有，并要求賠償損失，屬維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行組織，可以行使該項權(quán)利，故長寧八號業(yè)主委員會可以提起本案訴訟。
關(guān)于新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》是否無效的問題。長寧八號業(yè)主委員會主張，新大都置業(yè)公司無權(quán)處分結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋，其與蘇治龍就轉(zhuǎn)換層房屋簽訂的《商品房買賣合同》無效。新大都置業(yè)公司、蘇治龍認(rèn)為，新大都置業(yè)公司對轉(zhuǎn)換層房屋享有所有權(quán)，其與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。
判斷合同無效，應(yīng)符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的五種情形。長寧八號業(yè)主委員會主張合同無效的主要理由是新大都置業(yè)公司屬無權(quán)處分買賣財產(chǎn)，而無權(quán)處分并不必然導(dǎo)致合同無效，經(jīng)審查，新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的《商品房買賣合同》不具有合同法第五十二條規(guī)定的情形，長寧八號業(yè)主委員會主張該合同無效的理由不能成立，依法不予采納。
關(guān)于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬業(yè)主共有的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬業(yè)主共有，但屬城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但屬城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層在法律上并未明確是否屬業(yè)主共有部分，而結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬專有部分，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，雖然結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層具有利用上的獨立性，可以排他使用，但目前相關(guān)職能部門尚不能為其辦證登記，故是否系專有部分也不明確。涉案結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層高5.4米，建筑面積分別為622.70平方米和670.23平方米，占有建設(shè)成本，應(yīng)按誰負(fù)擔(dān)了建設(shè)成本來確定權(quán)屬，可體現(xiàn)公平原則。根據(jù)查明的事實，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積未分?jǐn)偟綐I(yè)主，建設(shè)成本也未計入業(yè)主的房價中，即業(yè)主并未負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建設(shè)成本，同時，雙方也無約定結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層屬業(yè)主所有，故長寧八號業(yè)主委員會主張結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層屬業(yè)主共有，沒有依據(jù)，依法不予采納。
關(guān)于新大都置業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)將第五層平臺上750平方米由四樓空間升高的建筑予以拆除，恢復(fù)平臺原狀的問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，屋頂屬業(yè)主共有。數(shù)碼廣場·觀嵐第五層的平臺即為四樓屋頂，應(yīng)屬業(yè)主共有。新大都置業(yè)公司在第五層平臺上建750平方米由四樓空間升高的建筑物，未經(jīng)規(guī)劃部門審批，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任。對于長寧八號業(yè)主委員會要求將第五層平臺上的建筑拆除、恢復(fù)原狀的請求，因該建筑物是否屬違法建筑、是否應(yīng)當(dāng)拆除，是相關(guān)行政管理部門認(rèn)定和決定的職權(quán)范圍，現(xiàn)行政管理部門尚未作出相關(guān)認(rèn)定和決定，人民法院不宜以民事判決作出處理，故對長寧八號業(yè)主委員會的該項請求不予支持。
關(guān)于長寧八號業(yè)主委員會主張的損失應(yīng)如何確定的問題。長寧八號業(yè)主委員會要求新大都置業(yè)公司、聯(lián)商管理公司、蘇治龍共同返還收益1831537元，所稱返還收益，根據(jù)其主張的事實理由來看，認(rèn)為一審三被告侵害業(yè)主的民事權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)賠償損失等民事責(zé)任，并未提出應(yīng)獲取收益的事實依據(jù)，屬其請求有誤，一審法院根據(jù)長寧八號業(yè)主委員會主張的事實、理由確定該項請求金額為主張的損失賠償數(shù)額。長寧八號業(yè)主委員會主張的損失包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和平臺的占用費用，根據(jù)前述的分析認(rèn)定，新大都置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)占用平臺的相應(yīng)民事責(zé)任，其主張的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的占用費用以及要求聯(lián)商管理公司、蘇治龍共同承擔(dān)責(zé)任的請求，沒有依據(jù)，故不予支持。關(guān)于新大都置業(yè)公司占用平臺的損失確定，因當(dāng)事人未要求對新大都置業(yè)公司占用平臺的損失進行評估，因此無法確定該項損失的準(zhǔn)確數(shù)額，根據(jù)一審法院確認(rèn)的事實，新大都置業(yè)公司占用平臺的面積、占用時間以及使用房屋出租的租金標(biāo)準(zhǔn)均可以確定，按使用平臺房屋的收益情況來酌情確定損失，對雙方當(dāng)事人應(yīng)無明顯不公。第五層平臺建筑物的面積為750平方米，并從整棟房屋竣工驗收時（2010年8月底）即已存在，新大都置業(yè)公司利用該面積房屋應(yīng)可獲取的收益估算為：參照新大都置業(yè)公司出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米23元，從2010年9月計算至本案判決時即2016年9月，為73個月，共計1259250元。需要說明的是，租金標(biāo)準(zhǔn)存在浮動，新大都置業(yè)公司在2015年出租房屋確定租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米23元，之后每兩年按5％遞增，在2015年之前可能存在低于該標(biāo)準(zhǔn)，故取值每月每平方米23元較為適中。新大都置業(yè)公司在第五層平臺所建建筑物是由四樓空間升高的部分，并非獨立使用的房屋，因此不宜按該面積的整體房屋租金收益來確定損失?？紤]到新大都置業(yè)公司實際占用情況以及對業(yè)主利益的影響等因素，一審酌定按租金收益的30％確定業(yè)主的損失，即377775元。長寧八號業(yè)主委員會主張的損失金額1831537元，部分沒有依據(jù)，部分主張的損失過高，故不予支持。綜上，一審判決酌定業(yè)主的損失為377775元，應(yīng)由新大都置業(yè)公司賠償。
綜上，長寧八號業(yè)主委員會要求確認(rèn)數(shù)碼廣場·觀嵐第五層的平臺（即屋頂）為該樓業(yè)主共有，符合法律規(guī)定，依法予以支持，其要求新大都置業(yè)公司賠償損失的請求，予以部分支持，其他請求，缺乏依據(jù)，依法不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條第一款第（六）項，《中華人民共和國合同法》第五十二條、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決：一、長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐樓第五層的平臺屬該樓業(yè)主共有；二、荊門新大都置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主損失377775元；三、駁回長寧八號業(yè)主委員會其他訴訟請求。案件受理費21584元，由長寧八號業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)17284元，荊門新大都置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4300元。
二審期間，各方當(dāng)事人均未向合議庭提交新的證據(jù)材料。一審法院查明的事實與本案處理相關(guān)的部分，均有相應(yīng)的在卷證據(jù)予以證實，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點為：1、長寧八號業(yè)主委員會是否符合本案訴訟主體資格；2、數(shù)碼廣場·觀嵐樓結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層能否確認(rèn)為該樓業(yè)主共有，業(yè)主委員會就結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層恢復(fù)原狀的訴請能否在本案獲得支持；3、新大都置業(yè)公司與蘇治龍涉轉(zhuǎn)換層房屋簽訂的《商品房買賣合同》能否在本案確定無效；4、新大都置業(yè)公司就占用、改變涉案轉(zhuǎn)換層、平臺行為，應(yīng)否對業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任及如何確定賠償數(shù)額。
一、關(guān)于長寧八號業(yè)主委員會訴訟主體資格問題。新大都置業(yè)公司提出，長寧八號業(yè)主委員會提起本案訴訟未經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，具體理由為：1、長寧八號小區(qū)除數(shù)碼廣場·觀嵐樓外，還另有一陽光家園純住宅樓，業(yè)主委員會在征求意見時未征求陽光家園小區(qū)業(yè)主意見，依法應(yīng)將陽光家園小區(qū)業(yè)主人數(shù)、建筑面積計入總建筑面積、總?cè)藬?shù)中，如此業(yè)主委員會明顯未獲得過半數(shù)過占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；2、即便僅以數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主人數(shù)計算，數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主人數(shù)為999人，業(yè)主委員會將一人購買多套房屋的情況按一個業(yè)主計算得出業(yè)主總?cè)藬?shù)為500人存在錯誤；3、即便按業(yè)主總?cè)藬?shù)500人計算，簽名的是288戶，但是通過新大都置業(yè)公司提交的證據(jù)來看，這288個征求意見簽名中，有46個是虛假簽名，如果減去這46位，實際簽名人數(shù)只占48.69%，從人數(shù)來看不符合規(guī)定。業(yè)主如果認(rèn)為自己的權(quán)益受到侵害，可以以自己的名義起訴，不需要經(jīng)過業(yè)主委員會起訴。

本院認(rèn)為，首先，本案訴爭事實僅涉及長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主利益，與陽光家園樓業(yè)主無關(guān)，長寧八號業(yè)主委員會在訴狀中系代表長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主提出訴訟，未涉及陽光家園樓業(yè)主，故決定是否提起本案訴訟應(yīng)由數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主依法共同決定。其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，在計算業(yè)主人數(shù)時，同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，故業(yè)主委員會在統(tǒng)計業(yè)主總?cè)藬?shù)時對于同一業(yè)主購買有多套物業(yè)的按一人計算的方法符合法律規(guī)定。最后，新大都置業(yè)公司提出業(yè)主委員會偽造了46位業(yè)主的同意簽名，業(yè)主委員會解釋為該46戶業(yè)主要么長期在外地，但已經(jīng)過電話取得授權(quán)，要么經(jīng)過同住親屬的授權(quán)并由同住親屬簽名?？紤]到小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，且人員流動性很大的現(xiàn)實狀況，特別是維護業(yè)主權(quán)益的緊迫性和節(jié)省成本，法律并未禁止對于維護業(yè)主權(quán)益的事項，業(yè)主委員會不能通過電話等靈活多樣的方式獲得業(yè)主同意，故長寧八號業(yè)主委員會采用電話方式及向同住親屬征求意見的方式獲得有有特殊原因的部分業(yè)主同意，最終形成業(yè)主大會決議，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予認(rèn)可。至于新大都置業(yè)公司主張偽造業(yè)主同意簽名的事實，因其不能提供業(yè)主反對提起訴訟的證據(jù)，故不予采納。綜上，新大都置業(yè)公司所提訴訟主體資格不符的上訴意見不能成立，予以駁回。
二、關(guān)于數(shù)碼廣場·觀嵐樓結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層能否確認(rèn)為該樓業(yè)主共有，業(yè)主委員會就結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層恢復(fù)原狀的訴請能否在本案獲得支持的問題。
本院認(rèn)為，從法律對轉(zhuǎn)換層的權(quán)屬規(guī)定而言，涉案商住兩用建筑物結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的性質(zhì)究竟屬于特定業(yè)主的專有部分，還是業(yè)主共有部分，或者屬于開發(fā)商保留部分，《中華人民共和國物權(quán)法》、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等現(xiàn)有法律、法規(guī)及司法解釋都未作出明確規(guī)定，即從現(xiàn)有法律規(guī)定尚難以得出轉(zhuǎn)換層屬于業(yè)主共同所有的當(dāng)然結(jié)論。從開發(fā)商與專業(yè)部分業(yè)主的約定而言，長寧八號業(yè)主委員會在本案所提交的證據(jù)不能證明涉案轉(zhuǎn)換層權(quán)屬已約定由業(yè)主共同所有，故從權(quán)利約定取得的視角分析，亦尚不能確認(rèn)涉案結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層為業(yè)主共同所有。據(jù)此，一審判決在本案中基于現(xiàn)有法律、證據(jù)未支持長寧八號業(yè)主委員會要求確認(rèn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層為業(yè)主共有的訴請，符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。至于該結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是否屬于新大都置業(yè)公司所有，不屬于本案審理的范圍，依法不予審查。另關(guān)于轉(zhuǎn)換層恢復(fù)原狀的請求，一審中長寧八號業(yè)主委員會基于業(yè)主對轉(zhuǎn)換層享有共有權(quán)的法律基礎(chǔ)，認(rèn)為新大都置業(yè)公司改變共有部分使用功能，要求恢復(fù)原狀，而在不能確認(rèn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層為業(yè)主共有的情況下，該訴請法律基礎(chǔ)不能成立，故一審判決未予支持并無不當(dāng)。若數(shù)碼廣場·觀嵐樓業(yè)主認(rèn)為他人擅自更改結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的規(guī)劃設(shè)計功能，危及建筑物安全及侵害對專有部分的使用權(quán)，可另循法律途徑解決。
三、關(guān)于新大都置業(yè)公司與蘇治龍涉轉(zhuǎn)換層房屋簽訂的《商品房買賣合同》能否在本案確定無效的問題。
長寧八號業(yè)主委員會上訴主張，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的2份《商品房買賣合同》所涉房屋不在商品房預(yù)售許可證范圍之內(nèi)，應(yīng)確定無效。
本院認(rèn)為，本案系建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，案件審理的重點是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體基于物權(quán)權(quán)利產(chǎn)生的糾紛，至于商品房開發(fā)商與買受人間的合同法律關(guān)系并非本案審查的重點，即便長寧八號業(yè)主委員會在原審提出該項訴訟請求，人民法院也僅依其與本案的關(guān)聯(lián)性進行附帶性審查。僅從業(yè)主委員會主張無效的理由分析，新大都置業(yè)公司就長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場取得有《湖北省商品房預(yù)售許可證》（荊房預(yù)字[2008]），房管部門亦對新大都置業(yè)公司與蘇治龍簽訂的2份《商品房買賣合同》辦理了預(yù)售備案登記，故從形式上進行審查，新大都置業(yè)公司在取得數(shù)碼廣場商品房預(yù)售許可證明的情況下，長寧八號業(yè)主委員會主張合同無效的理由不能成立。至于合同所涉房屋實質(zhì)上是否屬于可售范圍，屬于行政管理部門的權(quán)限，人民法院不予審查。
四、關(guān)于一審判決確定新大都置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及賠償數(shù)額的問題。
本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條第一款之規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，各方當(dāng)事人對于長寧八號小區(qū)數(shù)碼廣場·觀嵐樓第五層的平臺屬該樓業(yè)主共有都沒有異議。新大都置業(yè)公司未經(jīng)法定人數(shù)業(yè)主同意，擅自更改上述平臺規(guī)劃設(shè)計，在平臺上建750平方米由四樓空間升高的建筑物并整體出租給他人，從事營利性活動，明顯損害了其他業(yè)主的權(quán)益，給其他業(yè)主造成了財產(chǎn)性損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一審考慮到此種財產(chǎn)性損失雖然確實存在，但對于損失的具體數(shù)額難以確定或者無法確定，故基于新大都置業(yè)公司占用業(yè)主共有平臺從事經(jīng)營性活動的平均收益、及平臺對于創(chuàng)造利益的貢獻度、合理的經(jīng)營成本等綜合因素，酌情按租金收益的30％確定賠償金額，合情、合理、合法，已全面考慮到了各方面的因素，故一審判決確定的賠償金額并未違反法律規(guī)定，應(yīng)予維持。退一步而言，即便從返還收益的角度，根據(jù)前述司法解釋第十四條第二款規(guī)定，新大都置業(yè)公司亦應(yīng)向共同業(yè)主返還占用共同平臺進行經(jīng)營活動的收益，故對一審實體處理結(jié)果亦可維持。關(guān)于訴訟時效，一審中新大都置業(yè)公司未提出訴訟時效抗辯，二審期間提出，本院不予審查。另外，平臺建筑是否應(yīng)拆除，涉及違法建筑認(rèn)定，屬于行政職權(quán)范圍，從長寧八號業(yè)主委員會提供的證據(jù)來看，相關(guān)行政主管部門已進行介入和調(diào)查，并有初步結(jié)論，業(yè)主委員會也同意由相關(guān)行政主管部門依職權(quán)進行處理，故不予審查。
綜上，一審法院查明事實正確，實體處理恰當(dāng)，上訴人長寧八號業(yè)主委員會、上訴人新大都置業(yè)公司的上訴理由均不能成立，依法予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費21584元，由長寧八號業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)17284元，由荊門新大都置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4300元。
本判決為終審判決。

審判長　　吳宏瓊 審判員　　許德明 審判員　　肖　芄

書記員：周立