鎮(zhèn)紅
程艷琴（湖北開成律師事務(wù)所）
鎮(zhèn)江波
鎮(zhèn)耀華
雷敏
周某某
柯建平（湖北佳成律師事務(wù)所）
鎮(zhèn)常運(yùn)

原告鎮(zhèn)紅。
原告鎮(zhèn)江波。
原告鎮(zhèn)耀華。
原告雷敏。
四原告的委托代理人程艷琴，湖北開成律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告周某某。
委托代理人柯建平，湖北佳成律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
第三人鎮(zhèn)常運(yùn)。
原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏與被告周某某、第三人鎮(zhèn)常運(yùn)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員羅忠明適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行審理。原告鎮(zhèn)紅以及四原告的委托代理人程艷琴，被告周某某的委托代理人柯建平到庭參加了訴訟。第三人鎮(zhèn)常運(yùn)經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案已審理終結(jié)。

根據(jù)上述依法認(rèn)定的證據(jù)并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí):
1997年10月12日，本市房地產(chǎn)管理部門向鎮(zhèn)天然頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證（證號(hào)為97××96號(hào)），該權(quán)證登記信息:所有權(quán)人為鎮(zhèn)天然；所有權(quán)性質(zhì)為私有；房屋座落為溫泉馬橋大道；建筑結(jié)構(gòu)為鋼混；層數(shù)為七層；建筑面積為1192平方米。
2000年7月21日，鎮(zhèn)天然與被告簽訂一份房屋抵押協(xié)議，約定:鎮(zhèn)天然于2000年7月1日向被告借款600000元，借款期限為一年，鎮(zhèn)天然同意將房產(chǎn)證號(hào)為97××96號(hào)房屋作借款抵押，借款到期不能償還本息，由被告自行處理變現(xiàn)。優(yōu)先清償借款本息。2000年7月24日，房地產(chǎn)管理部門向被告頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。其中設(shè)定期限為2000年7月1日，約定期限為2001年7月1日（后延期至2003年7月4日）。2006年10月22日，鎮(zhèn)天然病逝。
2002年，被告因第三人及其妻子向其借款未還向本院溫泉人民法庭提起訴訟，2003年7月8日，本院作出（2002）咸民初字第1481號(hào)民事判決書，判決第三人及其妻子向被告償還借款743000元及其利息。
2007年5月31日，第三人與被告訂立和解協(xié)議，約定:第三人將訟爭(zhēng)房屋抵償給被告，且在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，被告支付第三人205000元，雙方的債權(quán)債務(wù)結(jié)清，（2002）咸民初字第1481號(hào)判決書亦執(zhí)行完畢。
2007年6月17日，第三人之母梁世云向咸寧市公證處申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)房屋的繼承公證，梁世云向公證機(jī)關(guān)提交了鎮(zhèn)天然的死亡證明、咸安區(qū)馬橋鎮(zhèn)呂鋪村民委會(huì)以及咸寧市公安局咸安分局馬橋派出所共同出具“鎮(zhèn)天然與梁世云共生育兩子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)（第三人）”的證明材料，且公證機(jī)關(guān)向梁世云核實(shí)時(shí)，梁世云也自述其與鎮(zhèn)天然共生育二子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)。2007年6月18日，鎮(zhèn)定、鎮(zhèn)常運(yùn)向公證機(jī)關(guān)以書面申明的方式放棄對(duì)上述房產(chǎn)繼承權(quán)。2007年6月26日，咸寧市公證處作出（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》，公證鎮(zhèn)天然名下的訟爭(zhēng)房屋由梁世云繼承。事后，梁世云與被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，即梁世云因鎮(zhèn)天然向被告借款并以訟爭(zhēng)房屋作抵押，借款期限屆滿無力清償，故粱世云同意將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)504900元代為向被告清償并協(xié)助被告辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
2007年7月25日，粱世云協(xié)助被告辦理了訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，被告取得咸寧市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（證號(hào):咸寧房權(quán)證溫泉字第××號(hào)。其建筑面積為1010.4平方米）。
2014年8月18日，原告向咸寧市公證處提出復(fù)查申請(qǐng)，認(rèn)為該公證處作出的（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》遺漏了法定繼承人鎮(zhèn)紅以及代位繼承人鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏。2014年9月26日，該公證處作出咸證復(fù)字（2014）第001號(hào)《公證復(fù)查決定書》、（2014）鄂咸寧證補(bǔ)字第001號(hào)《補(bǔ)正公證書》:1、追加原告鎮(zhèn)紅為第一順序法定繼承人；2、追加原告鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏為代位繼承人；3、（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》中“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云繼承”變更為“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云、次子鎮(zhèn)常國(guó)、女兒鎮(zhèn)紅繼承，因鎮(zhèn)常國(guó)于1995年10月先于被繼承人死亡，根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十一條 ?的規(guī)定，鎮(zhèn)常國(guó)有權(quán)繼承被繼承人的遺產(chǎn)份額由鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏代位繼承”。事后，原告向本院提起訴訟，要求依法處理。
同時(shí)查明，2012年1月21日，第三人向被告要求租賃訟爭(zhēng)房屋居住，雙方簽訂一份租房協(xié)議書，約定被告將訟爭(zhēng)房屋中7-8號(hào)樓房出租給第三人使用，租期自2007年至2013年1月21日止，合計(jì)500000元；第三人于2012年9月支付租金50000元，租期內(nèi)的水電費(fèi)由第三人承擔(dān)，門窗損壞由第三人維修；第三人在租期內(nèi)未付清租金的，自行退出房屋并承擔(dān)違約金100000元。協(xié)議簽訂后，第三人在租期內(nèi)向被告支付了租金45000元，下欠455000元未付。為此，被告訴至本院，請(qǐng)求依法處理。2014年10月27日，本院作出（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)民事判決書，判決:1、解除被告與第三人簽訂的租房協(xié)議書，第三人于本判決生效后十五日內(nèi)退出租賃房屋；2、第三人下欠被告租金455000元，被告下欠第三人人民幣155000元，兩品后，第三人下欠被告300000元。其違約和利息損失，以本金300000元為基數(shù)，自2013年1月22日起至本判決執(zhí)行之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的150%計(jì)算。以上給付款項(xiàng)于本判決生效后三十日內(nèi)清償。本判決送達(dá)后，被告與第三人均未上訴。
還查明，梁世云于2008年5月12日病逝。
根據(jù)原、被告的訴辯主張，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原告的起訴是否超過訴訟時(shí)效；二、被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效；三、被告取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)是否符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的善意取得；四、粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)抵償給被告，第三人是否受益。
對(duì)于焦點(diǎn)一:原告的起訴是否超過訴訟時(shí)效。原告的訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效并要求返還房屋，原告行使的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，由于物權(quán)的支配性和排他性決定了對(duì)物權(quán)的保護(hù)應(yīng)當(dāng)與物權(quán)本身共始終，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效限制，所以原告的起訴未超過訴訟時(shí)效。
對(duì)于焦點(diǎn)二:被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效。被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)此第三人在本院（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)案中，還以該協(xié)議的約定對(duì)抗被告向其主張的租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”以及最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，第三人是否具有訟爭(zhēng)房屋的處分權(quán)，并不影響處分合同的效力，故被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》合法有效。對(duì)被告與梁世云訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告雖然對(duì)該協(xié)議中房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格提出異議，但并未提供證據(jù)佐證該價(jià)格低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)該協(xié)議簽訂后，粱世云為履行該協(xié)議協(xié)助被告過戶，還按照咸寧市房地產(chǎn)管理局的規(guī)定與被告訂立了房屋轉(zhuǎn)移契約存檔。由此粱世云與被告訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，該協(xié)議亦合法有效。
對(duì)于焦點(diǎn)三:被告取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)是否符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的善意取得。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?的規(guī)定:無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照上述規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。據(jù)此，善意取得需要符合以下四個(gè)條件，即無權(quán)處分、買受人善意、買受人支付了合理的對(duì)價(jià)、辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記。首先，梁世云處分屬于其與原告共有的房屋的行為，構(gòu)成了善意取得制度中的“無權(quán)處分”。其次，被告作為買受人在主觀上是否構(gòu)成善意。民法意義上的善意是相對(duì)于惡意而言，是指受讓人不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)沒有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。梁世云與被告訂立《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，梁世云已向咸寧市公證處申請(qǐng)繼承公證，且梁世云獲得公證機(jī)關(guān)出具的《繼承權(quán)公證書》。被告基于對(duì)咸寧市公證處的公證程序制作的公證文書的信賴，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)梁世云隱瞞其他繼承人是不知情的，因此，被告在辦理轉(zhuǎn)讓該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是善意的，符合善意取得制度中的“善意”要求。其三，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確定成交價(jià)為504900元，原告雖提出異議，認(rèn)為該價(jià)格低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，但沒有提供證據(jù)支持其異議主張，故應(yīng)認(rèn)定此價(jià)格符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。其四，梁世云已經(jīng)協(xié)助被告辦理了轉(zhuǎn)讓登記，被告被登記為訟爭(zhēng)房屋新的房屋所有權(quán)人。由此可見，本案被告受讓訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的行為符合善意取得制度的四項(xiàng)基本要求，構(gòu)成善意取得。
對(duì)于焦點(diǎn)四:粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)抵償給被告，第三人是否受益。因第三人未到庭參加訴訟，本院無法要求被告與第三人當(dāng)庭對(duì)質(zhì)，確認(rèn)第三人亡故父母生前將訟爭(zhēng)房屋抵償給被告，是否還抵償了第三人下欠被告的借款，但根據(jù)已經(jīng)生效的本院（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)民事判決書認(rèn)定的事實(shí)以及被告向本院提供的證據(jù)，可證明被告與第三人均認(rèn)可粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)轉(zhuǎn)讓給被告，轉(zhuǎn)讓的訟爭(zhēng)房屋還抵償了第三人下欠被告的借款本息。
綜上，被告因訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓登記獲得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，原告作為原訟爭(zhēng)房屋的法定繼承人、代為繼承人就無權(quán)向被告主張權(quán)利，對(duì)原告要求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效以及返還訟爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，第一百零六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:
駁回原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)；訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行:農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號(hào):17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

根據(jù)上述依法認(rèn)定的證據(jù)并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí):
1997年10月12日，本市房地產(chǎn)管理部門向鎮(zhèn)天然頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證（證號(hào)為97××96號(hào)），該權(quán)證登記信息:所有權(quán)人為鎮(zhèn)天然；所有權(quán)性質(zhì)為私有；房屋座落為溫泉馬橋大道；建筑結(jié)構(gòu)為鋼混；層數(shù)為七層；建筑面積為1192平方米。
2000年7月21日，鎮(zhèn)天然與被告簽訂一份房屋抵押協(xié)議，約定:鎮(zhèn)天然于2000年7月1日向被告借款600000元，借款期限為一年，鎮(zhèn)天然同意將房產(chǎn)證號(hào)為97××96號(hào)房屋作借款抵押，借款到期不能償還本息，由被告自行處理變現(xiàn)。優(yōu)先清償借款本息。2000年7月24日，房地產(chǎn)管理部門向被告頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。其中設(shè)定期限為2000年7月1日，約定期限為2001年7月1日（后延期至2003年7月4日）。2006年10月22日，鎮(zhèn)天然病逝。
2002年，被告因第三人及其妻子向其借款未還向本院溫泉人民法庭提起訴訟，2003年7月8日，本院作出（2002）咸民初字第1481號(hào)民事判決書，判決第三人及其妻子向被告償還借款743000元及其利息。
2007年5月31日，第三人與被告訂立和解協(xié)議，約定:第三人將訟爭(zhēng)房屋抵償給被告，且在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，被告支付第三人205000元，雙方的債權(quán)債務(wù)結(jié)清，（2002）咸民初字第1481號(hào)判決書亦執(zhí)行完畢。
2007年6月17日，第三人之母梁世云向咸寧市公證處申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)房屋的繼承公證，梁世云向公證機(jī)關(guān)提交了鎮(zhèn)天然的死亡證明、咸安區(qū)馬橋鎮(zhèn)呂鋪村民委會(huì)以及咸寧市公安局咸安分局馬橋派出所共同出具“鎮(zhèn)天然與梁世云共生育兩子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)（第三人）”的證明材料，且公證機(jī)關(guān)向梁世云核實(shí)時(shí)，梁世云也自述其與鎮(zhèn)天然共生育二子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)。2007年6月18日，鎮(zhèn)定、鎮(zhèn)常運(yùn)向公證機(jī)關(guān)以書面申明的方式放棄對(duì)上述房產(chǎn)繼承權(quán)。2007年6月26日，咸寧市公證處作出（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》，公證鎮(zhèn)天然名下的訟爭(zhēng)房屋由梁世云繼承。事后，梁世云與被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，即梁世云因鎮(zhèn)天然向被告借款并以訟爭(zhēng)房屋作抵押，借款期限屆滿無力清償，故粱世云同意將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)504900元代為向被告清償并協(xié)助被告辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
2007年7月25日，粱世云協(xié)助被告辦理了訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，被告取得咸寧市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（證號(hào):咸寧房權(quán)證溫泉字第××號(hào)。其建筑面積為1010.4平方米）。
2014年8月18日，原告向咸寧市公證處提出復(fù)查申請(qǐng)，認(rèn)為該公證處作出的（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》遺漏了法定繼承人鎮(zhèn)紅以及代位繼承人鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏。2014年9月26日，該公證處作出咸證復(fù)字（2014）第001號(hào)《公證復(fù)查決定書》、（2014）鄂咸寧證補(bǔ)字第001號(hào)《補(bǔ)正公證書》:1、追加原告鎮(zhèn)紅為第一順序法定繼承人；2、追加原告鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏為代位繼承人；3、（2007）咸證字第1281號(hào)《繼承權(quán)公證書》中“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云繼承”變更為“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云、次子鎮(zhèn)常國(guó)、女兒鎮(zhèn)紅繼承，因鎮(zhèn)常國(guó)于1995年10月先于被繼承人死亡，根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十一條 ?的規(guī)定，鎮(zhèn)常國(guó)有權(quán)繼承被繼承人的遺產(chǎn)份額由鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏代位繼承”。事后，原告向本院提起訴訟，要求依法處理。
同時(shí)查明，2012年1月21日，第三人向被告要求租賃訟爭(zhēng)房屋居住，雙方簽訂一份租房協(xié)議書，約定被告將訟爭(zhēng)房屋中7-8號(hào)樓房出租給第三人使用，租期自2007年至2013年1月21日止，合計(jì)500000元；第三人于2012年9月支付租金50000元，租期內(nèi)的水電費(fèi)由第三人承擔(dān)，門窗損壞由第三人維修；第三人在租期內(nèi)未付清租金的，自行退出房屋并承擔(dān)違約金100000元。協(xié)議簽訂后，第三人在租期內(nèi)向被告支付了租金45000元，下欠455000元未付。為此，被告訴至本院，請(qǐng)求依法處理。2014年10月27日，本院作出（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)民事判決書，判決:1、解除被告與第三人簽訂的租房協(xié)議書，第三人于本判決生效后十五日內(nèi)退出租賃房屋；2、第三人下欠被告租金455000元，被告下欠第三人人民幣155000元，兩品后，第三人下欠被告300000元。其違約和利息損失，以本金300000元為基數(shù)，自2013年1月22日起至本判決執(zhí)行之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的150%計(jì)算。以上給付款項(xiàng)于本判決生效后三十日內(nèi)清償。本判決送達(dá)后，被告與第三人均未上訴。
還查明，梁世云于2008年5月12日病逝。
根據(jù)原、被告的訴辯主張，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原告的起訴是否超過訴訟時(shí)效；二、被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效；三、被告取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)是否符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的善意取得；四、粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)抵償給被告，第三人是否受益。
對(duì)于焦點(diǎn)一:原告的起訴是否超過訴訟時(shí)效。原告的訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效并要求返還房屋，原告行使的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，由于物權(quán)的支配性和排他性決定了對(duì)物權(quán)的保護(hù)應(yīng)當(dāng)與物權(quán)本身共始終，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效限制，所以原告的起訴未超過訴訟時(shí)效。
對(duì)于焦點(diǎn)二:被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效。被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)此第三人在本院（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)案中，還以該協(xié)議的約定對(duì)抗被告向其主張的租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”以及最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，第三人是否具有訟爭(zhēng)房屋的處分權(quán)，并不影響處分合同的效力，故被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》合法有效。對(duì)被告與梁世云訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告雖然對(duì)該協(xié)議中房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格提出異議，但并未提供證據(jù)佐證該價(jià)格低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)該協(xié)議簽訂后，粱世云為履行該協(xié)議協(xié)助被告過戶，還按照咸寧市房地產(chǎn)管理局的規(guī)定與被告訂立了房屋轉(zhuǎn)移契約存檔。由此粱世云與被告訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，該協(xié)議亦合法有效。
對(duì)于焦點(diǎn)三:被告取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)是否符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的善意取得。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?的規(guī)定:無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照上述規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。據(jù)此，善意取得需要符合以下四個(gè)條件，即無權(quán)處分、買受人善意、買受人支付了合理的對(duì)價(jià)、辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記。首先，梁世云處分屬于其與原告共有的房屋的行為，構(gòu)成了善意取得制度中的“無權(quán)處分”。其次，被告作為買受人在主觀上是否構(gòu)成善意。民法意義上的善意是相對(duì)于惡意而言，是指受讓人不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)沒有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。梁世云與被告訂立《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，梁世云已向咸寧市公證處申請(qǐng)繼承公證，且梁世云獲得公證機(jī)關(guān)出具的《繼承權(quán)公證書》。被告基于對(duì)咸寧市公證處的公證程序制作的公證文書的信賴，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)梁世云隱瞞其他繼承人是不知情的，因此，被告在辦理轉(zhuǎn)讓該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是善意的，符合善意取得制度中的“善意”要求。其三，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確定成交價(jià)為504900元，原告雖提出異議，認(rèn)為該價(jià)格低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，但沒有提供證據(jù)支持其異議主張，故應(yīng)認(rèn)定此價(jià)格符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。其四，梁世云已經(jīng)協(xié)助被告辦理了轉(zhuǎn)讓登記，被告被登記為訟爭(zhēng)房屋新的房屋所有權(quán)人。由此可見，本案被告受讓訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的行為符合善意取得制度的四項(xiàng)基本要求，構(gòu)成善意取得。
對(duì)于焦點(diǎn)四:粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)抵償給被告，第三人是否受益。因第三人未到庭參加訴訟，本院無法要求被告與第三人當(dāng)庭對(duì)質(zhì)，確認(rèn)第三人亡故父母生前將訟爭(zhēng)房屋抵償給被告，是否還抵償了第三人下欠被告的借款，但根據(jù)已經(jīng)生效的本院（2014）鄂咸安民初字第01867號(hào)民事判決書認(rèn)定的事實(shí)以及被告向本院提供的證據(jù)，可證明被告與第三人均認(rèn)可粱世云將訟爭(zhēng)房屋折價(jià)轉(zhuǎn)讓給被告，轉(zhuǎn)讓的訟爭(zhēng)房屋還抵償了第三人下欠被告的借款本息。
綜上，被告因訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓登記獲得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，原告作為原訟爭(zhēng)房屋的法定繼承人、代為繼承人就無權(quán)向被告主張權(quán)利，對(duì)原告要求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效以及返還訟爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，第一百零六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:

駁回原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：羅忠明

書記員：陳娜