上訴人（原審被告）：鎮(zhèn)方軍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣。上訴人(原審第三人)：熊某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣，系鎮(zhèn)方軍之妻。上述二上訴人的共同委托訴訟代理人：程東海，湖北谷伯律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：代新華，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住谷城縣。委托訴訟代理人：劉東春，湖北銀谷律師事務所律師。

鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴請求：請求依法撤銷一審判決，予以改判或發(fā)回重審。事實和理由：一審沒有查明客觀事實，適用法律錯誤，判決顯失公正。一、鎮(zhèn)方軍與代新華之間的法律關系為民間借貸關系，不是真實的房屋買賣合同關系，該房屋買賣合同不是當事人真實意思表示，且損害了權利人熊某某的合法權利，是無效的。鎮(zhèn)方軍與熊某某于2002年4月24日結婚，該房屋系其夫妻共同財產(chǎn)，代新華作為與其二人相熟的朋友，知曉這一事實，如果代新華購買房屋，則應當讓房屋共有人熊某某在合同上簽字，以確保買賣無爭議，但代新華不僅沒有這樣做，而且向熊某某隱瞞了這一行為，而熊某某常年在山東生活居住，對代新華占有房屋(實際為收取房屋租金)的行為始終不知曉。代新華在實施該行為時不具有善意，其主張的占有不具有合法性，熊某某在得知其權利受到侵害后要求參加訴訟是對所謂的“房屋買賣合同”的反對。二、一審判決將鎮(zhèn)方軍支付給代新華的400000元認定為“回購房屋”的定金，沒有任何依據(jù)，屬認定事實不清，并在判項中對該事實未予處理。在本案中沒有任何證據(jù)證實鎮(zhèn)方軍與代新華口頭約定“回購房屋”，也不知道“3500000元的回購價款”是從何而來，更不知鎮(zhèn)方軍所支付400000元是如何被認定為“定金”。該400000元是鎮(zhèn)方軍對1100000元貸款的部分償還，由此可見雙方真實意思表示是民間借貸關系，鎮(zhèn)方軍僅負有清償貸款責任的義務。三、代新華主張權利已超過訴訟時效，應當不予支持。雙方民事交易發(fā)生于2009年9月，本案立案時間為2017年6月23日，已超過訴訟時效期間，代新華的權利不應當支持。代新華辯稱：1.一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求駁回上訴，維持原判；2.熊某某應當知道房屋買賣及買賣合同；3.雙方之間不存在借貸關系，而是房屋買賣關系；4.本案并未超過訴訟時效。代新華向一審法院起訴請求：1.判令鎮(zhèn)方軍立即協(xié)助代新華將已交付的位于谷城縣城關鎮(zhèn)康樂路1號房屋（原房產(chǎn)證號為：谷城縣房權證城關字第××號，原產(chǎn)權人：鎮(zhèn)方軍）不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記至代新華名下，并提供必要的證明文件，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記過程中產(chǎn)生的稅費由鎮(zhèn)方軍承擔；2.鎮(zhèn)方軍支付逾期協(xié)助辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記的違約金191880元；3.訴訟費用由鎮(zhèn)方軍承擔。一審法院認定事實：2002年4月24日，鎮(zhèn)方軍與熊某某登記結婚。2009年9月6日，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂房屋買賣合同。合同主要約定，鎮(zhèn)方軍將位于谷城縣××層房屋[房產(chǎn)證號：谷城縣房權證城關字第××號，房屋所有權人:鎮(zhèn)方軍，土地使用權證號：谷城國用（2006）01-0158號]出售給原告；由鎮(zhèn)方軍負責辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記，并承擔相關費用,代新華提供所需證件；合同價款1200000元，其中代新華于合同簽訂之日給付1100000元，余款100000元等待鎮(zhèn)方軍在2011年10月以前將土地使用權證、房屋所有權證辦理在代新華名下后再給付；在未辦理過戶前，鎮(zhèn)方軍將不動產(chǎn)權利證書交付給代新華；如是一方違約，則給付合同相對方雙倍合同價款數(shù)額的違約金。2009年9月9日,代新華支付1100000元后,鎮(zhèn)方軍交付不動產(chǎn)權利證書,并將房屋移交代新華占有。因鎮(zhèn)方軍未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記，代新華與鎮(zhèn)方軍于2013年8月協(xié)商相關事宜。雙方口頭約定鎮(zhèn)方軍回購房屋，價款3500000元，其中在2013年10月給付定金400000元，余款在2013年年底付清。2013年10月2日,鎮(zhèn)方軍給付代新華400000元。因鎮(zhèn)方軍未付下余價款，也未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記，因此代新華訴至一審法院。一審法院認為，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，內容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的部分為有效合同，受法律保護。房屋權利證書登記權利人為鎮(zhèn)方軍，熊某某未登記在權利證書中，因此鎮(zhèn)方軍享有房屋處分權利。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定，即使該房屋是夫妻共同財產(chǎn)，該房屋已移轉占有多年，熊某某至今才提出權利主張，因此推定鎮(zhèn)方軍出售時，熊某某知曉處分房屋。代新華基于對不動產(chǎn)權利證書的信賴所取得的房屋應予保護，一審法院對第三人熊某某主張鎮(zhèn)方軍房屋出售行為為無權處分的辯論意見不予采納。代新華與鎮(zhèn)方軍書面合同內容中明確記載轉移所有權，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張代新華與鎮(zhèn)方軍系以買賣合同作為民間借貸擔保的辯論意見不予采納。根據(jù)日常生活經(jīng)驗判斷，代新華主張鎮(zhèn)方軍回購房屋事實的真實性明顯高于鎮(zhèn)方軍主張交付的400000元為清償民間借貸事實的真實性，一審法院認定代新華與鎮(zhèn)方軍口頭約定鎮(zhèn)方軍回購房屋。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！薄吨腥A人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！薄吨腥A人民共和國擔保法》第九十條規(guī)定“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！贝氯A、鎮(zhèn)方軍房屋回購合同、定金合同均為口頭形式，鎮(zhèn)方軍也未履行主合同主要義務，因此代新華、鎮(zhèn)方軍回購合同、定金合同均未成立。如果回購合同成立，原合同權利義務自然終止。因回購合同未成立，代新華、鎮(zhèn)方軍均有過錯，鎮(zhèn)方軍應恢復按原合同履行,代新華、鎮(zhèn)方軍可另行主張回購合同、定金合同締約過失法律責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谝话偃鍡l規(guī)定“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付標的物單證，并轉移標的物所有權的義務。”現(xiàn)代新華主張鎮(zhèn)方軍履行辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記并承擔相關費用的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?lt;關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條明確規(guī)定出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此代新華按照該司法解釋規(guī)定計算違約金缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，代新華早已占有房屋，并使用、收益，代新華未舉出任何證據(jù)證明損失，兼顧合同履行情況，因鎮(zhèn)方軍提出違約金過高抗辯，因此一審法院對代新華主張的違約金予以調整，一審法院參照2015年中國人民銀行中長期貸款基準年利率5.40%計算2年確定違約金為129600元。因鎮(zhèn)方軍持續(xù)違約，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張違約金已超過訴訟時效的抗辯意見不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條第二款、第三十六條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《中華人民共和國擔保法》第九十條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下：一、被告鎮(zhèn)方軍協(xié)助原告代新華辦理位于谷城縣××層房屋[房產(chǎn)證號：谷城縣房權證城關字第××號，土地使用權證號：谷城國用（2006）01-0158號]不動產(chǎn)產(chǎn)權變更登記的義務，并承擔相關費用，賠償原告代新華違約金129600元。上述給付義務，被告鎮(zhèn)方軍于本判決生效后十五日內履行。二、駁回原告代新華其他訴訟請求。案件受理費4138元，由被告鎮(zhèn)方軍負擔。經(jīng)二審審理查明，一審法院查明的事實除認定代新華與鎮(zhèn)方軍于2013年8月口頭約定鎮(zhèn)方軍以3500000元回購房屋無事實依據(jù)外，其他事實屬實，本院予以確認。
上訴人鎮(zhèn)方軍、熊某某因與被上訴人代新華房屋買賣合同糾紛一案，不服谷城縣人民法院(2017)鄂0625民初1149號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人熊某某及其與鎮(zhèn)方軍的共同委托訴訟代理人程東海，被上訴人代新華的委托訴訟代理人劉東春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂的房屋買賣合同不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，為有效合同，對雙方當事人均有法律約束力。鎮(zhèn)方軍未能按約履行協(xié)助代新華辦理房屋權屬變更登記義務，屬違約行為，代新華請求鎮(zhèn)方軍協(xié)助辦理房屋過戶變更登記并支付違約金、承擔變更登記相關費用，符合房屋買賣合同的約定，亦不違反法律規(guī)定，本院予以支持。鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴稱鎮(zhèn)方軍與代新華簽訂房屋買賣合同，不是真實的房屋買賣關系，名為房屋買賣實為借貸，鎮(zhèn)方軍應承擔償還借款的責任。對此本院認為，2009年9月6日，代新華與鎮(zhèn)方軍簽訂房屋買賣合同，對該合同的真實性，雙方當事人均不持異議。從合同內容上看，該合同明確載明本案爭議房屋座落位置、四至邊界及房屋所有權證編號、國有土地使用權編號，同時對房屋價款、付款方式、過戶期限、過戶費用的承擔、違約責任及合同生效條件等均有明確約定，買賣房屋的意思表示明確；從實際履行情況看，鎮(zhèn)方軍于2009年9月9日給代新華出具“今收到房款壹佰壹拾萬元整”的收條，鎮(zhèn)方軍將房屋及房屋所有權證、土地使用權證已交付給代新華，且代新華行使對房屋出租的管理權并收益至今。因此該合同作為原始的、書面的、直接證據(jù)，明確約定了雙方當事人各自應享有的權利及應承擔的義務，且已實際履行，應作為本案確定雙方當事人法律關系性質的依據(jù)。鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴主張本案名為房屋買賣實為民間借貸，僅有其單方陳述，但未提供確鑿證據(jù)證明，且其對借款金額、還款期限、利息計算等均沒有明確、具體的陳述和主張，不足以推翻房屋買賣合同所設定的權利義務關系及履行。一審法院依據(jù)代新華的單方陳述認定鎮(zhèn)方軍因回購房屋向代新華支付400000元定金，依據(jù)不足，但鎮(zhèn)方軍稱該400000元系其償還的借款，也無其他證據(jù)印證并形成證據(jù)鏈支撐其借款、還款的主張，對此400000元可另行主張權利。故鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴否認與代新華間的房屋買賣關系、主張鎮(zhèn)方軍在本案中承擔清償借款責任的理由，缺乏充足的事實依據(jù)，本院不予支持。熊某某與鎮(zhèn)方軍系夫妻關系，且本案訴爭的房屋登記在鎮(zhèn)方軍一人名下，代新華有理由相信鎮(zhèn)方軍出售房屋并收取購房款的行為系夫妻雙方共同的真實意思表示，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二款“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”，熊某某以其未在合同上簽字、對房屋買賣毫不知情亦不予追認而不認同鎮(zhèn)方軍的賣房行為，不能對抗善意第三人。故熊某某對此提出的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。鎮(zhèn)方軍、熊某某在一審中對代新華所主張的逾期辦證的違約金超過訴訟時效予以抗辯，一審法院以“因鎮(zhèn)方軍持續(xù)違約，因此一審法院對鎮(zhèn)方軍主張違約金已超過訴訟時效的抗辯意見不予采納”并無不當，鎮(zhèn)方軍、熊某某上訴仍對訴訟時效提出異議不能成立，本院亦不予支持。綜上，鎮(zhèn)方軍、熊某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費4138元，由上訴人鎮(zhèn)方軍、熊某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　王淑青
審判員　　嚴庭東
審判員　　陳瑞芳

書記員：劉秋華